【划重点】房地产行业集体暴雷,是身经百战的地产企业家们集体误判吗?错,其实房地产企业家对趋势早就已经有了判断。
①房地产与土地财政、地方经济绩效密切相关,没有哪个行业比房地产更加接近政策。就笔者接触的地产商们,没有一个不钻研政策,都认为地产的旧模式(比如高周转、高杠杆、高成本)有大风险。
②但为何还趋之若鹜呢?主要有两点原因,一是已经进行了风险隔离,二是追逐稍纵即逝的旧模式红利。
③所谓的风险隔离,就是每一个开发项目,投入的自有资金非常少。比如,10亿元的土地价款,开发商只拿5000万,买地款主要靠信托、私募、基金子公司、第三方理财平台等提供的前融。开发项目的建设投入,基本靠施工单位带资进场、拖欠供应商货款以及预售款等。房子开始销售了,首先收回自有资金,投入下一个项目,还会关心本项目后续销售和交付吗?
④既然做了风险隔离,甚至无风险,开发商就敢用最大的杠杆去博收益。杠杆越大,少量的自有资金收益率越高,但这种高杠杆带来的风险,却不用企业家来承担。而且,企业家内心很清楚,这种红利并不是月月有、年年有的。一方面,没有谁比身在局中的他们更知道其中的乱象之严重、风险之大;另一方面,他们也懂得,如此操作必然带来政策的强力抑制。
⑤但是,风险能做到有效隔离,最佳的选择就是将旧模式的红利尽最大努力、在最短时间吃光喝尽。旧模式的红利非常简单,就是杠杆、预期推动下的房价上涨,带动进一步加杠杆、进一步的预期乐观,反过来会裹挟更多主体进入市场,然后形成下一个循环。这种红利轻易可得、如此诱人,必然会产生示范效应,本来安分守己的企业也加入进来,可谓有样学样。
⑥当大部分企业都这么想、这么做,个体理性必然导致集体非理性,也导致调控政策疾风暴雨,而且多个大招叠加在一起,比如“三道红线”、贷款集中度、资金穿透监管。很多企业家抱怨,不该一下子出这么多硬招,导致市场大起大落。
⑦但事实上,不这么做,还能怎么样?如果还意图保持平稳过渡,根本无法抑制微观套利的冲动,而加总起来的宏观风险会更大。#房地产##楼市#
https://t.cn/A6WdhEEF - 地产企业家为何集体误判? - 今日头条
①房地产与土地财政、地方经济绩效密切相关,没有哪个行业比房地产更加接近政策。就笔者接触的地产商们,没有一个不钻研政策,都认为地产的旧模式(比如高周转、高杠杆、高成本)有大风险。
②但为何还趋之若鹜呢?主要有两点原因,一是已经进行了风险隔离,二是追逐稍纵即逝的旧模式红利。
③所谓的风险隔离,就是每一个开发项目,投入的自有资金非常少。比如,10亿元的土地价款,开发商只拿5000万,买地款主要靠信托、私募、基金子公司、第三方理财平台等提供的前融。开发项目的建设投入,基本靠施工单位带资进场、拖欠供应商货款以及预售款等。房子开始销售了,首先收回自有资金,投入下一个项目,还会关心本项目后续销售和交付吗?
④既然做了风险隔离,甚至无风险,开发商就敢用最大的杠杆去博收益。杠杆越大,少量的自有资金收益率越高,但这种高杠杆带来的风险,却不用企业家来承担。而且,企业家内心很清楚,这种红利并不是月月有、年年有的。一方面,没有谁比身在局中的他们更知道其中的乱象之严重、风险之大;另一方面,他们也懂得,如此操作必然带来政策的强力抑制。
⑤但是,风险能做到有效隔离,最佳的选择就是将旧模式的红利尽最大努力、在最短时间吃光喝尽。旧模式的红利非常简单,就是杠杆、预期推动下的房价上涨,带动进一步加杠杆、进一步的预期乐观,反过来会裹挟更多主体进入市场,然后形成下一个循环。这种红利轻易可得、如此诱人,必然会产生示范效应,本来安分守己的企业也加入进来,可谓有样学样。
⑥当大部分企业都这么想、这么做,个体理性必然导致集体非理性,也导致调控政策疾风暴雨,而且多个大招叠加在一起,比如“三道红线”、贷款集中度、资金穿透监管。很多企业家抱怨,不该一下子出这么多硬招,导致市场大起大落。
⑦但事实上,不这么做,还能怎么样?如果还意图保持平稳过渡,根本无法抑制微观套利的冲动,而加总起来的宏观风险会更大。#房地产##楼市#
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大家要相信一点,无论接下来楼市如何走,有一个规律是不会变的,那就是楼市越跌,卖房的越多,库存量越大,楼市风险就越大。
一、最终还是凉透了,还没买房的人这回赢了!
1、楼市开始全面降温,70个大中城市里 二手房和新房的销售价格 和环比下降都创下了新的历史记录。
2、房价不会再上涨了。存量房大量过剩,购房人口的趋势下降,经济增长也开始脱离地产。
3、没买房的人还是赢了,虽然他们没有赶上时代红利,但此时可以随便挑、随便捡。
4、现在的房价租售比只有1.5%不到,房子是实物资产,有使用寿命,未来也许因为老旧而无法出售。
5、现在买房人大概率就是是炮灰,高位接盘,资产再严重缩水,勇气可嘉呀!
二、有没有办法阻止房价下跌?
我先说答案:没有办法
原因有:
1、房子建的太多了
尤其是高层,而且还在不停的建。
2、人口在不断的减少
从2022年开始,未来人口会持续的减少,已经去世的人会空出来海量房产,而新增人口难以消化这么多的二手房还有新建房
3、刚需接不动了,也不想接了
房价太高,买了房就意味着一辈子要还巨额房贷,不能失业,相当于被困住了手脚
4、都活明白了
人生是来体验的,不是来还债的。
最后,看完是一种美德,予人玫瑰,手有余香,愿所有人红红火火,大吉大利!
