香港政黨民建聯早幾天在報紙刊登全版廣告呼籲政府使用收回土地條例來增加可建屋土地，以興建房屋。反對派對其攻擊，雙方引發了小爭議。我無意評論誰是誰非，只想談一談自己對香港土地政策的觀點。
以下舊作是大約在一年前，我在文匯報撰寫的文章，主要提及幾種增加土地、增加房屋，以解決基層住屋問題的方法。
當然，要解決當前困局，不能單純靠舒緩房屋問題，其他民生上及政治上，有很多需要改革的空間。回歸22載，很多人的人心仍未回歸！
———————————————————
《土地政策應均衡發展以人為本》
文匯報 10-10-2018
何君堯
特首林鄭月娥今日（2018年10月10日）發表新一份施政報告，相信土地房屋問題有較大篇幅著墨，亦是當下香港最迫切需要解決的問題之一。香港房屋土地問題錯綜複雜，顯然不可能靠一兩招就能解決。筆者認為，特區政府在解決土地問題時不能捨本逐末，既要重新檢視現有土地利用情況，又要注重均衡發展，尤其是新的土地政策應該平衡各方利益，以人為本，最終目的是要幫助港人安居樂業，給年輕人更多發展的機會。對此，筆者有著以下五點建議：
一，檢視現有土地使用。社會上有觀點認為，香港並沒有土地供應問題，而是土地使用問題，對此筆者認同。數據顯示，香港發展的建成面積不到總土地面積的25%，其餘75%都是農地、灌叢、林地和草地，其中42%為郊野公園、特別地區和濕地，這意味著如果我們好好規劃利用餘下33%的土地，足以解決土地和房屋問題，讓香港人安居樂業。
可以看到，香港仍有大量鄉村式發展用地及棕地可用，發展商手頭上有不少空置土地，不久前又有媒體報道，全港有百間空置校舍丟空數年，無人問津，令人惋惜。政府只求增加土地供應，卻未善用現有的珍貴土地資源，無疑是捨本逐末。政府首先應思考如何好好規劃、用好現有土地，才是讓城市持續發展的有效做法。
二，填海必須先全面評估。作為一個面積僅約為1,100平方公里的城市，香港地少人多，可供發展的土地不足，從長遠來說，填海能為香港土地提供足夠供應，特首林鄭月娥也表明填海無可避免。筆者並非反對填海，但是填海不能盲目，首先需就計劃進行可行性研究，並提早做好保育工作，評估對周遭環境的破壞，提早作出補償。同時亦應創造一個公開透明、廣泛徵求意見的規劃，以釋除公眾對填海的疑慮和不滿。
可重推「換地權益書」政策
三，官民合作釋放土地。新界作為未來香港發展的重點地區，目前仍存在大量土地有待開發，其中，政府評估目前發展商持有最少1,000公頃的新界農地，有相當的發展潛力。然而，政府若要釋放私人土地，大體上只有兩個方式，第一、按土地收回條例收回私人土地用於建設公共設施或公屋，在徵收土地過程中，政府必須給予業主合理的補償，否則阻力會很大；第二、容許發展商主動提出補地價，然後原址易地興建房屋。近年原址易地發展申請被拖慢下來，發展步伐受到窒礙，造成房屋供應短缺。背後就是由於社會上有些疑似土地權益監察團體批評官商勾結、利益輸送等。
筆者認為，官民合作是必須的，政府必須給予業主合理的補償才可排除在收地時遇上的阻力，單純現金補償未必能夠滿足土地業主的需要，政府應該認真地考慮建立一個以財政司為首，率領跨部門小組去研究重新引入類似「乙類換地權益書」（Letter B）機制，向土地持有人提供補償，而日後任何「乙類換地權益書」持有人均可享優先權，向政府提出發展其他土地的權利，如是者 Letter B 機制提供更公平的土地賠償方式，形成共贏、多贏局面。
在港英時期，「乙類換地權益書」政策曾大受業主歡迎。具體做法是由政府向土地持有人發出權益書借用土地，待政府有現成的土地時，土地持有人便可以憑權益書換回應得的土地興建房屋，以代替新界發展的現金賠償。「乙類換地權益書」反映出農地潛在發展價值及與地價同步升值，令到當年收地及新市鎮發展得以順利進行，沙田、荃灣、屯門等新市鎮就是以此形式開發而成。
筆者相信，若政府重設類似制度，不僅有利於釋放出大量土地以解決需求，更可避免「官商鄉」勾結等指控問題。
值得注意的是，新界有不少土地業權較為複雜，牽涉不同持份者，發展難度較高，將這些土地變成「熟地」繁複耗時。因此，可在「換地權益書」的基礎上，演變出第三套機制，即採用支援公私營合作的模式，發展公私土地，免除招標拍賣程序。
