多个心眼的朋友，可能会认为这是估值陷阱，因为未来大概率继续面临地产下行周期，楼市不再是居民财富蓄水池首选。
正好，安信首席高善文今天在策略会上发表观点，他判断，2020年和2021年，房地产销售面积在17.6亿平方米，很长时间内都将是商品房销售的一个长期的历史顶部。
如何看房地产股的未来？可以借鉴日本经验。
1985年广场协议后日元汇率大幅升值，日本政府连续降息对冲，流动性宽松及金融自由化导致银行激进放贷，助推房价上涨，从而导致企业囤地等扭曲行为，进一步放大泡沫，1985-1991年，日本6大城市平均地价上涨超过200%。
随后货币环境紧缩，恶化企业资金环境，导致房企购地积极性下降，叠加日本经济增长放缓及步入人口老龄化时代，调整周期拉长，造成泡沫破灭及楼市调整。
1992年泡沫破灭后，日本6大城市地价连续下降14年，直到2006年才有所回升。
日本优质房企却没有一蹶不振，而是凭借综合优势，在市场调整期加速提升市场占有率，2020年日本房企CR3较2008年提高7.2个百分点，CR20则提高14.7个百分点。
日本三井不动产、三菱房地产、住友房地产，在全国销量萎缩时持续创下销售新高，走出股价与利润的独立行情。
三大房企合起来，在2003-2007财年、2011-2014财年的归母净利润累计涨幅均值分别达425.6%、30.3%，对应相近时间(2002-2006年、2010-2013年)的合计股价涨幅均值分别为403%、137.4%。
背后原因主要在于，房企转变中长期发展模式，盈利由杠杆驱动向精细化运营转变。
1991财年至今，日本三大房企三井不动产、三菱地所及住友不动产的权益乘数呈下降趋势，归母净利率呈上升趋势，以高利润率对冲杠杆率下行，带动整体ROE维持稳定。
权益乘数下降主要来自传统开发高杠杆、高周转模式适应性降低，净利率上升主要来自销管费用占总收入比重整体下滑。
由“向金融要红利”转为“向管理要红利”，这种管理是“精细化管理”。
此外，还有发展租赁物管等多元化业务的贡献。
归纳起来，是“模式变革”才能让地产股市值维持增长，而且一定是龙头逻辑。
根据上述逻辑，我会继续重点关注保利/金地/万科的估值修复。
从基本面看，它们仨目前没有太大区别。
当前保利做为正宗央企，确定性更高，因此也更受资金追捧。
后市看混合所有制的万科仍然稳健，管理层战略眼光和定力都不错，缺点是做事经常没有太考虑股东感受。
金地民企成分更多，冒的风险会大些。
只看销售数据，11月金地最好，保利的同比下降幅度也有收窄，万科相对拉垮些。
资金面，金地遭大家人寿减持，不过港资倒是一直加仓，截止昨天，港资持金地3.45%续创历史新高，和万科持平，而保利为4.86%。
保利大股东和高管均有增持，高管明年2月初前计划增持800-1500万元，8月底已买500万元，目前增持价格上限根据公司2020年度现金分红情况相应调整至14.33元/股，不过12月13日仍有高管超限在增持。
正好，安信首席高善文今天在策略会上发表观点，他判断，2020年和2021年，房地产销售面积在17.6亿平方米，很长时间内都将是商品房销售的一个长期的历史顶部。
如何看房地产股的未来？可以借鉴日本经验。
1985年广场协议后日元汇率大幅升值，日本政府连续降息对冲，流动性宽松及金融自由化导致银行激进放贷，助推房价上涨，从而导致企业囤地等扭曲行为，进一步放大泡沫，1985-1991年，日本6大城市平均地价上涨超过200%。
随后货币环境紧缩，恶化企业资金环境，导致房企购地积极性下降，叠加日本经济增长放缓及步入人口老龄化时代，调整周期拉长，造成泡沫破灭及楼市调整。
1992年泡沫破灭后，日本6大城市地价连续下降14年，直到2006年才有所回升。
日本优质房企却没有一蹶不振，而是凭借综合优势，在市场调整期加速提升市场占有率，2020年日本房企CR3较2008年提高7.2个百分点，CR20则提高14.7个百分点。
日本三井不动产、三菱房地产、住友房地产，在全国销量萎缩时持续创下销售新高，走出股价与利润的独立行情。
