“林肯现象”是怎么炼成的 豪华新势力没奇招有绝招
汽势Auto-First |周光军
美式豪华的品牌理念渐入佳境，销量逆势上扬两倍增幅领跑大盘，SUV炉火纯青，轿车快马赶到……
以最短的时间站稳豪华品牌第二梯队“坐二望一”，成就“豪华新势力”，成为汽车行业津津乐道的“林肯现象”。
林肯中国总裁毛京波说，当林肯每一次仰望星空，畅想未来的时候，从未忘记脚踏实地的耕耘。我们的每一步成长，都得益于坚持做正确的事。所以，她不觉得林肯做了什么惊天动地的事情或者是出了“奇招”。
林肯现在一步步走来靠“守正创新”，林肯走向未来靠“四化”革新。
得以延续的“林肯现象”
数据显示，今年10月，林肯品牌销量首破9000辆，以同比增长23%刷新最高单月销量纪录，销量增长同样助攻林肯品牌在中国豪华汽车市场的市占率创造入华7年来最好水平。同时，冒险家、飞行家、航海家组成的国产三剑客10月销量破8600辆，占林肯全系销量的95%。10月份的数据，是林肯中国一年来的缩影，一条销量增长线攀的真好看。
沉甸甸的销量，有数量更有含金量。今年前10个月，林肯全球销量突破16万辆，同比增长14%。中国市场同期销量突破7.5万辆，同比增长62%。中国市场销量占比接近全球市场份额的半壁江山。中国市场前10月的平均增幅超过豪华汽车市场两倍以上，稳定的势头为年底冲击更高销量奠定坚实的基础。
毛京波说，按照这样的趋势，明年中国市场有很大希望超过美国市场，成为林肯最大的单一市场。
渠道不盲目扩张与“林肯之道”2.0
林肯现在全国拥有145家经销商，到明年年底预计超过160家，林肯在确保经销商盈利的基础上谨慎渠道扩张。毛京波说，未来新开的林肯中心都将是“林肯之道”2.0展厅。
毛京波说，全新的2.0展厅设计理念源于美式“豪华俱乐部”，中心是美式吧台，更像是一个社交的开放场所。通过引入数字化创新交互，为客户提供个性化的沉浸式豪华体验。在毛京波看来，评判经销商展厅好坏的标准，除了销量和服务，人们周末的时候愿意来这里喝杯咖啡，或者举行各种纪念日，愿意把这里当家，当成社交场所，让大家参与共创一些内容，甚至成为新的网红打卡地，是林肯的2.0展厅初衷。
毛京波表示，林肯对经销商网络发展谨慎基于多个维度。其中，要从经销商的盈利可以保证在一定的行业水准角度来考虑，而不是靠开店来增加销量。经销商盈利，才能和企业共同投资这个品牌。林肯的网络当中，年销量1000台以上的经销商，差不多占30%左右。毛京波说：“明年会更多一些”。
缺“芯”不能缺“心” 价格波动伤品牌
“林肯不会依靠涨价去应对芯片短缺的问题，价格波动非常伤害品牌。林肯从第一款国产车产品的成功，就是诚意满满的定价。全新林肯Z的预售价格也是非常具有吸引力”。毛京波同时表示，对于林肯这样成长中的豪华品牌，“价格稳定”至关重要，这是对客户负责的具体体现。
毛京波接受汽势Auto-First专访时表示，“缺芯”是所有的厂商都面临的，不仅在中国，全球也一样。
林肯同样面临着芯片短缺的问题，尤其在第二季度影响明显。比较幸运的是，林肯得到了福特集团的大力支持，优先芯片、优先流程、优先产品。从福特中国CEO陈安宁到福特全球CEO吉姆·法利，都给予林肯中国很大的支持。第三、第四季度几乎没有受到“缺芯”影响，并且终端价格保持稳定。如果没有芯片的挑战，林肯今年的销量会更多一些。
使用价格杠杆，林肯比较慎重。有些品牌很强大，通过降价提升销量有效，但像林肯这样成长中的品牌，面对缺芯问题，会提前计划下个月或者几个月的分配，做好准备。当然，希望明年的“缺芯”能够缓解，长期下去对整个汽车行业都不利。
全新林肯Z 一举两得
11月多地的疫情反复，为2021广州国际车展上蒙上了一层不确定性的阴影。非常确定的是，为广州车展赋能的林肯品牌含金量十足，首款轿车林肯Z全球首发，并延续了以往“闷头干大事”的首秀即预售的快节奏。
