土拍规则将迎来巨变？国家为高房价踩刹车？4类人悲喜不同#房价#
回顾过去几年的楼市调控手段，基本是通过限购抑制楼市需求，限售抑制房产流通，限价抑制房价上涨，房子的价格被“摁死”了，但拿地成本日益攀升，房企的盈利空间被压缩，甚至还需要亏本经营，为了节省企业支出，房企只能降薪裁员，或者降低盖房的质量标准，；对于土地储备较多，亏损率较高的房企，还会因此面临破产危机，在建的期房项目也会烂尾，所以只限制房价，不从源头上遏制地价，根本是行不通的。
今年年初，自然资源部开始探索“集中供地”，单次大量供应土地，对房企的资金要求高，叠加今年融资渠道和信贷政策收紧，很多业内人预测集中供地新政实施后，开发商拿地积极性降低，可以降低土拍热度，降低土地溢价率，但第一轮供地结束后，并没有实现预期目的，反而土地价格再次攀升。今年首轮集中供地942宗，成交889宗，名义楼面价9532元/平方米，较2020年增长34.2%。土地和房价是面粉和面包的关系，土地作为原材料成本不断攀升，那么建造在土地上的房子价格很难真正下跌。
任何事物的发展都不是一蹴而就的，还需要在实践过程中继续“打补丁”。据悉，近日自然资源部召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，其中就包括限定土地溢价上限15%；不得通过调高地价等方式抬升实际房价。随后，深圳，天津，杭州，南京等多个城市，延期出让第二批土地，且将地块的最高溢价率设置为15%，很大程度上证实了该网传消息的真实性。
这次土拍规则调整意义重大，那么到底会如何影响楼市呢？我认为，有两类人会更开心，但两类人要失望了：
第一，开发商
拿地价格下降对房企好处颇多，有利于降低拿地成本，缓解资金周转压力，增加企业利润空间，降低企业负债规模，对于房地产企业长期可持续发展具有非常积极的意义。
第二，购房者
房企拿地成本降低，楼盘备案价下调，房屋售价也会下降，另外，开发商有了合理的利润空间，也有助于提高房屋品质，将来购房者买到差房和烂尾房的风险将大大降低。
第三，炒房客
卖地是地方财政收入的重要来源，可如今国家为了稳定楼市局势，已经开始舍弃自己的切身利益了，由此可见国家抑制高房价的决心有多么明确。将来随着新房价格下调，二手房的市场将被进一步挤压，量价齐跌是可以预见的，届时炒房客也将要栽跟头了。
第四，已买房的房奴
炒房客已经靠倒卖房产赚了不少钱，盈利足够抵充亏损，但是对于刚需来说，基本是掏空全家积蓄凑了首付，还背上了二三十年的房贷，尽管他们不靠着房子赚钱，但是房价下跌，就意味着全家人的血汗钱蒸发，对于他们来说，更多的是心理和精神上的折磨。#房产头条#
回顾过去几年的楼市调控手段，基本是通过限购抑制楼市需求，限售抑制房产流通，限价抑制房价上涨，房子的价格被“摁死”了，但拿地成本日益攀升，房企的盈利空间被压缩，甚至还需要亏本经营，为了节省企业支出，房企只能降薪裁员，或者降低盖房的质量标准，；对于土地储备较多，亏损率较高的房企，还会因此面临破产危机，在建的期房项目也会烂尾，所以只限制房价，不从源头上遏制地价，根本是行不通的。
今年年初，自然资源部开始探索“集中供地”，单次大量供应土地，对房企的资金要求高，叠加今年融资渠道和信贷政策收紧，很多业内人预测集中供地新政实施后，开发商拿地积极性降低，可以降低土拍热度，降低土地溢价率，但第一轮供地结束后，并没有实现预期目的，反而土地价格再次攀升。今年首轮集中供地942宗，成交889宗，名义楼面价9532元/平方米，较2020年增长34.2%。土地和房价是面粉和面包的关系，土地作为原材料成本不断攀升，那么建造在土地上的房子价格很难真正下跌。
任何事物的发展都不是一蹴而就的，还需要在实践过程中继续“打补丁”。据悉，近日自然资源部召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，其中就包括限定土地溢价上限15%；不得通过调高地价等方式抬升实际房价。随后，深圳，天津，杭州，南京等多个城市，延期出让第二批土地，且将地块的最高溢价率设置为15%，很大程度上证实了该网传消息的真实性。