三大房企合起来，在2003-2007财年、2011-2014财年的归母净利润累计涨幅均值分别达425.6%、30.3%，对应相近时间(2002-2006年、2010-2013年)的合计股价涨幅均值分别为403%、137.4%。
背后原因主要在于，房企转变中长期发展模式，盈利由杠杆驱动向精细化运营转变。
1991财年至今，日本三大房企三井不动产、三菱地所及住友不动产的权益乘数呈下降趋势，归母净利率呈上升趋势，以高利润率对冲杠杆率下行，带动整体ROE维持稳定。
权益乘数下降主要来自传统开发高杠杆、高周转模式适应性降低，净利率上升主要来自销管费用占总收入比重整体下滑。
由“向金融要红利”转为“向管理要红利”，这种管理是“精细化管理”。
此外，还有发展租赁物管等多元化业务的贡献。
归纳起来，是“模式变革”才能让地产股市值维持增长，而且一定是龙头逻辑。
根据上述逻辑，我会继续重点关注保利/金地/万科的估值修复。
从基本面看，它们仨目前没有太大区别。
当前保利做为正宗央企，确定性更高，因此也更受资金追捧。
后市看混合所有制的万科仍然稳健，管理层战略眼光和定力都不错，缺点是做事经常没有太考虑股东感受。
金地民企成分更多，冒的风险会大些。
只看销售数据，11月金地最好，保利的同比下降幅度也有收窄，万科相对拉垮些。
资金面，金地遭大家人寿减持，不过港资倒是一直加仓，截止昨天，港资持金地3.45%续创历史新高，和万科持平，而保利为4.86%。
保利大股东和高管均有增持，高管明年2月初前计划增持800-1500万元，8月底已买500万元，目前增持价格上限根据公司2020年度现金分红情况相应调整至14.33元/股，不过12月13日仍有高管超限在增持。
#绍兴楼市# 经过几百条楼市调控之后，如今效果还是很明显的，说明调控是有效果的，
绍兴楼市现在新房价格上不去、二手房难成交，这些都说明了楼市降温了。
按上半年的行情趋势，都以为越城整体价格都要往3万冲了，从几个新取证的几个楼盘来看，大家应该都是冷静下来了。越城黄酒小镇汀澜湾首次领出预售证，领证洋房均价26700元/㎡，叠墅均价27835元/㎡。樾湖湾的高层1#、12#和22#楼均价约22337元/㎡，最低17557元/㎡起。由于镜湖的巨量供应，大家开始玩跑得快模式了。
新房销售最好的上虞也遇到了滑铁卢，之前吹的很响的北地王项目江辰府首开均价2.3万，按他们之前销售介绍的样子，以为这价格不上3万人家不卖了；大通云澜府也意外的未到摇号比例。
柯桥城区新盘都是以改善居多，小户型的赶在去年大热的时候都去化的差不多了。作为为数不多的刚需盘，金樾玖著2.2万左右的单价显得不上不下。坂湖三兄弟中金昌·香湖印月和万科·芳塔纳丽赶上好行情，工程配合拿证，基本跑完了，宝业·大坂绿园还存着3栋可售房源，不知道什么时候放出来；禹洲·印樾府迟迟没开盘，吐槽一下它。
印樾府整体推广的调性已经出来，最近推广主题词应该是炒游艇式墅作这个概念。游艇式，这是这两年房产营销中为难得的新概念，但是禹洲这个作业抄的有点不伦不类。来，看看正宗的游艇式墅作的产品。
二手房方面，诸葛找房的数据，越城3月二手房（住宅）成交量达到1754套。高位之后，便连续下跌！其中，10月二手房（住宅）仅仅成交478套，创下2021年内新低。
在贝壳找房上看看三区热门小区的二手房成交时间。越城区金色家园最新二手房成交是11月1日，再往上就是在7月份，亲亲家园则是停留在5月，御和园停在6月。
柯桥区香水湾最新二手房成交是10月16日，再往上就是在6月份；龙湾府最新二手房成交是10月27日，再往上就是在4月份。
上虞区最热门的两个小区，水上名都最新二手房成交是10月9日，再往上就是在5月份；江与城最新二手房成交时间定格在8月。
绍兴楼市现在新房价格上不去、二手房难成交，这些都说明了楼市降温了。
按上半年的行情趋势，都以为越城整体价格都要往3万冲了，从几个新取证的几个楼盘来看，大家应该都是冷静下来了。越城黄酒小镇汀澜湾首次领出预售证，领证洋房均价26700元/㎡，叠墅均价27835元/㎡。樾湖湾的高层1#、12#和22#楼均价约22337元/㎡，最低17557元/㎡起。由于镜湖的巨量供应，大家开始玩跑得快模式了。
