【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
上楼986天，今天最生气[鲜花]
在此感谢我们亲爱的@刘耀文后援会官博 @枝直枳炙
本人做事骂人对事不对人，做错了，承认错误，改正即可，对的事情，我尽所能全力支持。信任、公信力是靠真心换回来的。我一直相信，未到终局，焉知生死，还是希望后援有所改变，固执己见，必将走向万劫不复，我不会丢下他，希望你们也不会。
在此感谢我们亲爱的@刘耀文后援会官博 @枝直枳炙
本人做事骂人对事不对人，做错了，承认错误，改正即可，对的事情，我尽所能全力支持。信任、公信力是靠真心换回来的。我一直相信，未到终局，焉知生死，还是希望后援有所改变，固执己见，必将走向万劫不复，我不会丢下他，希望你们也不会。
古代一屠户年过三十还未娶妻，一日，屠户母亲突然病重，临死前非逼他带个媳妇回去。屠户无奈向邻居求救。邻居却说:“我让自家妻子假扮一下”。谁料，邻居自此就和妻子永别了。回家后，屠户母亲热情招待，没想到，她竟在酒菜中动了手脚。
原来，这个屠户名叫刘成，家中只剩一个老母亲。刘成半辈子都在案板上讨生活，家境贫寒，脸上还因意外受伤留下一道骇人的疤。
因此，他年过三十都没娶上妻。
刘母担心自己走后，儿子孤身一人，几次张罗催促可都没有好结果。
刘成的邻居，也是经营小酒坊的小贩，名叫李大柱。身材矮小其貌不扬的他，却讨来一个美丽的妻子陈氏。
人人都羡慕李大柱好福气。李家夫妇虽然清贫，但两人相互扶持，日子也过得温暖舒心。
远亲不如近邻，李大柱与刘成也常互相关照。
一日，刘成突然跑来哭诉:“母亲病重在床，唯一的心愿就是想我带回去一个媳妇儿。可我孤身一人，哪儿能有姑娘认识呢？
李兄，你快帮我想想办法！要是有主意，我定当重谢！”
李大柱看他这样着急，便宽慰道:“令堂还有多少时日？兄弟也不要太过焦虑。”
“大夫说忧思积聚，只剩不到一个月了。”没等说完，刘成早已泪流满面。
李大柱思忖一会儿，竟说:“反正没多少日子，不如就让我妻子陈氏帮帮你，假扮成你媳妇，随你回家哄哄你母亲。
说不定，令堂一高兴病就好了呢？”
刘成没想到李大柱竟对他这样好，口中连忙拜谢又转身从案板上取下一块好肉，说是谢礼。
李大柱收下肉后，又不放心的叮嘱道:“我帮你只是一时的，陈氏可是你的亲嫂子，自己可得注意啊！”
刘能感谢还不及，自然连连应承下。
回家后，李大柱把肉拿出来跟妻子陈氏说了这件事。陈氏一听丈夫把自己让出去，当即大怒，拿起肉就往李大柱脸上摔过去:“你就为了几两肉就把我卖了！实在是可恶至极！”
李大柱连忙安慰:“不过是假装几日，刘成说了只要事情办妥，他定会重谢！他单身多年，肯定攒下不少银子，到时，咱们夫妻肯定少不了好处啊！”
陈氏被丈夫怂恿着，便答应了。次日，刘成便带着陈氏回老家了。刘母早早在家门口盼着儿子回家，一见到标致的陈氏，更是高兴得满面红光，一直拉着陈氏的手，嘘寒问暖。
晚上，一家人用饭，饭桌上刘成询问母亲身体状况，可刘母却不愿提及，只一个劲儿地催促他们多吃菜。
聊到高兴处，刘母还亲自拿出酒，说要好好招待客人。“我老婆子没多少时间了，只希望你们能够相互理解照顾，好好过日子。”
可刘成与陈氏怎么都没想到，原来刘母只是装病，还为了不夜长梦多，在酒菜里下了药，逼儿子生米煮成熟饭，做成真夫妻。
等天亮了，刘成与陈氏都被吓了一跳。清醒后，两人还是决定当什么事都没发生。
一个月后，看着刘母身子健朗，两人便商量着回去了。这时，陈氏却发现自己有了孩子。刘母一听高兴得合不拢嘴，
陈氏十分震惊，但同时心里又觉得高兴。原来，陈氏与李大柱成婚多年，一直没有身孕；但这些日子与刘成相处，对方也十分会照顾自己，刘母更是将自己当亲生女儿那般疼爱……
慢慢的，陈氏便中意起刘成，之后更是直接坦白心思。刘成受宠若惊，但现成的老婆孩子在眼前，他也十分愿意。
