三山新城投资客比例过高，未来出手是否会有难度？？
三山目前新房的客户构成分别是：广州刚需、广州投资客、佛山投资客、佛山刚需。
广州客占比超60%，广州客中又以广州刚需为主。三山投资客比例过高这个论断其实不太准确。
三山目前二手有：保利西雅图、中海万锦熙岸、碧桂园广佛上城、保利诺丁山。
目前三山在售楼盘主要有4个，分别是：中交泷湾云城、中海文锦国际、万科天空之城、保利华侨城云禧，在售面积涵盖85方到158方，从控规图来看，三山后期住宅用地供应量不会很大，三山整体住宅货量不是很高。
谁是接盘侠呢？
一：三山产业导入带来的本地刚需购买力；
二：交通完善、轨道升级带来的广州刚需购买力。
佛山所有临广板块涨价的根本动力就是广佛区域价差，大部分临广板块是广州客决定上限，本地刚需决定下限；而未来三山则是广州客影响板块下限，本地刚需决定板块上限，目前千灯湖就是如此。#佛山# https://t.cn/RJP0eus
三山目前新房的客户构成分别是：广州刚需、广州投资客、佛山投资客、佛山刚需。
广州客占比超60%，广州客中又以广州刚需为主。三山投资客比例过高这个论断其实不太准确。
三山目前二手有：保利西雅图、中海万锦熙岸、碧桂园广佛上城、保利诺丁山。
目前三山在售楼盘主要有4个，分别是：中交泷湾云城、中海文锦国际、万科天空之城、保利华侨城云禧，在售面积涵盖85方到158方，从控规图来看，三山后期住宅用地供应量不会很大，三山整体住宅货量不是很高。
谁是接盘侠呢？
一：三山产业导入带来的本地刚需购买力；
二：交通完善、轨道升级带来的广州刚需购买力。
佛山所有临广板块涨价的根本动力就是广佛区域价差，大部分临广板块是广州客决定上限，本地刚需决定下限；而未来三山则是广州客影响板块下限，本地刚需决定板块上限，目前千灯湖就是如此。#佛山# https://t.cn/RJP0eus
佛山投资买房，为什么首选三山新城？
一区位
三山区位优势极佳，北临荔湾、西靠南海、东接番禺、南望顺德，位于广佛四区交汇处。
三山有着佛山临广最佳的区位优势，区位优势虽佳，但是过去十年，三山路网建设严重滞后，和番禺只有海怡大桥相连，如果要去荔湾要绕道南港路立交。
过去十年，三山没有成为广州睡城的很重要原因就是路网不畅。
二：交通
三山拥有着佛山最密集的轨道密度。
2021年2月1号番海大桥通车，未来将对接广州南大新干线，串联广州南站商务区和万博CBD。
港口路北延线已经立项，港口路—玉兰路隧道打通后从三山新城到广钢新城将缩短至10分钟以内。
三山和南浦也将会有一条快捷通道，长江路东延线未来将接驳番禺浦华路。
三山拥有着堪比佛山新城的轨道密度，除了即将开通的佛山地铁2号线、南海新交通，佛山地铁11号线和4号线已经提上日程。
尤其值得关注的是佛山地铁11号线，可以实现一站从三山新城到广钢新城。
广钢新城目前在售楼盘均价5万＋，一河对岸的三山新城均价“仅仅”3万+。
三：丰富的土地储备
相比金沙洲、盐步、平洲等人口密集的临广板块，三山最大的优势是有着丰富的土地储备，要知道三山之前的支柱产业是农业！
现在三山大部分土地已经被收储，这意味着开发三山面临的旧改成本较小，政府可以大刀阔斧地开发建设。
佛山已经摸索出一套成熟的以卖地促轨道，以轨道带发展的新城发展模式。
佛山的轨道不是向人口最密集的板块延伸，而是向土地储备最丰富的地区去汇集。本期轨道，4号线和11号线全经三山。三山之受宠，可见一斑！
四：规划和产业落地
有些临广板块只能做广州睡城，比如：陈村、金沙洲，而有些板块不甘心只做睡城，立志于做广佛同城的桥头堡，比如三山！
三山新房售价虽然同样都是三字头，但是三山的潜力和机会远胜陈村和金沙洲。
佛山优质板块和次优板块已经开始分化，而未来这种分化会进一步加剧，而三山必定是走得最快的那个。
三山是有企图心的，三山最好的一块地没有给中海，也没有给保利，而是给了季华实验室。
三山新城在住宅规划上非常克制，一般来讲建住宅能保证土地价值最大化，三山把产业布局放到了重中之重。
三山的招商力度和招商速度让人瞠目结舌，也让其他区域艳羡不已。
