#楼市杂谈# “公摊面积伤民”是一个不争的事实。原因在于，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，导致计算系数不统一、不透明。同样的建筑面积，有的是90%得房率，有的只有70%，有的甚至只有60%，究竟是怎么算的，算得准不准确，只能由开发商自说自话。而普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，一把尺子量不透，买房就像“开盲盒”。有一个被网友普遍提出的疑问：如果房屋总价是一样的，无论采用建筑面积还是使用面积，唯一有差别的只是单价而已，那么有何必要取消公摊面积呢？有学者对此作出了形象的比喻：有整只出售的榴莲，也有去壳出售的榴莲，虽然后者单价偏高，但是可以避免榴莲壳重量对价格造成的不确定影响，更让人有“所见即所得”的安心感。#买房者说#
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【拆解“庞然大物”闻泰科技：吃一口“苹果”只是前菜？】
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂。
从一家低毛利的手机ODM代工厂发展成A股炙手可热的高科技半导体厂商，闻泰科技的崛起之路(600745)一直为市场津津乐道。
并购是闻泰科技快速扩张的主要手段。2019年其以“蛇吞象”式收购全球知名半导体公司安世集团一战成名，收购完成后，闻泰从ODM公司延伸到上游半导体器件领域。2021年，欧菲光的光学资产被闻泰科技收入囊中，后者再次完成对产业链的延伸。
在此过程中，一个突出的现象是，闻泰科技与苹果公司的绑定越来越深。
收购欧菲光资产之后，闻泰科技高调拿下了苹果光学业务。近日闻泰拿到50亿智能家居项目订单，神秘的“境外特定客户”再次将人们的眼光引向苹果公司。
目前，闻泰科技的业务有半导体业务、产品集成业务和光学业务三大板块，总营收达到了500亿元以上，总市值超过1300亿元。无论单拎出哪个业务，都足以PK一家独立的A股公司。本期硬核投研试图对这个庞大的半导体公司进行全面拆解。
加深与苹果绑定
从闻泰三大业务来看，产品集成业务和光学业务都与苹果都有着千丝万缕的联系。
其中，闻泰通过光学业务被纳入“果链”已是公开的消息，该业务主要是摄像头模组研发制造。
2021年2月，欧菲光出售资产的接盘方揭晓，闻泰科技将收购广州得尔塔影像技术有限公司的100%股权，以及欧菲光及其控股公司在中国及境外所拥有的(除广州得尔塔外的)与向境外特定客户供应摄像头相关业务的经营性资产、无形资产、存货等。
在市场对欧菲光被剔出苹果产业链大感意外的时候，闻泰科技宣布目标资产待交易完成后有望通过特定客户审厂后重新获取订单。
这使得本次收购意味深长，市场纷纷猜测，闻泰科技收购上述资产的前提显然是和苹果方面达成了默契。
值得注意的是，闻泰收购的前述经营性资产包括776项相关设备，专利、技术资料、技术秘密、图纸、制造方法、工艺流程、配方等无形资产，以及存货等。此外，21世纪资本研究院从接近本次交易的相关人士独家了解到，“欧菲光部分技术人员也跟着过去(闻泰)了。”
专利技术也体现出一些变化。通过智慧芽全球专利数据库检索可知，闻泰科技及其关联公司目前共有3200余件专利申请，专利布局主要集中于摄像头、显示屏、智能手机等相关技术领域其中，140余件专利的申请人为欧菲光及其关联公司。
2021年底，闻泰科技披露，收购的广州得尔塔公司送样产品已送境外特定客户最终验证，产品按商定的出货计划进入正式量产及常态化批量出货阶段。
于闻泰科技而言，把欧菲光原来拥有的苹果业务收入囊中后，有望带来百亿营收增厚业绩。
