综合保险资管业内人士的看法，由市场环境带来的低利率叠加资产荒、信用压力，以及政策方面的偿二代和新会计准则的陆续实施，是近几年险资投资面临的主要挑战。对于保险资金运用而言，低利率环境是未来面临的最大挑战！太平资产团队表示。随着利率持续走低，新增资金配置和再投资压力都在不断增加。保险公司负债端具有一定刚性，预定利率等的调整具有一定黏性，资产负债匹配难度加大，容易出现“利差损”风险。
同时，利率中枢下移往往会叠加优质资产荒的局面，令险资投资的资产端面临更大难关。中保投资有限责任公司总裁贾飚分析称，在经济增长从高速向中高速转换过程中，保险资金运用面临结构性资产荒，对优质资产的配置需求得不到满足。中国保险资产管理业协会数据显示，2020年保险资金金融产品配置比例为14%，较上年下降近4个百分点，其中，债权计划、信托计划两类资产的配置缺口最大。
信用风险的不断积聚则会造成债权投资风险走高，它也成为保险资管协会此前的调研中险企最为关注的风险。贾飚表示，随着外部宏观经济环境不确定性增强、内部经济增长中枢下移压力，企业经营和财务状况面临一定挑战，债券市场违约进入常态化，信用风险向高评级主体发展。固定收益投资的固有观念和“信仰”正在逐步打破，从而更加考验保险机构对宏观经济环境、中观行业发展、微观企业经营的投资研究能力。
而在监管政策方面，偿二代二期实施后，资产配置需更加关注偿付能力消耗影响。太平资产认为，偿二代二期关注资产风险实质，几乎所有资产的基础因子都出现了不同程度的上调，尤其跟房地产有关的投资性房地产、信托计划、资管产品等风险因子均有可能大幅调升，且对嵌套产品和投资集中度均有了更高监管要求，资产配置结构对保险公司偿付能力影响加大。
另外，保险公司或将在2023年起全面实行新会计准则(IFRS9)，市场波动将直接计入利润表，不像之前可以将它“隐藏”在所有者权益中，势必会造成保险资金投资收益的波动加大。同时，新准则下的金融资产信用损失计提减值准备将由实际发生制变更为预期发生制，会增大信用风险对利润表的影响。“2022年是过渡期的最后一年，需积极做好相应准备，有效衔接好投资资产会计分类的前后转变。”太平资产表示。
近期乌克兰局势给全球金融市场造成了一定的震荡，而地缘政治冲突的演变也是险资投资中需要考虑的风险之一。“地缘政治风险确实会在一段时间内造成一些动荡，但一般影响都较为短暂，而保险资金作为长期资金，更关注所投资产的基本面。当然，目前乌克兰局势还在变化中，我们也会关注其进展来评估此事件对我们投资资产的影响传导。”一名大型保险资管机构高管对第一财经记者表示。
一，债券：加大长久期债券配置
由于保险资金对于投资的久期和收益稳定性有较高要求，因此债券一直占据保险资金投资的最大比例。银保监会数据显示，截至2021年底，在23.23万亿元保险资金运用余额中，债券占到了近四成。
2月债券市场经历了大幅调整，长端收益率显著下行。不过纵观全年，部分险资投资人士对债市还是持“有机会”的态度，且多名人士表示需加大长久期债券的配置比例。
平安资管资深债券投资经理朱晓洋称，2022年是“稳增长”之年，债券市场全年的交易主线都将围绕“稳增长”相关政策及其效果展开。上半年市场可能更重视货币政策，关注是否还有进一步降准降息的空间；下半年融资是否回升、经济能否企稳就会成为市场的焦点。
“2022年我自己整体是偏中性的态度，利率的中枢会比2021年下移，但是空间可能不大。上半年流动性大概率能够维持宽松，债券市场机会大于风险，可以把握确定性的票息和杠杆收益，同时通过利率波段交易来做一些增厚。” 朱晓洋称。