揭幕技惊四座的林肯Z，不仅承载着林肯未来的销量，也将开启与年轻人与林肯品牌对话的大门。毛京波说，林肯专门为中国市场打造的全新林肯Z意义重大：销量上成为推动全系销量增长的新引擎；品牌上赋能年轻化。
毛京波说，只有SUV车型，还不足以完全满足中国客户的需求。虽然SUV车型占据销量的95%，但是轿车市场依然占据中国汽车市场的半壁江山以上。几年前一些人预测的轿车和SUV的占比出现拐点的时间点还没有到来。
在毛京波看来，林肯是首个针对燃油车型实现智能驾驶辅助订阅功能的豪华品牌，全面满足中国客户对于智能出行体验的期待。在年轻化和智能化方面，林肯Z会给品牌带来深远影响。
品牌年轻化上，毛京波表示，2018年刚刚接手林肯中国的时候，林肯品牌在年轻化方面还不够，而产品是最能代表品牌的内涵和特性。设计之初，林肯Z就希望为25到35岁的消费者打造一款能够代表他们的产品。极富创造力的全新设计颜值标杆，以突破想象的智能科技重新定义了智行未来的体验场景，林肯Z有能力成功吸引年轻客户，让年轻人爱上林肯品牌。
智能化上，中国年轻客户不仅关注产品的设计和配置，更将智能化应用作为购买的决策因素。全新林肯Z作为林肯品牌“最智能的燃油车”，在智能车机系统和人机交互领域引领风潮。林肯SYNC+智行互联系统，在人机交互、智能数字助力和场景化应用上突出，比如独一份的时空秘信功能可以直接给你发送定制的信息。
三个坚持与“四化”革新启新局
毛京波说，作为美式豪华的代表品牌，林肯坚持美式豪华的品牌定位、坚持林肯之道的客户体验、坚持价值营销的销售管理，以坚持应对市场环境的瞬息万变。三个坚持之上，面向未来，以“四化”革新启新局、谋新篇。
在这个充满变化的时代，不焦不躁是挺不容易的。毛京波说，林肯能够一步步走来，现在靠的是“守正创新”，未来靠“四化”革新。
产品智能化。在林肯看来，智能化不是炫技，而是通过场景化、个性化的方式让科技以人为本。在中国，林肯携手顶尖的科技公司，从用户思维出发，以使用场景为导向，创造需求，搭建起全方位的智能化用车新生态。
运营模式数字化。数字化不仅仅是体验，更是一种全新的运营模式。引以为傲的“林肯之道”源于中国，不断与时俱进，持续提速数字化创新，全面迈入2.0时代，建立起“随时在线”的新型客户关系，实现客户共创，打造数字化体验新范式。如“林肯之道”应用软件全面升级为“Super App”超级应用，成为覆盖客户看车、选车、用车全生命旅程的超级应用。全新的林肯社区，包括车主专属权益、积分福利、车主社群等，构建属于车主的社交平台，不断增强林肯品牌与客户群体间的双向互动。
“智”造精益化。林肯在中国的制造工厂代表了林肯全球制造的最高水准，高度自动化贯穿生产制造的各个环节。每一款产品出厂前都要经过最严苛的质量检测，确保为客户提供最优质的产品。今年，由权威媒体发布的《乘用车新车质量报告》中，林肯勇夺“海外品牌国产新车质量表现排名”榜首。
网络现代化。林肯正在积极探索新零售模式，加速推动网络现代化布局，打造建筑、体验、社交的“潮流风向标”。林肯新零售2.0体验中心，设计理念源于美式“豪华俱乐部”，通过引入数字化创新交互，以林肯水墙、双开门迎宾等六大传承体验，明星车型展示区、匠人工作室等三大升级举措，以及林肯星光大道、品牌历史数字墙等九大创新体验，提供个性化的沉浸式豪华体验，成为新的网红打卡地。
和经销商上下一心。在林肯看不到经销商之间的内卷，经销商是向客户传达林肯品牌、产品和体验的关键角色，林肯中国与经销商之间频繁、深度、透明、高效地沟通，真正做到了将经销商作为战略合作伙伴对待，帮助彼此形成更加紧密的互信关系。
“林肯之道”背后的勤奋之道
低调做人高调做事，坚持做正确的事儿，是毛京波身上独有的特质。作为汽车行业为数不多的女总裁，她自己并不愿意台前风光，而是把对企业、品牌的管理，如烹饪大餐般润物细无声地融入到实打实的销量上、品牌里、体系中。
“林肯之道”背后，是毛京波和林肯中国团队的勤奋之道、睿智之道。比如，抵制“以价换量”的品牌塑造，三个坚持的价值营销，在经销商盈利前提下的渠道谨慎扩张等等，无不体现出毛京波，一切从林肯实际出发的对豪华品牌的再思考。