根据欧菲光披露的公开信息，公司2019年来自特定客户相关业务营业收入为116.98亿元。而2020年，闻泰科技的营收为517.1亿元。纳入前述标的之后，闻泰科技的营收规模有望再上一个台阶。
产品集成业务进入果链，则是近期传出的好消息。
3月10日晚，闻泰科技公告称公司与境外特定客户开展了电脑、智能家居等多项业务合作并签订了合作协议;近期，智能家居项目开始量产并实现常态化出货，合作总金额预计约50亿元，并称此次订单涉及产品集成业务。
据闻泰科技向21世纪资本研究院介绍，公司产品集成业务是以手机ODM(手机代工)为基础，拓展到平板、笔电、IoT、服务器、汽车电子等领域。据悉，公司此前对苹果的出货主要是移动及可穿戴设备领域产品。
虽然对于此次订单客户信息和涉及产品等问题，闻泰表示不便透露，不过据多方消息，此境外客户也指向了苹果公司。
产经观察家、钉科技创始人丁少将在受访时表示，“按照苹果在家居领域的布局，智能家居产品有可能是音箱、灯光照明、摄像头、门铃、空气检测仪等产品中的一款或多款。”但这并不意味着闻泰可以高枕无忧，“闻泰即便拿到的是苹果智能家居订单，但产品集成业务的毛利一般都不高，并不是核心器件方面的合作，因此可替代性也比较高。”
半导体业务与苹果早有关联
而闻泰科技的半导体业务，也与苹果早有关联。
最初，闻泰科技以ODM公司闻名，2016年就已成为全球手机出货最大的ODM公司，但闻泰科技ODM业务大但盈利能力不强。盈利压力促使闻泰科技积极转型，2018年闻泰科技并购安世半导体进入半导体赛道。
安世半导体(简称安世)前身为荷兰恩智浦半导体(NXPI.NASDAQ)的标准件业务事业部，为半导体标准器件供应商，处于电子产业链上游，业务分布于亚洲、欧洲和美国。其客户包括中游制造商、下游电子品牌客户，包括博世、华为、苹果、三星等。
2017年，智路资本与建广资产在以27.5亿美元收购恩智浦旗下标准件业务，更名安世半导体。2018年安世主要股权公开转让，引起了多家企业竞标。
闻泰科技在该年10月称将以251.54亿元人民币，拿下安世75.86%股权。而在当时，闻泰科技的总市值还不到200亿元。
这起“蛇吞象”收购案遭到了许多质疑，其中包括高额收购资金能否顺利支付、融资风险能否解决、收购的安世集团增值率高达154.80%是否合理等问题。
但从结果来看，这笔收购带给闻泰脱胎换骨的变化。
该交易亦让闻泰科技得以牵手苹果，2020年10月闻泰科技在互动平台称，公司旗下安世集团是全球领先的标准器件半导体IDM企业，该公司产品广泛应用于汽车、可穿戴设备等领域，而移动及可穿戴设备领域客户就包括苹果。
太平洋证券研报称，“闻泰科技在2020年完成安世半导体收购后，为苹果供应功率器件”。
有了优质半导体资产撑腰，闻泰股价一路高歌猛进，2018年年末公司市值约200亿元市值，到完成收购的2020年初已超过1000亿元。
更大的贡献还体现在公司净利润上。闻泰科技2019年三季报中称，预计将在2019年四季度将安世半导体纳入合并范围，净利润将发生大幅增长。据年报数据，2018年闻泰净利润增长率为-81.47%，收购后的2019年公司净利润增长率达到了1954.37%。
现今，半导体板块成为闻泰最赚钱的业务，2021年上半年财报显示，半导体业务实现收入67.73亿元，占总收入27.34%，净利润13.10亿元，占母公司净利润总额66.6%。
全面拓展汽车领域
在以前对果链标的的研究中，市场往往要对苹果供应链稳定性表示担忧。但于闻泰科技而言，其最大的不同点在于，对苹果并未形成较大依赖，其庞大的业务体量决定了，苹果不过是其众多客户中的一个。
那么，苹果对闻泰意味着什么?