大家保险投资管理部高级经理封小海也预计2022年货币市场利率和债券利率都将继续走低，应加大对长久期资产的配置比例，降低期限错配。
太平资产同样表示将加大长久期利率债配置力度，加强资产负债久期管理，强化固收+策略化配置。具体来说，配置类组合需把握收益率相对高位区间的配置机会，配置品种仍以超长期地方债和超长期国债等为主，并积极关注金融机构资本补充债配置机会。交易类组合则以稳为主，把握实质性风险，夯实高等级信用债票息收益，通过捕捉利率债波段交易机会、精选可转债品种等来增厚收益。
二，权益：把握结构性行情
“权益市场高估值压力已经在2021年逐渐消化，当前沪深300指数估值已经回归至均值附近，但企业盈利增长压力犹在，权益市场或将较难形成趋势性机会，继续呈现结构性行情和阶段交易性机会特征。”太平资产认为。国寿资管资产配置部亦表示，今年险企在给予权益类资产中性配置的同时，要积极挖掘结构性机会，寻找产业景气趋势向上、符合国家政策的板块。
在具体板块方面，封小海分析称，经济高质量发展是未来投资主线，高景气的新能源赛道仍将是市场未来主线。除了二级市场重仓持有外，保险资金作为长期资金，要加强对科技创新和绿色技术的支持，鼓励和吸引更多的创新投资机构参与和支持绿色低碳科技发展。“保险资管机构要突破‘股权投资的风险一定比债权投资大’的传统认知，更多以股、债、夹层的方式，凭借主动管理能力，从经营底层的基础资产中获得经营型回报，通过长期持有优质稀缺资产获得资产升值。”
而从中长期来看，太平资产表示，尽管今年的趋势性机会较难形成，但随着经济产业结构转型升级，经济增长新旧动能转换，以及资本市场进一步完善，居民加大金融资产配置力度，而且低利率环境也有利于权益资产的相对配置价值，中长期将战略看多权益市场机会。国寿安保则称，中长期行情仍以技术产业升级为主线，依然看好新能源、半导体等科技成长的配置型机会。
“中长期看，低利率和资产荒仍是保险资金资产配置面临的最大挑战。但也要看到，中国经济结构转型升级、‘十四五规划’实施、新旧动能加快转换、多层次资本市场更加完善，都给保险资金带来了资产配置机遇。”太平资产表示。 https://t.cn/A675O5Do
中国股市生态链逐步形成：中央核心资本、实体产业资本、保险券商资本、稳健国外资本、优质私募资本、公募行业配置、化肥韭菜账户！知己知彼，百战不殆，资金属性决定交易风格，对应同类股性，后期对于个股周日级别节奏的预判上，会更加容易些……
同时，利率中枢下移往往会叠加优质资产荒的局面，令险资投资的资产端面临更大难关。中保投资有限责任公司总裁贾飚分析称，在经济增长从高速向中高速转换过程中，保险资金运用面临结构性资产荒，对优质资产的配置需求得不到满足。中国保险资产管理业协会数据显示，2020年保险资金金融产品配置比例为14%，较上年下降近4个百分点，其中，债权计划、信托计划两类资产的配置缺口最大。
信用风险的不断积聚则会造成债权投资风险走高，它也成为保险资管协会此前的调研中险企最为关注的风险。贾飚表示，随着外部宏观经济环境不确定性增强、内部经济增长中枢下移压力，企业经营和财务状况面临一定挑战，债券市场违约进入常态化，信用风险向高评级主体发展。固定收益投资的固有观念和“信仰”正在逐步打破，从而更加考验保险机构对宏观经济环境、中观行业发展、微观企业经营的投资研究能力。