新房销售最好的上虞也遇到了滑铁卢，之前吹的很响的北地王项目江辰府首开均价2.3万，按他们之前销售介绍的样子，以为这价格不上3万人家不卖了；大通云澜府也意外的未到摇号比例。
柯桥城区新盘都是以改善居多，小户型的赶在去年大热的时候都去化的差不多了。作为为数不多的刚需盘，金樾玖著2.2万左右的单价显得不上不下。坂湖三兄弟中金昌·香湖印月和万科·芳塔纳丽赶上好行情，工程配合拿证，基本跑完了，宝业·大坂绿园还存着3栋可售房源，不知道什么时候放出来；禹洲·印樾府迟迟没开盘，吐槽一下它。
印樾府整体推广的调性已经出来，最近推广主题词应该是炒游艇式墅作这个概念。游艇式，这是这两年房产营销中为难得的新概念，但是禹洲这个作业抄的有点不伦不类。来，看看正宗的游艇式墅作的产品。
二手房方面，诸葛找房的数据，越城3月二手房（住宅）成交量达到1754套。高位之后，便连续下跌！其中，10月二手房（住宅）仅仅成交478套，创下2021年内新低。
在贝壳找房上看看三区热门小区的二手房成交时间。越城区金色家园最新二手房成交是11月1日，再往上就是在7月份，亲亲家园则是停留在5月，御和园停在6月。
柯桥区香水湾最新二手房成交是10月16日，再往上就是在6月份；龙湾府最新二手房成交是10月27日，再往上就是在4月份。
上虞区最热门的两个小区，水上名都最新二手房成交是10月9日，再往上就是在5月份；江与城最新二手房成交时间定格在8月。
半藏志汇封坛酒四大价值
半藏志汇封坛酒是正宗的自酿大曲坤沙酱香基酒，品质优良，越久越贵，越陈越香。封坛半藏志汇不仅具有情感价值，还具有投资价值，同时还是一种身份的象征，高品位的体现。
一、情感价值
生活需要标记和刻度，半藏志汇封坛就是最好的纪录。为父母封藏一坛，为孩子封藏一坛，为恩人封藏一坛，为企业封藏一坛，为自己退休悠然时光封藏一坛…… 用漫长的时间来告诉对方，其在你心目中的重要性。
二、身份象征
封坛就是身份的象征。《福布斯》杂志上有这样一句话： 将来彰显生活品质的，不再是私家游泳池、私人健身房，而是酒窖和被收藏的酒。
三、投资价值
正宗酱酒的稀缺性是长期的，随着消费者越来越多、 消费升级、保健意识增强，老酒越来越稀有、越存越值钱…… 2013-2016年茅台基酒产量几乎无增长，其他酱香酒厂的基酒产量大幅下滑，2018-2026年的5- 10年基酒非常稀缺。目前许多成功人士除了投资股市、楼市、金市之外，封坛酒也是他们的重要选择之一。
四、越陈越香
封坛酒以正宗大曲坤沙酱香基酒， 再经过微环境的储存，天然发酵， 具有非常高的收藏价值。加上特殊 的酿造工艺，决定了它能够充分利用微生物群并发挥它们自身的效应， 使其达到“越陈越香”的境界。
半藏志汇封坛酒是正宗的自酿大曲坤沙酱香基酒，品质优良，越久越贵，越陈越香。封坛半藏志汇不仅具有情感价值，还具有投资价值，同时还是一种身份的象征，高品位的体现。
一、情感价值
生活需要标记和刻度，半藏志汇封坛就是最好的纪录。为父母封藏一坛，为孩子封藏一坛，为恩人封藏一坛，为企业封藏一坛，为自己退休悠然时光封藏一坛…… 用漫长的时间来告诉对方，其在你心目中的重要性。
二、身份象征
封坛就是身份的象征。《福布斯》杂志上有这样一句话： 将来彰显生活品质的，不再是私家游泳池、私人健身房，而是酒窖和被收藏的酒。
三、投资价值
正宗酱酒的稀缺性是长期的，随着消费者越来越多、 消费升级、保健意识增强，老酒越来越稀有、越存越值钱…… 2013-2016年茅台基酒产量几乎无增长，其他酱香酒厂的基酒产量大幅下滑，2018-2026年的5- 10年基酒非常稀缺。目前许多成功人士除了投资股市、楼市、金市之外，封坛酒也是他们的重要选择之一。
四、越陈越香
封坛酒以正宗大曲坤沙酱香基酒， 再经过微环境的储存，天然发酵， 具有非常高的收藏价值。加上特殊 的酿造工艺，决定了它能够充分利用微生物群并发挥它们自身的效应， 使其达到“越陈越香”的境界。
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