具體而言，可考慮由發展商提出發展計劃，並證明當中有明顯的公眾利益，例如撥出一部分單位作公營房屋。政府審批部門採用雙重把關機制，設立獨立委員會，同時房委會和房協參與關於補地價的批核，以釋公眾疑慮。
安居與樂業缺一不可
四，郊野公園並非一成不變。考慮到環境保護，香港的郊野公園並不適合興建住宅，但並不意味一成不變，郊野公園也需要完善，不僅需要做好保育工作，還可開發生態旅遊，善用一些生態價值沒那麼高的地方，把基礎設施做好，方便更多市民親近自然，提高香港人的生活質量。
目前大部分郊野公園環境偏遠，交通等配套不足。可考慮興建更多的道路，推動發展可持續的旅遊業，建路投入的資金不會太多，但可以鼓勵民眾參與體育活動，在部分區域還可修建單車徑，多給年輕人一些發揮能量的好機會。
五，私人會所應平衡各方利益。對於爭議較大的私人會所如粉嶺高爾夫球場，只允許一小部分人享受固然不可取，但是不顧香港體育運動的發展和普及，將之收回興建住宅，也非理想做法。筆者認為，高爾夫球場有其存在的價值，既保育又美觀。香港作為國際化城市，運動項目理應多元化，以配合不同社會人士之需要。理想的做法，是保留原有的高爾夫球場，並將部分球場改變成公眾球場，讓更多市民享用，平衡公眾的利益。
#香港土地政策建議##守护香港##何君堯#
以下舊作是大約在一年前，我在文匯報撰寫的文章，主要提及幾種增加土地、增加房屋，以解決基層住屋問題的方法。
當然，要解決當前困局，不能單純靠舒緩房屋問題，其他民生上及政治上，有很多需要改革的空間。回歸22載，很多人的人心仍未回歸！
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《土地政策應均衡發展以人為本》
文匯報 10-10-2018
何君堯
特首林鄭月娥今日（2018年10月10日）發表新一份施政報告，相信土地房屋問題有較大篇幅著墨，亦是當下香港最迫切需要解決的問題之一。香港房屋土地問題錯綜複雜，顯然不可能靠一兩招就能解決。筆者認為，特區政府在解決土地問題時不能捨本逐末，既要重新檢視現有土地利用情況，又要注重均衡發展，尤其是新的土地政策應該平衡各方利益，以人為本，最終目的是要幫助港人安居樂業，給年輕人更多發展的機會。對此，筆者有著以下五點建議：
一，檢視現有土地使用。社會上有觀點認為，香港並沒有土地供應問題，而是土地使用問題，對此筆者認同。數據顯示，香港發展的建成面積不到總土地面積的25%，其餘75%都是農地、灌叢、林地和草地，其中42%為郊野公園、特別地區和濕地，這意味著如果我們好好規劃利用餘下33%的土地，足以解決土地和房屋問題，讓香港人安居樂業。
可以看到，香港仍有大量鄉村式發展用地及棕地可用，發展商手頭上有不少空置土地，不久前又有媒體報道，全港有百間空置校舍丟空數年，無人問津，令人惋惜。政府只求增加土地供應，卻未善用現有的珍貴土地資源，無疑是捨本逐末。政府首先應思考如何好好規劃、用好現有土地，才是讓城市持續發展的有效做法。
二，填海必須先全面評估。作為一個面積僅約為1,100平方公里的城市，香港地少人多，可供發展的土地不足，從長遠來說，填海能為香港土地提供足夠供應，特首林鄭月娥也表明填海無可避免。筆者並非反對填海，但是填海不能盲目，首先需就計劃進行可行性研究，並提早做好保育工作，評估對周遭環境的破壞，提早作出補償。同時亦應創造一個公開透明、廣泛徵求意見的規劃，以釋除公眾對填海的疑慮和不滿。
可重推「換地權益書」政策
三，官民合作釋放土地。新界作為未來香港發展的重點地區，目前仍存在大量土地有待開發，其中，政府評估目前發展商持有最少1,000公頃的新界農地，有相當的發展潛力。然而，政府若要釋放私人土地，大體上只有兩個方式，第一、按土地收回條例收回私人土地用於建設公共設施或公屋，在徵收土地過程中，政府必須給予業主合理的補償，否則阻力會很大；第二、容許發展商主動提出補地價，然後原址易地興建房屋。近年原址易地發展申請被拖慢下來，發展步伐受到窒礙，造成房屋供應短缺。背後就是由於社會上有些疑似土地權益監察團體批評官商勾結、利益輸送等。
