房屋次买受人权益排除出卖人的债权人强制执行的审查规则
人民法院报 2021-02-04
    司 伟

  在涉及商品房买卖的执行异议之诉中,有一种情况较为常见,即房地产开发商将某套商品房出卖或者以房抵债给某甲,某甲在未办理权属转移登记的情况下又将该房屋出卖给某乙,某乙将购房款支付给某甲,并由某乙直接与开发商签订商品房买卖合同。而开发商因对外欠债,包括该商品房在内的多套房屋被申请强制执行。现某乙针对该房屋的强制执行提起执行异议被驳回,遂提起执行异议之诉,请求排除对该房屋的强制执行,某乙的请求能否被支持?该问题可归纳表述为:未办理权属转移登记房屋的次买受人对房屋的权利能否排除出卖人(即开发商)的债权人强制执行,在先买受人的权利符合相关司法解释规定的排除强制执行的要件时,是否可当然得出次买受人的权利也可排除强制执行的结论。该问题存在较大争议,值得分析探讨。

  案外人执行异议之诉本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对,判断哪一方的权利更应受到保护。在该案中,对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判,是建立在相对性原则之上的,无论案外人的权益是否达到足以排除强制执行的程度,都不具有如物权一般的绝对性或对世效力,对于此评判框架之外的其他第三人也不具有普遍适用的效力,更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此,在审理执行异议之诉时,应当严格以个案事实为基础,对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。例如,开发商用案涉房屋抵偿对某甲所负一般金钱债务,某乙则从某甲处购买了该房屋。就法律性质而言,某甲转让了其与开发商之间形成的商品房买卖法律关系项下的合同权利给某乙。那么,某甲对案涉房屋所享有的权益是否能够排除开发商的一般金钱债权人的强制执行,并不能适用于对某乙的权益与该强制执行债权人权益之间法律关系的评判。基于合同的相对性原则,某乙所继受的合同权利只在其与开发商之间具有效力,即某乙可向开发商主张某甲所享有的合同权利。

  但在执行异议之诉案件中,某乙是基于其对案涉合同标的物所享有的权利主张排除其合同之外第三人的权利,故需就某乙自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。某乙的合同权利虽继受于某甲,但其对案涉房屋所享有的权利与某甲转让前对该房屋享有的权利并不一定完全相同。我们可以假定一个事实,如某甲与开发商签订以房抵债协议时,房屋上并未设定抵押,也未被查封,则某甲在另案中主张排除强制执行可能符合法定要件而得到支持。而若某乙与开发商之间签订商品房买卖合同时,房屋上已设立抵押,或者已被法院查封,则意味着某乙在受让房屋时,该标的物上已存在某甲在签订合同时没有的权利负担和瑕疵,故某乙所继受的该房屋权利在完整性上明显弱于某甲的权利。与从开发商处直接购买一手房不同,某乙实际上是从先买受人处受让了合同债权,其应当负有审查案涉房屋是否存在权利瑕疵的义务,从这一角度看,某乙是存在明显过错的,赋予其排除开发商的一般金钱债权人基于抵押权的强制执行的效力,不仅有违法律的一般原则,也不符合法律对于无过错买受人予以特殊保护的基本精神。

  从权利义务的承继情况看,第一买受人所享有的权益的性质决定了次买受人并不能够通过合同权利的承继获得排除强制执行的权利。这是因为,就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的目的解释看,其所要保护的是为了购买房屋之目的而具备了一定要件的买受人的合法权益,立足点在于房屋买受人在具备了这些要件后所享有的合同债权与出卖人的金钱债权之间何者更值得给予特殊保护,买受人在此情况下所享有的权益类似于一种法定的优先权利。这种权利在性质上并不依赖于所谓的物权期待权。物权期待权理论实际上是放大了该条规定所要保护的权利范围,尤其是在出卖人的金钱债权人之间造成了新的超出了法律基本原则的不平等。如此,买受人的权益在性质上仍应当被界定为是一种合同债权,该债权因为特定当事人所具有的特定因素而被赋予与强制执行的金钱债权相比更为优先的地位。而这种与特定当事人相关联的特定因素具有明显的身份属性,不能被后者通过合同权利的转让所承继。因此,先买受人对案涉房屋所享有的权益是否能够排除开发商的一般金钱债权人的强制执行,不能适用于对次买受人的权益与开发商的一般金钱债权人强制执行之间法律关系的评判。

