金字塔原理的基本概念：
金字塔原理是一种重点突出、逻辑清晰、层次分明、简单易懂的思考方式、沟通方式、规范动作
金字塔原理的基本结构是：结论先行，以上统下。归类分组，逻辑递进。先重要后次要，先总结后具体，先框架后细节，先结论后原因，先结果后过程，先论点后论据
金字塔原理训练表达者：关注挖掘受众的意图、需求点利益点、关注点和兴趣点，想清楚说什么内容，怎么说（思路结构），掌握沟通的标准结构、规范动作
金字塔能够达到的沟通效果：观点鲜明、重点突出、思路清晰、层次分明、简单易懂，让受众有兴趣、能理解、记得住
搭建金字塔结构的具体做法是：自上而下表达，自下而上思考，纵向总结概括，横向归纳分组，序言讲故事，标题提炼思想精华
大脑的短暂记忆无法一次容纳7个以上的记忆项目，大脑比较容易记住的是3个项目，当然最容易记住的是1个项目，当大脑发现需要处理的项目超过4个或5个时，就会开始将其归类到不同的逻辑范畴中，以便记忆
找出逻辑关系，抽象概括
在于其他人沟通交流的过程中，你要做的就是确保自己所说的内容符合金字塔体系中的某一部分
你选择的逻辑顺序展现了你在组织思想时的分析过程
大脑的4种分析活动，组织思想的4种顺序：演绎推理、发现因果关系、化整为零和归纳总结
组织思想基本上只有四种逻辑顺序：
1.演绎顺序：大前提、小前提、结论
2.时间（步骤）顺序：第一、第二、第三
3.结果（空间）顺序：波士顿、纽约、华盛顿
4、程度（重要性）顺序：最重要、次重要等等
问题的起源和发展必然以叙述的形式出现，应当按照典型的叙述模式展开
当你坐下来开始写作时，常会遇到这样的情形：只是大致知道要写什么，但并不清楚具体想表达什么，以及如何表达
表述的独立性是指：在这一表述之前无须用其他表述论述其准确含义；无争议性是指，你预计读者肯定能够理解并接受这一表述
每一种假设条件都存在不同程度的不确定性。如果将多种假设条件综合考虑，不确定性就会相互叠加，可能使总的不确定性达到危险的程度
在任何情况下，产业发展放缓，停滞或受到威胁，都不是因为市场饱和，而是因为管理失误
4种序言模式：
1.发出指示式（针对我们应该做什么或我们应该如何做等问句）
2.请求支持式(针对我们是否应该这样做等问句)
3.解释做法式（针对我们应该如何做等问句）
4.比较选择式（针对我们应该做什么等问句）
演绎推理与归纳推理两种逻辑推理方式是建立思想逻辑关系的仅有两种模式
演绎是一种线性的推理方式，最终是为了得出一个由逻辑词因此引出的结论，在金字塔结构中，位于演绎推理过程上一层次的思想是对论证过程的概括，重点是在演绎推理过程中的最后一步，即由逻辑关联词因此引出的结论。归纳推理是将一组具有共同点的事实，思想或观点归类分组，并概括其共同性或论点，在演绎推理中，结论已经蕴含在前提中，各思想之间的关系是线性的，而在归纳过程中则不存在这样的关系
外展推理指的是先提出一个假设，然后寻找支持该假设的信息。一旦获得了支持假设的信息，这一推理过程就变成了归纳推理
为什么这时就需要用演绎法表达
进行归纳推理时，大脑首先要发现若干事物（思想、事件、事实）的共性，然后将其归结到一起，加以说明
进行演绎推理时，推理过程的第二个思想必须是对第一个思想的主语或谓语的评述。如果不具备这一特点，他就不是演绎推理，而是归纳推理。如果它确实是归纳推理，就应当能够用一个单一的名词概括这两个思想，以检验归类，分组是否恰当
演绎推理与归纳推理的区别：
演绎推理，第二点是对第一点主语或谓语的论述
归纳推理，同组中的思想具有某种共性
时间顺序可能是最容易理解的一种逻辑顺序，因为在对思想进行分组时，这种顺序最常用。在按照时间顺序组织的一组思想中，要按照行动的顺序（第一步、第二步、第三步。。。），依次表述达到某一结果必须采取的行动。该组中的思想可以是实际的行动步骤或关于行动的想法（比如建议、目标等，）也可以是大脑中潜在思维过程得出的结论。在这两种情况下，都有可能出现逻辑不清的现象：前一种情况是由于人们在罗列思想时，难以区分原因和结果；后一种情况是由于人们没有意识到自己的思考采用了某一过程，这正是他的思维基础
