房产中介价值待重识 “一刀切”并非良策#房产中介有望被取消#
日前，房产中介有望被取消的话题登上微博热搜榜。个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源，买卖双方可以不用通过中介进行二手房交易，平台不收费用。
但实际上，《经济日报》指出，目前，官方二手房交易监管服务平台要真正发挥作用，还有待于进一步完善其功能，中介机构短期内还难以被取代。
事实上，房产中介作为居间方，所做的并不仅仅是撮合买卖双方，还涉及整个房产交易过程中非常复杂的诸多环节。房地产中介的价值难以被抹杀，行业的价值需要被正确认识。
大众对房产中介服务的迷思亟待破除
多年以来，来自消费者对中介服务价格的质疑声不断，特别是在局部短期房价跳涨行情地区，佣金绝对值随着房价“水涨船高”，导致消费者综合购房成本上升，更是固化了消费者对佣金“不值这个价”的刻板印象。
供需之间对于价值认定产生分歧的原因在于，消费者只能用看得见的服务内容来衡量价值，不能看到隐藏在服务背后看不见的价值，即机会成本。
比如，消费者看到的经纪服务差别不大，但服务价格却相差较大，无法从心理上接受。一些监管者也是以消费者的心理视角来衡量经纪服务收费的合理性，容易被表面、感性认知产生误解。
将中介服务理解为“标准化流程”是其价格机制无法令消费者信服的关键症结，经纪服务是“专业性定制服务”，一个固定业务流程并不能生搬硬套地归纳套用到所有房地产中介服务中，标准化的流程服务充其量只能算房地产中介服务中的某一领域 。
由此可见，经纪服务本质是经纪人的“人力资本”，而对“人力资本”的定价“成本法”并不适用。
对知识转化性要求越高的领域，生产能力的“成本”与“产出结果”的关系越难以衡量。能力资源价格本质是能力资源的“租”，成本对于确定租的水平并不重要，重要的是能力资源的相对稀缺性和产权强度 。
经纪服务为消费者创造的价值
美国经济学家威廉姆森认为，交易费用之所以存在，是源于人类两大天性：一是有限理性，二是个体存在机会主义行为倾向，交易者在交易中可能背信弃义、偷工减料、钻空子、敲竹杠等，并从中谋取最大利益。
交易频率越低，机会主义倾向越高，交易费用越高。房产交易是典型的低频、高额交易，交易者信息不对称，机会主义行为发生的可能性很大，信息搜索、合约订立及监督、讨价还价的成本很高。承认二手房交易中巨大的交易成本，是理解经纪服务的前提。
消费者之所以选择使用经纪服务，是因为选择经纪服务比自己交易的交易成本更低。
总的来说，在低频、长期、高额的房屋交易中，经纪服务帮助交易双方节省了大量的时间，降低了交易风险，这些时间和风险对应的是自行交易的机会成本。
就在“取消中介”等讨论甚嚣尘上之际，空·白研究院创始人杨现领发布了一篇题为“房东直售的悖论”的文章，表达了自己的相关看法。
其指出，房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%~10%。
正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低。因此，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。
经纪服务对消费者产生的价值
当前的佣金费率、佣金和房价挂钩的收费机制，是当前市场条件下市场主体反复竞争、博弈形成的自然结果。
这种调节机制既符合经纪公司和经纪人的发展需求，又权衡了市场竞争和客户承受能力，具有自洽性和合理性。价格是消费者竞争形成的，价格高低仅仅反映了一个地方供需的结构，并不存在供给者对消费者剩余的掠夺。
如果通过行政方式，硬性降低房地产经纪服务收费，或者违背客观规律实行按套计价方式，导致经纪人激励体系混乱，伤害到消费者的福利，也将导致监管难度成倍增加。
更重要的是，推动行业信息规范透明，让交易更加安全流畅，才能从根本上提效降本，从而真正保护消费者福利，实现行业良性发展和品质进步。#房产资讯#