筆者認為，官民合作是必須的，政府必須給予業主合理的補償才可排除在收地時遇上的阻力，單純現金補償未必能夠滿足土地業主的需要，政府應該認真地考慮建立一個以財政司為首，率領跨部門小組去研究重新引入類似「乙類換地權益書」（Letter B）機制，向土地持有人提供補償，而日後任何「乙類換地權益書」持有人均可享優先權，向政府提出發展其他土地的權利，如是者 Letter B 機制提供更公平的土地賠償方式，形成共贏、多贏局面。
在港英時期，「乙類換地權益書」政策曾大受業主歡迎。具體做法是由政府向土地持有人發出權益書借用土地，待政府有現成的土地時，土地持有人便可以憑權益書換回應得的土地興建房屋，以代替新界發展的現金賠償。「乙類換地權益書」反映出農地潛在發展價值及與地價同步升值，令到當年收地及新市鎮發展得以順利進行，沙田、荃灣、屯門等新市鎮就是以此形式開發而成。
筆者相信，若政府重設類似制度，不僅有利於釋放出大量土地以解決需求，更可避免「官商鄉」勾結等指控問題。
值得注意的是，新界有不少土地業權較為複雜，牽涉不同持份者，發展難度較高，將這些土地變成「熟地」繁複耗時。因此，可在「換地權益書」的基礎上，演變出第三套機制，即採用支援公私營合作的模式，發展公私土地，免除招標拍賣程序。
具體而言，可考慮由發展商提出發展計劃，並證明當中有明顯的公眾利益，例如撥出一部分單位作公營房屋。政府審批部門採用雙重把關機制，設立獨立委員會，同時房委會和房協參與關於補地價的批核，以釋公眾疑慮。
安居與樂業缺一不可
四，郊野公園並非一成不變。考慮到環境保護，香港的郊野公園並不適合興建住宅，但並不意味一成不變，郊野公園也需要完善，不僅需要做好保育工作，還可開發生態旅遊，善用一些生態價值沒那麼高的地方，把基礎設施做好，方便更多市民親近自然，提高香港人的生活質量。
目前大部分郊野公園環境偏遠，交通等配套不足。可考慮興建更多的道路，推動發展可持續的旅遊業，建路投入的資金不會太多，但可以鼓勵民眾參與體育活動，在部分區域還可修建單車徑，多給年輕人一些發揮能量的好機會。
五，私人會所應平衡各方利益。對於爭議較大的私人會所如粉嶺高爾夫球場，只允許一小部分人享受固然不可取，但是不顧香港體育運動的發展和普及，將之收回興建住宅，也非理想做法。筆者認為，高爾夫球場有其存在的價值，既保育又美觀。香港作為國際化城市，運動項目理應多元化，以配合不同社會人士之需要。理想的做法，是保留原有的高爾夫球場，並將部分球場改變成公眾球場，讓更多市民享用，平衡公眾的利益。
#香港土地政策建議##守护香港##何君堯#
2019-03-06
《再説〈釋字748〉》
關於〈釋字748〉，作者曾於2018-11-27有過一文討論；今再及之。
《釋字第748號》解釋文，如下：
「《民法》第4編親屬第2章婚姻規定，未使相同性別二人，得為經營共同生活之目的，成立具有親密性及排他性之永久結合關係，於此範圍內，與《憲法》第22條保障人民婚姻自由及第7條保障人民平等權之意旨有違。有關機關應於本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨完成相關法律之修正或制定。至於以何種形式達成婚姻自由之平等保護，屬立法形成之範圍。逾期未完成相關法律之修正或制定者，相同性別二人為成立上開永久結合關係，得依上開婚姻章規定，持二人以上證人簽名之書面，向戶政機關辦理結婚登記。」(2017-05-24)
●
1.婚姻概念，一夫一婦，已有數千年之久，且為人類生育、繁衍之單位基礎；此通念之為禮俗規範既久，而為社會之所共由，不宜變更。
2.“相同性別二人，得為經營共同生活之目的，成立具有親密性及排他性之永久結合關係”不必然亦不當形諸《民法》婚姻規定；〈釋文〉於此先入為主。
3.同性二人類比男女二人，謂其喪失婚姻權益；此僅得婚姻之一，未得婚姻之二。謂一者，指“親密性及排他性之永久結合關係”。謂二者，言子女之生育、繁衍；此亦〈釋文〉所缺者。然而，人類社會之所以傳衍不息者，厥在一之與二，均不可缺。故以同性二人類比男女二人實見其一而未睹其二。(直話：男女夫婦，基本要養兒育女；同性二人，基本不用養兒育女)