而在监管政策方面，偿二代二期实施后，资产配置需更加关注偿付能力消耗影响。太平资产认为，偿二代二期关注资产风险实质，几乎所有资产的基础因子都出现了不同程度的上调，尤其跟房地产有关的投资性房地产、信托计划、资管产品等风险因子均有可能大幅调升，且对嵌套产品和投资集中度均有了更高监管要求，资产配置结构对保险公司偿付能力影响加大。
另外，保险公司或将在2023年起全面实行新会计准则(IFRS9)，市场波动将直接计入利润表，不像之前可以将它“隐藏”在所有者权益中，势必会造成保险资金投资收益的波动加大。同时，新准则下的金融资产信用损失计提减值准备将由实际发生制变更为预期发生制，会增大信用风险对利润表的影响。“2022年是过渡期的最后一年，需积极做好相应准备，有效衔接好投资资产会计分类的前后转变。”太平资产表示。
近期乌克兰局势给全球金融市场造成了一定的震荡，而地缘政治冲突的演变也是险资投资中需要考虑的风险之一。“地缘政治风险确实会在一段时间内造成一些动荡，但一般影响都较为短暂，而保险资金作为长期资金，更关注所投资产的基本面。当然，目前乌克兰局势还在变化中，我们也会关注其进展来评估此事件对我们投资资产的影响传导。”一名大型保险资管机构高管对第一财经记者表示。
一，债券：加大长久期债券配置
由于保险资金对于投资的久期和收益稳定性有较高要求，因此债券一直占据保险资金投资的最大比例。银保监会数据显示，截至2021年底，在23.23万亿元保险资金运用余额中，债券占到了近四成。
2月债券市场经历了大幅调整，长端收益率显著下行。不过纵观全年，部分险资投资人士对债市还是持“有机会”的态度，且多名人士表示需加大长久期债券的配置比例。
平安资管资深债券投资经理朱晓洋称，2022年是“稳增长”之年，债券市场全年的交易主线都将围绕“稳增长”相关政策及其效果展开。上半年市场可能更重视货币政策，关注是否还有进一步降准降息的空间；下半年融资是否回升、经济能否企稳就会成为市场的焦点。
“2022年我自己整体是偏中性的态度，利率的中枢会比2021年下移，但是空间可能不大。上半年流动性大概率能够维持宽松，债券市场机会大于风险，可以把握确定性的票息和杠杆收益，同时通过利率波段交易来做一些增厚。” 朱晓洋称。
大家保险投资管理部高级经理封小海也预计2022年货币市场利率和债券利率都将继续走低，应加大对长久期资产的配置比例，降低期限错配。
太平资产同样表示将加大长久期利率债配置力度，加强资产负债久期管理，强化固收+策略化配置。具体来说，配置类组合需把握收益率相对高位区间的配置机会，配置品种仍以超长期地方债和超长期国债等为主，并积极关注金融机构资本补充债配置机会。交易类组合则以稳为主，把握实质性风险，夯实高等级信用债票息收益，通过捕捉利率债波段交易机会、精选可转债品种等来增厚收益。
二，权益：把握结构性行情
“权益市场高估值压力已经在2021年逐渐消化，当前沪深300指数估值已经回归至均值附近，但企业盈利增长压力犹在，权益市场或将较难形成趋势性机会，继续呈现结构性行情和阶段交易性机会特征。”太平资产认为。国寿资管资产配置部亦表示，今年险企在给予权益类资产中性配置的同时，要积极挖掘结构性机会，寻找产业景气趋势向上、符合国家政策的板块。
在具体板块方面，封小海分析称，经济高质量发展是未来投资主线，高景气的新能源赛道仍将是市场未来主线。除了二级市场重仓持有外，保险资金作为长期资金，要加强对科技创新和绿色技术的支持，鼓励和吸引更多的创新投资机构参与和支持绿色低碳科技发展。“保险资管机构要突破‘股权投资的风险一定比债权投资大’的传统认知，更多以股、债、夹层的方式，凭借主动管理能力，从经营底层的基础资产中获得经营型回报，通过长期持有优质稀缺资产获得资产升值。”
