这样，他的营业随他的信用及资本这两者的增大而扩张；他的利润总额随他的营业的扩张而增加；他每年所积累的资金也随他利润总额的增加而加大。但是，即在大城市，由于一种正常的、确定的和为人所周知的行业而发大财的，也很少见，而发大财主要是由于长时期的勤勉、节约和小心的经营。诚然，大城市中，往往有从事所谓投机生意而突然致富的，但投机商人，并不是经营正常的、确定的和为人所周知的业务。他今年是谷物商，明年是酒商，后年又是砂糖商、烟草商或茶商。不论何种行业，只要他预先看到这行业有超过普通利润的希望，他便马上加入，一旦预先看到那种行业的利润将要降落到和其他行业相等，他又马上离开。

中建政研智库| 片区开发的十种融资方式、流程、模式（下）

四、三种开发类型的区别与流程

1、产业园区、产业新城、特色小镇。三者既有区别又有联系。

2、开发的主要流程

五、片区开发的十种融资方式

1、PPP融资模式

在片区开发的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供片区开发建设运营一体化服务方案。

PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在片区开发建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。

2、产业基金及母基金模式

片区开发在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型：

第一种是政府主导，一般由政府（通常是财政部门）发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，片区开发具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。

第二种是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。

第三种是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。

3、股权投资基金模式

参与片区开发建设的企业除了上市公司外，还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业，对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。

除天使和创投之外，并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。并购基金是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。夹层资本，是指在风险和回报方面，介于优先债权投资（如债券和贷款）和股本投资之间的一种投资资本形式，通常提供形式非常灵活的较长期融资，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。

4、股权和产品众筹模式

片区开发运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资，众筹的标的既可以是股份，也可以是产品或服务，比如特色小镇三日游。众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征，是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。股权众筹是指公司出让一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投资者，投资者通过出资认购入股公司，获得未来收益。

5、收益信托模式

片区开发项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

6、发行债券模式

片区开发项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

7、贷款模式

利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

8、融资租赁模式

融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解片区开发建设期的资金压力；2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。

9、资产证券化

资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。片区开发建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对片区开发融资模式也是一个有益的补充。

10、供应链融资模式

供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。

随着投融资体制的改革，地方基建项目和片区建设任务的实施主体从政府过渡至城投平台，通过金融机构进行融资成为开发资金来源主流，信用背书也逐渐从财政担保过渡为土地要素，即以土地直接抵押或以土地出让收益为还款来源。此时的开发和投资，已经开始着眼于综合效益和地区形象的提升，开始要求基建投资与长期效益取得平衡。

随着新一轮产业升级的浪潮和防范金融体系系统性风险的政策要求，无论是地方政府还是投资者，均着重强调投融资的可控性和区域的长线发展，将区域开发的重点后移至产业导入和运营服务，力求引入有竞争力的高新技术产业或具有高附加值的第三产业，在可持续发展的基础上实现双方共赢。

【人与自然和谐共生！青山作伴绿水为邻 蕉岭风景这边独好】

每个时代都有自己烙印，十年刚好见证一个周期。十八大以来中国巨大变化的十年，也是蕉岭飞速发展的十年。这一期我们来讲讲生态文明建设方面的话题。这几年来，我们蕉岭的绿色变得越来越深了。在大家身边，越来越多的人喜欢走进大山，去感受大自然的美丽风光。蕉岭这么好的生态环境来之不易，这离不开背后无数辛勤付出的山林守护者。今天，我们走进广东蕉岭长潭省级自然保护区，认识一位扎根林场一线21年的森林守护者。

广东蕉岭长潭省级自然保护区工作人员 林华锋 ：我叫林华锋，我是蕉岭长潭自然保护区的一名工作人员。2001年至今就一直扎根在林场一线，主要是从事资源管护工作，特别是国家二级保护植物桫椤的日常管理和保护。

桫椤，为国家二级保护植物，有“活化石”之称。桫椤与恐龙同个时代，是目前已发现的唯一的木本蕨类植物。我们蕉岭有大大小小的八百多株桫椤，在我们广东省里面群落是比较大的。桫椤它喜欢生长在阴湿的山沟边，对空气、土壤都是比较苛刻的。

广东蕉岭长潭省级自然保护区工作人员 林华锋：有这么多桫椤，说明我们的生态环境和保护力度很好。我们日常去巡山护林，巡山护林主要是发现（管控）盗砍、乱伐林木这一块。这几年通过加大巡护的力度，跟法律法规的宣传，我们保护区基本上是没有乱砍乱伐林木的现象。每年的九月到第二年的四月是我们特别的防火期，我们上下午都要骑着摩托车，带上一些灭火的工具，去巡护整片的山林。所以在这几年来，没有发生过森林火灾。

2004年蕉岭长潭市级自然保护区升格为省级自然保护区。树木植被茂密，呵护得很好，生态也变得越来越好，生物多样性更加丰富。这么好的环境，也引来了不少野生动物种群来到这里“安家落户”。

