在粤港澳大湾区，唱衰惠州的人其实就是不懂大亚湾！#惠州大亚湾##惠州临深片区#
9月6号，深圳前海扩容，面积由原来的14.92平方公里扩大到120.56平方公里，差不多扩大了8倍。消息一出，网上很多人又开始跳出来唱衰惠，其实往往正是这些唱衰惠州的人就是最不懂惠州的人。前海扩容又不是深圳扩容，深圳的面积还是那么大，又没有增加土地面积，前海扩容只是深圳内部规划的一些调整。
【大亚湾澳头海滨公园】
为什么我说那些唱衰惠州的人反而是最不了解惠州的人，既然是说惠州我们就应该跳出惠州看惠州。惠州土地面积是11347平方公里，其中惠城和惠阳区是2670平方公里，占惠州土地面积的23％；2020年人口604.3万，其中惠城和惠阳区人口是349.47万，占惠州总人口的58％；惠州2020年人口604.3万，其中惠城和惠阳区人口是349.47万，占惠州总人口的58％；惠州2020年GDP4220亿，其中惠城和惠阳区GDP是2830亿，占比惠州经济总量的67％；惠州一市的土地面积相当于广州＋深圳＋东莞的土地面积总和。广州也有从化、增城、花都没有发展起来，真正发展好的就是天河、海珠和越秀几个区；深圳和东莞也是，深圳土地面积才2000平方公里不到，而经济发达就是南山、福田和罗湖区。所以惠州买房直接盯着惠城和惠阳两区就可以了。这两个区的优势就是隔深圳近，与深圳一路之隔，交通优势明显，已经规划的14号、16号和33号地铁线联通惠城和惠阳，深大和深惠两大城际直接到达惠城和大亚湾，深汕高铁地铁式运营，以及惠州地铁1号和2号地铁线的规划，这些规划都是最多会在5至10变成现实。所以那些说惠州不行的都是比较片面的，如果你把整个惠城和惠阳两区所有的产业随便搬到内地的一个省，都可以整体带动这个省的经济发展。
惠州与深圳、广州、东莞、香港四大经济人口强市为邻，特别是深圳和东莞，土地面积1997平方公里，GDP2.77万亿，人口2000多万，不管是地均人口密度还是地均GDP产出和饱和度在国内都是排名第一，在全球也是排名前三。据深圳房产局数据，深圳全市商品房是189万套，实际常住人口差不多是2200万，也就是说在深圳没有住房的人口差不多有1600万。东莞也是这样的，人口差不多1100万，商品房不到80万套，比深圳还紧张。
现在粤港澳大湾区的规划，在国家层面已经和湾区十一个城市做为一个整体在规划，未来也许不用十年时间湾区十一城对外是机场、高铁、磁悬浮相联；对内就是如蛛蛛网一样的地铁、城铁、高速公路互联互通。而在广东版的深莞惠都市圈规划里，未来几年其实就是同一个城市，特别是大亚湾、深圳、东莞三个地方土地面积加起来还不到5000平方公里，差不多就是广州的70％，广州土地面积7434平方公里，人口1870万，而深圳、东莞和大亚湾人口是3500万，而且未来十至二十年还会是全国人口流入最多的城市。深圳和东莞又是以科技、金融和制造业为主导的城市，自身土地又狭小，大部分土地都是留给制造业、商业、科技、教育、公共配套用地，真正留给住宅用地的是少之又少，这个是深圳和东莞的城市属性所决定的，根本就没有办法可以解决，所以造成这几年东莞和深圳房价轮流涨幅全国第一就是这个原因所致。深圳人口往东莞溢出的效应会越来越少。而且在深圳上班的人，高薪族毕竟是少数人，大部分人的工资水平基本上在一万左右，对于深圳房地产均价9万左右的价格，相信80％的人是根本没有办法承受的，而这80％的人最多也就是20％的薪资待遇高一点的选择东莞，就算再有一部分人选择回老家置业，只有30％的选择惠城和惠阳也是600万人口，平均3人一套房就是200万套，而且东莞也是和深圳一样的道理，大部分人只能选择惠州买房。
