上海2022年土拍3500亿，一二手房价差缩小成隐忧？
近期对于上海楼市，有个众说纷纭分歧比较大的争论，即上海土拍金额创新高，一二手房价差缩小后，预判2023年新房和二手房左右互搏，市场博弈的悲观前景
今年上海受疫情影响，土拍之密集力度之大，已众所周知，基本疫情后六月复工开始，每月一拍，给社会面观感是铺天盖地而来，远超以往诸年；甚至有自媒体总结出来了，今年土拍金额是2019～2021年之和，从而得出了2023年新房上市是往年四五倍，从而对二手房有挤出效应
初听之下让人有点惊诧，似乎也很合理，毕竟今年疫情重创魔都，愈加经济下行，似乎上海有破格之举亦属正常；笔者已引用自媒体数据，和几位朋友一聊之下，深感今年土拍有竭泽而渔之势，2023年楼市恐怕有大问题；然而毕竟是行业老法师，考量之下，觉得有众多矛盾之处，不要谈城市经营典范的上海，任何一个有规划的县城，亦不会做如此“顾头不顾尾”之举
————————s
有句老话“没有调查研究，就没有发言权”，已故台湾评论家李敖也有句话“上穷碧落下地幔，动手动脚找东西”，我们评判事物，往往面红耳赤于方向的分歧，而忘记下评判倚仗根据的虚实
一查之下，果不其然，被某些不良媒体误导；上海土拍金额，2019年1540亿，2020年创记录2900亿，2021年滑落至1724亿；今年即2022年，已土拍三轮2700亿，第四轮已经启动800亿左右，全年3500亿
大众皆知，2020年是一个楼市大年，最近热搜倩前列的恒大老板21亿伦敦买大house，融创2100亿收购大战（今年融创连5亿美元债利息都违约），即在彼时；所以前年上海土拍破纪录亦属正常
今年上海土拍，大家所感受的原因大致成立，即疫情后财政急需回血，但也不全是，毕竟楼市下行史无前例，全国城市能够用卖地来平衡财政的，抬眼望去，不仅仅是屈指可数，而且是独一无二，只有上海有这样的市场容量和做派，其他城市“非不愿，实不能也”
——————————
关于新房和二手房市场的关系。上海2021年市场细分数据，新房成交7万套，二手房28万套，很精准的1：4。新房能够“一房难求”，大家摇号如开盲盒忐忑不已，缘因和同地段二手房“价格倒挂”，这点也是土地住建部门的技巧和卖地逻辑。
实际评判，二手房市场是新房的根基，二手房市场成交向好，新房亦水涨船高，同理二手房如阴跌，新房成交热情亦下降；还有一个维度，对于上海这样全国最健康的房地产市场而言，目前置换性需求已成主力，新房市场的买家，实际就是二手房市场刚刚交易的业主，两者还存在因果关系
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上海今年房地产市场，虽然在全国独占鳌头，但也难免受影响，二手房市场始终不能突破两万套的荣枯线，更勿论2.5万套的价格临界点，全年成交目前1～9月在12万～13万套之间，月均1.3万套（受疫情两个月居家为成交冰点拖累），以目前速度年底成交20万套左右，远远达不到去年的28万套
新房市场来看，由于今年土拍的确又破纪录，达到3500亿，成交面积亦是去年两倍，用模糊数学不那么精确的估算，2023年新房推盘套数大致在14万套，现在比较确认的是，明年Q1即1～3月，新盘即在3万套左右；以目前二手房市场的成交量，显然不能给新房市场提供足够多的客源，届时新房市场可能出现相当程度的认购率不足，此现象对于上海地产市场布局，是不能接受的
——————h
是以笔者预判，上海要明年新房市场保持热度，即可俗话说的供需两旺，必须在2022年余下的时间，即第四季度，二手房市场必须量价齐升。而今年全国地产市场下行的背景下，这个任务是比较艰难的