据统计，保护区内动植物资源丰富，共计有维护管束植物1300多种，其中珍稀濒危和国家一级、二级重点保护植物21种，有动物264种，其中国家一级、二级重点保护动物31种。

广东蕉岭长潭省级自然保护区工作人员 林华锋：看一下有没有野生动物的足迹，像那个杂木下面，就容易引来山鸡、一些鸟类在那里觅食。这个地方就有山鸡经过，往那边走了。

保护区内安装了39个红外摄像机，每隔一段时间，林大哥就要去收集。每一次都有惊喜，白鹇、豹猫、小麂、野猪，各种鸟类野生动物都是镜头前的常客。

广东蕉岭长潭省级自然保护区工作人员林华锋：野生动物越来越多，种群越来越多，体现了我们保护的力度。说明我们的森林是越来越好，物种多样性。现在你要去巡山，人比较少去活动的地方，就很容易见到白鹇、赤麂、小麂、豹猫、果子狸都有拍摄到。

这十几年来，林华锋见证了保护区从小变大的点滴变化。森林覆盖率由十几年前的60%多，上升到现在的89.5%，负离子含量最高达到166500离子个/cm³。

广东蕉岭长潭省级自然保护区工作人员 林华锋：因为负氧离子很高，会觉得有醉氧的感觉。你在那里很舒服，连鼻尖上吸进的空气都是湿润的。十多年来，山也更青了，水也更绿了，物种也多了。现在在林子里面都可以听到鸟的叫声，说明我们生态就好了。我们保护这一个山林，也是为了我们的子孙后代！

每到饭点，紧靠着长潭旅游区的这家“森态源农家乐”的厨房就显得特别忙碌，里头炉灶烧得很旺，外面食客络绎不绝。

群众：环境好，山清水秀。菜色不错，口感还可以，我们经常来这边吃饭。

紧挨着农家乐的地方，不少人带着大大小小的桶来接山泉水。

市民：我们经常会来接水，这个水是什么水石头里流出来的水，这个水它没有杂质的。

市民：每天很多人来这边游玩、散步。水质也很好，味道很甜。

农家乐背靠着大山，从这条水泥路一直往前，山连山串成了一个原生态的休闲好地方，吸引了众多市民前来休闲健身。一些市民告诉记者，只要一进入到这里，全身心都放松下来，感受着大自然的美好，特别舒服！

市民：每天都很多人来这里休闲锻炼。

市民：这里还可以，有山有水，我们有空就会来。

市民：山清水秀，我们基本每天都来，然后这里的水质也十分好，大家都来这里载水。

赖让华是地道的本地人，也是这家农家乐的负责人。十年来，他依靠着这片绿水青山，把农家乐做得有声有色。

农家乐负责人 赖让华：长潭有一个得天独厚的4A级旅游区，旅游区带动了那么多饮食业，以前饮食店的规模，没有现在发展得那么多。

赖让华说，现在大家都意识到了保护生态环境的重要性，也越来越多人喜欢到山里来休闲娱乐。于是，他利用这里得天独厚的生态环境，在林下养鸡养鸭种菜，慕名而来的顾客也越来越多。

农家乐负责人 赖让华：吸引了周边的，福建、潮汕地区、珠三角、好多食客慕名而来。

随着游客越来越多，他的农家乐的规模也越做越大，从简单的休闲娱乐餐饮，发展到现在吃住一体的民宿。

农家乐负责人 赖让华：以前规模没有这么大，基本上一边经营一边投入，逐步完善，一开始没有民宿的，现在连民宿都配套，有餐饮、住宿、爬山、健身，观赏。生意越做越大，客源也是越来越多，就会逐步扩大规模。

赖让华心里非常清楚，只有生态环境好了，他的农家乐才能发展得更好，绿水青山才会变成“金山银山”。

农家乐负责人 赖让华：考虑到有好的生态环境，才能够吸引客人来，环境好了，客人来到看见赏心悦目，什么都有。不只是保护好了，山上还种树，每年都去投入种树，比起以前，生态环境完全不一样。

十年来，赖让华亲眼见证了这里发生的变化，越来越多游客被这里优美的生态环境吸引，也给当地带来了不少商机和就业机会。在赖让华的农家乐里上班的20多名员工全部是周边的村民。在家门口有这么好的就业环境，在这里工作了12年的老员工黄丽娟和黄勇感到非常知足。

员工 黄丽娟：家在附近很近，这里回到家五分钟，之前就在外地，因为小孩才回来，加上这里方便照顾孩子，离家里很近。能顾家，又能上班我觉得这样十分好。

员工 黄勇：这里工作环境很好，工资待遇也可以，我的工资与刚开始相比，现在翻了三四倍了，做得很开心，家里又能照顾到。

蕉岭良好的生态环境，让我们与自然成为了真正的一家人。都说绿水青山就是金山银山，生态好了，也让我们更有底气，群众生活更富足更美好。