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武汉楼市二手房库存数量今日突破11万2千套大关。
武汉楼市最近也放松了一点限购政策，但是彭叔觉得只是取消了户籍限制，对武汉楼市的影响微乎其微，很难改变武汉楼市下跌的现状。
彭叔看武汉二手房的增加数量，估计这个周过后武汉二手房价要跌破17000这个关口了。

十年之后，楼市会变成“金矿”还是“菜市场”？两位首富说出心声#西双版纳购房#
最近，笔者看到了一组数据，感触很深。
根据国泰君安证券研究所的一则报告，截至2018年末，我国居民部门的杠杆率为52.6%，把其分拆到各个省市，分布的非常不平衡。
其中以浙江76%为最，其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%。
其中浙江、上海、广东、北京4个地区属于经济发达地带，处在京津冀、长三角、珠三角核心经济发展地带，重庆地区比较发达，福建发展中等，而甘肃、江西发展速度较为落后。
从地区分布的版图上来看，这些地方，既贯穿了沿海几个成熟城市群，又有中西部欠发达省份，恰好形成了一个“U型”结构。
这就是我感到有意思的地方，这样的结构，反映了购房者负担最重的两个极端，要么是京沪广深这样的超级大都市，要么是三线以下的偏远地市和县城，买房子的难度正日益增加。
从这个角度来说，在灯红酒绿的大城市中租房“996”，与在家乡“朝九晚五”混日子的人，没有任何分别，因为他们都买不起房。
那么，假设购房者负担继续加重，负债的空间进一步拓展，杠杆率持续上升，10年后，买不起房的人会不会越来越多？或者说，楼市到底会变成“金矿”还是“菜市场”？
笔者认为，要从以下三个方面来分析。
第一，所处城市不同，楼市表现也会不同，一二线并非绝对意义上的“避风港”。
人口往大城市集聚，这是近些年来最直观的现象，数据显示，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。
但是，我们不能据此认为一二线楼市就完全没有问题，从最近广州番禺某楼盘两天降价6000元就能看出来，即便是实力雄厚的大都市，远郊区域依然存在风险。
也就是说，未来的楼市，极有可能呈现“两头小，中间大”的格局，京沪等地因为控制规模的因素，人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。
此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面，房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。
因此，那些人口持续涌入的核心城市圈，尽管杠杆率高企，未来依然会像“金矿”一样高不可攀，而那些人口常年流出的四五线城市，或者大城市的远郊地区，房地产变成“菜市场”也不是不可能。
第二，未来十年，劳动力数量的变化。
为什么要强调劳动力数量呢？众多周知，大部分人买房，要么是因为结婚，要么是因为生儿育女后要置换，要么是因为小孩上学。
婚房、改善房、置换房的需求从何而来？当然是劳动力人口。
上个月，在由中国社会科学院社会保障实验室（世界社保研究中心）主办的某活动上，人口资源环境委员会副主任王培安表示，国际接轨劳动人口15到64岁，我们现在还有9.9亿，2030年还有9.5亿，2050年还有8.2亿。
也就是说，十年过后，我们还有9.5亿左右的劳动力，与2013年时巅峰的10.06亿人口比较，出现了明显下降。
从劳动力数量变化的角度来看，未来的楼市，劳动力呈现下降趋势，买房需求必然也会减少，所以不可能成为“高不可攀”的金矿。
但是，因为整体数量减少的并不算特别多，相比巅峰时期只少了不带六千万人，未来也不至于会成为“菜市场”。
第三，看房地产固有模式的变化。
什么叫“固有”模式呢？土地招拍挂，造成高地价，动辄地王频出，预售制造成“高周转”，房企扩张速度不断加快，公摊面积令广大刚需叫苦不迭，标准化的高层住宅各地遍布。
可以看出，从土地市场到终端销售，从房企到购房者，这种依靠资金杠杆(在售房源)撬动的模式，很难长期维持下去。
8月19日，房产专家易宪容发表专栏指出，目前住建部正在明确住房保障顶层设计和制度框架，以促进实现住有所居的目标，这意味着，“固有模式”的打破已经不远了。