好在上海今年是全国楼市的一股清流，在如火如荼的救市政策齐发中，保持了最大的克制和矜持，因此现在政策工具箱还有很多利器，笔者毫不怀疑，2022年Q4上海二手房市场会有一个小高峰，即井喷式的爆发，必须最后两个月月均＞2.5万套
短时间能够迅速拉升成交量，靠什么灵丹妙药？其实答案是透明的，靠政策，靠刺激政策
至于什么角度出政策，会达到什么程度，要相信主管部门运筹帷幄的能力，且拭目以待
近期对于上海楼市，有个众说纷纭分歧比较大的争论，即上海土拍金额创新高，一二手房价差缩小后，预判2023年新房和二手房左右互搏，市场博弈的悲观前景
今年上海受疫情影响，土拍之密集力度之大，已众所周知，基本疫情后六月复工开始，每月一拍，给社会面观感是铺天盖地而来，远超以往诸年；甚至有自媒体总结出来了，今年土拍金额是2019～2021年之和，从而得出了2023年新房上市是往年四五倍，从而对二手房有挤出效应
初听之下让人有点惊诧，似乎也很合理，毕竟今年疫情重创魔都，愈加经济下行，似乎上海有破格之举亦属正常；笔者已引用自媒体数据，和几位朋友一聊之下，深感今年土拍有竭泽而渔之势，2023年楼市恐怕有大问题；然而毕竟是行业老法师，考量之下，觉得有众多矛盾之处，不要谈城市经营典范的上海，任何一个有规划的县城，亦不会做如此“顾头不顾尾”之举
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有句老话“没有调查研究，就没有发言权”，已故台湾评论家李敖也有句话“上穷碧落下地幔，动手动脚找东西”，我们评判事物，往往面红耳赤于方向的分歧，而忘记下评判倚仗根据的虚实
一查之下，果不其然，被某些不良媒体误导；上海土拍金额，2019年1540亿，2020年创记录2900亿，2021年滑落至1724亿；今年即2022年，已土拍三轮2700亿，第四轮已经启动800亿左右，全年3500亿
大众皆知，2020年是一个楼市大年，最近热搜倩前列的恒大老板21亿伦敦买大house，融创2100亿收购大战（今年融创连5亿美元债利息都违约），即在彼时；所以前年上海土拍破纪录亦属正常
今年上海土拍，大家所感受的原因大致成立，即疫情后财政急需回血，但也不全是，毕竟楼市下行史无前例，全国城市能够用卖地来平衡财政的，抬眼望去，不仅仅是屈指可数，而且是独一无二，只有上海有这样的市场容量和做派，其他城市“非不愿，实不能也”
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关于新房和二手房市场的关系。上海2021年市场细分数据，新房成交7万套，二手房28万套，很精准的1：4。新房能够“一房难求”，大家摇号如开盲盒忐忑不已，缘因和同地段二手房“价格倒挂”，这点也是土地住建部门的技巧和卖地逻辑。
实际评判，二手房市场是新房的根基，二手房市场成交向好，新房亦水涨船高，同理二手房如阴跌，新房成交热情亦下降；还有一个维度，对于上海这样全国最健康的房地产市场而言，目前置换性需求已成主力，新房市场的买家，实际就是二手房市场刚刚交易的业主，两者还存在因果关系
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上海今年房地产市场，虽然在全国独占鳌头，但也难免受影响，二手房市场始终不能突破两万套的荣枯线，更勿论2.5万套的价格临界点，全年成交目前1～9月在12万～13万套之间，月均1.3万套（受疫情两个月居家为成交冰点拖累），以目前速度年底成交20万套左右，远远达不到去年的28万套