时间顺序：在按照时间顺序组织的思想组中，主题句是要达到的结果，表述思想的顺序与采取行动的顺序（第一步、第二步、第三步）一致
结构顺序：就是当你使用示意图、地图、图画或照片想象某事物时的顺序。你想象的某事物既可以是真实的，也可以是概念性的；既可以是一个物体，也可以是一个过程。但是这个某事物必须被合理地划分成不同的部分
逻辑顺序反映的是过程，而过程取决于需要回答的问题
概括各组思想
思想的表达方式可以是行动性语句，即告诉读者做什么事，也可以是描述性语句，即告诉读者关于某些事的情况：
概括行动性思想（介绍采取的行动、行为、步骤、流程）时，应说明采取行动后的结果（效果达到的目标）
概括描述性思想（介绍背景、信息）时，应说明这些思想所具有的共同点的含义（共同点的意义）
如果某人采取了一系列具体行动，肯定会产生以前已经说明的特定结果
有一些技巧能够帮助你理顺思路，轻松表达：
在将各项行为（步骤、流程）等联系起来之前，先用明确的语句描述各项行动（步骤、流程等）
找出明显的因果关系组合，尽量将每一组中的行动，步骤控制在五个以下。
直接从这些行动、步骤、流程来总结、概括行动的结果及目标
为了使读者理解得更清楚，也为了便于检查自己的思路，你可以这样表达：我做这三件事是为了明年1月15日之前将利润提高10%。明确的措辞有助于判断你列举的措施是否确实能够实现该结果
说明行动的措辞必须明确
原表达方式原来的含义
1. 加强地区作用1.赋予各地区制定计划的权力
2.减少应收账款 2.建立应收账款追收机制
3.评估管理流程 3.研究管理流程是否需要调整
4.改进财务报告 4.建立能够预测变化的系统
5.处理战略问题 5.制定明确的长期战略
6.重新配置人力资源 6.根据员工的能力安排适合的岗位
分组要循序相互独立不重叠，完全穷尽无遗漏的原则
概括性语句必须说明完成各行动、步骤后的直接结果，且措辞必须明确具体
条理清晰的表达行动性思想绝不是一件容易的事，需要艰苦地思考，因此，你应当按照我们讨论过的步骤，努力完成这一艰难的过程：先明确的词语、语句表述各项行动、步骤流程等，然后区分出不同的抽象层次，再直接从各行动步骤流程等总结，概括出行动的结果
我们可以通过改善销售方案中的以下几个方面，向客户展现全新的形象
1.进行更有效的机会成本分析，以保证充分利用资源
2.在准备方案时更符合成本效益
每当对一系列思想进行分组时，都要问自己一个问题：为什么我只列出这些思想，而没有列出其他思想？答案应当是：
1.只有这些思想具有某种共性，并通过这种共性相关联。在这种情况下，概括性思想应当是该组思想的共性所隐含的意义
2.这些思想都是为了实现某一结果而必须同时采取的行动——在这种情况下，概括性思想应当揭示采取以上行动后的直接结果
判断问题是否存在，通常要看经过努力得到的结果（现状），与希望得到的结果现状之间是否存在差距
现状，非期望结果：是由困扰/困惑（有外部原因、内部原因，以及近期认识到的其他原因）
R1 现状 R2目标
界定问题最常见的状况
1.不知道如何将R1转化成R2
2.知道如何将R1转化成R2，但不确定是否正确
3.知道将R1转化成R2的正确方案，但不知道如何实施
最常见现状的变形
4.知道将R1转化成R2的方案，并且已经实施，但在实施过程中发现方案行不通
5.制定了好几个解决方案，但不知道选哪一个
可能但不常见的状况
6.知道R1，但不能具体描述R2，所以无法找到解决方案
7.知道R2，但不清楚现在是否处于R1（这是典型的标杆比对），无法确定是否存在问题
分析问题的标准流程是：
收集信息→描述发现→得出结论→提出方案
诊断框架是用来提出问题
项目评估检查技术图（pert）与逻辑树是用来阐述采取某种行动的必要性
只有那些对所在领域有很深造诣的人，才能提出创造性的解决方案。渊博的知识有助于获得真知灼见，发现只有超出逻辑推理范畴才能发现备选方案，而对于缺乏敏锐洞察力的人而言，可以借助逻辑树找到解决问题的可能方案
摆在我们面前的又是一段冗长平庸的关于商业信息的文字。它晦涩难懂是因为对作者对需要表达的内容缺乏清晰的认识，是由于解决问题的方法混乱造成的