未来十年粤港澳大湾区将成为全球经济、科技、人口第一湾区，所以不要以自己的无知去唱衰和衡量惠州的发展，唱空惠州楼市，惠州和深圳东莞交界的楼市只要深圳和东莞不断的发展，哪怕惠州就是不发展，大亚湾房价也是会不断的上涨，更何况惠州本身也是在快速发展，而且惠州经济发展主要就是在惠城和大亚湾。由于惠州土地资源丰富，未来深圳和东莞由于土地的限制，产业转移肯定是首选惠州，难道从深圳和东莞转移出来的产业会舍近求远放弃惠州去内地，转移出去的都是不得以而为之。
为什么全世界的财富分配永远是二八定律，就是因为80的人由于自己的无知又自认为自己很聪明，总是以有色的眼睛看待任何事物，这里不好那里不行，永远把握不住机会，而20％的人把不足看成了财富的机会而果断出手。所以不管你是做生意还是买房都要有以超前的眼光审视未来，把握机会，好好的把鼠目寸光的词语含义弄懂，你就是真正的走出来了。难道大亚湾背靠深圳，和香港隔海相望，房地产1.3万的均价还不如内地8000元／平的没有任何产业、人口大量流出的四五线的小城市。 https://t.cn/R2Wxnht
9月6号，深圳前海扩容，面积由原来的14.92平方公里扩大到120.56平方公里，差不多扩大了8倍。消息一出，网上很多人又开始跳出来唱衰惠，其实往往正是这些唱衰惠州的人就是最不懂惠州的人。前海扩容又不是深圳扩容，深圳的面积还是那么大，又没有增加土地面积，前海扩容只是深圳内部规划的一些调整。
【大亚湾澳头海滨公园】
为什么我说那些唱衰惠州的人反而是最不了解惠州的人，既然是说惠州我们就应该跳出惠州看惠州。惠州土地面积是11347平方公里，其中惠城和惠阳区是2670平方公里，占惠州土地面积的23％；2020年人口604.3万，其中惠城和惠阳区人口是349.47万，占惠州总人口的58％；惠州2020年人口604.3万，其中惠城和惠阳区人口是349.47万，占惠州总人口的58％；惠州2020年GDP4220亿，其中惠城和惠阳区GDP是2830亿，占比惠州经济总量的67％；惠州一市的土地面积相当于广州＋深圳＋东莞的土地面积总和。广州也有从化、增城、花都没有发展起来，真正发展好的就是天河、海珠和越秀几个区；深圳和东莞也是，深圳土地面积才2000平方公里不到，而经济发达就是南山、福田和罗湖区。所以惠州买房直接盯着惠城和惠阳两区就可以了。这两个区的优势就是隔深圳近，与深圳一路之隔，交通优势明显，已经规划的14号、16号和33号地铁线联通惠城和惠阳，深大和深惠两大城际直接到达惠城和大亚湾，深汕高铁地铁式运营，以及惠州地铁1号和2号地铁线的规划，这些规划都是最多会在5至10变成现实。所以那些说惠州不行的都是比较片面的，如果你把整个惠城和惠阳两区所有的产业随便搬到内地的一个省，都可以整体带动这个省的经济发展。
惠州与深圳、广州、东莞、香港四大经济人口强市为邻，特别是深圳和东莞，土地面积1997平方公里，GDP2.77万亿，人口2000多万，不管是地均人口密度还是地均GDP产出和饱和度在国内都是排名第一，在全球也是排名前三。据深圳房产局数据，深圳全市商品房是189万套，实际常住人口差不多是2200万，也就是说在深圳没有住房的人口差不多有1600万。东莞也是这样的，人口差不多1100万，商品房不到80万套，比深圳还紧张。