有临广区位和轨道交通优势再加上政策支持，知名企业在三山拿地积极性也积极高涨，即使是商业用地，未来升值潜力也肉眼可见。
如下图：只有黄色部分是住宅用地，其他全部为产业用地、教育用地、公园绿地。
买房买产业密度高的板块是一个安全选项，一方面买房后不用考虑没人接盘的问题，另一方面高规格的产业布局也能提高该板块土地价值。
我们有理由期待三山新城会从广佛同城桥头堡变成广佛同城发展核。
#佛山# https://t.cn/RJP0eus
一区位
三山区位优势极佳，北临荔湾、西靠南海、东接番禺、南望顺德，位于广佛四区交汇处。
三山有着佛山临广最佳的区位优势，区位优势虽佳，但是过去十年，三山路网建设严重滞后，和番禺只有海怡大桥相连，如果要去荔湾要绕道南港路立交。
过去十年，三山没有成为广州睡城的很重要原因就是路网不畅。
二：交通
三山拥有着佛山最密集的轨道密度。
2021年2月1号番海大桥通车，未来将对接广州南大新干线，串联广州南站商务区和万博CBD。
港口路北延线已经立项，港口路—玉兰路隧道打通后从三山新城到广钢新城将缩短至10分钟以内。
三山和南浦也将会有一条快捷通道，长江路东延线未来将接驳番禺浦华路。
三山拥有着堪比佛山新城的轨道密度，除了即将开通的佛山地铁2号线、南海新交通，佛山地铁11号线和4号线已经提上日程。
尤其值得关注的是佛山地铁11号线，可以实现一站从三山新城到广钢新城。
广钢新城目前在售楼盘均价5万＋，一河对岸的三山新城均价“仅仅”3万+。
三：丰富的土地储备
相比金沙洲、盐步、平洲等人口密集的临广板块，三山最大的优势是有着丰富的土地储备，要知道三山之前的支柱产业是农业！
现在三山大部分土地已经被收储，这意味着开发三山面临的旧改成本较小，政府可以大刀阔斧地开发建设。
佛山已经摸索出一套成熟的以卖地促轨道，以轨道带发展的新城发展模式。
佛山的轨道不是向人口最密集的板块延伸，而是向土地储备最丰富的地区去汇集。本期轨道，4号线和11号线全经三山。三山之受宠，可见一斑！
四：规划和产业落地
有些临广板块只能做广州睡城，比如：陈村、金沙洲，而有些板块不甘心只做睡城，立志于做广佛同城的桥头堡，比如三山！
三山新房售价虽然同样都是三字头，但是三山的潜力和机会远胜陈村和金沙洲。
佛山优质板块和次优板块已经开始分化，而未来这种分化会进一步加剧，而三山必定是走得最快的那个。
三山是有企图心的，三山最好的一块地没有给中海，也没有给保利，而是给了季华实验室。
三山新城在住宅规划上非常克制，一般来讲建住宅能保证土地价值最大化，三山把产业布局放到了重中之重。
三山的招商力度和招商速度让人瞠目结舌，也让其他区域艳羡不已。
有临广区位和轨道交通优势再加上政策支持，知名企业在三山拿地积极性也积极高涨，即使是商业用地，未来升值潜力也肉眼可见。
如下图：只有黄色部分是住宅用地，其他全部为产业用地、教育用地、公园绿地。
买房买产业密度高的板块是一个安全选项，一方面买房后不用考虑没人接盘的问题，另一方面高规格的产业布局也能提高该板块土地价值。
我们有理由期待三山新城会从广佛同城桥头堡变成广佛同城发展核。
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干货推荐，佛山买房要选哪些区域？
a: 不选 三水高明
过去十年，佛山平均涨幅没有跑赢湾区平均数据的重要原因，就是三水、高明拉了后腿。
三水高明投资价值不大的重要原因是：本地刚需少，新房供应量大。三水高明二手房成交占比远低于南海、顺德、禅城。
b：不选非限购区
非限购区没啥潜力。
限购区区位更优，处于中心城区或者临广片区，对购房者有着较强的吸引力。
限购的意义，是通过干预手段，促使购买力从供不应求限购板块，向供大于求非限购板块转移，以达到均衡房价的目的。
非限购区潜力正常是低于限购区的，个别区域除外。佛山非限购区相对有投资价值的板块就是伦教了，一来临广，二来有地铁3号线经过。
c: 避开投资客比例高的区域