丁少将表示，“闻泰进入果链，对于品牌价值和营收水平的提升都是有直接帮助的，但也带来了一些经营风险，包括专用产线难以通用、ODM利润率偏低、核心竞争力不够导致替代性高等问题。因此，业务和客户的多元化拓展，向产业链上游挺进，依然是中长期需要考虑的问题。”
WitDisplay首席分析师林芝此前接受21世纪资本研究院采访时也指出，“苹果供应链都有被苹果抛弃的风险，闻泰科技并没有什么不可替代的核心技术。如果进入苹果供应链，重点并不是盈利，可能对于股价的帮助更大。”
如果说失去苹果客户对其他果链的标的而言可能是一场灾难，赢得苹果客户，对闻泰科技也不过是“锦上添花”。
从更大维度来看，包括苹果在内的消费电子只是闻泰科技下游应用的一角，而其汽车电子业务正在带来更多想象空间。
21世纪资本研究院此前报道指出，2020年以来，汽车行业缺芯引发全球连锁反应，尤其是汽车电动化、智能化的趋势，对车规半导体的需求进一步增加。
从公司盈利和近年动作布局看，以安世为主体的半导体业务，正在为闻泰科技贡献更多业绩。2021年前三季度，安世的盈利能力达到历史最高水平。
而就下游应用而言，汽车领域包括电动汽车是闻泰科技半导体收入来源的主要方向。去年中报显示，安世来源于汽车、移动及穿戴设备、工业与电力、计算机设备、消费领域的收入占比分别为45%、22%、22%、6%、5%。
据天风电子介绍，安世核心下游客户包括博世、比亚迪、大陆、德尔福等汽车厂。
依托安世，闻泰之后在汽车半导体扩张策略一方面增加新品的投入，另一方面则扩大产能。
就在今年3月，闻泰科技就有了业务突破，公告称，安世于2021年设立了中国研究院，专注高压功率器件、模拟IC等新产品研发方向，目前自主设计研发的绝缘栅双极晶体管(简称“IGBT”)系列产品已流片成功。
华泰证券称，未来几年闻泰科技半导体业务板块研发投入预计将达到15%以上，主要投向中高压MOSFET、第三代半导体和IGBT等领域。
除研发新品，缺芯环境下，闻泰科技密集扩充车用晶圆产能。
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂，生产用于电动汽车的功率芯片和晶体管等分立器件。该工厂预计将于2022年7月投入运营，年产能高达40万晶圆。据悉，上海临港周边聚集了一批新能源车企，包括特斯拉、上海汽车、岩峰汽车等。
闻泰科技董事长张学政此前受访时宣布了公司目标，计划通过10年时间推动安世半导体产值超过100亿美元。
闻泰的另外两块业务也在向汽车领域拓展。
闻泰科技表示，2022年，产品集成业务中不仅是手机业务改善，笔电、服务器、IoT(如TWS耳机、智能手表)、汽车电子业务都将有明显贡献。光学业务也将从单一客户向多客户拓展，将覆盖手机、笔电以及IoT、车载摄像头等多领域。
华泰证券认为，闻泰科技ODM及光学模组业务有望逐步提升在特定客户的市占率，逐步拓展到服务器、汽车等新领域，并成为特定客户前后摄模组的核心供应商之一，2025年收入有望较2020年成长78.4%。
【拆解“庞然大物”闻泰科技：吃一口“苹果”只是前菜？】
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂。
从一家低毛利的手机ODM代工厂发展成A股炙手可热的高科技半导体厂商，闻泰科技的崛起之路(600745)一直为市场津津乐道。