现在粤港澳大湾区的规划，在国家层面已经和湾区十一个城市做为一个整体在规划，未来也许不用十年时间湾区十一城对外是机场、高铁、磁悬浮相联；对内就是如蛛蛛网一样的地铁、城铁、高速公路互联互通。而在广东版的深莞惠都市圈规划里，未来几年其实就是同一个城市，特别是大亚湾、深圳、东莞三个地方土地面积加起来还不到5000平方公里，差不多就是广州的70％，广州土地面积7434平方公里，人口1870万，而深圳、东莞和大亚湾人口是3500万，而且未来十至二十年还会是全国人口流入最多的城市。深圳和东莞又是以科技、金融和制造业为主导的城市，自身土地又狭小，大部分土地都是留给制造业、商业、科技、教育、公共配套用地，真正留给住宅用地的是少之又少，这个是深圳和东莞的城市属性所决定的，根本就没有办法可以解决，所以造成这几年东莞和深圳房价轮流涨幅全国第一就是这个原因所致。深圳人口往东莞溢出的效应会越来越少。而且在深圳上班的人，高薪族毕竟是少数人，大部分人的工资水平基本上在一万左右，对于深圳房地产均价9万左右的价格，相信80％的人是根本没有办法承受的，而这80％的人最多也就是20％的薪资待遇高一点的选择东莞，就算再有一部分人选择回老家置业，只有30％的选择惠城和惠阳也是600万人口，平均3人一套房就是200万套，而且东莞也是和深圳一样的道理，大部分人只能选择惠州买房。
未来十年粤港澳大湾区将成为全球经济、科技、人口第一湾区，所以不要以自己的无知去唱衰和衡量惠州的发展，唱空惠州楼市，惠州和深圳东莞交界的楼市只要深圳和东莞不断的发展，哪怕惠州就是不发展，大亚湾房价也是会不断的上涨，更何况惠州本身也是在快速发展，而且惠州经济发展主要就是在惠城和大亚湾。由于惠州土地资源丰富，未来深圳和东莞由于土地的限制，产业转移肯定是首选惠州，难道从深圳和东莞转移出来的产业会舍近求远放弃惠州去内地，转移出去的都是不得以而为之。
为什么全世界的财富分配永远是二八定律，就是因为80的人由于自己的无知又自认为自己很聪明，总是以有色的眼睛看待任何事物，这里不好那里不行，永远把握不住机会，而20％的人把不足看成了财富的机会而果断出手。所以不管你是做生意还是买房都要有以超前的眼光审视未来，把握机会，好好的把鼠目寸光的词语含义弄懂，你就是真正的走出来了。难道大亚湾背靠深圳，和香港隔海相望，房地产1.3万的均价还不如内地8000元／平的没有任何产业、人口大量流出的四五线的小城市。 https://t.cn/R2Wxnht
券商已经开始预警了，如果不把大盘稳住，两融如果被强平，那就是多杀多的恶性循环，是非常可怕的。今天外资流入119亿我认为要注意防范，今天的接的筹码，可能是用来砸盘的。所以护盘资金应该提高警惕严加防范，最好的策略就是明天一早就直接发力，直接拉抬券商效果最好，因为拉券商能带动人气，会有跟风资金，不给空头任何机会。先把指数拉起来，至少给两融资金一个喘气的机会，少损失一点割肉也是可以的，但是不能出现大面积强平。
如何看待成都地价2020大涨？
虽然周围还是有很多人去摇号，但城南1万多和2万的房价还是有不少楼盘，现在这样的楼盘旁边地价直接上1万9了，是否又是新一轮大涨的开端，涨的基础在哪里？谁是接盘侠？金融？IT?或者1线流入的？
成都已经不是一个宜居的城市了！不要被老破小一万多的均价迷惑，天府新区大量捂盘，好多楼盘都5万+，对于一个人均月薪四五千多的城市，真正的刚需已经买不起了！
由于成都营销体系强大，吸引了大量北上广深等地区发达城市的投资客，他们过来是妥妥的降维打击，人均几千万财力不在话下，对于四川人来说一次性拿的出几百万的人都不是很多，大部分拿的出几十万的居多，成都已经不是四川人的成都了！
成都要开很多会，大运会、世运会以及最重要的亚洲杯，办运动会要钱
成都有两个新区，国家级天府新区和省级东部新区，开发新区要钱
成都要招商引资很多企业、事业单位，要引资就要出让一部分利益给这些企业和事业
疫情又让成都损失了很多收入，税收和房租，这些房租很多是国有企业下属商场的房租
这些都是钱，都要钱，而且都是zf的钱，钱从哪来，大头就是卖地