新房市场来看，由于今年土拍的确又破纪录，达到3500亿，成交面积亦是去年两倍，用模糊数学不那么精确的估算，2023年新房推盘套数大致在14万套，现在比较确认的是，明年Q1即1～3月，新盘即在3万套左右；以目前二手房市场的成交量，显然不能给新房市场提供足够多的客源，届时新房市场可能出现相当程度的认购率不足，此现象对于上海地产市场布局，是不能接受的
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是以笔者预判，上海要明年新房市场保持热度，即可俗话说的供需两旺，必须在2022年余下的时间，即第四季度，二手房市场必须量价齐升。而今年全国地产市场下行的背景下，这个任务是比较艰难的
好在上海今年是全国楼市的一股清流，在如火如荼的救市政策齐发中，保持了最大的克制和矜持，因此现在政策工具箱还有很多利器，笔者毫不怀疑，2022年Q4上海二手房市场会有一个小高峰，即井喷式的爆发，必须最后两个月月均＞2.5万套
短时间能够迅速拉升成交量，靠什么灵丹妙药？其实答案是透明的，靠政策，靠刺激政策
至于什么角度出政策，会达到什么程度，要相信主管部门运筹帷幄的能力，且拭目以待
浙江杭州，女子装修花了近百万，全家却只能坐地上吃饭！说起这件事情，钮女士就特别的气愤，她早在去年的12月，就花了17万定制了一套家具，可现在搬家快一个月了，家具还是没影子!钮女士要求退款，但对方却说定制家具已经在做，不能退款！
钮女士的房子有160多平方，装修下了血本，花了100多万！而她花17万买的家具让她后悔得要死，对方一而再，再而三地戏耍她！
当时下单时，钮女士给了对方85000元！今年的5月30日，钮女士还问对方家具什么时候有，自己要在7月26搬家，这个日子是好的！
销售说，6月中旬可以送到！但钮女士问具体是什么时间。对方说大概是6月20日！
听到销售这样说，钮女士就放心了，继续准备搬家的事宜！可是到了6月20日，家具却没送来，钮女士问销售什么情况，销售说要6月25日了。
钮女士想着差5天没事，反正搬家之前来得及就行，可是到了6月25日，又说要6月29日。而到了6月29日，又说椅子的油漆出了问题，需要重新喷油漆！而且因为是师傅手工喷的，油漆喷的速度快不起，要上7道漆，至少要2个星期！
按照销售的意思，这下要7月15日了！虽然时间很赶，但也是在搬家之前能送到，钮女士只能忍了！但到了7月15，销售又说不能送，要7月20日。而到了7月20号也还是没送来，把钮女士整个人搞崩溃了！
后来到了7月26日，在没有家具的清下，钮女士只能无奈搬家！之所以这么急搬家，是因为新家离孩子上学和兴趣班的地方近，老房子离读书地方有20公里，每天来回太累，还苦了孩子。
所以一家人就买了几张桌垫，再从老房子搬了一张旧的茶几，就先入住了！因为长时间站着吃饭太累，他们就坐在地上吃饭！
而7月30日，钮女士的丈夫拍了照片发给销售问什么时候能有家具，销售自己也看不下去了，送了四把店里的椅子过来！
但这无济于事，钮女士只想早点收到自己定制的家具！而销售又说要8月10日，可到了8月10日，又变成8月15日，然后又变成8月20日才能送货，到至今没有收到家具!
现在钮女士已经对家具店失望了，她想退款。而她和家具店写的合约单上，只写着卖方逾期送货要支付违约金，但没约定具体的送达日期。而钮女士更是按照约定，在今年的6月份就把全部的17万货款给了对方！
但是，现在钮女士要求退款，对方却拒绝。说家具已经在下单生产，定制家具是为她家做的，根据约定是不能退的！