4.〈釋文〉既舉“《憲法》第22條保障人民婚姻自由及第7條保障人民平等權之意旨”之司法權觀點於先，則行政權便不應在《司法院釋字第748號解釋施行法草案》之第五條中限制同性二人之親屬關係於後。此乃以行政權越俎代庖片面限制或逾越司法權之解釋；行政權何由知悉司法權之〈釋文〉中“自由”、“平等”之旨意即在於是，而自為此限制？司法權或有其自行自為之人權觀？
5.社會所通言之親屬關係乃男女二人婚姻關係之衍伸，其親等與稱謂有其固定所指；同性二人新關係的建構若類比婚姻，則必然在稱謂上取資於男女二人關係，勢將混亂既存之稱謂體系。
6.同性二人之法定長久關係殊不同於男女二人之婚姻關係；這是兩種或三種截然不同的共同生活型態。若以“自由”、“平等”的概念將此兩種或三種關係類比為相同，失之於簡略；如同性二人是否需要親屬關係高度限制即是。更重要者，如果人類社會要維繫自然生育、繁衍，則必然是以男女二人之婚姻關係為社會基礎型態；同性二人之法定長久關係則將附屬於男女二人之婚姻關係之型態；此乃一定之理。而就人類自然生育、繁衍言，必以男女二人之婚姻關係之型態為本。今以附屬型態混同本根，其於“社會秩序公共利益”之妨害，豈可以道里計！
7.去年(民107)11.24公投投票，直接涉及同性二人共居立法者有三案：第10案：「你是否同意民法婚姻規定應限定在一男一女的結合？」、第12案：「你是否同意以民法婚姻規定以外之其他形式來保障同性别二人經營永久共同生活的權益？」、第14案：「你是否同意，以民法婚姻章保障同性别二人建立婚姻關係？」結果，第10案、第12案同意票高於不同意票；第14案則不同意票高於同意票。這説明大多數人不認同婚姻可包括同性二人之法定長久共居。雖然，在現行法律體系下，公投之直接法律效果未明定；但數字可以反映一個事實：即司法權之〈釋文〉對婚姻的概念不為多數人所接受與支持，非是社會通念。進而，可證明司法權之〈釋文〉所作的解釋恰恰屬於“妨害社會秩序公共利益者”；《民法》立定時，人們通念如是，至今通念猶如是。不能説司法權之〈釋文〉絕對非是，亦不可説〈釋文〉絕對正確；但在今日卻坐實屬“妨害社會秩序公共利益者”，則無誤；司法權欲强迫人們放棄長期以來之婚姻概念，轉而接受〈釋文〉的婚姻概念，是否屬自由權之妨害？
8.如果〈釋文〉本身已涉及乃至造成“妨害社會秩序公共利益者”，則依《憲法》第22條：「凡人民之其他自由及權利，不妨害社會秩序公共利益者，均受憲法之保障。」之旨意，〈釋文〉必當無效或者改變〈釋文〉本身的婚姻概念。
9.法律雖具規範性，但不能改變事物自身的性質；強行規範，只是權力的傲慢。真平等不能忽略事物自身的性質差異。大帝可等同於國王嗎？國王可等同於總統嗎？總統可等同於主席嗎？每個稱謂反映不同的型態；每個型態各有不同主要性質，使其成為此一型態。
10.同性二人長久關係與男女二人婚姻關係宜區别對待；其理既明，請從稱謂開始。
(圖片：取自網路)
《再説〈釋字748〉》
關於〈釋字748〉，作者曾於2018-11-27有過一文討論；今再及之。
《釋字第748號》解釋文，如下：
「《民法》第4編親屬第2章婚姻規定，未使相同性別二人，得為經營共同生活之目的，成立具有親密性及排他性之永久結合關係，於此範圍內，與《憲法》第22條保障人民婚姻自由及第7條保障人民平等權之意旨有違。有關機關應於本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨完成相關法律之修正或制定。至於以何種形式達成婚姻自由之平等保護，屬立法形成之範圍。逾期未完成相關法律之修正或制定者，相同性別二人為成立上開永久結合關係，得依上開婚姻章規定，持二人以上證人簽名之書面，向戶政機關辦理結婚登記。」(2017-05-24)
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1.婚姻概念，一夫一婦，已有數千年之久，且為人類生育、繁衍之單位基礎；此通念之為禮俗規範既久，而為社會之所共由，不宜變更。