序言、总结性概括、连接性评论或次要论点的引言所在的段落不必编号
要决定什么是你最擅长又最值得做的，唯一的方法就是按行动而不是按作用分析这些成本，在这里行为管理就发挥作用
制作图表幻灯片的诀窍：首先，确定你想要用图表回答的问题把答案作为图表的标题，然后选择最合适表现论点的图表样式
好的图表标题能立刻让观众的注意力集中在你希望强调的数据上
演示是听众给演示者的一种恩惠
要做到条理清晰，一个行之有效的方法就是强迫自己想象各种思想观点之间的内在关系。头脑里有了清晰的图像后 就能立刻把他转换成清楚的句子。读者也能马上理解，并在记忆中以图像的形式储存信息
界定问题把解决问题描绘成为一个不断进行逻辑分析的过程，目的是发现并展示导致非期望结果的内在结构。如果问题是我们不喜欢该结构造成的结果，解决方案就是调整结构。还存在另一种情况，问题不是我们不喜欢结果，而是无法解释它。无法解释的原因有三个：
造成非期望结果的结构根本不存在；
结构无形，如存在于大脑或DNA中，只能分析其结果；
结构不能解释结果；
3种推理的方法：
演绎推理
规则 如果价格定得太高，销量将下降 如果A ,则B
情况 价格定得太高 A
结果所以销售将下降必然B
归纳推理
情况 提高价格 A
结果 销量下降B
规则销量下的原因可能是价格太高 如果A很可能B
外展推理
结果 销量下降B
规则 销量下降通常由于价格太高 如果A 那么B
情况 检查价格是否确实太高 可能A
演绎推理
规则→情况→结果
归纳推理
情况→结果→规则
外展推理
结果→规则→情况
金字塔原理是一种重点突出、逻辑清晰、层次分明、简单易懂的思考方式、沟通方式、规范动作
金字塔原理的基本结构是：结论先行，以上统下。归类分组，逻辑递进。先重要后次要，先总结后具体，先框架后细节，先结论后原因，先结果后过程，先论点后论据
金字塔原理训练表达者：关注挖掘受众的意图、需求点利益点、关注点和兴趣点，想清楚说什么内容，怎么说（思路结构），掌握沟通的标准结构、规范动作
金字塔能够达到的沟通效果：观点鲜明、重点突出、思路清晰、层次分明、简单易懂，让受众有兴趣、能理解、记得住
搭建金字塔结构的具体做法是：自上而下表达，自下而上思考，纵向总结概括，横向归纳分组，序言讲故事，标题提炼思想精华
大脑的短暂记忆无法一次容纳7个以上的记忆项目，大脑比较容易记住的是3个项目，当然最容易记住的是1个项目，当大脑发现需要处理的项目超过4个或5个时，就会开始将其归类到不同的逻辑范畴中，以便记忆
找出逻辑关系，抽象概括
在于其他人沟通交流的过程中，你要做的就是确保自己所说的内容符合金字塔体系中的某一部分
你选择的逻辑顺序展现了你在组织思想时的分析过程
大脑的4种分析活动，组织思想的4种顺序：演绎推理、发现因果关系、化整为零和归纳总结
组织思想基本上只有四种逻辑顺序：
1.演绎顺序：大前提、小前提、结论
2.时间（步骤）顺序：第一、第二、第三
3.结果（空间）顺序：波士顿、纽约、华盛顿
4、程度（重要性）顺序：最重要、次重要等等
问题的起源和发展必然以叙述的形式出现，应当按照典型的叙述模式展开
当你坐下来开始写作时，常会遇到这样的情形：只是大致知道要写什么，但并不清楚具体想表达什么，以及如何表达
表述的独立性是指：在这一表述之前无须用其他表述论述其准确含义；无争议性是指，你预计读者肯定能够理解并接受这一表述
每一种假设条件都存在不同程度的不确定性。如果将多种假设条件综合考虑，不确定性就会相互叠加，可能使总的不确定性达到危险的程度
在任何情况下，产业发展放缓，停滞或受到威胁，都不是因为市场饱和，而是因为管理失误
4种序言模式：
1.发出指示式（针对我们应该做什么或我们应该如何做等问句）
2.请求支持式(针对我们是否应该这样做等问句)
3.解释做法式（针对我们应该如何做等问句）
4.比较选择式（针对我们应该做什么等问句）
演绎推理与归纳推理两种逻辑推理方式是建立思想逻辑关系的仅有两种模式