而从中长期来看，太平资产表示，尽管今年的趋势性机会较难形成，但随着经济产业结构转型升级，经济增长新旧动能转换，以及资本市场进一步完善，居民加大金融资产配置力度，而且低利率环境也有利于权益资产的相对配置价值，中长期将战略看多权益市场机会。国寿安保则称，中长期行情仍以技术产业升级为主线，依然看好新能源、半导体等科技成长的配置型机会。
“中长期看，低利率和资产荒仍是保险资金资产配置面临的最大挑战。但也要看到，中国经济结构转型升级、‘十四五规划’实施、新旧动能加快转换、多层次资本市场更加完善，都给保险资金带来了资产配置机遇。”太平资产表示。 https://t.cn/A675O5Do
中国股市生态链逐步形成：中央核心资本、实体产业资本、保险券商资本、稳健国外资本、优质私募资本、公募行业配置、化肥韭菜账户！知己知彼，百战不殆，资金属性决定交易风格，对应同类股性，后期对于个股周日级别节奏的预判上，会更加容易些……
#商丘日报# 【春光不负勤劳者 忙趁东风耕良田——梁园区贯彻落实市两会精神全面发力重点工作】构建新发展格局战略机遇、新时代推动中部地区高质量发展政策机遇、黄河流域生态保护和高质量发展历史机遇、国家商贸服务型物流枢纽承载城市和综合交通枢纽城市建设机遇、建设豫东承接产业转移示范区机遇等，刚刚闭幕的市两会上展现的这一系列大好机遇为梁园区开启了大发展的春天。一系列政策利好，为梁园区补齐基础短板、承接产业转移、发展枢纽经济带来了新的更大机遇。
抢抓机遇上台阶，只争朝夕开新局。市两会圆满闭幕后，梁园区委、区政府迅速向全区党员领导干部和群众发出号召，拧成一股绳、攥紧拳头干，以发展论英雄、以实绩论功过，以建设“枢纽商都”引领枢纽经济为重点实现发展水平整体跃升。
谋长远 干大事，围绕“产业倍增”四面发力
今年政府工作报告的核心主题是瞄准争创省域副中心城市目标，谋划实施产业倍增，强力推动中心城区崛起，做强产业支撑，实现高质量发展。
眼下，梁园区正致力产业倍增计划，抢抓国内产业结构重塑和沿海地区产业转移的机遇，一手抓转型升级，一手抓招商引资，全区上下坚定在中心城区崛起中作表率、走在前的决心和信心，围绕电子信息、铝基储能新材料、医药现代物流等产业，加大招引力度，奋力实现以产业壮大带动道北发展，以产业发展聚集更多人气，在中心城区崛起中率先突破。
市人大代表、梁园区委书记张兵在接受记者专访时说：“政府工作报告中提出，今年要建设商丘机场，开工建设京港台高铁商丘段枢纽工程，以枢纽经济为引领，加快现代服务业提质增效，这给我们梁园区高质量发展提速提效指出了着力点、发力点。眼下，梁园区正处在高端商贸集聚发展转型期，我们将依托区位优势，聚焦优势转化，发力枢纽经济，倾力打造‘枢纽商都、开放梁园’。”
一张图，一道劲，一条心，一股绳，梁园区凝聚起“拼”的态势！
加快建设高铁商务中心区、配套建设道北产业服务中心区，加大绿轴项目建设推进力度，在道北产业服务中心区打造“智慧岛”双创载体，形成绿轴+智慧岛双平台。依托绿轴+智慧岛，强化生活服务配套，以此作为支点撬动整个道北发展。
大力发展现代物流业。壮大公铁、医药、汽车、品牌四大物流，高标准服务保障京港台高铁、商丘机场开工建设，加快推进铁路物流基地、纳瑞多式联运物流港项目建设；以江中华杰医药为样板，打造“互联网+企业总部”物流模式，构建数字化物流网络，力争今年全区医药物流贸易额超100亿元；以中原车城为龙头，加强与中集集团合作，建设轻重卡三期园区，建设“全省第一、全国一流”的汽车交易园区；加快建设京东物流园，招引国内外大型物流集团和龙头快递企业，推动智能交易。