并购是闻泰科技快速扩张的主要手段。2019年其以“蛇吞象”式收购全球知名半导体公司安世集团一战成名，收购完成后，闻泰从ODM公司延伸到上游半导体器件领域。2021年，欧菲光的光学资产被闻泰科技收入囊中，后者再次完成对产业链的延伸。
在此过程中，一个突出的现象是，闻泰科技与苹果公司的绑定越来越深。
收购欧菲光资产之后，闻泰科技高调拿下了苹果光学业务。近日闻泰拿到50亿智能家居项目订单，神秘的“境外特定客户”再次将人们的眼光引向苹果公司。
目前，闻泰科技的业务有半导体业务、产品集成业务和光学业务三大板块，总营收达到了500亿元以上，总市值超过1300亿元。无论单拎出哪个业务，都足以PK一家独立的A股公司。本期硬核投研试图对这个庞大的半导体公司进行全面拆解。
加深与苹果绑定
从闻泰三大业务来看，产品集成业务和光学业务都与苹果都有着千丝万缕的联系。
其中，闻泰通过光学业务被纳入“果链”已是公开的消息，该业务主要是摄像头模组研发制造。
2021年2月，欧菲光出售资产的接盘方揭晓，闻泰科技将收购广州得尔塔影像技术有限公司的100%股权，以及欧菲光及其控股公司在中国及境外所拥有的(除广州得尔塔外的)与向境外特定客户供应摄像头相关业务的经营性资产、无形资产、存货等。
在市场对欧菲光被剔出苹果产业链大感意外的时候，闻泰科技宣布目标资产待交易完成后有望通过特定客户审厂后重新获取订单。
这使得本次收购意味深长，市场纷纷猜测，闻泰科技收购上述资产的前提显然是和苹果方面达成了默契。
值得注意的是，闻泰收购的前述经营性资产包括776项相关设备，专利、技术资料、技术秘密、图纸、制造方法、工艺流程、配方等无形资产，以及存货等。此外，21世纪资本研究院从接近本次交易的相关人士独家了解到，“欧菲光部分技术人员也跟着过去(闻泰)了。”
专利技术也体现出一些变化。通过智慧芽全球专利数据库检索可知，闻泰科技及其关联公司目前共有3200余件专利申请，专利布局主要集中于摄像头、显示屏、智能手机等相关技术领域其中，140余件专利的申请人为欧菲光及其关联公司。
2021年底，闻泰科技披露，收购的广州得尔塔公司送样产品已送境外特定客户最终验证，产品按商定的出货计划进入正式量产及常态化批量出货阶段。
于闻泰科技而言，把欧菲光原来拥有的苹果业务收入囊中后，有望带来百亿营收增厚业绩。
根据欧菲光披露的公开信息，公司2019年来自特定客户相关业务营业收入为116.98亿元。而2020年，闻泰科技的营收为517.1亿元。纳入前述标的之后，闻泰科技的营收规模有望再上一个台阶。
产品集成业务进入果链，则是近期传出的好消息。
3月10日晚，闻泰科技公告称公司与境外特定客户开展了电脑、智能家居等多项业务合作并签订了合作协议;近期，智能家居项目开始量产并实现常态化出货，合作总金额预计约50亿元，并称此次订单涉及产品集成业务。
据闻泰科技向21世纪资本研究院介绍，公司产品集成业务是以手机ODM(手机代工)为基础，拓展到平板、笔电、IoT、服务器、汽车电子等领域。据悉，公司此前对苹果的出货主要是移动及可穿戴设备领域产品。
虽然对于此次订单客户信息和涉及产品等问题，闻泰表示不便透露，不过据多方消息，此境外客户也指向了苹果公司。
产经观察家、钉科技创始人丁少将在受访时表示，“按照苹果在家居领域的布局，智能家居产品有可能是音箱、灯光照明、摄像头、门铃、空气检测仪等产品中的一款或多款。”但这并不意味着闻泰可以高枕无忧，“闻泰即便拿到的是苹果智能家居订单，但产品集成业务的毛利一般都不高，并不是核心器件方面的合作，因此可替代性也比较高。”
半导体业务与苹果早有关联
而闻泰科技的半导体业务，也与苹果早有关联。