中国汽车眼花缭乱的颠覆式营销创新中，林肯给人“众人皆醉我独醒”的格局观，不随波逐流。在毛京波看来，林肯的发展没有其他选项，也不是选择题，而是在二线豪华之首之上，如何更加主流的必答题。
林肯中国，以销量翻倍的业绩逆势增长，坐实美式豪华的同时，也让林肯成为中国豪华品牌的林肯现象；林肯中国，先后把林肯之道的服务理念、中国消费者对豪华车需求的场景，作为经验，分享给美国和全球其他市场。
毛京波说，SUV支撑起了林肯现在的销量，全新林肯Z弥补产品阵容中豪华轿车空缺的同时，也将为林肯进行智能化、年轻化的品牌赋能。
沉下心来不是为了看曾经的繁华岁月，而是蓄势待发，创造繁华。
#林肯汽车# #全新林肯Z#
汽势Auto-First |周光军
美式豪华的品牌理念渐入佳境，销量逆势上扬两倍增幅领跑大盘，SUV炉火纯青，轿车快马赶到……
以最短的时间站稳豪华品牌第二梯队“坐二望一”，成就“豪华新势力”，成为汽车行业津津乐道的“林肯现象”。
林肯中国总裁毛京波说，当林肯每一次仰望星空，畅想未来的时候，从未忘记脚踏实地的耕耘。我们的每一步成长，都得益于坚持做正确的事。所以，她不觉得林肯做了什么惊天动地的事情或者是出了“奇招”。
林肯现在一步步走来靠“守正创新”，林肯走向未来靠“四化”革新。
得以延续的“林肯现象”
数据显示，今年10月，林肯品牌销量首破9000辆，以同比增长23%刷新最高单月销量纪录，销量增长同样助攻林肯品牌在中国豪华汽车市场的市占率创造入华7年来最好水平。同时，冒险家、飞行家、航海家组成的国产三剑客10月销量破8600辆，占林肯全系销量的95%。10月份的数据，是林肯中国一年来的缩影，一条销量增长线攀的真好看。
沉甸甸的销量，有数量更有含金量。今年前10个月，林肯全球销量突破16万辆，同比增长14%。中国市场同期销量突破7.5万辆，同比增长62%。中国市场销量占比接近全球市场份额的半壁江山。中国市场前10月的平均增幅超过豪华汽车市场两倍以上，稳定的势头为年底冲击更高销量奠定坚实的基础。
毛京波说，按照这样的趋势，明年中国市场有很大希望超过美国市场，成为林肯最大的单一市场。
渠道不盲目扩张与“林肯之道”2.0
林肯现在全国拥有145家经销商，到明年年底预计超过160家，林肯在确保经销商盈利的基础上谨慎渠道扩张。毛京波说，未来新开的林肯中心都将是“林肯之道”2.0展厅。
毛京波说，全新的2.0展厅设计理念源于美式“豪华俱乐部”，中心是美式吧台，更像是一个社交的开放场所。通过引入数字化创新交互，为客户提供个性化的沉浸式豪华体验。在毛京波看来，评判经销商展厅好坏的标准，除了销量和服务，人们周末的时候愿意来这里喝杯咖啡，或者举行各种纪念日，愿意把这里当家，当成社交场所，让大家参与共创一些内容，甚至成为新的网红打卡地，是林肯的2.0展厅初衷。
毛京波表示，林肯对经销商网络发展谨慎基于多个维度。其中，要从经销商的盈利可以保证在一定的行业水准角度来考虑，而不是靠开店来增加销量。经销商盈利，才能和企业共同投资这个品牌。林肯的网络当中，年销量1000台以上的经销商，差不多占30%左右。毛京波说：“明年会更多一些”。
缺“芯”不能缺“心” 价格波动伤品牌
“林肯不会依靠涨价去应对芯片短缺的问题，价格波动非常伤害品牌。林肯从第一款国产车产品的成功，就是诚意满满的定价。全新林肯Z的预售价格也是非常具有吸引力”。毛京波同时表示，对于林肯这样成长中的豪华品牌，“价格稳定”至关重要，这是对客户负责的具体体现。
毛京波接受汽势Auto-First专访时表示，“缺芯”是所有的厂商都面临的，不仅在中国，全球也一样。
林肯同样面临着芯片短缺的问题，尤其在第二季度影响明显。比较幸运的是，林肯得到了福特集团的大力支持，优先芯片、优先流程、优先产品。从福特中国CEO陈安宁到福特全球CEO吉姆·法利，都给予林肯中国很大的支持。第三、第四季度几乎没有受到“缺芯”影响，并且终端价格保持稳定。如果没有芯片的挑战，林肯今年的销量会更多一些。
