---2022故宫以东˙书香之旅第1站
“春读书,兴味长,磨其砚,笔书香。读书求学不宜懒,天地日月比人忙。燕语莺歌希领悟,桃红李白写文章。寸阳分阴须珍惜,休负春色与时光。”
2月5日，虎年立春翌日，2022年故宫以东·书香之旅的首场读者选书活动，走进三联韬奋书店，这是东城区图书馆推出该系列读者活动的第三年。
2021年还未结束，图书馆采编部就与书店联系相关事宜。2022年的首场在哪里？这是读者的追问？也是图书馆员的思考！
2021年，东城区图书馆以二十四节气为节点，每节气选择一家书店，读者通过微信报名到店选书，图书馆现场办证、分编、借阅图书，解答读者咨询，并组织专题讲座，发放活动纪念票。由于疫情防控需要，有6场次采取了线上选书方式。
2021年，首场以二十四节气为节点的选书活动，选择了位于美术馆东街的三联韬奋书店，这个给大家带来激情与喜悦的书店，再次成为2022年读者的首选。
立春，万物起始，一切更生。
读书未觉春已发，一寸光阴一寸金。
新春选书不宜迟，虎年首场活动报名，恰逢大年三十，图书馆员坚守微信群，准时发布信息。原以为大家忙于过年，顾不上关注，没想到几小时，名额已满，未如愿者于群内询问，希冀再放几个名额。
疫情期间，为了安全起见，图书馆提醒大家要分时、分段到店选书，而讲座是在线上直播，大家可在群内交流。
2月5日，正月初五，上午十时，线上直播开始。主题“漫谈老北京民俗礼仪与市井文化”，主讲是中华书局编辑梁彦。梁老师告诉大家：民俗礼仪看似繁杂冗赘，但均以我们的生活息息相关，且出发点是宣扬真、善、美。虽然有人认为它有些过时，但不管怎么说，对我们的衣食住行、还是有一些规范的。不管您是老北京人还是新北京人，大家爱北京，弘扬老北京民俗礼仪文化，责无旁贷。应网上读者要求，梁老师推荐了《北京话词典》、《北京三百六十行》、《北京老规矩》、《北京话》等图书。约有3000人在线收看，点赞过万。直播结束，读者留言要阅读梁老师推荐的书籍。馆员不失时机，顺势提醒读者不要忘记初五的选书活动，告之现场选书、加工后，就可借走阅读。
中午十二点，图书馆采编部人员已到书店，安装调试好设备，等待读者到来。为防控疫情，减少聚集，读者随来、随选，馆员同步分编、加工，读者即时外借、阅览。下午一点，已有三名读者选到心仪之书。
读者王苏华又是第一个签到，看到馆员正为在纪念票上盖的章不清晰而犯愁，王老师顾不上选书，赶忙上前帮助。她耐心讲解朱砂印泥的特点和用法。朱砂娇贵，需要养护，上章之前，要拌合成球状，形成泥团，就像在家和面一样，这样可使章面蘸取朱砂时，接触面积增大。泥团状可减少被章面带出的泥体，克服“起毛”弊病。蘸印泥时要轻，更不可挤压、敲打印胎，影响印文的清晰度。
王老师边盖章边问馆员，“小周，这次的印章和去年不一样了？”馆员告诉王老师，这是三联为本次活动提供的特色印章，这套章是最近才刻好送到书店的。这套“生活、读书、新知的印章，出自80后青年篆刻家李卓之手，他以刀耕石、以印传情，作品多次在篆刻大赛中获奖，并得到前辈的赞赏。
黎老师也是书香之旅的老读者。不管线上线下，他都积极参加，每次都带着女儿一起选书。馆员看她拄着登山杖而来，上前询问情况。前段时间黎老师膝盖做了手术，一直卧床在家休息。听说书香之旅恢复了线下活动，又是虎年首场，她在家看完直播便带女儿来了。黎老师说一是来书店选书，二是特别想看看咱们图书馆员，见面聊上几句，心里觉得特踏实，温暖的话语，深深地感动了馆员。