日前，房产中介有望被取消的话题登上微博热搜榜。个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源，买卖双方可以不用通过中介进行二手房交易，平台不收费用。
但实际上，《经济日报》指出，目前，官方二手房交易监管服务平台要真正发挥作用，还有待于进一步完善其功能，中介机构短期内还难以被取代。
事实上，房产中介作为居间方，所做的并不仅仅是撮合买卖双方，还涉及整个房产交易过程中非常复杂的诸多环节。房地产中介的价值难以被抹杀，行业的价值需要被正确认识。
大众对房产中介服务的迷思亟待破除
多年以来，来自消费者对中介服务价格的质疑声不断，特别是在局部短期房价跳涨行情地区，佣金绝对值随着房价“水涨船高”，导致消费者综合购房成本上升，更是固化了消费者对佣金“不值这个价”的刻板印象。
供需之间对于价值认定产生分歧的原因在于，消费者只能用看得见的服务内容来衡量价值，不能看到隐藏在服务背后看不见的价值，即机会成本。
比如，消费者看到的经纪服务差别不大，但服务价格却相差较大，无法从心理上接受。一些监管者也是以消费者的心理视角来衡量经纪服务收费的合理性，容易被表面、感性认知产生误解。
将中介服务理解为“标准化流程”是其价格机制无法令消费者信服的关键症结，经纪服务是“专业性定制服务”，一个固定业务流程并不能生搬硬套地归纳套用到所有房地产中介服务中，标准化的流程服务充其量只能算房地产中介服务中的某一领域 。
由此可见，经纪服务本质是经纪人的“人力资本”，而对“人力资本”的定价“成本法”并不适用。
对知识转化性要求越高的领域，生产能力的“成本”与“产出结果”的关系越难以衡量。能力资源价格本质是能力资源的“租”，成本对于确定租的水平并不重要，重要的是能力资源的相对稀缺性和产权强度 。
经纪服务为消费者创造的价值
美国经济学家威廉姆森认为，交易费用之所以存在，是源于人类两大天性：一是有限理性，二是个体存在机会主义行为倾向，交易者在交易中可能背信弃义、偷工减料、钻空子、敲竹杠等，并从中谋取最大利益。
交易频率越低，机会主义倾向越高，交易费用越高。房产交易是典型的低频、高额交易，交易者信息不对称，机会主义行为发生的可能性很大，信息搜索、合约订立及监督、讨价还价的成本很高。承认二手房交易中巨大的交易成本，是理解经纪服务的前提。
消费者之所以选择使用经纪服务，是因为选择经纪服务比自己交易的交易成本更低。
总的来说，在低频、长期、高额的房屋交易中，经纪服务帮助交易双方节省了大量的时间，降低了交易风险，这些时间和风险对应的是自行交易的机会成本。
就在“取消中介”等讨论甚嚣尘上之际，空·白研究院创始人杨现领发布了一篇题为“房东直售的悖论”的文章，表达了自己的相关看法。
其指出，房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%~10%。
正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低。因此，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。
经纪服务对消费者产生的价值
当前的佣金费率、佣金和房价挂钩的收费机制，是当前市场条件下市场主体反复竞争、博弈形成的自然结果。
这种调节机制既符合经纪公司和经纪人的发展需求，又权衡了市场竞争和客户承受能力，具有自洽性和合理性。价格是消费者竞争形成的，价格高低仅仅反映了一个地方供需的结构，并不存在供给者对消费者剩余的掠夺。
如果通过行政方式，硬性降低房地产经纪服务收费，或者违背客观规律实行按套计价方式，导致经纪人激励体系混乱，伤害到消费者的福利，也将导致监管难度成倍增加。
更重要的是，推动行业信息规范透明，让交易更加安全流畅，才能从根本上提效降本，从而真正保护消费者福利，实现行业良性发展和品质进步。#房产资讯#
今年，“买房”千万不要着急，“首付”可能“变全款”#楼市# #买房者说#