想起李大柱，二人心中始终是愧疚。于是刘成就把店铺转卖，将银两托人交给了李大柱；
等李大柱觉察不对，追到老家时，却被告知刘成早就带着陈氏离开了。
故事改编自《民间故事》之《借妻》。
故事中李大柱为了好处，主动提出将妻子借给刘成，却没料到就此永远失去了枕边人。计划赶不上变化，谁又知道明天会发生什么？
更何况人心难测，又怎么能仅凭一两句话，就真的相信他人？人性是深不可测的深渊，哪里禁不起试探。
对于这件事，你又怎么看呢？
原来，这个屠户名叫刘成，家中只剩一个老母亲。刘成半辈子都在案板上讨生活，家境贫寒，脸上还因意外受伤留下一道骇人的疤。
因此，他年过三十都没娶上妻。
刘母担心自己走后，儿子孤身一人，几次张罗催促可都没有好结果。
刘成的邻居，也是经营小酒坊的小贩，名叫李大柱。身材矮小其貌不扬的他，却讨来一个美丽的妻子陈氏。
人人都羡慕李大柱好福气。李家夫妇虽然清贫，但两人相互扶持，日子也过得温暖舒心。
远亲不如近邻，李大柱与刘成也常互相关照。
一日，刘成突然跑来哭诉:“母亲病重在床，唯一的心愿就是想我带回去一个媳妇儿。可我孤身一人，哪儿能有姑娘认识呢？
李兄，你快帮我想想办法！要是有主意，我定当重谢！”
李大柱看他这样着急，便宽慰道:“令堂还有多少时日？兄弟也不要太过焦虑。”
“大夫说忧思积聚，只剩不到一个月了。”没等说完，刘成早已泪流满面。
李大柱思忖一会儿，竟说:“反正没多少日子，不如就让我妻子陈氏帮帮你，假扮成你媳妇，随你回家哄哄你母亲。
说不定，令堂一高兴病就好了呢？”
刘成没想到李大柱竟对他这样好，口中连忙拜谢又转身从案板上取下一块好肉，说是谢礼。
李大柱收下肉后，又不放心的叮嘱道:“我帮你只是一时的，陈氏可是你的亲嫂子，自己可得注意啊！”
刘能感谢还不及，自然连连应承下。
回家后，李大柱把肉拿出来跟妻子陈氏说了这件事。陈氏一听丈夫把自己让出去，当即大怒，拿起肉就往李大柱脸上摔过去:“你就为了几两肉就把我卖了！实在是可恶至极！”
李大柱连忙安慰:“不过是假装几日，刘成说了只要事情办妥，他定会重谢！他单身多年，肯定攒下不少银子，到时，咱们夫妻肯定少不了好处啊！”
陈氏被丈夫怂恿着，便答应了。次日，刘成便带着陈氏回老家了。刘母早早在家门口盼着儿子回家，一见到标致的陈氏，更是高兴得满面红光，一直拉着陈氏的手，嘘寒问暖。
晚上，一家人用饭，饭桌上刘成询问母亲身体状况，可刘母却不愿提及，只一个劲儿地催促他们多吃菜。
聊到高兴处，刘母还亲自拿出酒，说要好好招待客人。“我老婆子没多少时间了，只希望你们能够相互理解照顾，好好过日子。”
可刘成与陈氏怎么都没想到，原来刘母只是装病，还为了不夜长梦多，在酒菜里下了药，逼儿子生米煮成熟饭，做成真夫妻。
等天亮了，刘成与陈氏都被吓了一跳。清醒后，两人还是决定当什么事都没发生。
一个月后，看着刘母身子健朗，两人便商量着回去了。这时，陈氏却发现自己有了孩子。刘母一听高兴得合不拢嘴，
陈氏十分震惊，但同时心里又觉得高兴。原来，陈氏与李大柱成婚多年，一直没有身孕；但这些日子与刘成相处，对方也十分会照顾自己，刘母更是将自己当亲生女儿那般疼爱……
慢慢的，陈氏便中意起刘成，之后更是直接坦白心思。刘成受宠若惊，但现成的老婆孩子在眼前，他也十分愿意。
想起李大柱，二人心中始终是愧疚。于是刘成就把店铺转卖，将银两托人交给了李大柱；
等李大柱觉察不对，追到老家时，却被告知刘成早就带着陈氏离开了。
故事改编自《民间故事》之《借妻》。
故事中李大柱为了好处，主动提出将妻子借给刘成，却没料到就此永远失去了枕边人。计划赶不上变化，谁又知道明天会发生什么？
更何况人心难测，又怎么能仅凭一两句话，就真的相信他人？人性是深不可测的深渊，哪里禁不起试探。
对于这件事，你又怎么看呢？
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