充分挖掘内需潜力。稳定万达广场、丹尼斯、大商新玛特等商场超市稳定经营，确保红星美凯龙2022年开业，推进丹尼斯精品店建设，围绕纺织品一条街、小吃一条街等特色街区打造，发展夜间经济，激发消费活力。
走出去 请进来，围绕“主导产业”招大引强
市两会圆满闭幕后，梁园区领导干部按照市委、市政府的工作要求，大员带队，以上率下，迅速奔赴发达地区投入招商引资工作中，
2月25日上午，区委书记张兵带队赴上海徐行经济城考察招商，就招商平台互助共建项目进行洽谈对接，双方相互介绍了各自的区位优势、产业优势等，达成合作意向，并签署了招商互助平台共建战略合作协议。在沪期间，张兵带队同时考察对接了多家知名企业，热情邀请上海客人到梁园区做客。
就在区委书记张兵在上海招商的当天下午，区长薛天江在区行政中心会见首钢控股有限责任公司投资部总经理韩卫东一行，双方就商丘市纳瑞多式联运物流港项目前期各项准备工作开展情况进行对接洽谈，并初步达成一致意见。
2月27日，区人大常委会副主任、产业集聚区管委会副主任时维良带队赴江西景德镇市中科泛半导体产业园项目进行考察，双方就该项目与当地政府的合作模式等事宜进行洽谈对接。当天，副区长陈允璨带领区城管局等单位负责人一行六人赴福建福州中绘云图信息科技有限公司洽谈项目。
领导带队外出招商，给各级党委、政府作出了榜样，水池铺镇、王楼乡等乡（镇、办事处）党政主要领导都踏上了招商引资的征途，匆匆忙忙的脚步直奔长三角、珠三角、京津冀等发达地区。
动起来 跑起来，围绕“净绿亮美”合力攻坚
巩固脱贫攻坚成效与乡村振兴有效衔接是今年市两会持续强化的重要工作，人居环境综合治理是全面推进乡村振兴的首要环节，贯彻落实市两会精神，梁园区持续发力人居环境大提升大变化。
2月25日上午，在收听收看全市巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接工作视频调度会议后，梁园区委常委、宣传部长、副区长赵向群立即召开全区调度会，安排部署落实工作，要求全区各乡镇进一步提高政治站位，把思想认识统一到市委、市政府工作安排部署上来，要采取得力措施，查短板，补漏项。接连三天，赵向群和副区长郭庆带领相关部门先后到谢集、孙福集、观堂、双八等乡镇实地督导。眼下，春光明媚的梁园大地处处都是繁忙的劳动景象，万众一心齐上阵，为建设幸福美丽家园流汗出力。
2月26日上午，记者在王楼乡多条公路上看到不少群众正在植树造林。文化西路、新兴路、三水路、康周路一线别样忙碌，20余辆大型挖掘机、推土机往来穿梭，正在清理道路两旁的杂草杂物，翻土填充路肩。30多辆垃圾清运车川流不息清运杂物，300多名党员干部和群众手拿锄头、铁锹等工具，整修边坡，平整土地，净化路面。
双八镇扮靓面子，做实里子，实现了乡村由“一处美”向“处处美”、“一时美”向“持续美”、“外在美”向“内在美”华丽转身。该镇党委政府研究制定春季人居环境整治行动方案，在前期“净起来”工作基础上，重心转向“绿起来”，大力开展春季植树造林，全域推进村口、道路交叉口、宅旁、村旁、路旁、沟塘河渠岸边绿化。截至目前，该镇栽植冬青3000株，女贞2000株，桂花、杜仲等14000余株。