今年，因为疫情的影响，想买房的人对楼市显得格外关注。犹豫不决现在能不能买？到底什么时间买合适？那么请仔细品一下文章，买房毕竟是上百万的事情，花几分钟，认真看完文章没亏吃。
这次疫情对整个经济的影响程度可能超乎绝大多数人的想象。现在很多问题还没到表现出来的时候，需要过段时间，就慢慢显示出来了。好比你只穿了一件单薄的睡衣，从暖气屋里出来取了个快递，当时不觉得冷，几个小时候后就感觉有些感冒症状了。这次疫情的后遗症也会慢慢呈现。对楼市的影响同样很大！
今年，楼市价格大概率会下调，大力度的降价促销，将在全国各地涌现，对刚需来说，今年可能是多年难得的没有买房压力的一年。所以，千万不能着急出手，免得后期房价下跌，和自己却没有关系了。
1、疫情对楼市的影响超乎你的想象。
这不是楼市停摆一个月那么简单。短期房价下跌希望很大。
疫情期间，所有的人，不管你是穷人还是富人，疫情面前没有贵贱。你住的大别墅，和住着老破小的人都面临同样的问题，居家隔离。如何避免自己和家人不感染是头等大事，如何能解决吃的问题，是每天要考虑的。有钱，不一定能买到粮食和蔬菜。没钱的农村人，吃喝不用钱。显然，买房的事情，都不敢考虑了。这直接导致楼市成交几乎为零，彻底停摆。没有交易，就没有价格。甚至有些人，直接取消了买房的打算。因为有很多人今年面临失业、收入下降，没有购房能力了。这最终导致需求减少，而房子数量还是那些。
对二手房来说，几个月无人看房，有些房主对未来楼市产生悲观情绪，可能会不断降价，希望尽快套现、落袋为安。这几天，朋友圈里出来了很多急售的好房源，基本原因都是因生意资金周转，着急用钱。这些房子的价格比市场报价低大约20%，看来确实是真的想卖了。等不及的刚需，能捡到这些也可以。总比去年买的要强些吧？
大家要知道，你所在的小区，有一户着急用钱，低价卖了，这个价格就是小区的标准价。后来想买房的，都会以这个价格来衡量价格高低，低于这个价格，才能有希望成交。如果再有一户着急用钱的，成交价必然还要低，这种现象就会很快蔓延。年前深圳某小区不是集体保房价吗？保得住吗？
往年春节期间都会产生一大批返乡置业的，春节后也会有小阳春出现，今年，这些都没了。更重要的一点，那就是开发商比任何人都着急。新房降价和促销会来得更猛烈些吗？
房企老板在大家看来，都是富豪，盖那么多房子，很有钱吗？其实他们没钱，他们有债。中国的期房销售方式，使得很多开发商是买空卖空。后来这些年，国家不允许挖个坑就卖房了，需要完成主体结构规定的层数才能申请销售。这样一来，使得开发商前期资金需求增大，融资是开发商的主要工作。并且房企融资成本很高，不是账面上写的那些利息。所以，早一天销售，开发商就能解决资金大问题，省下一笔融资成本。晚一天，就预示着盈利减少甚至亏本。现在，售楼处不能开门，工地施工推迟，而债务不能延期，本息不能不还。
所以，现在可以看到，各中介都在推销新房，优惠幅度和节前相比，至少10%。新房降价，必然拉低二手房价格，最终实现新房、二手房全面降价！
2、各地楼市政策变化
节后，各地放松楼市调控的消息遍地开花，但是，近日，都被中央坚持房住不炒大锤，一锤击倒！
政策一日游的城市陆续增多。比如广州取消公寓限购、河南驻马店降低首付等都被叫停。个别没有被叫停的城市，也不敢大张旗鼓地搞了，其他正准备出台放松政策的城市，一下也偃旗息鼓了。具体我就不一一列举了，大家网上可以查到。
3、LPR下调，全面降息
2020.2.20，央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%，上次为4.8%。LPR降低意味着房贷利率降低，需要还的利息减少了，无论是新买的房子，还是之前贷款买房的，利息都下降。但是下调幅度很低，贷款100万，每月少还约30元。对个人来说，意义不大。但是，这次降息具有3个含义：
（1）降息是真实的，只要贷款买房，就能受益，对楼市是个利好消息，能对楼市起到一定的刺激作用。因为开发商融资成本也会下降。