最初，闻泰科技以ODM公司闻名，2016年就已成为全球手机出货最大的ODM公司，但闻泰科技ODM业务大但盈利能力不强。盈利压力促使闻泰科技积极转型，2018年闻泰科技并购安世半导体进入半导体赛道。
安世半导体(简称安世)前身为荷兰恩智浦半导体(NXPI.NASDAQ)的标准件业务事业部，为半导体标准器件供应商，处于电子产业链上游，业务分布于亚洲、欧洲和美国。其客户包括中游制造商、下游电子品牌客户，包括博世、华为、苹果、三星等。
2017年，智路资本与建广资产在以27.5亿美元收购恩智浦旗下标准件业务，更名安世半导体。2018年安世主要股权公开转让，引起了多家企业竞标。
闻泰科技在该年10月称将以251.54亿元人民币，拿下安世75.86%股权。而在当时，闻泰科技的总市值还不到200亿元。
这起“蛇吞象”收购案遭到了许多质疑，其中包括高额收购资金能否顺利支付、融资风险能否解决、收购的安世集团增值率高达154.80%是否合理等问题。
但从结果来看，这笔收购带给闻泰脱胎换骨的变化。
该交易亦让闻泰科技得以牵手苹果，2020年10月闻泰科技在互动平台称，公司旗下安世集团是全球领先的标准器件半导体IDM企业，该公司产品广泛应用于汽车、可穿戴设备等领域，而移动及可穿戴设备领域客户就包括苹果。
太平洋证券研报称，“闻泰科技在2020年完成安世半导体收购后，为苹果供应功率器件”。
有了优质半导体资产撑腰，闻泰股价一路高歌猛进，2018年年末公司市值约200亿元市值，到完成收购的2020年初已超过1000亿元。
更大的贡献还体现在公司净利润上。闻泰科技2019年三季报中称，预计将在2019年四季度将安世半导体纳入合并范围，净利润将发生大幅增长。据年报数据，2018年闻泰净利润增长率为-81.47%，收购后的2019年公司净利润增长率达到了1954.37%。
现今，半导体板块成为闻泰最赚钱的业务，2021年上半年财报显示，半导体业务实现收入67.73亿元，占总收入27.34%，净利润13.10亿元，占母公司净利润总额66.6%。
全面拓展汽车领域
在以前对果链标的的研究中，市场往往要对苹果供应链稳定性表示担忧。但于闻泰科技而言，其最大的不同点在于，对苹果并未形成较大依赖，其庞大的业务体量决定了，苹果不过是其众多客户中的一个。
那么，苹果对闻泰意味着什么?
丁少将表示，“闻泰进入果链，对于品牌价值和营收水平的提升都是有直接帮助的，但也带来了一些经营风险，包括专用产线难以通用、ODM利润率偏低、核心竞争力不够导致替代性高等问题。因此，业务和客户的多元化拓展，向产业链上游挺进，依然是中长期需要考虑的问题。”
WitDisplay首席分析师林芝此前接受21世纪资本研究院采访时也指出，“苹果供应链都有被苹果抛弃的风险，闻泰科技并没有什么不可替代的核心技术。如果进入苹果供应链，重点并不是盈利，可能对于股价的帮助更大。”
如果说失去苹果客户对其他果链的标的而言可能是一场灾难，赢得苹果客户，对闻泰科技也不过是“锦上添花”。
从更大维度来看，包括苹果在内的消费电子只是闻泰科技下游应用的一角，而其汽车电子业务正在带来更多想象空间。
21世纪资本研究院此前报道指出，2020年以来，汽车行业缺芯引发全球连锁反应，尤其是汽车电动化、智能化的趋势，对车规半导体的需求进一步增加。
从公司盈利和近年动作布局看，以安世为主体的半导体业务，正在为闻泰科技贡献更多业绩。2021年前三季度，安世的盈利能力达到历史最高水平。