卖地就要找买主，就要忽悠开发商来考察，给他们许诺这里将来一定会涨到多少多少
开发商也不是傻子，口头许诺没有意义，但为了维持与zf的关系还得答应拍地
zf也不是赖子，口头许诺的事情也要尽力而为，至少表面上看起来要尽力而为，否则影响信誉，这个尽力而为，就是在开发商地块附近修学校，修医院
修学校修医院也要花钱，没关系，将来在旁边再拍一块更高的地给开发商就赚回了
一般来说，比如修一个学校，要使周围的房价涨两次，开始修涨一次，修完涨一次，开始修涨价是赚运动会、新区、招商引资等项目的钱，不是赚这个地块的钱，修完则是赚这个地块的钱
如果周围没有地另修学校了，就改变入学政策，也可以使房价涨一波，也算是完成了对开发商的许诺
开发商拍了地，最躁动的不是zf，也不是开发商，而是中介
中介开始吹周边二手房涨价，说旁边面粉价都比你面包价高了，你还不涨
zf和开发商一般是默许中介这么吹，因为中介吹起房价，又不要钱，又对zf和开发商有好处
二手房涨起来就不容易降下去，这样开发商拍下的地，两年后就容易卖出更高的价格，zf在开发商旁边的其他地块，也容易卖出更高的价格
zf、开发商和中介看起来没有关联，实际上是利益相关，其他利益关联团体，还有贷款公司、银行以及炒房客
虽然现在房住不炒，但是炒房客还是有其他办法炒房，比如购买刚需的名额
每一次房价上涨，都有刚需对成都失望而离开成都回老家，他们的刚需名额不用就丢掉了，还不如出售给炒房客，也可以获得一笔回老家买房的资金。
操作很简单，走司法渠道，刚需和炒房客签合同，炒房客出钱给刚需摇号，摇到房子后，刚需和炒房客签一个借款合同，合同约定刚需还不起钱，就拿房子抵债，炒房客就去法院起诉，把房子通过司法渠道拿到手，司法渠道不需要经过房管局的限购政策，完美拿房。
既然房价都这么高了，为什么炒房客还有动力花更大的代价获取房子？
这都是大数据精确计算过的，成都是四川省省会，成都周边城市的韭浪们，最多也就拿得出60、70万的收费，最多也就买得起200万的房子，当成都的房价突破2万5，就抛弃了这部分刚需，使这部分刚需有了撤离成都回老家的念头。
但是聪明的成都，发明了“圈层”这一概念，一圈层、二圈层、三圈层，构成了三个买房阶级，你刚需买不起一圈层，可以买二圈层，买不起二圈层，可以买三圈层，三个圈层都是成都，买了就是成都人。刚需买了三圈层，使三圈层的原住民得到了改善资金，便去买二圈层，又使二圈层的原住民得到了改善资金，便去买一圈层。
圈层这一发明， 把刚需留在了成都三圈层，三圈层留住200万购买力的刚需，这样二圈层至少可以涨到300万，一圈层至少可以涨到500万，如果是一套100平的房子，那就是5万1平。
我又想起2016年底一位领导说的：成都作为新一线城市，西部第一城，房价至少要涨到5万，才对得起成都的地位和实力。
那时候刚刚有了新一线城市这个概念。
看来大数据计算和领导的预判是吻合的。
所以最近一段时间的宣传就是：你买不起青羊、武侯、高新，不晓得买金堂、青白江、崇州、新津吗 https://t.cn/A6c70SiC
虽然周围还是有很多人去摇号，但城南1万多和2万的房价还是有不少楼盘，现在这样的楼盘旁边地价直接上1万9了，是否又是新一轮大涨的开端，涨的基础在哪里？谁是接盘侠？金融？IT?或者1线流入的？
成都已经不是一个宜居的城市了！不要被老破小一万多的均价迷惑，天府新区大量捂盘，好多楼盘都5万+，对于一个人均月薪四五千多的城市，真正的刚需已经买不起了！
由于成都营销体系强大，吸引了大量北上广深等地区发达城市的投资客，他们过来是妥妥的降维打击，人均几千万财力不在话下，对于四川人来说一次性拿的出几百万的人都不是很多，大部分拿的出几十万的居多，成都已经不是四川人的成都了！