一、最终还是凉透了,还没买房的人这回赢了!
1、楼市开始全面降温,70个大中城市里 二手房和新房的销售价格 和环比下降都创下了新的历史记录。
2、房价不会再上涨了。存量房大量过剩,购房人口的趋势下降,经济增长也开始脱离地产。
3、没买房的人还是赢了,虽然他们没有赶上时代红利,但此时可以随便挑、随便捡。
4、现在的房价租售比只有1.5%不到,房子是实物资产,有使用寿命,未来也许因为老旧而无法出售。
5、现在买房人大概率就是是炮灰,高位接盘,资产再严重缩水,勇气可嘉呀!
二、有没有办法阻止房价下跌?
我先说答案:没有办法
原因有:
1、房子建的太多了
尤其是高层,而且还在不停的建。
2、人口在不断的减少
从2022年开始,未来人口会持续的减少,已经去世的人会空出来海量房产,而新增人口难以消化这么多的二手房还有新建房
3、刚需接不动了,也不想接了
房价太高,买了房就意味着一辈子要还巨额房贷,不能失业,相当于被困住了手脚
4、都活明白了
人生是来体验的,不是来还债的。
最后,看完是一种美德,予人玫瑰,手有余香,愿所有人红红火火,大吉大利!
上海买房如何避坑? #上海买房##购房##避雷##学区房#
刚需在上海怎么买?刚需最近太难了,听到的是房价要降,看到的是好的房子靠抢,今年到底是买还是不买?怎么买,要注意什么?下面就把刚需在上海买房必须要知道的十件事儿一次说清楚
第一,不要把时间线拉得太长。刚需买房只有两个最佳时期,一个是过去,另一个就是现在。去年买来的,今年都在庆幸,犹豫的都在后悔。
第二一定要学会取舍,如果资金不充足,想要的不能都得到,配套、学区、交通、楼盘只能选一个,一定要选择交通,离地铁越近越好。
第三,首套房首选新房,同样的预算,你能买得到的是完全不同的房子。如果实在不会选,找到自己积分刚好够的上到的楼盘去摇号就好了,一定不会错。
第四,不要迷信利好不断,去特别远的板块、产业引进、配套建设,十年内都不会有飞远的发展。除非你在那里工作。有必买的需求情况。
第五,再好的酒店式公寓也不是住宅,房价再低,优惠多大都不要买,看着舒服,用处不大,最可怕的是找不到接盘侠,等你再想去买住宅的时候,浪费了资金,得不偿失。
第六,不要妄图预判房价的涨跌,或者期待虚无缥缈的政策,这不是刚需应该做的事情,按照自己的需求出发,买到手里的才是自己的首套房,至少要住五年五年后的房价更没人能精准的预测,又有谁能保证自己的房子是买在了最低点呢?把精力多花在赚钱和选房知识上更实际。
第七,买房一定要量力而行,知足常乐,欲望比能力少一些就会很快乐。买你需要的,而不是你想要的。
第八,看二手房一定要多看多问,弄清楚流程,了解清楚周边,没有100%的确定,也不要交定金,交了后再后悔一切
第九,在自己能够达到的范围内,贷款是相对更能减轻资金压力的事,现在利率下调,贷款可以选择长贷短还,你永远不会吃亏。
第十,硬通货的房子是资产,流通不好的房子是负债。买房永远要为下家着想,什么样的人能接受你的房子,好出手的房子才是硬通货。
刚需在上海怎么买?刚需最近太难了,听到的是房价要降,看到的是好的房子靠抢,今年到底是买还是不买?怎么买,要注意什么?下面就把刚需在上海买房必须要知道的十件事儿一次说清楚
第一,不要把时间线拉得太长。刚需买房只有两个最佳时期,一个是过去,另一个就是现在。去年买来的,今年都在庆幸,犹豫的都在后悔。
第二一定要学会取舍,如果资金不充足,想要的不能都得到,配套、学区、交通、楼盘只能选一个,一定要选择交通,离地铁越近越好。
第三,首套房首选新房,同样的预算,你能买得到的是完全不同的房子。如果实在不会选,找到自己积分刚好够的上到的楼盘去摇号就好了,一定不会错。
第四,不要迷信利好不断,去特别远的板块、产业引进、配套建设,十年内都不会有飞远的发展。除非你在那里工作。有必买的需求情况。
第五,再好的酒店式公寓也不是住宅,房价再低,优惠多大都不要买,看着舒服,用处不大,最可怕的是找不到接盘侠,等你再想去买住宅的时候,浪费了资金,得不偿失。
第六,不要妄图预判房价的涨跌,或者期待虚无缥缈的政策,这不是刚需应该做的事情,按照自己的需求出发,买到手里的才是自己的首套房,至少要住五年五年后的房价更没人能精准的预测,又有谁能保证自己的房子是买在了最低点呢?把精力多花在赚钱和选房知识上更实际。
第七,买房一定要量力而行,知足常乐,欲望比能力少一些就会很快乐。买你需要的,而不是你想要的。
第八,看二手房一定要多看多问,弄清楚流程,了解清楚周边,没有100%的确定,也不要交定金,交了后再后悔一切
第九,在自己能够达到的范围内,贷款是相对更能减轻资金压力的事,现在利率下调,贷款可以选择长贷短还,你永远不会吃亏。
第十,硬通货的房子是资产,流通不好的房子是负债。买房永远要为下家着想,什么样的人能接受你的房子,好出手的房子才是硬通货。
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