而就下游应用而言，汽车领域包括电动汽车是闻泰科技半导体收入来源的主要方向。去年中报显示，安世来源于汽车、移动及穿戴设备、工业与电力、计算机设备、消费领域的收入占比分别为45%、22%、22%、6%、5%。
据天风电子介绍，安世核心下游客户包括博世、比亚迪、大陆、德尔福等汽车厂。
依托安世，闻泰之后在汽车半导体扩张策略一方面增加新品的投入，另一方面则扩大产能。
就在今年3月，闻泰科技就有了业务突破，公告称，安世于2021年设立了中国研究院，专注高压功率器件、模拟IC等新产品研发方向，目前自主设计研发的绝缘栅双极晶体管(简称“IGBT”)系列产品已流片成功。
华泰证券称，未来几年闻泰科技半导体业务板块研发投入预计将达到15%以上，主要投向中高压MOSFET、第三代半导体和IGBT等领域。
除研发新品，缺芯环境下，闻泰科技密集扩充车用晶圆产能。
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂，生产用于电动汽车的功率芯片和晶体管等分立器件。该工厂预计将于2022年7月投入运营，年产能高达40万晶圆。据悉，上海临港周边聚集了一批新能源车企，包括特斯拉、上海汽车、岩峰汽车等。
闻泰科技董事长张学政此前受访时宣布了公司目标，计划通过10年时间推动安世半导体产值超过100亿美元。
闻泰的另外两块业务也在向汽车领域拓展。
闻泰科技表示，2022年，产品集成业务中不仅是手机业务改善，笔电、服务器、IoT(如TWS耳机、智能手表)、汽车电子业务都将有明显贡献。光学业务也将从单一客户向多客户拓展，将覆盖手机、笔电以及IoT、车载摄像头等多领域。
华泰证券认为，闻泰科技ODM及光学模组业务有望逐步提升在特定客户的市占率，逐步拓展到服务器、汽车等新领域，并成为特定客户前后摄模组的核心供应商之一，2025年收入有望较2020年成长78.4%。
吹头的时候想到了这条微博。
我在想，如果不是上海最近的疫情“失控”和咖啡热搜，评论会不会是另一番模样。
我看到这图的第一反应是，角度选得真好，拍得真好，疫情下还能这样热爱生活，找到乐趣，真令人羡慕。
翻了几条评论，“上海人会享受”“不戴口罩”“占用公共位置”。
我一瞬间也上了头，差点被带偏。
人们总是可以找到所谓的“政治正确”来批判一切事物，但是何为“正确”？
没人知道。
但，在这个节点，“喝咖啡的上海人”就是“不正确”。
我是个普通人，在自己的微博说了这样一番话，或许没人看到，或许看到了也一笑而过。
如果我是个粉丝众多的“大V”呢？
我会不会被盖上“精神上海人”“小布尔乔亚”的帽子？
但我真的只是单纯觉得这条微博的视角很有趣，而已。
我在想，如果不是上海最近的疫情“失控”和咖啡热搜，评论会不会是另一番模样。
我看到这图的第一反应是，角度选得真好，拍得真好，疫情下还能这样热爱生活，找到乐趣，真令人羡慕。
翻了几条评论，“上海人会享受”“不戴口罩”“占用公共位置”。
我一瞬间也上了头，差点被带偏。
人们总是可以找到所谓的“政治正确”来批判一切事物，但是何为“正确”？
没人知道。
但，在这个节点，“喝咖啡的上海人”就是“不正确”。
我是个普通人，在自己的微博说了这样一番话，或许没人看到，或许看到了也一笑而过。
如果我是个粉丝众多的“大V”呢？
我会不会被盖上“精神上海人”“小布尔乔亚”的帽子？
但我真的只是单纯觉得这条微博的视角很有趣，而已。
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