这次土拍规则调整意义重大，那么到底会如何影响楼市呢？我认为，有两类人会更开心，但两类人要失望了：
第一，开发商
拿地价格下降对房企好处颇多，有利于降低拿地成本，缓解资金周转压力，增加企业利润空间，降低企业负债规模，对于房地产企业长期可持续发展具有非常积极的意义。
第二，购房者
房企拿地成本降低，楼盘备案价下调，房屋售价也会下降，另外，开发商有了合理的利润空间，也有助于提高房屋品质，将来购房者买到差房和烂尾房的风险将大大降低。
第三，炒房客
卖地是地方财政收入的重要来源，可如今国家为了稳定楼市局势，已经开始舍弃自己的切身利益了，由此可见国家抑制高房价的决心有多么明确。将来随着新房价格下调，二手房的市场将被进一步挤压，量价齐跌是可以预见的，届时炒房客也将要栽跟头了。
第四，已买房的房奴
炒房客已经靠倒卖房产赚了不少钱，盈利足够抵充亏损，但是对于刚需来说，基本是掏空全家积蓄凑了首付，还背上了二三十年的房贷，尽管他们不靠着房子赚钱，但是房价下跌，就意味着全家人的血汗钱蒸发，对于他们来说，更多的是心理和精神上的折磨。#房产头条#
楼市调控头尾齐抓，房价这次真稳了，要是早这样，根本用不着调控
今年楼市调控决心比任何一年都要坚决。
截止到目前，全国楼市出台调控政策高达380多次，这是过去20多年里从未发生过的事情。
从高层房住不炒的定调，到银行控贷规模，再到针对房企三道红线，以及拿地不超年销售额40%，集中土拍，招招精准，招招见效。
在大的调控框架下，地方因城施策，灵活精准施策，也是力度空前。
比如上海从假离婚，法拍房，赠予房，购房资格，真实资格摇号买房，精准打补丁，让炒房再无机会，上海房价今年也得到有效控制，涨幅甚微。
上海这样国际大都市，人潮涌动，最具吸引力城市，房价都稳下来了，那么其他城市就稳了。
以上政策有的还认为不足以说明调控决心，很多人认为，以上政策都是针对银行，房企以及购房者调控，没有涉及房地产根本土地。
楼市流行一句话，面粉都比面包贵了，面包不涨价行吗？
那么，针对这个问题，在上半年出台了集中土拍政策，其出发点就是想通过集中供地调整土地价格。
但多个城市首次集中土拍后，并没有达到预期效果，反而助推了高房价。
比如重庆首次土拍，某些区域的土拍楼面价直接拍出了高于在售楼盘售价的情况。
结果导致重庆四五月楼市来了一个小阳春。
面对这种情况，多地集中土拍推迟，调整了集中土拍政策，再打补丁。
比如天津，对集中土拍地块调整了溢价，整体调低了溢价率，规定了地价竞拍上限。
由最开始溢价率高达50%左右，调低为15%左右，土地价格整整降了35%左右。
控制土地价格，这还是首次，具有象征意义。
以拍卖形式拿地，本就是价格高者得，推高土地价格是百分百的事情。
而土地成本占了房价百分之三四十，一万房价楼面地价3000-4000元左右。
如果土地拍得贵，房价必然会贵。
那些地王的楼盘价格没有哪一个会便宜。
这次天津开始限制土地最高价格，从楼市根基下手控制土地价格，无疑是具有象征意义的。
只要土地价格降下来，房价必然会降下来，没有继续涨的理由。
以前房企总以成本在涨为由，现在好了，土地价格降了，房价也就该降下来了。
天津限地价政策之后，其他城市有必要的也会相继推出。
近期政策，除了天津限地价之外，广州推出限房价政策。
广州以前地块带限价政策拍地，在拿地之时就规定了该地块最高售价，房价有了天花板，涨价就别想了。
近期，据网友爆料，在之前限价基础上，有的地块价格再下调3%，牢牢把价格捆住了。
通过以上政策分析，今年调控政策，已经非常全面。
从头中尾全方位出击，保障楼市稳定。
头部控地价，中部限贷款，尾部限房价，三位一体，房价很难上涨。
今年，楼市政策为何如此严？
除了稳定楼市之外，另外一层考虑就是经济稳定。
受美元放水，全球经济动荡等影响，不出台今年这样严厉政策，大量资金流入楼市，房价必然猛涨。从而影响金融安全，波及其他行业。