演绎是一种线性的推理方式，最终是为了得出一个由逻辑词因此引出的结论，在金字塔结构中，位于演绎推理过程上一层次的思想是对论证过程的概括，重点是在演绎推理过程中的最后一步，即由逻辑关联词因此引出的结论。归纳推理是将一组具有共同点的事实，思想或观点归类分组，并概括其共同性或论点，在演绎推理中，结论已经蕴含在前提中，各思想之间的关系是线性的，而在归纳过程中则不存在这样的关系
外展推理指的是先提出一个假设，然后寻找支持该假设的信息。一旦获得了支持假设的信息，这一推理过程就变成了归纳推理
为什么这时就需要用演绎法表达
进行归纳推理时，大脑首先要发现若干事物（思想、事件、事实）的共性，然后将其归结到一起，加以说明
进行演绎推理时，推理过程的第二个思想必须是对第一个思想的主语或谓语的评述。如果不具备这一特点，他就不是演绎推理，而是归纳推理。如果它确实是归纳推理，就应当能够用一个单一的名词概括这两个思想，以检验归类，分组是否恰当
演绎推理与归纳推理的区别：
演绎推理，第二点是对第一点主语或谓语的论述
归纳推理，同组中的思想具有某种共性
时间顺序可能是最容易理解的一种逻辑顺序，因为在对思想进行分组时，这种顺序最常用。在按照时间顺序组织的一组思想中，要按照行动的顺序（第一步、第二步、第三步。。。），依次表述达到某一结果必须采取的行动。该组中的思想可以是实际的行动步骤或关于行动的想法（比如建议、目标等，）也可以是大脑中潜在思维过程得出的结论。在这两种情况下，都有可能出现逻辑不清的现象：前一种情况是由于人们在罗列思想时，难以区分原因和结果；后一种情况是由于人们没有意识到自己的思考采用了某一过程，这正是他的思维基础
时间顺序：在按照时间顺序组织的思想组中，主题句是要达到的结果，表述思想的顺序与采取行动的顺序（第一步、第二步、第三步）一致
结构顺序：就是当你使用示意图、地图、图画或照片想象某事物时的顺序。你想象的某事物既可以是真实的，也可以是概念性的；既可以是一个物体，也可以是一个过程。但是这个某事物必须被合理地划分成不同的部分
逻辑顺序反映的是过程，而过程取决于需要回答的问题
概括各组思想
思想的表达方式可以是行动性语句，即告诉读者做什么事，也可以是描述性语句，即告诉读者关于某些事的情况：
概括行动性思想（介绍采取的行动、行为、步骤、流程）时，应说明采取行动后的结果（效果达到的目标）
概括描述性思想（介绍背景、信息）时，应说明这些思想所具有的共同点的含义（共同点的意义）
如果某人采取了一系列具体行动，肯定会产生以前已经说明的特定结果
有一些技巧能够帮助你理顺思路，轻松表达：
在将各项行为（步骤、流程）等联系起来之前，先用明确的语句描述各项行动（步骤、流程等）
找出明显的因果关系组合，尽量将每一组中的行动，步骤控制在五个以下。
直接从这些行动、步骤、流程来总结、概括行动的结果及目标
为了使读者理解得更清楚，也为了便于检查自己的思路，你可以这样表达：我做这三件事是为了明年1月15日之前将利润提高10%。明确的措辞有助于判断你列举的措施是否确实能够实现该结果
说明行动的措辞必须明确
原表达方式原来的含义
1. 加强地区作用1.赋予各地区制定计划的权力
2.减少应收账款 2.建立应收账款追收机制
3.评估管理流程 3.研究管理流程是否需要调整
4.改进财务报告 4.建立能够预测变化的系统
5.处理战略问题 5.制定明确的长期战略
6.重新配置人力资源 6.根据员工的能力安排适合的岗位
分组要循序相互独立不重叠，完全穷尽无遗漏的原则
概括性语句必须说明完成各行动、步骤后的直接结果，且措辞必须明确具体
条理清晰的表达行动性思想绝不是一件容易的事，需要艰苦地思考，因此，你应当按照我们讨论过的步骤，努力完成这一艰难的过程：先明确的词语、语句表述各项行动、步骤流程等，然后区分出不同的抽象层次，再直接从各行动步骤流程等总结，概括出行动的结果
我们可以通过改善销售方案中的以下几个方面，向客户展现全新的形象
1.进行更有效的机会成本分析，以保证充分利用资源
2.在准备方案时更符合成本效益
每当对一系列思想进行分组时，都要问自己一个问题：为什么我只列出这些思想，而没有列出其他思想？答案应当是：