加快“四好农村公路”建设，打造生态文明示范路，助力乡村振兴再上新高度。连日来，梁园区交通运输局严格按照区委、区政府要求，深入开展全区农村公路路域环境整治专项行动，努力消除公路路域“脏、乱、堵、差”现象，推动农村人居环境提档升级。截至目前，共完成路肩整治100余公里，边沟疏通16.5万平方米，垃圾清理1800立方米，水泥路面修复78.35立方米，防护墩、护栏漆刷共316平方米。
梁园区委书记张兵说，认真贯彻落实好市两会精神，梁园区更加坚定信心决心，下一步，全区将以更实的作风、更足的干劲、更强的举措，真正让各项部署在梁园区落地生根，在全市高质量发展中走在前列、创造经验。本报融媒体记者 单保良
图为：航拍建设中的古宋河带状公园。 本报融媒体记者 崔 坤 摄
抢抓机遇上台阶，只争朝夕开新局。市两会圆满闭幕后，梁园区委、区政府迅速向全区党员领导干部和群众发出号召，拧成一股绳、攥紧拳头干，以发展论英雄、以实绩论功过，以建设“枢纽商都”引领枢纽经济为重点实现发展水平整体跃升。
谋长远 干大事，围绕“产业倍增”四面发力
今年政府工作报告的核心主题是瞄准争创省域副中心城市目标，谋划实施产业倍增，强力推动中心城区崛起，做强产业支撑，实现高质量发展。
眼下，梁园区正致力产业倍增计划，抢抓国内产业结构重塑和沿海地区产业转移的机遇，一手抓转型升级，一手抓招商引资，全区上下坚定在中心城区崛起中作表率、走在前的决心和信心，围绕电子信息、铝基储能新材料、医药现代物流等产业，加大招引力度，奋力实现以产业壮大带动道北发展，以产业发展聚集更多人气，在中心城区崛起中率先突破。
市人大代表、梁园区委书记张兵在接受记者专访时说：“政府工作报告中提出，今年要建设商丘机场，开工建设京港台高铁商丘段枢纽工程，以枢纽经济为引领，加快现代服务业提质增效，这给我们梁园区高质量发展提速提效指出了着力点、发力点。眼下，梁园区正处在高端商贸集聚发展转型期，我们将依托区位优势，聚焦优势转化，发力枢纽经济，倾力打造‘枢纽商都、开放梁园’。”
一张图，一道劲，一条心，一股绳，梁园区凝聚起“拼”的态势！
加快建设高铁商务中心区、配套建设道北产业服务中心区，加大绿轴项目建设推进力度，在道北产业服务中心区打造“智慧岛”双创载体，形成绿轴+智慧岛双平台。依托绿轴+智慧岛，强化生活服务配套，以此作为支点撬动整个道北发展。
大力发展现代物流业。壮大公铁、医药、汽车、品牌四大物流，高标准服务保障京港台高铁、商丘机场开工建设，加快推进铁路物流基地、纳瑞多式联运物流港项目建设；以江中华杰医药为样板，打造“互联网+企业总部”物流模式，构建数字化物流网络，力争今年全区医药物流贸易额超100亿元；以中原车城为龙头，加强与中集集团合作，建设轻重卡三期园区，建设“全省第一、全国一流”的汽车交易园区；加快建设京东物流园，招引国内外大型物流集团和龙头快递企业，推动智能交易。
充分挖掘内需潜力。稳定万达广场、丹尼斯、大商新玛特等商场超市稳定经营，确保红星美凯龙2022年开业，推进丹尼斯精品店建设，围绕纺织品一条街、小吃一条街等特色街区打造，发展夜间经济，激发消费活力。
走出去 请进来，围绕“主导产业”招大引强
市两会圆满闭幕后，梁园区领导干部按照市委、市政府的工作要求，大员带队，以上率下，迅速奔赴发达地区投入招商引资工作中，
2月25日上午，区委书记张兵带队赴上海徐行经济城考察招商，就招商平台互助共建项目进行洽谈对接，双方相互介绍了各自的区位优势、产业优势等，达成合作意向，并签署了招商互助平台共建战略合作协议。在沪期间，张兵带队同时考察对接了多家知名企业，热情邀请上海客人到梁园区做客。