所以，未来十年，如果公摊面积和预售制都能取消，加上农地入市，供给的问题得到解决，各地实行租售并举的长效机制之后，买房与租房的界限进一步模糊，进城落户的门槛持续降低，楼市就极有可能变成接地气的“菜市场”，而非是高高在上的“金矿”。
针对这个问题，两位首富许家印、马云也袒露了“心声”。
在今年2月召开的恒大年度工作会议上，许家印曾表示：“我判断，未来2年到3年，房地产总的成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3年到5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的”。
马云更不用多说，曾经“房价如葱”的论断，激起了不少人的讨论，今年他虽然没有就房价发声，却发表了一番人生感悟。
他说，“我有什么，要什么，放弃什么，这是我常常问自己的。人生就是不公平的，有的人生下来就很钱，有的人生下来就很会读书，但是有一样是公平的，就是我们每个人每一天都是24小时，选怎么过这24小时，决定了我们会成为什么样的人。生活既不公平，但也很公平”。
看得出来，许家印说得比较直白，直接预测未来楼市会走下坡路，而马云虽然没有预测房价，却说出了一番颇有哲理的话。
就房价而言，每个城市、每个区域都很不公平，京沪广深不可能和小县城划上等号。
对每个购房者而言，却也是“公平”的，不管楼市变成“金矿”还是“菜市场”，我们能做的，就是建立成熟、理性、以“自住”为目标的置业理念，远离投机、非理性的过热地区，仅此而已。

【实探2019年武汉楼市最火的区域！千亿大道唯一新盘首开！】提到2019年武汉楼市最火的区域，可能每个人都有自己心目中的选择，但提到2019年武汉楼市供应最为充足的区域，临空港新城绝对是最大的赢家，随着中心城区用地的紧缺，楼市不断向三环、四环扩张，临空港新城凭借自身丰富的土地资源，在土拍市场上大展拳脚，出让众多地块，引进知名房企，纯新盘项目扎堆。想象当中，2019年临空港新城将会是大批大批纯新房源开盘热抢，现实却是整个上半年都以老盘加推为主，纯新盘项目大部分处于待售状态，极少有新房源推出，令人不禁有些失望。而据最新消息得知，近期临空港新城区域将有一个纯新盘项目首推开盘，给区域提供新品房源，这个项目就是占据临空港新城核心地段，也是临空港大道上唯一的新盘——奥山汉口澎湃城。目前项目营销中心已经正式开放，同步也开放了样板间，预计将在近期首推A地块6号楼、B地块9号楼，建面约98、117、127平米非毛坯房源，项目工地可以清楚看见B地块7、8、9号楼已经初具规模，高层住宅房源即将首推入市，具体价格也即将公布。所有资料均来源于房掌柜实地踩盘所知，仅供购房者阅读参考，更多详细信息，可致电售楼部或前往营销中心了解，下面就跟随房掌柜来了解一下项目的具体情况吧!掌柜点评：1、临空港新城核心地段，升值空间大2、紧邻“千亿大道”，出行便捷，发展好3、基础配套完善，自带冰雪主题综合体4、户型设计合理，实用性较强
区位：奥山汉口澎湃城位于临空港大道与三店西路交汇处，紧邻武汉东西湖文化中心和体育中心，也是千亿大道临空港大道上唯一新盘。从大区位上来看，项目隶属于目前发展势头最好的临空港新城区域，是继光谷、沌口后，武汉第三个国家级开发区，在2018年实现了地区生产总值903亿元，即将迈入千亿行政区俱乐部，区域发展潜力无穷，在“一轴、两带、五片、多点”的规划下，引进包含国家网安基地、京东方等项目，目前已经招商引资过百个，成为武汉的一大耀眼片区，发展势头极佳。从小区位来看，项目北面为协和东西湖医院，南面紧邻东西湖文化中心、五环体育中心以及码头潭公园，西面为成熟的住宅小区，属于临空港新城的核心地段，生活氛围更加成熟。整体而言，奥山汉口澎湃城占据临空港新城的核心地带，区域规划前景较好，可以享受到发展带来的红利，并且同周边项目相比，奥山汉口澎湃城所处地段发展更为成熟，是千亿大道上唯一新盘，产品价值潜力巨大。交通：奥山汉口澎湃城位于临空港大道与三店西路交汇处，紧邻临空港大道，拥有多维立体交通网络，多种出行方式选择，可以快速通达武汉三镇。项目东侧即是武汉第三条千亿大道——临空港大道，也是临空港大道上唯一的纯新盘项目，享受高便捷度的出行交通，可沿临空港大道、东西湖大道到达额头湾立交和三环线，快速进入汉口中心区域，随着武汉军运会的临近，各区域交通网络都在进行升级改造，临空港大道也全面启动了景观绿化改造工程。同时吴新干线、五环立交已经正式开通，硚孝高速金山大道匝道也即将开放。