最近北京南城“有点疯”。
上周金地在房山良乡新地块可能会卖到“5万+”，最近又爆出中海在亦庄新项目可能会卖到“7万+”，这个项目的名字叫做“中海京叁号院”。
目前这个项目对外报价高达7.3万/平米，且都是160平以上的大户型改善为主，总价在1200万起。
在目前的亦庄市场中，只能说是勇气可嘉。
如果我们把中海项目和与周边的限竞房放在一起，就会发现：最大的差价居然高达60%以上，比如中海项目和中铁项目之间的差价就已经接近3万/平米。
当然，目前在亦庄地区价格相对便宜的，清一色都是“限竞房”：售价集中在4.5万-5.5万/平米之间，但均限售5年。
中海项目的“7万+”，意味着限竞房确实“人为拉低”了整个亦庄地区的房价，而亦庄的不限价商品房自从绿城和锦诚园亮相以后，价格直线上升。
首先是绿城和锦诚园报出6万单价，然后就是中海“破天荒”的7万+，亦庄这是要“逆天改命”，终于“爆发”。
为什么同样是南五环外，房山的房价只能是“5万+”，而亦庄却能够突破“7万+”，开发商为何狂赌亦庄？
这背后跟亦庄的城市地位和位置是息息相关的。
第一，亦庄是北京各区中经济实力最强的新城，2019年GDP总量接近2000亿，仅排在东城区之后。
这意味着亦庄并不是单纯的“睡城”，而是一个产业新城。
亦庄拥有北京一大批有实力的高科技企业，包括京东、京东方、中芯国际等都落地亦庄，这里面就产生了一大批中高端的购房客群。
所以亦庄，在北京也一直被称之“小海淀”，是具有打造高端楼盘的客群基础的，这是亦庄房价的最大依靠。
房山目前最大的问题，就是产业基础还不够强大，只能充当“丽泽商务区”的“睡城”，房价自然就会受到约束。
第二，新一轮南城计划即将启动，亦庄可能会成为最大赢家，引来一大批好的医院和学校。
亦庄目前最大的问题，就是配套问题，作为“三城一区”的核心之一，基本上没有太好，太像样的医院和学校，严重制约了亦庄的房价。
很多人不愿意去亦庄居住，就在于亦庄配套不够档次。
虽然也有像人大附中，同仁医院这样的顶级配套，但总体上数量和品质都远远不够，亦庄未来的常住人口可是要达到100万的。
这就需要大量的生活配套来支撑。
我们判断，北京新一轮南城计划中，对于亦庄的发展肯定是大力支持的，预计亦庄将会增加不少新的医院和学校：目前已经确定北京儿童医院搬迁亦庄台湖，海淀实验小学将在亦庄旧宫成立分校。
北京新南城计划，对于整个未来南城的房价，绝对是一个刺激，不管是房山，大兴，还是亦庄。
第三，未来北京五环内的房价，基本上都会在8万以上，尤其是“分钟寺豪宅区”的亮相，对亦庄房价绝对是一个重大“刺激”。
2021年北京最火的豪宅区，肯定是东南三环的“分钟寺CBD国际生态区”了，包括东三金茂府，合生缦云，世贸北京天誉等三个项目，均价都在10万以上。
尽管分钟寺地区环境烂的一塌糊涂，但毕竟地处北京南三环边，寸土寸金的超级黄金地段，肯定是不愁市场的。
而分钟寺地区沿着东南方向的“京沪高速”向外走不到10公里，就是亦庄了，不到10公里的距离，房价居然相差高达5万/平米！
这显然是不合理的。
从这个角度上看，亦庄地区目前的4.5万-5.5万均价肯定是被“低估”了，中海的7万+相对来看，显得更加合理。
2020年北京地价出现了20%的涨幅，五环内大量产生高价地，未来的平均房价至少都要8万+，这对于五环-六环的亦庄，大兴，房山地区的房价是一个很大的刺激。
目前北京北五环-北六环之间的房价，部分项目早就已经突破7万了，海淀五环外地区的房价已经8-11万了，朝阳金盏未来的房价也要绝对10万+，而这个地区，其实也是五环外。
这就意味着，北京目前五环-六环之间的房价洼地，只剩下昌平南、顺义后沙峪及南城的亦庄和房山了，这对于北京刚需客群来说，可能是六环内最后的上车机会。
而昌平南地区，目前早就已经“爆掉了”，几个限竞房项目基本上都已经排号几千人，属于排上买不上的项目。
未来昌平南地区的新房，肯定会突破6万，直逼7万。
顺义后沙峪地区目前的限竞房大概在5.5万左右，这个水平总体上还是比南城高不少，亦庄的4.5万-5.5万目前看是非常具有性价比的。
而房山地区的4万+，估计到了2021年下半年会“疯抢”。
对于南城来说，可能真的只是需要“一个计划”：这个计划最重要的，就是要增加南城的生活配套，引进更多的学校和医院，连通更多的轨道交通。
南城的爆发，可能是北京未来5年的重要看点。
1月23日群主题讲座：全球通胀，你应该如何投资？