钮女士不能接受，她觉得自己的家具遥遥无期，而且是家具店一次次爽约放自己鸽子，责任在家具店，自己不能一直傻等下去！
后来为了让家具店退款，钮女士找了记者。可她和记者来到家具店，销售却不在店里，说自己休息！而记者问为什么要这么久，销售又说工厂在广东，现在有限电政策，所以才导致延迟交货！
钮女士一听，气得直怼销售说，你之前和我说是油漆没喷好，现在怎么又变成限电了，你到底哪句话是真的？
而销售一直把责任推到工厂，还说只能按照合同约定，退延期的违约金，且时间从6月份开始算！
钮女士气不过，坚决要退款！但销售说自己做不了主，让找领导。可钮女士联系领导，领导也没出面，后来没办法，钮女士只能向商场投诉了家具店！
那么，从法律的角度来说，定制家具到底能不能退款？
销售给了这么多的时间，没有一次履行，难免让人怀疑是否有提前下单让工厂发货？
去年的12月份到今年的8月份，已经8个多月了，就算是定制也早完成了？更何况钮女士的钱也全部打齐了，根本没有理由延迟啊？
现在双方的协议上虽然没有约定交付时间。但是，销售和钮女士的聊天记录，里面有一个个交付的时间，这可以视为一个口头约定，是受法律保护的！
所以，现在家具店违约无疑！根据《合同法》的规定，违约一方要承担另一方的损失，而另一方可以要求对方继续履行合同或者解除合同，并赔偿因违约造成的损失等。
因此，钮女士有权要求家具店退款，并且赔偿违约金以及货款的利息损失！
其实，家具店要求全款，不压尾款就是明显不公平的，商家掌握主动权，买家就很被动！所以合同一定要有补偿约定！
购买定制家具，要约定高额违约金！如果卖家延期，买家可以退货，而且还有权要求卖家赔付等待的时间成本！
我觉得，钮女士的钱很可能家具店没给工厂打款，然后一直在忽悠说是工厂的问题，不是这原因就是那原因，实际上就是卖家的问题，能拖多久就拖多久，直到把这笔钱筹到给工厂！
那么，你对此事怎么看？
钮女士的房子有160多平方，装修下了血本，花了100多万！而她花17万买的家具让她后悔得要死，对方一而再，再而三地戏耍她！
当时下单时，钮女士给了对方85000元！今年的5月30日，钮女士还问对方家具什么时候有，自己要在7月26搬家，这个日子是好的！
销售说，6月中旬可以送到！但钮女士问具体是什么时间。对方说大概是6月20日！
听到销售这样说，钮女士就放心了，继续准备搬家的事宜！可是到了6月20日，家具却没送来，钮女士问销售什么情况，销售说要6月25日了。
钮女士想着差5天没事，反正搬家之前来得及就行，可是到了6月25日，又说要6月29日。而到了6月29日，又说椅子的油漆出了问题，需要重新喷油漆！而且因为是师傅手工喷的，油漆喷的速度快不起，要上7道漆，至少要2个星期！
按照销售的意思，这下要7月15日了！虽然时间很赶，但也是在搬家之前能送到，钮女士只能忍了！但到了7月15，销售又说不能送，要7月20日。而到了7月20号也还是没送来，把钮女士整个人搞崩溃了！
后来到了7月26日，在没有家具的清下，钮女士只能无奈搬家！之所以这么急搬家，是因为新家离孩子上学和兴趣班的地方近，老房子离读书地方有20公里，每天来回太累，还苦了孩子。
所以一家人就买了几张桌垫，再从老房子搬了一张旧的茶几，就先入住了！因为长时间站着吃饭太累，他们就坐在地上吃饭！
而7月30日，钮女士的丈夫拍了照片发给销售问什么时候能有家具，销售自己也看不下去了，送了四把店里的椅子过来！
但这无济于事，钮女士只想早点收到自己定制的家具！而销售又说要8月10日，可到了8月10日，又变成8月15日，然后又变成8月20日才能送货，到至今没有收到家具!