据统计，今年美国房产资产价格上涨30%以上，可见通胀压力异常大。
假如，这种事情发生在国内，危害将是难以想象的。
另外，值得注意的是，在一系列政策调整之后。
楼市库存已经降到了2011年历史低位，去化周期已经很短，这对于楼市调控也是压力。
除了土地政策，贷款政策，市场供需对楼市稳定也至关重要。
因而，今年三四季度不同城市，土地供应也非常重要。
从房源供给侧也要保障稳定和平衡，满足市场真实住房需求。
总之，如果按目前全方位政策执行下去，楼市稳定是必然，波动可能几乎没有了。
当然了，也要防止爆发式反弹。
#房价##房地产#
今年楼市调控决心比任何一年都要坚决。
截止到目前，全国楼市出台调控政策高达380多次，这是过去20多年里从未发生过的事情。
从高层房住不炒的定调，到银行控贷规模，再到针对房企三道红线，以及拿地不超年销售额40%，集中土拍，招招精准，招招见效。
在大的调控框架下，地方因城施策，灵活精准施策，也是力度空前。
比如上海从假离婚，法拍房，赠予房，购房资格，真实资格摇号买房，精准打补丁，让炒房再无机会，上海房价今年也得到有效控制，涨幅甚微。
上海这样国际大都市，人潮涌动，最具吸引力城市，房价都稳下来了，那么其他城市就稳了。
以上政策有的还认为不足以说明调控决心，很多人认为，以上政策都是针对银行，房企以及购房者调控，没有涉及房地产根本土地。
楼市流行一句话，面粉都比面包贵了，面包不涨价行吗？
那么，针对这个问题，在上半年出台了集中土拍政策，其出发点就是想通过集中供地调整土地价格。
但多个城市首次集中土拍后，并没有达到预期效果，反而助推了高房价。
比如重庆首次土拍，某些区域的土拍楼面价直接拍出了高于在售楼盘售价的情况。
结果导致重庆四五月楼市来了一个小阳春。
面对这种情况，多地集中土拍推迟，调整了集中土拍政策，再打补丁。
比如天津，对集中土拍地块调整了溢价，整体调低了溢价率，规定了地价竞拍上限。
由最开始溢价率高达50%左右，调低为15%左右，土地价格整整降了35%左右。
控制土地价格，这还是首次，具有象征意义。
以拍卖形式拿地，本就是价格高者得，推高土地价格是百分百的事情。
而土地成本占了房价百分之三四十，一万房价楼面地价3000-4000元左右。
如果土地拍得贵，房价必然会贵。
那些地王的楼盘价格没有哪一个会便宜。
这次天津开始限制土地最高价格，从楼市根基下手控制土地价格，无疑是具有象征意义的。
只要土地价格降下来，房价必然会降下来，没有继续涨的理由。
以前房企总以成本在涨为由，现在好了，土地价格降了，房价也就该降下来了。
天津限地价政策之后，其他城市有必要的也会相继推出。
近期政策，除了天津限地价之外，广州推出限房价政策。
广州以前地块带限价政策拍地，在拿地之时就规定了该地块最高售价，房价有了天花板，涨价就别想了。
近期，据网友爆料，在之前限价基础上，有的地块价格再下调3%，牢牢把价格捆住了。
通过以上政策分析，今年调控政策，已经非常全面。
从头中尾全方位出击，保障楼市稳定。
头部控地价，中部限贷款，尾部限房价，三位一体，房价很难上涨。
今年，楼市政策为何如此严？
除了稳定楼市之外，另外一层考虑就是经济稳定。
受美元放水，全球经济动荡等影响，不出台今年这样严厉政策，大量资金流入楼市，房价必然猛涨。从而影响金融安全，波及其他行业。
据统计，今年美国房产资产价格上涨30%以上，可见通胀压力异常大。
假如，这种事情发生在国内，危害将是难以想象的。
另外，值得注意的是，在一系列政策调整之后。
楼市库存已经降到了2011年历史低位，去化周期已经很短，这对于楼市调控也是压力。
除了土地政策，贷款政策，市场供需对楼市稳定也至关重要。
因而，今年三四季度不同城市，土地供应也非常重要。
从房源供给侧也要保障稳定和平衡，满足市场真实住房需求。
总之，如果按目前全方位政策执行下去，楼市稳定是必然，波动可能几乎没有了。
当然了，也要防止爆发式反弹。
#房价##房地产#
地产行业的长期毛利率/净利率会怎么样