每次点赞、转发图书馆文章的顾老师，也是书香之旅的常客。他在馆员分编图书的间隙，聊起自己读书的经历。顾老师参加的读书群多达百个，其中自己是群主的就有8个，每个群的群友近500人，他在群里与大家分享信息，交流读书心得，推荐好书。读书已经是他的一种生活方式，再忙他也要抽时间读书。
姗姗老师是一位年轻读者，她对馆员兴奋地说：“初四立春看冬奥会开幕式，以二十四节气为倒计时，一下子想到了书香之旅也是按二十四节为节点开展的。她很遗憾自己因为出差落了一场活动，少了一张纪念票。工作人员赶忙询问是哪一场，承诺一定帮她找到，姗姗老师激动地说，要是能攒齐2021年24节气纪念票，简直太有意义了，和北京冬奥有一种冥冥之中的缘分。
临近结束，来了一位带着孩子的妈妈，急匆匆地走到了我们的工作台前，把挑选好的一摞书交给了工作人员，工作人员接过书说道，“哎呀，您挑选的图书价格每本都是88元，价格已经超出了我们外借部图书价格的入藏标准了”，家长一脸茫然的看着工作人员不知所措地问道，“那怎么办呀，孩子选了一个多小时，就想看这几本书，今天是初五，本来选完书，要赶着去爷爷家吃饺子的”，这再选时间也来不及了，工作人员看着孩子渴望的眼神，也不知道怎么办才好，采编部王祥主任接过书，立刻请示了馆领导，得到领导肯定的回复后，立刻加工入藏了孩子挑选的几本书，孩子拿到书后，忙说，“谢谢叔叔阿姨们，给您们拜年了”望着孩子抱着图书，一蹦一跳地离开的背影，工作人员也很欣慰。
活动进行中，不断有读者工作台询问活动，工作人员一一耐心解答，并分发活动内容介绍给读者，并现场邀请有意向参加活动的读者扫码入群，以便参加之后的读者选书活动。
2022年“故宫以东˙书香之旅”活动纪念票。票之正面仍为书店图案，票之背面，则把以24节气为主题配图及诗句替换为推荐好书，每站书店推荐一本好书给读者，附图书简介及推荐理由，票面保留作家签名，读者仍可在加盖书店藏书章以留念。
三联书店推荐的图书是《深海浅说》，作者中国科学院院士汪品先。这是一本科普读物，从深海基础知识到深海的开发利用，追溯海洋发展历史。读者了解在海洋方面国际科研的最新进展，发现海洋、保护海洋的过程。本书除了入选《中国新闻出版广电报》和中国图书评论学会2020年度好书外，且获得“第16届文津图书奖”。
票面上还有中国曲艺家协会评书艺术委员会委员、中华书局编辑、拜连丽如为师多年的青年评书演员梁彦老师的亲笔签名。
本次书香之旅，现场办理借书证1个，读者选书49册，图书价值近4000元。加上读者自购图书部分，超过了5000元，书店负责人说这也是疫情以来，占了书店四分之一的日均销售额，为了支持图书馆读者选书活动，三联书店还给参加活动读者优惠购书的福利，凭本次活动票的读者自购图书8.5折的优惠力度，这也是三联书店从未有过的买书折扣。书店负责人说，特别欢迎图书馆在书店举办这样的活动，既带动了书店人气，也增加了书店的影响力。
“故宫以东·书香之旅” 壬寅年第2站，是阅想书店，时间2月19日周六，名额30人。恭请读者微信“东图小站”，报名参与。
“春读书,兴味长,磨其砚,笔书香。读书求学不宜懒,天地日月比人忙。燕语莺歌希领悟,桃红李白写文章。寸阳分阴须珍惜,休负春色与时光。”
2月5日，虎年立春翌日，2022年故宫以东·书香之旅的首场读者选书活动，走进三联韬奋书店，这是东城区图书馆推出该系列读者活动的第三年。