使用价格杠杆，林肯比较慎重。有些品牌很强大，通过降价提升销量有效，但像林肯这样成长中的品牌，面对缺芯问题，会提前计划下个月或者几个月的分配，做好准备。当然，希望明年的“缺芯”能够缓解，长期下去对整个汽车行业都不利。
全新林肯Z 一举两得
11月多地的疫情反复，为2021广州国际车展上蒙上了一层不确定性的阴影。非常确定的是，为广州车展赋能的林肯品牌含金量十足，首款轿车林肯Z全球首发，并延续了以往“闷头干大事”的首秀即预售的快节奏。
揭幕技惊四座的林肯Z，不仅承载着林肯未来的销量，也将开启与年轻人与林肯品牌对话的大门。毛京波说，林肯专门为中国市场打造的全新林肯Z意义重大：销量上成为推动全系销量增长的新引擎；品牌上赋能年轻化。
毛京波说，只有SUV车型，还不足以完全满足中国客户的需求。虽然SUV车型占据销量的95%，但是轿车市场依然占据中国汽车市场的半壁江山以上。几年前一些人预测的轿车和SUV的占比出现拐点的时间点还没有到来。
在毛京波看来，林肯是首个针对燃油车型实现智能驾驶辅助订阅功能的豪华品牌，全面满足中国客户对于智能出行体验的期待。在年轻化和智能化方面，林肯Z会给品牌带来深远影响。
品牌年轻化上，毛京波表示，2018年刚刚接手林肯中国的时候，林肯品牌在年轻化方面还不够，而产品是最能代表品牌的内涵和特性。设计之初，林肯Z就希望为25到35岁的消费者打造一款能够代表他们的产品。极富创造力的全新设计颜值标杆，以突破想象的智能科技重新定义了智行未来的体验场景，林肯Z有能力成功吸引年轻客户，让年轻人爱上林肯品牌。
智能化上，中国年轻客户不仅关注产品的设计和配置，更将智能化应用作为购买的决策因素。全新林肯Z作为林肯品牌“最智能的燃油车”，在智能车机系统和人机交互领域引领风潮。林肯SYNC+智行互联系统，在人机交互、智能数字助力和场景化应用上突出，比如独一份的时空秘信功能可以直接给你发送定制的信息。
三个坚持与“四化”革新启新局
毛京波说，作为美式豪华的代表品牌，林肯坚持美式豪华的品牌定位、坚持林肯之道的客户体验、坚持价值营销的销售管理，以坚持应对市场环境的瞬息万变。三个坚持之上，面向未来，以“四化”革新启新局、谋新篇。
在这个充满变化的时代，不焦不躁是挺不容易的。毛京波说，林肯能够一步步走来，现在靠的是“守正创新”，未来靠“四化”革新。
产品智能化。在林肯看来，智能化不是炫技，而是通过场景化、个性化的方式让科技以人为本。在中国，林肯携手顶尖的科技公司，从用户思维出发，以使用场景为导向，创造需求，搭建起全方位的智能化用车新生态。
运营模式数字化。数字化不仅仅是体验，更是一种全新的运营模式。引以为傲的“林肯之道”源于中国，不断与时俱进，持续提速数字化创新，全面迈入2.0时代，建立起“随时在线”的新型客户关系，实现客户共创，打造数字化体验新范式。如“林肯之道”应用软件全面升级为“Super App”超级应用，成为覆盖客户看车、选车、用车全生命旅程的超级应用。全新的林肯社区，包括车主专属权益、积分福利、车主社群等，构建属于车主的社交平台，不断增强林肯品牌与客户群体间的双向互动。
“智”造精益化。林肯在中国的制造工厂代表了林肯全球制造的最高水准，高度自动化贯穿生产制造的各个环节。每一款产品出厂前都要经过最严苛的质量检测，确保为客户提供最优质的产品。今年，由权威媒体发布的《乘用车新车质量报告》中，林肯勇夺“海外品牌国产新车质量表现排名”榜首。
网络现代化。林肯正在积极探索新零售模式，加速推动网络现代化布局，打造建筑、体验、社交的“潮流风向标”。林肯新零售2.0体验中心，设计理念源于美式“豪华俱乐部”，通过引入数字化创新交互，以林肯水墙、双开门迎宾等六大传承体验，明星车型展示区、匠人工作室等三大升级举措，以及林肯星光大道、品牌历史数字墙等九大创新体验，提供个性化的沉浸式豪华体验，成为新的网红打卡地。