就在区委书记张兵在上海招商的当天下午，区长薛天江在区行政中心会见首钢控股有限责任公司投资部总经理韩卫东一行，双方就商丘市纳瑞多式联运物流港项目前期各项准备工作开展情况进行对接洽谈，并初步达成一致意见。
2月27日，区人大常委会副主任、产业集聚区管委会副主任时维良带队赴江西景德镇市中科泛半导体产业园项目进行考察，双方就该项目与当地政府的合作模式等事宜进行洽谈对接。当天，副区长陈允璨带领区城管局等单位负责人一行六人赴福建福州中绘云图信息科技有限公司洽谈项目。
领导带队外出招商，给各级党委、政府作出了榜样，水池铺镇、王楼乡等乡（镇、办事处）党政主要领导都踏上了招商引资的征途，匆匆忙忙的脚步直奔长三角、珠三角、京津冀等发达地区。
动起来 跑起来，围绕“净绿亮美”合力攻坚
巩固脱贫攻坚成效与乡村振兴有效衔接是今年市两会持续强化的重要工作，人居环境综合治理是全面推进乡村振兴的首要环节，贯彻落实市两会精神，梁园区持续发力人居环境大提升大变化。
2月25日上午，在收听收看全市巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接工作视频调度会议后，梁园区委常委、宣传部长、副区长赵向群立即召开全区调度会，安排部署落实工作，要求全区各乡镇进一步提高政治站位，把思想认识统一到市委、市政府工作安排部署上来，要采取得力措施，查短板，补漏项。接连三天，赵向群和副区长郭庆带领相关部门先后到谢集、孙福集、观堂、双八等乡镇实地督导。眼下，春光明媚的梁园大地处处都是繁忙的劳动景象，万众一心齐上阵，为建设幸福美丽家园流汗出力。
2月26日上午，记者在王楼乡多条公路上看到不少群众正在植树造林。文化西路、新兴路、三水路、康周路一线别样忙碌，20余辆大型挖掘机、推土机往来穿梭，正在清理道路两旁的杂草杂物，翻土填充路肩。30多辆垃圾清运车川流不息清运杂物，300多名党员干部和群众手拿锄头、铁锹等工具，整修边坡，平整土地，净化路面。
双八镇扮靓面子，做实里子，实现了乡村由“一处美”向“处处美”、“一时美”向“持续美”、“外在美”向“内在美”华丽转身。该镇党委政府研究制定春季人居环境整治行动方案，在前期“净起来”工作基础上，重心转向“绿起来”，大力开展春季植树造林，全域推进村口、道路交叉口、宅旁、村旁、路旁、沟塘河渠岸边绿化。截至目前，该镇栽植冬青3000株，女贞2000株，桂花、杜仲等14000余株。
加快“四好农村公路”建设，打造生态文明示范路，助力乡村振兴再上新高度。连日来，梁园区交通运输局严格按照区委、区政府要求，深入开展全区农村公路路域环境整治专项行动，努力消除公路路域“脏、乱、堵、差”现象，推动农村人居环境提档升级。截至目前，共完成路肩整治100余公里，边沟疏通16.5万平方米，垃圾清理1800立方米，水泥路面修复78.35立方米，防护墩、护栏漆刷共316平方米。
梁园区委书记张兵说，认真贯彻落实好市两会精神，梁园区更加坚定信心决心，下一步，全区将以更实的作风、更足的干劲、更强的举措，真正让各项部署在梁园区落地生根，在全市高质量发展中走在前列、创造经验。本报融媒体记者 单保良
图为：航拍建设中的古宋河带状公园。 本报融媒体记者 崔 坤 摄
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
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