2021年还未结束，图书馆采编部就与书店联系相关事宜。2022年的首场在哪里？这是读者的追问？也是图书馆员的思考！
2021年，东城区图书馆以二十四节气为节点，每节气选择一家书店，读者通过微信报名到店选书，图书馆现场办证、分编、借阅图书，解答读者咨询，并组织专题讲座，发放活动纪念票。由于疫情防控需要，有6场次采取了线上选书方式。
2021年，首场以二十四节气为节点的选书活动，选择了位于美术馆东街的三联韬奋书店，这个给大家带来激情与喜悦的书店，再次成为2022年读者的首选。
立春，万物起始，一切更生。
读书未觉春已发，一寸光阴一寸金。
新春选书不宜迟，虎年首场活动报名，恰逢大年三十，图书馆员坚守微信群，准时发布信息。原以为大家忙于过年，顾不上关注，没想到几小时，名额已满，未如愿者于群内询问，希冀再放几个名额。
疫情期间，为了安全起见，图书馆提醒大家要分时、分段到店选书，而讲座是在线上直播，大家可在群内交流。
2月5日，正月初五，上午十时，线上直播开始。主题“漫谈老北京民俗礼仪与市井文化”，主讲是中华书局编辑梁彦。梁老师告诉大家：民俗礼仪看似繁杂冗赘，但均以我们的生活息息相关，且出发点是宣扬真、善、美。虽然有人认为它有些过时，但不管怎么说，对我们的衣食住行、还是有一些规范的。不管您是老北京人还是新北京人，大家爱北京，弘扬老北京民俗礼仪文化，责无旁贷。应网上读者要求，梁老师推荐了《北京话词典》、《北京三百六十行》、《北京老规矩》、《北京话》等图书。约有3000人在线收看，点赞过万。直播结束，读者留言要阅读梁老师推荐的书籍。馆员不失时机，顺势提醒读者不要忘记初五的选书活动，告之现场选书、加工后，就可借走阅读。
中午十二点，图书馆采编部人员已到书店，安装调试好设备，等待读者到来。为防控疫情，减少聚集，读者随来、随选，馆员同步分编、加工，读者即时外借、阅览。下午一点，已有三名读者选到心仪之书。
读者王苏华又是第一个签到，看到馆员正为在纪念票上盖的章不清晰而犯愁，王老师顾不上选书，赶忙上前帮助。她耐心讲解朱砂印泥的特点和用法。朱砂娇贵，需要养护，上章之前，要拌合成球状，形成泥团，就像在家和面一样，这样可使章面蘸取朱砂时，接触面积增大。泥团状可减少被章面带出的泥体，克服“起毛”弊病。蘸印泥时要轻，更不可挤压、敲打印胎，影响印文的清晰度。
王老师边盖章边问馆员，“小周，这次的印章和去年不一样了？”馆员告诉王老师，这是三联为本次活动提供的特色印章，这套章是最近才刻好送到书店的。这套“生活、读书、新知的印章，出自80后青年篆刻家李卓之手，他以刀耕石、以印传情，作品多次在篆刻大赛中获奖，并得到前辈的赞赏。
黎老师也是书香之旅的老读者。不管线上线下，他都积极参加，每次都带着女儿一起选书。馆员看她拄着登山杖而来，上前询问情况。前段时间黎老师膝盖做了手术，一直卧床在家休息。听说书香之旅恢复了线下活动，又是虎年首场，她在家看完直播便带女儿来了。黎老师说一是来书店选书，二是特别想看看咱们图书馆员，见面聊上几句，心里觉得特踏实，温暖的话语，深深地感动了馆员。
每次点赞、转发图书馆文章的顾老师，也是书香之旅的常客。他在馆员分编图书的间隙，聊起自己读书的经历。顾老师参加的读书群多达百个，其中自己是群主的就有8个，每个群的群友近500人，他在群里与大家分享信息，交流读书心得，推荐好书。读书已经是他的一种生活方式，再忙他也要抽时间读书。