如果某个板块客户构成以投资客为主，意味着未来二手房供应量较多，缺乏刚需接盘，未来房市会形成有价无市局面，极难出手。
佛山拥有着诸多新城，缺人口导入和刚需支撑的新城会面临二手难出手的问题。
d: 选人口密度高的中心城区
买房选中心城区是一个安全选项！
中心城区的优点是：土地空间小，除非旧改或者厂房搬迁否则腾挪不出土地，新房供应量很少，未来房产会是存量房（二手）市场；人口密集，需求量大，有着强刚需支撑。
有强刚需人群接盘的存量房市场表现也一定不会让人失望。
佛山人口密度较高的中心城区包括：禅城季华路沿线、禅城祖庙板块、禅城城南板块、南海桂城板块。
e：选地铁附近项目
地铁确实很重要。
佛山未来一定是要融入广佛都市圈的，地铁对广州的重要作用不言而喻，未来地铁也一定是佛山的买房生命线。买房要选地铁站点半径1.2公里之内的楼盘。
f：选临广区域
佛山房价非常重要的一个定价逻辑是广佛区位价差。
广佛交界绵延190公里，广州临佛房价深刻的影响着佛山临广片区房价。一般情况，广州临佛和佛山临广片区存在20到30点价差。
佛山临广板块片区价值也不尽相同。临近荔湾、白云、番禺的更优，临近花都和南沙的则相对一般。
即使处于临广片区，没有规划，没有轨道，没有人口支撑的楼盘同样不值得投资！
比如北滘的雅居乐清樾、中铁建领秀公馆和北滘新城中海悦林熙岸同属临广片区，在近两个月的房产小周期中，前两个沉寂不动，后者持续走高，区域楼盘分化开始加剧。
佛山比较优的临广片区有：三山、平洲、北滘、陈村、金沙洲
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a: 不选 三水高明
过去十年，佛山平均涨幅没有跑赢湾区平均数据的重要原因，就是三水、高明拉了后腿。
三水高明投资价值不大的重要原因是：本地刚需少，新房供应量大。三水高明二手房成交占比远低于南海、顺德、禅城。
b：不选非限购区
非限购区没啥潜力。
限购区区位更优，处于中心城区或者临广片区，对购房者有着较强的吸引力。
限购的意义，是通过干预手段，促使购买力从供不应求限购板块，向供大于求非限购板块转移，以达到均衡房价的目的。
非限购区潜力正常是低于限购区的，个别区域除外。佛山非限购区相对有投资价值的板块就是伦教了，一来临广，二来有地铁3号线经过。
c: 避开投资客比例高的区域
如果某个板块客户构成以投资客为主，意味着未来二手房供应量较多，缺乏刚需接盘，未来房市会形成有价无市局面，极难出手。
佛山拥有着诸多新城，缺人口导入和刚需支撑的新城会面临二手难出手的问题。
d: 选人口密度高的中心城区
买房选中心城区是一个安全选项！
中心城区的优点是：土地空间小，除非旧改或者厂房搬迁否则腾挪不出土地，新房供应量很少，未来房产会是存量房（二手）市场；人口密集，需求量大，有着强刚需支撑。
有强刚需人群接盘的存量房市场表现也一定不会让人失望。
佛山人口密度较高的中心城区包括：禅城季华路沿线、禅城祖庙板块、禅城城南板块、南海桂城板块。
e：选地铁附近项目
地铁确实很重要。
佛山未来一定是要融入广佛都市圈的，地铁对广州的重要作用不言而喻，未来地铁也一定是佛山的买房生命线。买房要选地铁站点半径1.2公里之内的楼盘。
f：选临广区域
佛山房价非常重要的一个定价逻辑是广佛区位价差。
广佛交界绵延190公里，广州临佛房价深刻的影响着佛山临广片区房价。一般情况，广州临佛和佛山临广片区存在20到30点价差。
佛山临广板块片区价值也不尽相同。临近荔湾、白云、番禺的更优，临近花都和南沙的则相对一般。
即使处于临广片区，没有规划，没有轨道，没有人口支撑的楼盘同样不值得投资！
比如北滘的雅居乐清樾、中铁建领秀公馆和北滘新城中海悦林熙岸同属临广片区，在近两个月的房产小周期中，前两个沉寂不动，后者持续走高，区域楼盘分化开始加剧。
佛山比较优的临广片区有：三山、平洲、北滘、陈村、金沙洲
#佛山# https://t.cn/RJP0eus
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