我们首先来谈毛利率问题。行业的毛利率由什么决定，从加工制造的角度看，取决于产能和上下游的供求关系。
在现在的三条红线以来的系列地产去杠杆政策来看，类似银行业产能受制于资本金，地产的也会同样受制于资本。这里我们要明确一个观点，即地产的去杠杆一定会实现，如果有漏洞，一定会有补丁解决，今年以来的各种问题其实就是市场不信和博弈，结果补丁一个个会出来。其结果就是由于资本受限，地产的产能也受限。产能的增长是受约束的，大概率是会和全社会的平均增长接近的，而不是以前会有一些企业不停加杠杆赌周期。
产能之外的供求问题，其实现在已经由地方政府控制了，地方政府的拍地限定了地价和最高房价。其实现在这个状况，就是各地的地方政府自己确定面粉的价格和面包的价格，而雇佣开发商把面粉制造成面包。面粉是地方政府的收入（原材料是成本），面包是地方政府向市民提供的居住品。所以站在各地的地方政府，每个地方政府都需要自己平衡好财政、人口、公共品等多种因素。地方政府就是在经营一个特殊的公司。
在这样的模型下，我们会理解，对于全国而言，房地产开发的总量增长是确定的，房地产开发的产能也是确定的，我觉得从全局目标下，两者会基本匹配。但是具体落实到各个开发商和各个地方政府，显然他们都存在巨大的差异化。万科保利会好于恒大，上海杭州会好于鹤岗。
这样的情况下，我更倾向于行业的整体毛利率受总土地供应、总住房需求和总产能的整体约束，会维持一个合理的水平。但是在边际上，会有很大的差异。不同的地区，不同的企业，都会有不同的毛利率。但是市场想象的毛利率杀到很低或者反弹到很高，那最多就是阶段博弈的周期过程。
继续落到净利率上，不同企业之间，恐怕会出现更大的区分。周转率不同，融资利率不同，经营效率不同，都会带来巨大的差异。尤其是开发商的融资利率差异极大，再经过杠杆放大以后，不同企业的净利率会有更大的差异化。
回到结论，依然是我们认为的核心观点，全局平稳，但是个体之间会呈现很大的分化。#房地产##买房者说#
我们首先来谈毛利率问题。行业的毛利率由什么决定，从加工制造的角度看，取决于产能和上下游的供求关系。
在现在的三条红线以来的系列地产去杠杆政策来看，类似银行业产能受制于资本金，地产的也会同样受制于资本。这里我们要明确一个观点，即地产的去杠杆一定会实现，如果有漏洞，一定会有补丁解决，今年以来的各种问题其实就是市场不信和博弈，结果补丁一个个会出来。其结果就是由于资本受限，地产的产能也受限。产能的增长是受约束的，大概率是会和全社会的平均增长接近的，而不是以前会有一些企业不停加杠杆赌周期。
产能之外的供求问题，其实现在已经由地方政府控制了，地方政府的拍地限定了地价和最高房价。其实现在这个状况，就是各地的地方政府自己确定面粉的价格和面包的价格，而雇佣开发商把面粉制造成面包。面粉是地方政府的收入（原材料是成本），面包是地方政府向市民提供的居住品。所以站在各地的地方政府，每个地方政府都需要自己平衡好财政、人口、公共品等多种因素。地方政府就是在经营一个特殊的公司。
在这样的模型下，我们会理解，对于全国而言，房地产开发的总量增长是确定的，房地产开发的产能也是确定的，我觉得从全局目标下，两者会基本匹配。但是具体落实到各个开发商和各个地方政府，显然他们都存在巨大的差异化。万科保利会好于恒大，上海杭州会好于鹤岗。
这样的情况下，我更倾向于行业的整体毛利率受总土地供应、总住房需求和总产能的整体约束，会维持一个合理的水平。但是在边际上，会有很大的差异。不同的地区，不同的企业，都会有不同的毛利率。但是市场想象的毛利率杀到很低或者反弹到很高，那最多就是阶段博弈的周期过程。
继续落到净利率上，不同企业之间，恐怕会出现更大的区分。周转率不同，融资利率不同，经营效率不同，都会带来巨大的差异。尤其是开发商的融资利率差异极大，再经过杠杆放大以后，不同企业的净利率会有更大的差异化。
回到结论，依然是我们认为的核心观点，全局平稳，但是个体之间会呈现很大的分化。#房地产##买房者说#
✋热门推荐