成都要开很多会，大运会、世运会以及最重要的亚洲杯，办运动会要钱
成都有两个新区，国家级天府新区和省级东部新区，开发新区要钱
成都要招商引资很多企业、事业单位，要引资就要出让一部分利益给这些企业和事业
疫情又让成都损失了很多收入，税收和房租，这些房租很多是国有企业下属商场的房租
这些都是钱，都要钱，而且都是zf的钱，钱从哪来，大头就是卖地
卖地就要找买主，就要忽悠开发商来考察，给他们许诺这里将来一定会涨到多少多少
开发商也不是傻子，口头许诺没有意义，但为了维持与zf的关系还得答应拍地
zf也不是赖子，口头许诺的事情也要尽力而为，至少表面上看起来要尽力而为，否则影响信誉，这个尽力而为，就是在开发商地块附近修学校，修医院
修学校修医院也要花钱，没关系，将来在旁边再拍一块更高的地给开发商就赚回了
一般来说，比如修一个学校，要使周围的房价涨两次，开始修涨一次，修完涨一次，开始修涨价是赚运动会、新区、招商引资等项目的钱，不是赚这个地块的钱，修完则是赚这个地块的钱
如果周围没有地另修学校了，就改变入学政策，也可以使房价涨一波，也算是完成了对开发商的许诺
开发商拍了地，最躁动的不是zf，也不是开发商，而是中介
中介开始吹周边二手房涨价，说旁边面粉价都比你面包价高了，你还不涨
zf和开发商一般是默许中介这么吹，因为中介吹起房价，又不要钱，又对zf和开发商有好处
二手房涨起来就不容易降下去，这样开发商拍下的地，两年后就容易卖出更高的价格，zf在开发商旁边的其他地块，也容易卖出更高的价格
zf、开发商和中介看起来没有关联，实际上是利益相关，其他利益关联团体，还有贷款公司、银行以及炒房客
虽然现在房住不炒，但是炒房客还是有其他办法炒房，比如购买刚需的名额
每一次房价上涨，都有刚需对成都失望而离开成都回老家，他们的刚需名额不用就丢掉了，还不如出售给炒房客，也可以获得一笔回老家买房的资金。
操作很简单，走司法渠道，刚需和炒房客签合同，炒房客出钱给刚需摇号，摇到房子后，刚需和炒房客签一个借款合同，合同约定刚需还不起钱，就拿房子抵债，炒房客就去法院起诉，把房子通过司法渠道拿到手，司法渠道不需要经过房管局的限购政策，完美拿房。
既然房价都这么高了，为什么炒房客还有动力花更大的代价获取房子？
这都是大数据精确计算过的，成都是四川省省会，成都周边城市的韭浪们，最多也就拿得出60、70万的收费，最多也就买得起200万的房子，当成都的房价突破2万5，就抛弃了这部分刚需，使这部分刚需有了撤离成都回老家的念头。
但是聪明的成都，发明了“圈层”这一概念，一圈层、二圈层、三圈层，构成了三个买房阶级，你刚需买不起一圈层，可以买二圈层，买不起二圈层，可以买三圈层，三个圈层都是成都，买了就是成都人。刚需买了三圈层，使三圈层的原住民得到了改善资金，便去买二圈层，又使二圈层的原住民得到了改善资金，便去买一圈层。
圈层这一发明， 把刚需留在了成都三圈层，三圈层留住200万购买力的刚需，这样二圈层至少可以涨到300万，一圈层至少可以涨到500万，如果是一套100平的房子，那就是5万1平。
我又想起2016年底一位领导说的：成都作为新一线城市，西部第一城，房价至少要涨到5万，才对得起成都的地位和实力。
那时候刚刚有了新一线城市这个概念。
看来大数据计算和领导的预判是吻合的。
所以最近一段时间的宣传就是：你买不起青羊、武侯、高新，不晓得买金堂、青白江、崇州、新津吗 https://t.cn/A6c70SiC
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