姗姗老师是一位年轻读者，她对馆员兴奋地说：“初四立春看冬奥会开幕式，以二十四节气为倒计时，一下子想到了书香之旅也是按二十四节为节点开展的。她很遗憾自己因为出差落了一场活动，少了一张纪念票。工作人员赶忙询问是哪一场，承诺一定帮她找到，姗姗老师激动地说，要是能攒齐2021年24节气纪念票，简直太有意义了，和北京冬奥有一种冥冥之中的缘分。
临近结束，来了一位带着孩子的妈妈，急匆匆地走到了我们的工作台前，把挑选好的一摞书交给了工作人员，工作人员接过书说道，“哎呀，您挑选的图书价格每本都是88元，价格已经超出了我们外借部图书价格的入藏标准了”，家长一脸茫然的看着工作人员不知所措地问道，“那怎么办呀，孩子选了一个多小时，就想看这几本书，今天是初五，本来选完书，要赶着去爷爷家吃饺子的”，这再选时间也来不及了，工作人员看着孩子渴望的眼神，也不知道怎么办才好，采编部王祥主任接过书，立刻请示了馆领导，得到领导肯定的回复后，立刻加工入藏了孩子挑选的几本书，孩子拿到书后，忙说，“谢谢叔叔阿姨们，给您们拜年了”望着孩子抱着图书，一蹦一跳地离开的背影，工作人员也很欣慰。
活动进行中，不断有读者工作台询问活动，工作人员一一耐心解答，并分发活动内容介绍给读者，并现场邀请有意向参加活动的读者扫码入群，以便参加之后的读者选书活动。
2022年“故宫以东˙书香之旅”活动纪念票。票之正面仍为书店图案，票之背面，则把以24节气为主题配图及诗句替换为推荐好书，每站书店推荐一本好书给读者，附图书简介及推荐理由，票面保留作家签名，读者仍可在加盖书店藏书章以留念。
三联书店推荐的图书是《深海浅说》，作者中国科学院院士汪品先。这是一本科普读物，从深海基础知识到深海的开发利用，追溯海洋发展历史。读者了解在海洋方面国际科研的最新进展，发现海洋、保护海洋的过程。本书除了入选《中国新闻出版广电报》和中国图书评论学会2020年度好书外，且获得“第16届文津图书奖”。
票面上还有中国曲艺家协会评书艺术委员会委员、中华书局编辑、拜连丽如为师多年的青年评书演员梁彦老师的亲笔签名。
本次书香之旅，现场办理借书证1个，读者选书49册，图书价值近4000元。加上读者自购图书部分，超过了5000元，书店负责人说这也是疫情以来，占了书店四分之一的日均销售额，为了支持图书馆读者选书活动，三联书店还给参加活动读者优惠购书的福利，凭本次活动票的读者自购图书8.5折的优惠力度，这也是三联书店从未有过的买书折扣。书店负责人说，特别欢迎图书馆在书店举办这样的活动，既带动了书店人气，也增加了书店的影响力。
“故宫以东·书香之旅” 壬寅年第2站，是阅想书店，时间2月19日周六，名额30人。恭请读者微信“东图小站”，报名参与。
许多读者喜欢广东瓷砖与岩板，多次让滚叔推荐，滚叔3年内6次在广东考察当地瓷砖工厂和展厅，终于对广东瓷砖了然于胸才开设了瓷砖群。主持人将为群友提供瓷砖搭配方案，提供小样，代购各种广东瓷砖等，品质好价格优，一句话：价廉物美，品质保证。小程序店里上架的只是一部分，需要瓷砖的小伙伴，加编辑W信：zxqbbj007进群咨询哦#家居好物种草##这个产品可以有#
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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