  退一步讲,即使认为前述第二十八条规定的权利基础系物权期待权,也不意味着该权利必然会被合同权利义务的受让方不受减损地承继。根据民法典第二百三十二条,即使源于非基于法律行为而取得物权的人,在办理权属登记前处分该不动产的行为,也不发生物权效力。可见,在未办理权属登记的情况下,法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性规定。举重以明轻,尚未成为物权的“物权期待权”在通过法律行为进行处分的过程中,当然也无法将其具有类物权属性的效力传递给权利继受人。

  综上所述,执行异议之诉中,先买受人对案涉房屋所享有的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行,对于次买受人的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行,并不具有可参照性;对于后者,应当通过审查次买受人是否符合相关司法解释规定的房屋买受人排除强制执行的要件加以评判。

  (作者单位:最高人民法院)

(责任编辑:金燕)

【“被结婚”五次女子告民政局胜诉 可她还是不能结婚】和男友经历十几年的爱情长跑后,河南驻马店女子尚尚(化名)在2019年年底准备迈入婚姻殿堂。当他们开开心心去领证时,却被告知她已在全国5个地方分别与5名男子“登记结婚”,不能再办理结婚登记!“被结婚”5次的她要求5地民政部门撤销虚假的婚姻登记。被拒后,她通过信访、报案以及诉讼等方式展开艰难的维权。

8月13日,南通经济技术开发区人民法院公开开庭审理并当庭宣判了尚尚诉如东县民政局行政登记案,判决撤销被告如东县民政局拒绝纠错的答复,确认原告尚尚与第三人沈某某在如东县民政局婚姻登记处办理的婚姻登记无效,并删除错误的婚姻登记信息。这个结果对她来说是个好消息,但五个地方的婚姻登记还有一处未得到撤销,尚尚仍处于“已婚状态”,现在她已经当上了妈妈,但一本真正的结婚证对她来说还遥不可及。

五次“黑婚史”像抹不平的伤疤

今年38岁的尚尚在7月份产下一子,目前在坐月子。聊起这九个月的经历,她心力交瘁,“高高兴兴地去领证,遇到这种事,莫名其妙呀!我不想背负5段婚姻,说起来就是黑历史,就像一块块抹不平的伤疤!”

尚尚和男朋友王新(化名)爱情长跑了十几年,终于决定结婚。2019年12月10日上午,她和男友一起来到河南驻马店市驿城区民政局婚姻登记处登记结婚。她把身份证递给工作人员后,却被告知无法办理登记手续,因为在系统里查询,尚尚竟和5名男子办理了结婚登记,目前都处于“正常婚姻状态”。

听到工作人员的答复,尚尚和男友当场蒙了。“我结没结过婚,难道自己不知道吗?”工作人员表示之前见过很多这种自己结过婚但否认的情况。“他们的态度就是我在撒谎,更过分的是,他们还觉得我是在骗婚。”周围人的议论让尚尚喘不过气来。

“他们劝我男友,说再跟我领证,我就结6次婚了。”但王新坚信自己与尚尚相识十几年,从未见她与其他男子有染,不可能会登记结婚。王新努力压制自己的情绪:“我们认识十几年,知根知底的,她不可能跟别人结婚,我一定要知道是怎么回事。”

婚姻登记处的工作人员反复确认,输入尚尚的身份证号,电脑系统自动关联出她与5名男子的结婚登记信息,分别是:

2004年9月21日和山东的孟某伟

2004年11月2日和河北的杜某涛

2004年12月17日和河北的王某

2005年6月23日和安徽界首的尹某

2005年7月19日和江苏如东的沈某某

5次结婚登记信息集中在2004至2005年间,尚尚告诉记者,那两年她一直待业在家,没有出过远门,身份证也没丢过,这5个男人她一个都不认识。“工作人员说要想彻底弄清楚,只有去这5人户籍所在地的民政局才可以查到详细信息。”

