未来十年,没有流动性的房子千万不要入手
没有流动性,就没有价值。
黑龙江鹤岗,以“收缩型城市”著称。这里的房子均价不足3000元,一套房子总价最低仅为几万元,不及北上深一个卫生间。即便房价已经白菜到如此地步,竟然还是卖不出去。
2011年前后的温州,房价一度赶超北上广,然而一场民间借贷危机迅速将这个城市打回原形。
当时的温州,是炒房团最大的发源地之一。当民间借贷危机爆发,资金链断裂,所有资产价格都不足以维持,变卖房产就成为唯一的拯救之策。越是急于变卖,价格越是向下滑落,温州房价从最高点一度腰斩。
泰禾地产,2017年中国楼市最大的“地王收割机”之一,土地储备相当亮眼,然而2019年的今天,却面临着抛售资产、断臂自救的困局。
当年辛辛苦苦拿到的地王,现在只能低价抛售以回笼资金。究其根本,负债高企,回款缓慢,现金流无法清偿负债,同样是流动性出了问题。
这三个案例,都指向了一个再简单不过的现实:任何资产,一旦失去了流动性,它的价值就会迅速退化。任何资产,无论当初的价格吹的有多高,只要无法兑现,最终都是废纸一张。
无论对于开发商,还是炒房团,抑或普通购房者,这个规律都适用。
什么是流动性?简而言之,变现能力,兑付能力,持续撬动杠杆的能力,将资产变现为现金的能力。
房子失去了流动性,指的是有价无市,没有交易,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘,无论是对城市前景还是资产前景产生疑问,只要没有人再来接盘,那么原有的价格就难以为继。
黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市,经济下行,收入增长缓慢,出生率下滑,人口持续外流,即便有棚改货币化的刺激,但当地的楼市仍然激不起一点涟漪。当人们对一个城市的前景产生疑问时,自然会对这个城市的所有资产都打上问号,房地产必然首当其冲。
本土刚需群体支撑不了,外来的接盘侠不看好,这里的房子就失去了的流动性。即便当初房价曾经攀上5000元的高峰,最终也会被抛回地面。
鹤岗并非极端案例,在全国,有N个如鹤岗一样的收缩型城市。经济收缩、人口外流而住房供应过剩,即便目前楼市看起来依旧火热,即便新盘的开盘热度一日甚于一日,但只要未来没人接盘,所有的价格都只是空中楼阁。
每一次次大宽松,全国各地房价都会随之上涨。普涨行情之下,无论是中心城区还是偏远郊区,无论是大城市还是中小城市,房价都会上涨,几乎所有人都能在账面上赚得盆满钵满。
不过,这些上涨,只是股市里的浮盈,只是博彩里的筹码,能不能拿出来才是关键。拿不出来,没有流动性的,浮盈从头到尾就是浮盈,没有多大意义。
极端一点,如果遭遇温州式的厄运,出现踩踏事件并非不可能。
哪些房子未来将失去流动性?
第一类是没有二手市场的区域。没有二手市场,就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱,新房想要进行变现,就会存在极大困难。
符合这一特征的,一是绝大多数的县城。县城新房供应井喷,未来棚改拆建带来的新增库存又会蜂拥入市,这种地方很难产生二手房市场,有的话,也只会集中于个别区域。
二是二三线城市的远郊区。这些远郊区,既无地铁线路流经,又无政府部门迁移,更无强势产业导入,教育、医疗配套同样一塌糊涂,更无法用于出租来回笼资金,这种地方也不会有二手房市场。
第二类是非商品住宅及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区,以及部分发展中国家的海外房产。
这些房子的流动性本身就不如商品住宅。在楼市上行期,这些产品还会有人追逐,如果楼市进入横盘乃至下行周期,商品住宅尚且难以维持原来的价格,遑论这些政策风险与市场风险并存的另类资产?