现在钮女士已经对家具店失望了，她想退款。而她和家具店写的合约单上，只写着卖方逾期送货要支付违约金，但没约定具体的送达日期。而钮女士更是按照约定，在今年的6月份就把全部的17万货款给了对方！
但是，现在钮女士要求退款，对方却拒绝。说家具已经在下单生产，定制家具是为她家做的，根据约定是不能退的！
钮女士不能接受，她觉得自己的家具遥遥无期，而且是家具店一次次爽约放自己鸽子，责任在家具店，自己不能一直傻等下去！
后来为了让家具店退款，钮女士找了记者。可她和记者来到家具店，销售却不在店里，说自己休息！而记者问为什么要这么久，销售又说工厂在广东，现在有限电政策，所以才导致延迟交货！
钮女士一听，气得直怼销售说，你之前和我说是油漆没喷好，现在怎么又变成限电了，你到底哪句话是真的？
而销售一直把责任推到工厂，还说只能按照合同约定，退延期的违约金，且时间从6月份开始算！
钮女士气不过，坚决要退款！但销售说自己做不了主，让找领导。可钮女士联系领导，领导也没出面，后来没办法，钮女士只能向商场投诉了家具店！
那么，从法律的角度来说，定制家具到底能不能退款？
销售给了这么多的时间，没有一次履行，难免让人怀疑是否有提前下单让工厂发货？
去年的12月份到今年的8月份，已经8个多月了，就算是定制也早完成了？更何况钮女士的钱也全部打齐了，根本没有理由延迟啊？
现在双方的协议上虽然没有约定交付时间。但是，销售和钮女士的聊天记录，里面有一个个交付的时间，这可以视为一个口头约定，是受法律保护的！
所以，现在家具店违约无疑！根据《合同法》的规定，违约一方要承担另一方的损失，而另一方可以要求对方继续履行合同或者解除合同，并赔偿因违约造成的损失等。
因此，钮女士有权要求家具店退款，并且赔偿违约金以及货款的利息损失！
其实，家具店要求全款，不压尾款就是明显不公平的，商家掌握主动权，买家就很被动！所以合同一定要有补偿约定！
购买定制家具，要约定高额违约金！如果卖家延期，买家可以退货，而且还有权要求卖家赔付等待的时间成本！
我觉得，钮女士的钱很可能家具店没给工厂打款，然后一直在忽悠说是工厂的问题，不是这原因就是那原因，实际上就是卖家的问题，能拖多久就拖多久，直到把这笔钱筹到给工厂！
那么，你对此事怎么看？
【帝都麦麦夜市】
#帝都营夜指南#
今年的秋天绝对不能没有饭搭子属性~
对于一个超爱吃的宝妈来说，最期待的就是吃下午茶☕️和夜宵啦~
猜猜作为美食侦探的我又发现了什么好吃的呢？
宝藏发现大揭秘!↓↓
麦当劳的17：00后到店就可以购买享受晚间菜单产品
在我的美食侦探属性激发下~直接叫上我的三五“探员”好友，跑去“麦麦夜市”~开始我们的“秘密聊天+美食品鉴小会~”！
麦当劳果然一直是美食榜单之首～麦麦夜市系列产品直接种草上❗️
麦麦夜小堡，两种口味迷你超好炫~好笋上头堡，好吃到爆！腌制入味的酸笋丝搭配秘制酸笋酱，笋干带有螺蛳粉的味道~再加上嫩嫩的鸡腿肉一口下去也太过瘾啦~直接释放一天的坏心情，不止这个，哇藕带劲堡也很好吃！辣而甜，口感层次非常丰富，藕片脆脆的口感我真的会融化☃️，双堡齐下直接让我胃口大开~~
出神卤化鸡架！
看上去就是焦脆焦脆的，骨肉相连火候刚好!!特别适合边看剧边吃，搭配专门的烟火烧烤粉包好吃到停不下来，在边看剧边吃的情况下我能够吃一宿~~
一定要搭配夜百香0度泡泡啤和好美荔0度泡泡啤~神仙颜值搭配清爽口感完美结合。
‼️这里画个重点18元麦麦咔滋脆套餐，白天也能点的绝妙饭搭子~~！咔滋堡鲜香脆嫩！简直就是炸鸡汉堡的天花板，加上大杯可乐满足感upupup！!
黑松露摇摇薯，红糖冰粉麦旋风等各种风味小食好吃到停不下来你以为只有这些美食吗？那你就错了，现在蓝色港湾码头还有超大麦麦夜市霓虹灯打卡墙
好吃好玩又好拍！~还不赶快动起来♀️~！
#京圈M味大赏#
#帝都营夜指南#
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对于一个超爱吃的宝妈来说，最期待的就是吃下午茶☕️和夜宵啦~
猜猜作为美食侦探的我又发现了什么好吃的呢？
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看上去就是焦脆焦脆的，骨肉相连火候刚好!!特别适合边看剧边吃，搭配专门的烟火烧烤粉包好吃到停不下来，在边看剧边吃的情况下我能够吃一宿~~
一定要搭配夜百香0度泡泡啤和好美荔0度泡泡啤~神仙颜值搭配清爽口感完美结合。
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