和经销商上下一心。在林肯看不到经销商之间的内卷，经销商是向客户传达林肯品牌、产品和体验的关键角色，林肯中国与经销商之间频繁、深度、透明、高效地沟通，真正做到了将经销商作为战略合作伙伴对待，帮助彼此形成更加紧密的互信关系。
“林肯之道”背后的勤奋之道
低调做人高调做事，坚持做正确的事儿，是毛京波身上独有的特质。作为汽车行业为数不多的女总裁，她自己并不愿意台前风光，而是把对企业、品牌的管理，如烹饪大餐般润物细无声地融入到实打实的销量上、品牌里、体系中。
“林肯之道”背后，是毛京波和林肯中国团队的勤奋之道、睿智之道。比如，抵制“以价换量”的品牌塑造，三个坚持的价值营销，在经销商盈利前提下的渠道谨慎扩张等等，无不体现出毛京波，一切从林肯实际出发的对豪华品牌的再思考。
中国汽车眼花缭乱的颠覆式营销创新中，林肯给人“众人皆醉我独醒”的格局观，不随波逐流。在毛京波看来，林肯的发展没有其他选项，也不是选择题，而是在二线豪华之首之上，如何更加主流的必答题。
林肯中国，以销量翻倍的业绩逆势增长，坐实美式豪华的同时，也让林肯成为中国豪华品牌的林肯现象；林肯中国，先后把林肯之道的服务理念、中国消费者对豪华车需求的场景，作为经验，分享给美国和全球其他市场。
毛京波说，SUV支撑起了林肯现在的销量，全新林肯Z弥补产品阵容中豪华轿车空缺的同时，也将为林肯进行智能化、年轻化的品牌赋能。
沉下心来不是为了看曾经的繁华岁月，而是蓄势待发，创造繁华。
#林肯汽车# #全新林肯Z#
#上海落户新变化# 又到十月底了，本月的落户数据又快出来了，还有人没行动起来吗？上海户口的好处，等你来体会！
买房：单身买房不设限，可申请经济适用房
医疗：全国顶尖医疗技术及体系
教育：享上海优势教育资源幼儿园到大学
养老：享上海专属养老保险体系
各种落户渠道都可以了解尝试，上海户口绝对不亏[求饶]
买房：单身买房不设限，可申请经济适用房
医疗：全国顶尖医疗技术及体系
教育：享上海优势教育资源幼儿园到大学
养老：享上海专属养老保险体系
各种落户渠道都可以了解尝试，上海户口绝对不亏[求饶]
房价几乎全球最贵，会重蹈日本覆辙吗？
过去三十年，如果要票选一个中国最牛行业，房地产一定是得票最高的那一个。从上世纪90年代住房改革开始，中国的房地产走出了一轮超级大牛市。在房地产崛起的三十年里，无数的人指责房地产是泡沫，甚至是全球最大的泡沫，但是中国的房价毫不理会、一路上涨，让唱空者都被狠狠地打了脸，不管你是业内资深人士还是全球顶尖学者，中国的房地产市场专治各种不服。
2004年有一篇很有名的文章，叫作《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》，听这题目很像是某些自媒体的阴谋论，但其实这是时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠先生的文章。
谢国忠先生是麻省理工的经济学博士，曾经准确地预言了90年代末的亚洲金融危机。他从2004年开始就一直唱空中国房地产，但中国的房地产不仅没有崩溃，反而在接下来的十几年里暴涨十几倍。
有了谢国忠先生的前车之鉴，越来越没有人敢和中国的房地产对着干，市场逐渐走向了另一个极端：就是无理由地看多房地产。但越来越多的迹象表明，伴随着市场的变化，这种线性思维和十几年前看空中国房地产一样荒唐，因为这次真的不一样。
2016年是一个关键的转折点。中央在年底的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，这可能成为影响未来三十年房地产的里程碑式事件。
如果说1998年停止福利实物分房、实行住房制度改革拉开了中国房地产盛宴的序幕，那么2016年的房住不炒基本就相当于给这场盛宴划上了句号。
2016年提出房住不炒以来，中央对房地产进行了史无前例的严格调控，京沪深这样的核心城市甚至出现了暂停25年以上房贷这样的罕见政策。