第三类是政策锁死的流动性。这一轮楼市调控,不再只是用限购限贷来控制供给需求,而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等,限售越久,房子的流动性就越弱。
值得注意的是,限售一般是从拿到不动产证开始算起,由于预售制度的存在,从购房到交房拿到不动产证往往需要一到两年时间,这些时间与限售周期叠加,导致房子被锁定的期限长达4-7年。
在楼市上行周期,所有人都还能耐心等待。但楼市一旦出现变故,想要套现却无法套现,想要退场却被强行按在其中,这必然会加剧资产持有的时间成本和风险成本。如果现金流难以为继,整个资产配置都会出现危机。
显然,限售周期过长的城市,一定不要轻易炒房,现金流必须要跟上。
所以,相比于房价,我们更应该关注的是房子的流动性。
如何判断一个城市的房子是否有流动性?这里有三个指标:
一是空置率及出租情况。空置率可通过亮灯率来观察,而出租情况则可通过租赁市场来判断。租金回报率过低的区域,甚至租都租不出去的地方,流动性必然成问题。
二是看市场真实供求规模。小产权房存在法律风险,商住公寓变现成本过高,军产房涉及的纠纷更加复杂,这些房子都相对小众,难以经受楼市周期的折腾,抗风险能力太弱,市场一旦转差,问题就会接踵而至。
三是看二手房成交情况。对于一二线城市来说,随着土地资源开发殆尽,二手房市场未来将会取代一手房市场,有天量新盘供应但无对应二手房市场的区域要谨慎。对于三四线城市来说,既有一手房市场又有相当规模二手房交易的区域是首选。
请记住,房子是不动产,且是动辄涉及数百万乃至上千万资金的不动产,甚至是许多家庭靠六个钱包才能支撑起来的不动产,丝毫都疏忽不得。
还是那句话:未来十年,比房价和升值空间更重要的,是安全性和流动性。
没有流动性,就没有价值。
黑龙江鹤岗,以“收缩型城市”著称。这里的房子均价不足3000元,一套房子总价最低仅为几万元,不及北上深一个卫生间。即便房价已经白菜到如此地步,竟然还是卖不出去。
2011年前后的温州,房价一度赶超北上广,然而一场民间借贷危机迅速将这个城市打回原形。
当时的温州,是炒房团最大的发源地之一。当民间借贷危机爆发,资金链断裂,所有资产价格都不足以维持,变卖房产就成为唯一的拯救之策。越是急于变卖,价格越是向下滑落,温州房价从最高点一度腰斩。
泰禾地产,2017年中国楼市最大的“地王收割机”之一,土地储备相当亮眼,然而2019年的今天,却面临着抛售资产、断臂自救的困局。
当年辛辛苦苦拿到的地王,现在只能低价抛售以回笼资金。究其根本,负债高企,回款缓慢,现金流无法清偿负债,同样是流动性出了问题。
这三个案例,都指向了一个再简单不过的现实:任何资产,一旦失去了流动性,它的价值就会迅速退化。任何资产,无论当初的价格吹的有多高,只要无法兑现,最终都是废纸一张。
无论对于开发商,还是炒房团,抑或普通购房者,这个规律都适用。
什么是流动性?简而言之,变现能力,兑付能力,持续撬动杠杆的能力,将资产变现为现金的能力。
房子失去了流动性,指的是有价无市,没有交易,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘,无论是对城市前景还是资产前景产生疑问,只要没有人再来接盘,那么原有的价格就难以为继。
黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市,经济下行,收入增长缓慢,出生率下滑,人口持续外流,即便有棚改货币化的刺激,但当地的楼市仍然激不起一点涟漪。当人们对一个城市的前景产生疑问时,自然会对这个城市的所有资产都打上问号,房地产必然首当其冲。
本土刚需群体支撑不了,外来的接盘侠不看好,这里的房子就失去了的流动性。即便当初房价曾经攀上5000元的高峰,最终也会被抛回地面。
鹤岗并非极端案例,在全国,有N个如鹤岗一样的收缩型城市。经济收缩、人口外流而住房供应过剩,即便目前楼市看起来依旧火热,即便新盘的开盘热度一日甚于一日,但只要未来没人接盘,所有的价格都只是空中楼阁。
每一次次大宽松,全国各地房价都会随之上涨。普涨行情之下,无论是中心城区还是偏远郊区,无论是大城市还是中小城市,房价都会上涨,几乎所有人都能在账面上赚得盆满钵满。
不过,这些上涨,只是股市里的浮盈,只是博彩里的筹码,能不能拿出来才是关键。拿不出来,没有流动性的,浮盈从头到尾就是浮盈,没有多大意义。
极端一点,如果遭遇温州式的厄运,出现踩踏事件并非不可能。
哪些房子未来将失去流动性?