为弄清原委,尚尚与王新请假一起来到安徽省界首市民政局婚姻登记处,工作人员查询后再次证实尚尚的5条结婚登记信息。“那张结婚登记表上有签字、指纹、照片,民政局工作人员一眼就认出照片上的人不是我。”但工作人员表示,“尚尚”当年办理结婚登记时,使用的是15位的第一代身份证,而尚尚现在使用的18位二代身份证关联到了“尚尚”的结婚登记信息。工作人员称两个尚尚是不同的人,极有可能是15位身份证重号导致的,他们没办法消除掉“尚尚“的结婚登记信息。

工作人员又称:“结婚证在我们这办理的不假,但2005年民政内部系统还没有全国联网,我们怎么知道尚尚到底长啥样,她把照片换了,我们也核查不出来,而且人家两人是自愿结婚的。”工作人员表示他们尽到了工作的职责,证件真伪他们无法核实,建议报警。

经过维权,三个地方撤销了她的婚姻登记

正当尚尚和男友奔波于各地民政局时,她意外发现自己怀孕两个月,为给孩子办准生证,她询问民政局能否先办结婚证,工作人员回复:“你现在还处于婚姻状况中,如果我们给你办理,那就是重婚罪。”

此后,尚尚以他人冒用其身份办理婚姻登记,致使其本人无法办理婚姻登记为由,要求5地民政部门撤销相关的虚假婚姻登记信息。遭拒后,她向公安机关报案。

尚尚告诉紫牛新闻记者,报案后,取得了一些进展。

河北省公安机关给民政局出了份材料,民政局直接撤销了尚尚与王某、与杜某涛的结婚登记信息;

因安徽界首市的尹某已去世,界首法院判尚尚的婚姻登记是无效行为;

而山东邹城法院以超过法定起诉期限为由驳回了尚尚的诉讼请求;

如东县民政局答复尚尚其没有撤销权限。

尚尚于是诉至南通经济技术开发区法院,要求撤销如东县民政局于2005年7月19日作出的其与沈某某的婚姻登记。

尚尚称,其实她本意并不想起诉,因为起诉需要立案、审查、开庭,花费很长时间。“我一心想着要在孩子出生前拿到结婚证,想通过沟通,民政局能帮我撤销结婚登记信息是最好的,但经过一个月的沟通,没有结果只能起诉。”

尚尚之前是一名销售员,年底正是最忙的时候,为了跟进事情进展,不得不把工作辞了。为了省钱,她自己学写起诉书,每天都处于焦虑状态。“医生说我这个年纪怀孕,本身就属于高龄产妇,到处跑情绪也不稳定,对宝宝很不好。”南通经济技术开发区法院的法官给她建议,可以网上立案,避免奔跑。“现在只有男友一个人工作维持家庭开销,我们有房贷、车贷,实在没有多余的钱请律师。”尚尚回忆那段日子说:“真的很委屈,一次一次碰壁心力交瘁 !”

与她“结婚”的江苏男子疑似被骗婚

受理该案后,南通开发区法院行政庭庭长王锦辉立即前往如东向沈某某及其家人、邻居进行调查。王锦辉告诉紫牛新闻记者,他们拿着尚尚2005年及2019年的照片给沈某某辨认,沈某某当即表示并不认识尚尚。王锦辉又找到沈某某的家人、邻居核实,他们一致认为照片上的尚尚并非2005年与沈某某结婚的冒名女子。

沈某某称跟自己结婚的女子早已不知去向。当年,沈某某在南通一菜市场认识了一个朋友,朋友给他介绍了一位河南女子,该女子有个腿患残疾的哥哥。没多久,沈某某就与该女子商议结婚。“她哥哥提出要一万元彩礼。”沈某某并未犹豫就答应了。婚姻登记后两三个星期,沈某某跟新婚妻子提出可以把户口迁过来,妻子也爽快地答应了。