这让曾经被认为会永远涨下去的京沪深房价也出现了松动。连北京城区的房价都平均下跌了10%以上，非核心区域的跌幅更是超过30%，历史上北京的房价不是没有调整过，但几乎没有超过两年，而这次调整已经持续了三年以上。
事实胜于雄辩，这次真的不一样了，有三个原因。
第一个是人口的变化，这是最核心的原因。房地产销售经常拿一位著名经济学家的“六个钱包买房”理论来鼓动大家买房，但你仔细想想这恰恰是房地产最危险的地方。
所谓六个钱包，就是双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷六家合起来给一对小夫妻买房，这是过去二十年很多家庭买房的真实写照。但往长期看，这种倒金字塔结构会逐渐反过来，六个钱包买房会逐渐变成六套房子供一家人，而那个时候，房子就真的不值钱了。
买房的第一大刚需来自结婚的年轻人，中国的结婚登记人数在2013年就已经见顶，七年时间已经从最高点的1346万对下降到2020年的813万对，而且不出意外未来十年还会持续下降。
很多人说是年轻人不爱结婚了，其实这不是主因，最主要的是没有那么多需要结婚的适龄年轻人了。结婚的主力是20-30岁人口，2013年之前的十年这部分人口增长了近6000万，而2013年之后这几年已经减少了近5000万。
从另一个角度来看会更直观。从60后到90后，每一代人口数都超过2亿，最多的是60后和80后，都超过2.2亿，但从90后开始人口已经开始加速下降，90后比80后少了1000多万，00后比90后少了近5000万，10后虽然放开了二胎，但依然比00后少。现在买房的主力是90后，需求已经开始下降，未来十年当00后开始买房的时候，这个需求下滑得会更明显。
第二个是存量的变化。房价之所以能持续上涨，房地产之所以能那么暴利，很多人说是需求大，其实并不对。你看看家里的冰箱电视洗衣机，需求比房子大得多，但这么多年不仅不涨价，反而更便宜了，原因就在于这些家电的供给端不稀缺，而房地产是供给端极度稀缺，受到土地供应的限制，房子不是你想建就能建，所以过去中国的房子总是供不应求的。但是经过三十年的房地产大开发，我们的住房存量已经趋于饱和。
按照央行2019年发布的数据，96.0%的城镇居民家庭已经有房了，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房达到1.5套。也就是说，大部分人并不缺房子住。
可能会有年轻人跳出来反对，说我们在大城市买不起房，但这只是结构性的，有的人在京沪深没房，但在其他城市可能还有多套房子，总之全国平均下来中国人确实已经不缺房子了。
第三个是政策的变化。中央过去对房地产的定位是鼓励发展的，甚至是直接把房地产定位为“国民经济的支柱产业”。虽然后来一直在喊转型，但直到2016年之前，房地产的政策都是相对友好的，每一次房地产和经济下行的时候，房地产政策都会明显的放松，比如2014年经济快要破7时，就连续出台930和330新政，刺激房地产发展。
过去三十年，如果要票选一个中国最牛行业，房地产一定是得票最高的那一个。从上世纪90年代住房改革开始，中国的房地产走出了一轮超级大牛市。在房地产崛起的三十年里，无数的人指责房地产是泡沫，甚至是全球最大的泡沫，但是中国的房价毫不理会、一路上涨，让唱空者都被狠狠地打了脸，不管你是业内资深人士还是全球顶尖学者，中国的房地产市场专治各种不服。
2004年有一篇很有名的文章，叫作《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》，听这题目很像是某些自媒体的阴谋论，但其实这是时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠先生的文章。
谢国忠先生是麻省理工的经济学博士，曾经准确地预言了90年代末的亚洲金融危机。他从2004年开始就一直唱空中国房地产，但中国的房地产不仅没有崩溃，反而在接下来的十几年里暴涨十几倍。