1.只有这些思想具有某种共性，并通过这种共性相关联。在这种情况下，概括性思想应当是该组思想的共性所隐含的意义
2.这些思想都是为了实现某一结果而必须同时采取的行动——在这种情况下，概括性思想应当揭示采取以上行动后的直接结果
判断问题是否存在，通常要看经过努力得到的结果（现状），与希望得到的结果现状之间是否存在差距
现状，非期望结果：是由困扰/困惑（有外部原因、内部原因，以及近期认识到的其他原因）
R1 现状 R2目标
界定问题最常见的状况
1.不知道如何将R1转化成R2
2.知道如何将R1转化成R2，但不确定是否正确
3.知道将R1转化成R2的正确方案，但不知道如何实施
最常见现状的变形
4.知道将R1转化成R2的方案，并且已经实施，但在实施过程中发现方案行不通
5.制定了好几个解决方案，但不知道选哪一个
可能但不常见的状况
6.知道R1，但不能具体描述R2，所以无法找到解决方案
7.知道R2，但不清楚现在是否处于R1（这是典型的标杆比对），无法确定是否存在问题
分析问题的标准流程是：
收集信息→描述发现→得出结论→提出方案
诊断框架是用来提出问题
项目评估检查技术图（pert）与逻辑树是用来阐述采取某种行动的必要性
只有那些对所在领域有很深造诣的人，才能提出创造性的解决方案。渊博的知识有助于获得真知灼见，发现只有超出逻辑推理范畴才能发现备选方案，而对于缺乏敏锐洞察力的人而言，可以借助逻辑树找到解决问题的可能方案
摆在我们面前的又是一段冗长平庸的关于商业信息的文字。它晦涩难懂是因为对作者对需要表达的内容缺乏清晰的认识，是由于解决问题的方法混乱造成的
序言、总结性概括、连接性评论或次要论点的引言所在的段落不必编号
要决定什么是你最擅长又最值得做的，唯一的方法就是按行动而不是按作用分析这些成本，在这里行为管理就发挥作用
制作图表幻灯片的诀窍：首先，确定你想要用图表回答的问题把答案作为图表的标题，然后选择最合适表现论点的图表样式
好的图表标题能立刻让观众的注意力集中在你希望强调的数据上
演示是听众给演示者的一种恩惠
要做到条理清晰，一个行之有效的方法就是强迫自己想象各种思想观点之间的内在关系。头脑里有了清晰的图像后 就能立刻把他转换成清楚的句子。读者也能马上理解，并在记忆中以图像的形式储存信息
界定问题把解决问题描绘成为一个不断进行逻辑分析的过程，目的是发现并展示导致非期望结果的内在结构。如果问题是我们不喜欢该结构造成的结果，解决方案就是调整结构。还存在另一种情况，问题不是我们不喜欢结果，而是无法解释它。无法解释的原因有三个：
造成非期望结果的结构根本不存在；
结构无形，如存在于大脑或DNA中，只能分析其结果；
结构不能解释结果；
3种推理的方法：
演绎推理
规则 如果价格定得太高，销量将下降 如果A ,则B
情况 价格定得太高 A
结果所以销售将下降必然B
归纳推理
情况 提高价格 A
结果 销量下降B
规则销量下的原因可能是价格太高 如果A很可能B
外展推理
结果 销量下降B
规则 销量下降通常由于价格太高 如果A 那么B
情况 检查价格是否确实太高 可能A
演绎推理
规则→情况→结果
归纳推理
情况→结果→规则
外展推理
结果→规则→情况
【百强房企一季度业绩缩水五成，集中供地未解地市低迷】
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
谢谢爸爸妈妈的爱与包容，谢谢朋友们的关心和陪伴，谢谢同事们的鼓励和帮助，谢谢上帝们的信任和支持，今年的生日很特别，没有亲朋好友的陪伴，也没有鲜花红酒的浪漫，但还好，我买到了小蛋糕，它是唯一的仪式感。
愿我在新的阶段依然能够独立平等骄傲自由，愿我能够成为一个温柔坚定且掷地有声的人，愿每一岁的自己都能奔走在热爱里。
生日快乐，白羊座。 https://t.cn/RVJk9aF
愿我在新的阶段依然能够独立平等骄傲自由，愿我能够成为一个温柔坚定且掷地有声的人，愿每一岁的自己都能奔走在热爱里。
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