（2）降息幅度小，严重低于预期，不疼不痒，说明央行对楼市依然保持谨慎态度！
（3）一年期LRP降幅大一些，说明，主要是想利好实体经济，尤其是小微经济，比如实体店、商超这类资金周转快的行业。毕竟疫情对这些行业影响最大。
这也充分说明了，坚决支持实体经济的态度，房地产依然不想放松。但当时处在疫情高发期，不能明确表态。所以，疫情好转后，央行几次重申房住不炒。
值得注意的是，每次出现较大幅度降准和降息后，房价都会出现不同程度的上涨。因为，降息后，贷款成本降低，购买力提升了。同时，经过过往的经验，每逢遇到降息，人们对房价上涨期望值就上升，逾期变好，价格也会有所上升。
但是这次LPR利率降得太少了，无法刺激到房价上涨，另外房价上涨还得伴随着限购政策的松绑。如果限购政策不放松，这点降息和没有差不多。
（4）刚需，在等得起的前提下，尽量晚点买，千万不要冲动进场。
最近大家身边很多楼盘已经开始降价促销了，中介表示现在是买房的大好时机。甚至宣称：有些买家之所以现在戴着口罩去看房，主要是因为等摘了口罩就不是这个价了。不知道现在买了，等摘了口罩能赚多少？
最后，我认为，现在降价仅仅是开始，随着时间的推移，越来越多的房企会加大促销力度，越来越多的二手房也会降低报价，年前买房的，现在差价几万甚至十几万了吧？现在买卖双方新一轮的博弈已经出现， 刚需和投资都需要持续观察，不要太冲动，再等等，后续可能机会更多。
今年，因为疫情的影响，想买房的人对楼市显得格外关注。犹豫不决现在能不能买？到底什么时间买合适？那么请仔细品一下文章，买房毕竟是上百万的事情，花几分钟，认真看完文章没亏吃。
这次疫情对整个经济的影响程度可能超乎绝大多数人的想象。现在很多问题还没到表现出来的时候，需要过段时间，就慢慢显示出来了。好比你只穿了一件单薄的睡衣，从暖气屋里出来取了个快递，当时不觉得冷，几个小时候后就感觉有些感冒症状了。这次疫情的后遗症也会慢慢呈现。对楼市的影响同样很大！
今年，楼市价格大概率会下调，大力度的降价促销，将在全国各地涌现，对刚需来说，今年可能是多年难得的没有买房压力的一年。所以，千万不能着急出手，免得后期房价下跌，和自己却没有关系了。
1、疫情对楼市的影响超乎你的想象。
这不是楼市停摆一个月那么简单。短期房价下跌希望很大。
疫情期间，所有的人，不管你是穷人还是富人，疫情面前没有贵贱。你住的大别墅，和住着老破小的人都面临同样的问题，居家隔离。如何避免自己和家人不感染是头等大事，如何能解决吃的问题，是每天要考虑的。有钱，不一定能买到粮食和蔬菜。没钱的农村人，吃喝不用钱。显然，买房的事情，都不敢考虑了。这直接导致楼市成交几乎为零，彻底停摆。没有交易，就没有价格。甚至有些人，直接取消了买房的打算。因为有很多人今年面临失业、收入下降，没有购房能力了。这最终导致需求减少，而房子数量还是那些。
对二手房来说，几个月无人看房，有些房主对未来楼市产生悲观情绪，可能会不断降价，希望尽快套现、落袋为安。这几天，朋友圈里出来了很多急售的好房源，基本原因都是因生意资金周转，着急用钱。这些房子的价格比市场报价低大约20%，看来确实是真的想卖了。等不及的刚需，能捡到这些也可以。总比去年买的要强些吧？
大家要知道，你所在的小区，有一户着急用钱，低价卖了，这个价格就是小区的标准价。后来想买房的，都会以这个价格来衡量价格高低，低于这个价格，才能有希望成交。如果再有一户着急用钱的，成交价必然还要低，这种现象就会很快蔓延。年前深圳某小区不是集体保房价吗？保得住吗？
往年春节期间都会产生一大批返乡置业的，春节后也会有小阳春出现，今年，这些都没了。更重要的一点，那就是开发商比任何人都着急。新房降价和促销会来得更猛烈些吗？
房企老板在大家看来，都是富豪，盖那么多房子，很有钱吗？其实他们没钱，他们有债。中国的期房销售方式，使得很多开发商是买空卖空。后来这些年，国家不允许挖个坑就卖房了，需要完成主体结构规定的层数才能申请销售。这样一来，使得开发商前期资金需求增大，融资是开发商的主要工作。并且房企融资成本很高，不是账面上写的那些利息。所以，早一天销售，开发商就能解决资金大问题，省下一笔融资成本。晚一天，就预示着盈利减少甚至亏本。现在，售楼处不能开门，工地施工推迟，而债务不能延期，本息不能不还。