有了谢国忠先生的前车之鉴，越来越没有人敢和中国的房地产对着干，市场逐渐走向了另一个极端：就是无理由地看多房地产。但越来越多的迹象表明，伴随着市场的变化，这种线性思维和十几年前看空中国房地产一样荒唐，因为这次真的不一样。
2016年是一个关键的转折点。中央在年底的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，这可能成为影响未来三十年房地产的里程碑式事件。
如果说1998年停止福利实物分房、实行住房制度改革拉开了中国房地产盛宴的序幕，那么2016年的房住不炒基本就相当于给这场盛宴划上了句号。
2016年提出房住不炒以来，中央对房地产进行了史无前例的严格调控，京沪深这样的核心城市甚至出现了暂停25年以上房贷这样的罕见政策。
这让曾经被认为会永远涨下去的京沪深房价也出现了松动。连北京城区的房价都平均下跌了10%以上，非核心区域的跌幅更是超过30%，历史上北京的房价不是没有调整过，但几乎没有超过两年，而这次调整已经持续了三年以上。
事实胜于雄辩，这次真的不一样了，有三个原因。
第一个是人口的变化，这是最核心的原因。房地产销售经常拿一位著名经济学家的“六个钱包买房”理论来鼓动大家买房，但你仔细想想这恰恰是房地产最危险的地方。
所谓六个钱包，就是双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷六家合起来给一对小夫妻买房，这是过去二十年很多家庭买房的真实写照。但往长期看，这种倒金字塔结构会逐渐反过来，六个钱包买房会逐渐变成六套房子供一家人，而那个时候，房子就真的不值钱了。
买房的第一大刚需来自结婚的年轻人，中国的结婚登记人数在2013年就已经见顶，七年时间已经从最高点的1346万对下降到2020年的813万对，而且不出意外未来十年还会持续下降。
很多人说是年轻人不爱结婚了，其实这不是主因，最主要的是没有那么多需要结婚的适龄年轻人了。结婚的主力是20-30岁人口，2013年之前的十年这部分人口增长了近6000万，而2013年之后这几年已经减少了近5000万。
从另一个角度来看会更直观。从60后到90后，每一代人口数都超过2亿，最多的是60后和80后，都超过2.2亿，但从90后开始人口已经开始加速下降，90后比80后少了1000多万，00后比90后少了近5000万，10后虽然放开了二胎，但依然比00后少。现在买房的主力是90后，需求已经开始下降，未来十年当00后开始买房的时候，这个需求下滑得会更明显。
第二个是存量的变化。房价之所以能持续上涨，房地产之所以能那么暴利，很多人说是需求大，其实并不对。你看看家里的冰箱电视洗衣机，需求比房子大得多，但这么多年不仅不涨价，反而更便宜了，原因就在于这些家电的供给端不稀缺，而房地产是供给端极度稀缺，受到土地供应的限制，房子不是你想建就能建，所以过去中国的房子总是供不应求的。但是经过三十年的房地产大开发，我们的住房存量已经趋于饱和。
按照央行2019年发布的数据，96.0%的城镇居民家庭已经有房了，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房达到1.5套。也就是说，大部分人并不缺房子住。
可能会有年轻人跳出来反对，说我们在大城市买不起房，但这只是结构性的，有的人在京沪深没房，但在其他城市可能还有多套房子，总之全国平均下来中国人确实已经不缺房子了。
第三个是政策的变化。中央过去对房地产的定位是鼓励发展的，甚至是直接把房地产定位为“国民经济的支柱产业”。虽然后来一直在喊转型，但直到2016年之前，房地产的政策都是相对友好的，每一次房地产和经济下行的时候，房地产政策都会明显的放松，比如2014年经济快要破7时，就连续出台930和330新政，刺激房地产发展。
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