第一类是没有二手市场的区域。没有二手市场,就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱,新房想要进行变现,就会存在极大困难。
符合这一特征的,一是绝大多数的县城。县城新房供应井喷,未来棚改拆建带来的新增库存又会蜂拥入市,这种地方很难产生二手房市场,有的话,也只会集中于个别区域。
二是二三线城市的远郊区。这些远郊区,既无地铁线路流经,又无政府部门迁移,更无强势产业导入,教育、医疗配套同样一塌糊涂,更无法用于出租来回笼资金,这种地方也不会有二手房市场。
第二类是非商品住宅及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区,以及部分发展中国家的海外房产。
这些房子的流动性本身就不如商品住宅。在楼市上行期,这些产品还会有人追逐,如果楼市进入横盘乃至下行周期,商品住宅尚且难以维持原来的价格,遑论这些政策风险与市场风险并存的另类资产?
第三类是政策锁死的流动性。这一轮楼市调控,不再只是用限购限贷来控制供给需求,而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等,限售越久,房子的流动性就越弱。
值得注意的是,限售一般是从拿到不动产证开始算起,由于预售制度的存在,从购房到交房拿到不动产证往往需要一到两年时间,这些时间与限售周期叠加,导致房子被锁定的期限长达4-7年。
在楼市上行周期,所有人都还能耐心等待。但楼市一旦出现变故,想要套现却无法套现,想要退场却被强行按在其中,这必然会加剧资产持有的时间成本和风险成本。如果现金流难以为继,整个资产配置都会出现危机。
显然,限售周期过长的城市,一定不要轻易炒房,现金流必须要跟上。
所以,相比于房价,我们更应该关注的是房子的流动性。
如何判断一个城市的房子是否有流动性?这里有三个指标:
一是空置率及出租情况。空置率可通过亮灯率来观察,而出租情况则可通过租赁市场来判断。租金回报率过低的区域,甚至租都租不出去的地方,流动性必然成问题。
二是看市场真实供求规模。小产权房存在法律风险,商住公寓变现成本过高,军产房涉及的纠纷更加复杂,这些房子都相对小众,难以经受楼市周期的折腾,抗风险能力太弱,市场一旦转差,问题就会接踵而至。
三是看二手房成交情况。对于一二线城市来说,随着土地资源开发殆尽,二手房市场未来将会取代一手房市场,有天量新盘供应但无对应二手房市场的区域要谨慎。对于三四线城市来说,既有一手房市场又有相当规模二手房交易的区域是首选。
请记住,房子是不动产,且是动辄涉及数百万乃至上千万资金的不动产,甚至是许多家庭靠六个钱包才能支撑起来的不动产,丝毫都疏忽不得。
还是那句话:未来十年,比房价和升值空间更重要的,是安全性和流动性。
一个可以娶4个老婆的地方(合法)
鸡蛋花是岛花
1700多个民族
万岛之国
主要拜三个神明:创造神 破坏神 保护神(如果没记错)
会有人养恶鬼,类似泰国的养小鬼
飞机落地前会看到巴厘岛一个很标志性的建筑物——保护神Garuda雕像 据说比自由女神像还高
支付不算便利,购买当地电话卡网速也很慢
不建议跟团 累
Spa很舒服 人均200-300元
一定要擦防晒 晒伤皮肤又痒又痛[允悲]
鸡蛋花是岛花
1700多个民族
万岛之国
主要拜三个神明:创造神 破坏神 保护神(如果没记错)
会有人养恶鬼,类似泰国的养小鬼
飞机落地前会看到巴厘岛一个很标志性的建筑物——保护神Garuda雕像 据说比自由女神像还高
支付不算便利,购买当地电话卡网速也很慢
不建议跟团 累
Spa很舒服 人均200-300元
一定要擦防晒 晒伤皮肤又痒又痛[允悲]
第十五站 尼泊尔加德满都 63
每个尼泊尔人似乎都很佛性,他们认为生活中最宝贵的是阳光、空气和水,其它的不那么重要。
-辣椒学长语录