所以，现在可以看到，各中介都在推销新房，优惠幅度和节前相比，至少10%。新房降价，必然拉低二手房价格，最终实现新房、二手房全面降价！
2、各地楼市政策变化
节后，各地放松楼市调控的消息遍地开花，但是，近日，都被中央坚持房住不炒大锤，一锤击倒！
政策一日游的城市陆续增多。比如广州取消公寓限购、河南驻马店降低首付等都被叫停。个别没有被叫停的城市，也不敢大张旗鼓地搞了，其他正准备出台放松政策的城市，一下也偃旗息鼓了。具体我就不一一列举了，大家网上可以查到。
3、LPR下调，全面降息
2020.2.20，央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%，上次为4.8%。LPR降低意味着房贷利率降低，需要还的利息减少了，无论是新买的房子，还是之前贷款买房的，利息都下降。但是下调幅度很低，贷款100万，每月少还约30元。对个人来说，意义不大。但是，这次降息具有3个含义：
（1）降息是真实的，只要贷款买房，就能受益，对楼市是个利好消息，能对楼市起到一定的刺激作用。因为开发商融资成本也会下降。
（2）降息幅度小，严重低于预期，不疼不痒，说明央行对楼市依然保持谨慎态度！
（3）一年期LRP降幅大一些，说明，主要是想利好实体经济，尤其是小微经济，比如实体店、商超这类资金周转快的行业。毕竟疫情对这些行业影响最大。
这也充分说明了，坚决支持实体经济的态度，房地产依然不想放松。但当时处在疫情高发期，不能明确表态。所以，疫情好转后，央行几次重申房住不炒。
值得注意的是，每次出现较大幅度降准和降息后，房价都会出现不同程度的上涨。因为，降息后，贷款成本降低，购买力提升了。同时，经过过往的经验，每逢遇到降息，人们对房价上涨期望值就上升，逾期变好，价格也会有所上升。
但是这次LPR利率降得太少了，无法刺激到房价上涨，另外房价上涨还得伴随着限购政策的松绑。如果限购政策不放松，这点降息和没有差不多。
（4）刚需，在等得起的前提下，尽量晚点买，千万不要冲动进场。
最近大家身边很多楼盘已经开始降价促销了，中介表示现在是买房的大好时机。甚至宣称：有些买家之所以现在戴着口罩去看房，主要是因为等摘了口罩就不是这个价了。不知道现在买了，等摘了口罩能赚多少？
最后，我认为，现在降价仅仅是开始，随着时间的推移，越来越多的房企会加大促销力度，越来越多的二手房也会降低报价，年前买房的，现在差价几万甚至十几万了吧？现在买卖双方新一轮的博弈已经出现， 刚需和投资都需要持续观察，不要太冲动，再等等，后续可能机会更多。
【#深圳法拍房起拍价早已打折#】当前因看不到市场集体挂牌价，法拍房开始以“二手房指导价”作为买卖参考。
早在8月中旬，部分小区的法拍房源，二拍起始价需要打折才有人参与报名。但实际上，8月初深圳有个别代表性的房源一拍起拍价格就已开始打折。最典型的是，大家熟知的长城大厦，今年8月3日拍卖的104平房源一拍和去年7月10日拍卖的110.4平房源一拍，起拍价相差两百多万。
而另一方面，做法拍房评估业务的网友感叹，今年的评估业务真多。可见，近几月法拍房数量似乎增加不少。#深圳楼市#
早在8月中旬，部分小区的法拍房源，二拍起始价需要打折才有人参与报名。但实际上，8月初深圳有个别代表性的房源一拍起拍价格就已开始打折。最典型的是，大家熟知的长城大厦，今年8月3日拍卖的104平房源一拍和去年7月10日拍卖的110.4平房源一拍，起拍价相差两百多万。
而另一方面，做法拍房评估业务的网友感叹，今年的评估业务真多。可见，近几月法拍房数量似乎增加不少。#深圳楼市#
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