沈某某和大舅子一起回河南帮妻子迁户口途中,腿患残疾的大舅子居然在服务区跑掉了。沈某某接到家里电话,称他的新婚妻子也跑了。沈某某去派出所报人口失踪,警方回复称身份信息是对的,但照片不对,身份证系伪造。2010年,沈某某找了新女友准备结婚,于是诉讼到如东法院拿到了离婚判决,他凭离婚判决到婚姻登记处登记了结婚。

南通当地法院判民政局删除错误登记

紫牛新闻记者从南通经济技术开发区法院获悉,法院经审理认为,本案系一起被他人冒名登记的案件,如东县民政局将毫不知情的尚尚登记为婚姻一方,明显违法,系无效行政行为。且尚尚的“婚史”仍存于全国婚姻登记系统之中,该无效行为对尚尚的婚姻自主合法权益持续侵害,尚尚向如东县民政局申请撤销,如东县民政局作为登记机关应当履行纠错义务,主动依法进行补救,而不能以没有职权为由放任该错误信息的存在。

该案审判长南通经济技术开发区法院副院长张志新接受紫牛新闻记者采访时表示,原告遭遇他人冒用身份信息与沈某某到如东县民政局进行婚姻登记,原告毫不知情。被告对他人冒用原告身份进行登记的事实并没有异议,不予撤销的原因主要是对法律认识有偏差和撤销权限问题。被告根据民政部颁发的婚姻登记工作规范中“只有双方受胁迫的情况下”才能撤销,另一方面从技术层面,操作人员无权限撤销。

“实际上被告也想解决这个问题,最终通过法院判决途径来解决。” 张院长介绍,我国婚姻登记有个前提是双方自愿,被告片面地认为“只有受胁迫情况下双方没有达成合意”才能撤销,而法院认为原告在不知情也不认识的第三人的情况下被登记成婚姻的一方,这种虚假登记的信息比“胁迫”更为严重。“无论是司法机关还是行政机关,应该遵循有错必纠的原则。”张副院长说。

8月13日,南通开发区法院在线开庭并当庭宣判,判决撤销被告如东县民政局拒绝纠错的答复,确认原告尚尚与第三人沈某某在如东县民政局婚姻登记处办理的婚姻登记无效,被告于判决生效之日起六十日内对原告的错误婚姻登记信息予以删除。

胜诉是个好消息但想领结婚证还是很难

一审宣判后,尚尚通过支云庭审系统在线感谢法官时说:“这件事情已经严重影响了我的正常生活,现在法院终于帮我解决了问题!”

尚尚告诉紫牛新闻记者:“走投无路时,这个宣判给了我一线希望,而且法院还主动帮我找了法律援助,挺感谢他们的。但我还是不能领到结婚证,现在山东那边民政局里我的婚姻状态还存在,只有那边的婚姻登记信息消除才行,但那边法院以超过法定起诉期限为由驳回了。”

“现在宝宝都出生了,结婚证还没拿到手,没有结婚证就办不了准生证、出生证明、孩子落不了户。”尚尚说,原本生孩子有生育险,住院的花销是可以报销的,没有结婚证现在报不了。

“我们村里有政策,每个新生儿有6000元补助,但必须有结婚证、准生证,但这些我没有。”为了给孩子办理出生证明,他们上星期去郑州花了几千元做亲子鉴定,等亲子鉴定结果出来后才能办孩子的出生证明。

“幸运的是家人一直支持我,他们一直鼓励我,慢慢来,总会解决的。”尚尚说,最近她给有关部门写了申诉材料,希望能够尽快解决此事,但得到的结果是让她等待处理结果。

尚尚的最后一个“婚姻登记”何时能被纠错?她什么时候才能领到真正的结婚证书?我们和她一样,翘首期待。链接: https://t.cn/A6Ur2yUm

祝福宗伟
在过去的十年里,期待林李大战,是我们众多羽毛球迷看球的唯一原因。但是很遗憾的是,随着今天宗伟捅破了那个被称作“退役”的窗户,从今天起在羽毛球国际赛事上再也看不到他俩的身影了。
他被称作“千年老二”,林丹被称“超级丹”,两个人你来我往相爱相杀数十载。终于,在今天要画上圆满的句号了。
祝福宗伟健康幸福!!!


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