走过现代又充满立体感的赌场大楼,再走两百多米,就是这条主路上的公交站。尼泊尔的公交站和国内的比,简直就是地主和农民的区别。
别说专门遮风挡雨的小亭子,就连招牌都没有一个,只有一个类似于公共汽车的牌子,告诉你这是个公交站,至于都有那趟公交车通过,分别到哪里,只要不是本地人,根本不知道。
这种专门为当地人服务的公共交通系统,说明一个问题,那就是尼泊尔不同地区的老百姓,交流沟通比较少。不会有像中国那样频繁的区域人口流动,否则,对于外地人来说,实在是太不友好,
尼泊尔的公交车站,可以看到很多穿着莎丽的尼泊尔女人。从社会表面上看,尼泊尔的女性和男性具有相同的地位,不像阿拉伯国家和印度,女性只是一件附属品,是属于男性的一件财物。
阿拉伯国家的女性是不能出去工作的,他们一生的使命就是相夫教子。这其实扼杀了世界一半人口的创造力,对于整个社会的进步十分不利。男女平等已经是一个普世价值观,可是,实行起来还是困难重重。
尼泊尔的公交车,我没有坐过,其实,我是想尝试一下的,奈何同行的李贝等人,对这种完全陌生,招手就停,车门从来不关,座位十分拥挤的公交车,十分抵触。那我也不能标新立异,看看就好了。
去过一些国家,中国的公共交通系统算比较发达的,那么多的地铁公交车,对于没车一族,那是非常方便的了!
我路过这个公交站牌,看着那些焦虑等车的尼泊尔人,他们的服饰很土。至少我觉得土。他们看我路过,都投来一种羡慕的眼光。中国,在他们眼中是个很发达的国家,具有很多尼泊尔没有的新奇玩意,比如高铁和共享单车。
穿过一个十字路口,拐进主路旁的一条辅路,就会看到一个很简陋的足球场。里边几乎没有草皮,整个地面都裸露着黄土。场地两端的铁质足球门,也锈迹斑斑。在离足球场有几米远的地方,还有一条臭水沟,也不知道这是怎么形成的。 https://t.cn/8sppair
每个尼泊尔人似乎都很佛性,他们认为生活中最宝贵的是阳光、空气和水,其它的不那么重要。
-辣椒学长语录
走过现代又充满立体感的赌场大楼,再走两百多米,就是这条主路上的公交站。尼泊尔的公交站和国内的比,简直就是地主和农民的区别。
别说专门遮风挡雨的小亭子,就连招牌都没有一个,只有一个类似于公共汽车的牌子,告诉你这是个公交站,至于都有那趟公交车通过,分别到哪里,只要不是本地人,根本不知道。
这种专门为当地人服务的公共交通系统,说明一个问题,那就是尼泊尔不同地区的老百姓,交流沟通比较少。不会有像中国那样频繁的区域人口流动,否则,对于外地人来说,实在是太不友好,
尼泊尔的公交车站,可以看到很多穿着莎丽的尼泊尔女人。从社会表面上看,尼泊尔的女性和男性具有相同的地位,不像阿拉伯国家和印度,女性只是一件附属品,是属于男性的一件财物。
阿拉伯国家的女性是不能出去工作的,他们一生的使命就是相夫教子。这其实扼杀了世界一半人口的创造力,对于整个社会的进步十分不利。男女平等已经是一个普世价值观,可是,实行起来还是困难重重。
尼泊尔的公交车,我没有坐过,其实,我是想尝试一下的,奈何同行的李贝等人,对这种完全陌生,招手就停,车门从来不关,座位十分拥挤的公交车,十分抵触。那我也不能标新立异,看看就好了。
去过一些国家,中国的公共交通系统算比较发达的,那么多的地铁公交车,对于没车一族,那是非常方便的了!
我路过这个公交站牌,看着那些焦虑等车的尼泊尔人,他们的服饰很土。至少我觉得土。他们看我路过,都投来一种羡慕的眼光。中国,在他们眼中是个很发达的国家,具有很多尼泊尔没有的新奇玩意,比如高铁和共享单车。
穿过一个十字路口,拐进主路旁的一条辅路,就会看到一个很简陋的足球场。里边几乎没有草皮,整个地面都裸露着黄土。场地两端的铁质足球门,也锈迹斑斑。在离足球场有几米远的地方,还有一条臭水沟,也不知道这是怎么形成的。 https://t.cn/8sppair
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