轨道交通方面，项目周边将有3条地铁线路出行，目前已开通的1号线，距离项目最近的站点为三店站，直线距离约为1公里，在建的6号线二期临空港大道站，距离项目约700米，预计2021年通车，与项目交房时间大致吻合，而规划的17号线，由天河机场通往黄家湖片区，在临空港大道与6号线换乘，未来项目的轨道交通覆盖率较高。公共交通方面，目前项目周边共有5条公交线路通行，分别为H90、H91、H94、H96、736路，主要为东西湖内部的环线，覆盖东西湖区大部分地方，以及主要的轨道交通站点，也可以前往硚口长丰、汉口火车站等地。整体而言，奥山汉口澎湃城交通出行非常便捷，虽然距离主城区有一定的路程，但多种的出行方式，快速畅通，耗时不高。配套：占据临空港新城的核心地段，奥山汉口澎湃城周边拥有东西湖新政府、东西湖体育中心、东西湖文化中心等文体政务配套，发展较快较好，基础的生活服务也正在快速完善、升级之中。商业配套方面，项目C地块自带有2.5万方冰雪商业综合体，打造有冰雪世界乐园、星级酒店、商业街，后期建设完成后，可以覆盖周边多个项目，是区域主要的商业配套设施，成为大汉口首选“避暑打卡圣地”，目前周边商业配套以吴家山老城区为主，拥有海林广场、北冰洋广场、鸿达中央广场等等，以及项目西侧成熟小区的生活配套。同时项目东侧规划有利嘉中欧城市广场，是临空港新城与利嘉集团签约，拟投资150亿打造的国际保税商品直销中心，未来区域商业规模将完美满足居住需求，小到菜市场大到品牌商场等，应有尽有。
教育配套方面，项目B地块西南角自带有2000平米6班制幼儿园，也是区域内面积最大的幼儿园，可以提供给小区业主子女安全省心的教育环境，同时项目周边还拥有吴家山第三小学、三店学校、北大附中为明学校等优质教育资源，据了解后期区域还将引进北师大附中的中小学配套，完善区域教育教学体系。医疗条件方面，项目北侧为协和东西湖医院新院区，目前已经搬迁完成，正式开放营业，为区域数百万居民提供优质完善的医疗服务，解决大部分的医疗服务需求。户型：奥山汉口澎湃城A、B地块为住宅区，共规划建设有9栋高层住宅，根据置业顾问介绍，项目预计近期首推A地块6号楼和B地块9号楼，其中6号楼为22层2梯4户，9号楼为26层2梯4户，共有建面约98、117、127平米的4种户型，下面就一起来看看具体的户型结构吧!D户型，建筑面积约98平米，三室两厅一卫结构，分布在6号楼中间户，是市面上最为常见的三房户型，整体布局方正，三开间朝南，带南向阳台，所有房间配备大飘窗，采光通风效果较为不错，动静分区明显，互不干扰，实用性较强，适合大部分的购房者。E户型，建筑面积约117平米，三室两厅两卫结构，分布在6号楼边户，两开间朝南，配带大阳台设计，采光效果极佳，大客厅设计，整体空间感十足，居住舒适，动静分区不错，私密性有所保障。B户型，建筑面积约117平米，三室两厅两卫结构，分布在9号楼中间户，是D户型的升级版，大体结构设计相似，采光通风效果好，动静分区明显，新增的主卧套间设计，带有独立的卫生间和衣帽间，生活舒适度更高。
A户型，建筑面积约127平米，四室两厅两卫结构，分布在9号楼边户，是项目最大面积也是唯一的四室房源，依旧采取方正的布局，南北双阳台的设计，增加了室内的通风效果，三开间排布，采光充足，餐客厅一体化，增大了室内的空间，居住舒适度更高，实用性更强。整体来看，奥山汉口澎湃城首推房源的户型都以实用性为主，做到室内较好的采光通风、动静分区明显，有充足的私密性，居住体验感很好，适合绝大部分购房者的需求。
周边市场：随着大量的地块出让，临空港新城拥有众多纯新盘聚集，大量的房源储备使得区域楼市活跃度较高，目前奥山汉口澎湃城周边就有东原阅境、华发四季、新城桃李郡、首开光明国风上观等纯新盘，也有例如佳兆业悦府、金地悦海湾、融创观澜府、电建地产洺悦御府等在售楼盘。预计近期，奥山汉口澎湃城就将拿到预售证首推开盘，作为区域价值高地唯一新盘，自身缺少可供对比参考的项目，一是核心地段楼盘数量较少，大部分楼盘聚集在地铁沿线或湖岸边，奥山汉口澎湃城是千亿大道临空港大道上唯一的新盘，二是周边最近的金地悦海湾又是很早期的老盘，参考意义不大。
因此对于奥山汉口澎湃城而言，如何定价更为合理，能够被广大购房者所接受，目前项目最近的金地悦海湾均价约14700元/平米，地铁旁的佳兆业悦府均价12900元/平米，更靠近三环线的融创观澜府均价16800元/平米，而奥山汉口澎湃城近期首推入市，将公布出具体的价格，届时对整个区域的纯新盘，都起到重大的参考价值。