2.“相同性別二人，得為經營共同生活之目的，成立具有親密性及排他性之永久結合關係”不必然亦不當形諸《民法》婚姻規定；〈釋文〉於此先入為主。
3.同性二人類比男女二人，謂其喪失婚姻權益；此僅得婚姻之一，未得婚姻之二。謂一者，指“親密性及排他性之永久結合關係”。謂二者，言子女之生育、繁衍；此亦〈釋文〉所缺者。然而，人類社會之所以傳衍不息者，厥在一之與二，均不可缺。故以同性二人類比男女二人實見其一而未睹其二。(直話：男女夫婦，基本要養兒育女；同性二人，基本不用養兒育女)
4.〈釋文〉既舉“《憲法》第22條保障人民婚姻自由及第7條保障人民平等權之意旨”之司法權觀點於先，則行政權便不應在《司法院釋字第748號解釋施行法草案》之第五條中限制同性二人之親屬關係於後。此乃以行政權越俎代庖片面限制或逾越司法權之解釋；行政權何由知悉司法權之〈釋文〉中“自由”、“平等”之旨意即在於是，而自為此限制？司法權或有其自行自為之人權觀？
5.社會所通言之親屬關係乃男女二人婚姻關係之衍伸，其親等與稱謂有其固定所指；同性二人新關係的建構若類比婚姻，則必然在稱謂上取資於男女二人關係，勢將混亂既存之稱謂體系。
6.同性二人之法定長久關係殊不同於男女二人之婚姻關係；這是兩種或三種截然不同的共同生活型態。若以“自由”、“平等”的概念將此兩種或三種關係類比為相同，失之於簡略；如同性二人是否需要親屬關係高度限制即是。更重要者，如果人類社會要維繫自然生育、繁衍，則必然是以男女二人之婚姻關係為社會基礎型態；同性二人之法定長久關係則將附屬於男女二人之婚姻關係之型態；此乃一定之理。而就人類自然生育、繁衍言，必以男女二人之婚姻關係之型態為本。今以附屬型態混同本根，其於“社會秩序公共利益”之妨害，豈可以道里計！
7.去年(民107)11.24公投投票，直接涉及同性二人共居立法者有三案：第10案：「你是否同意民法婚姻規定應限定在一男一女的結合？」、第12案：「你是否同意以民法婚姻規定以外之其他形式來保障同性别二人經營永久共同生活的權益？」、第14案：「你是否同意，以民法婚姻章保障同性别二人建立婚姻關係？」結果，第10案、第12案同意票高於不同意票；第14案則不同意票高於同意票。這説明大多數人不認同婚姻可包括同性二人之法定長久共居。雖然，在現行法律體系下，公投之直接法律效果未明定；但數字可以反映一個事實：即司法權之〈釋文〉對婚姻的概念不為多數人所接受與支持，非是社會通念。進而，可證明司法權之〈釋文〉所作的解釋恰恰屬於“妨害社會秩序公共利益者”；《民法》立定時，人們通念如是，至今通念猶如是。不能説司法權之〈釋文〉絕對非是，亦不可説〈釋文〉絕對正確；但在今日卻坐實屬“妨害社會秩序公共利益者”，則無誤；司法權欲强迫人們放棄長期以來之婚姻概念，轉而接受〈釋文〉的婚姻概念，是否屬自由權之妨害？
8.如果〈釋文〉本身已涉及乃至造成“妨害社會秩序公共利益者”，則依《憲法》第22條：「凡人民之其他自由及權利，不妨害社會秩序公共利益者，均受憲法之保障。」之旨意，〈釋文〉必當無效或者改變〈釋文〉本身的婚姻概念。
9.法律雖具規範性，但不能改變事物自身的性質；強行規範，只是權力的傲慢。真平等不能忽略事物自身的性質差異。大帝可等同於國王嗎？國王可等同於總統嗎？總統可等同於主席嗎？每個稱謂反映不同的型態；每個型態各有不同主要性質，使其成為此一型態。
10.同性二人長久關係與男女二人婚姻關係宜區别對待；其理既明，請從稱謂開始。
(圖片：取自網路)
今日聽佐好多關於佢既事 真系好想好好保護呢個girl知道佐佢之前唔開心壓力大到近期點滴 真系心痛 雖然個樣好堅強好cool 但始終系個女仔 有辛苦有壓力 真系好想佢可以開開心心 我知道未必樣樣野都可以敞開心扉同其他人講 只系我好怕身邊在乎既人有咩事 唔知點樣去話俾佢知 其實好在乎你呢個朋友 希望你可以永遠都開開心心 有咩難關都有我
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