【首批公募REITs上市，这类基金的收益和风险怎么样？能不能投？】
昨天除了双创ETF发行，基金圈的另一个大新闻是首批9只公募Reits基金正式上市，首日涨跌幅限制30%，之后10%。
此前5月31日9只Reits发行时，就受到了市场热切的关注，总共吸引了144万投资者的认购，净认购金额310亿元（数据来源：东方财富网），还创造了公募“历史最低配售比例”。昨天9只Reits上市开盘即全面飘红。
那到底什么是公募Reits，真的能小成本当上“包租婆”吗？投资上和普通基金有何差异，值不值得买？今天我们聊聊这个话题。
什么是公募Reits？
Reits，中文名字是不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证汇集投资者资金，然后把资金交给专门投资机构进行不动产投资经营管理，最后将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
说白了，它是收集投资者的钱去投资不动产的基金，这样个人投资者不用把某栋房子、某个不动产买下来就能享有租金或增值带来的收益。
与我们所熟悉的股票、债券等产品相比，Reit最大的差别在于主要投资于具有稳定现金流的成熟不动产，主要以租金收入以及物业资产增值为主要收益来源，并且每只Reits基金通常只针对特定范围内的个别不动产项目。
比如首批9只公募Reits都只对应一个项目，在项目类型上涵盖了高速公路、污水处理厂、垃圾发电厂、产业园和仓储物流等基础设施。
有心的小伙伴留意到了，首批试点的Reits基金的投资项目不包含房地产、办公楼，主要还是以基础设施，民生必备类的项目为主。2020年4月30日，中国证监会公布的试点工作通知就提出基础设施Reits聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
这些基础设施领域符合政策趋势和国家重点区域行业建设，受众群体广泛，关乎民生的方方面面，自然收入更加稳定有保障。
公募Reits的投资特点
当然除了底层资产不同，在投资上公募Reits也和普通基金有较大的差异，总结主要有以下三点：
01 第一、 中等风险、中等收益。
普通主动型基金收益来源为股息、利息或者二级市场的资本利得，而公募Reits的收益来源于底层资产的经营收益和物业资产的增值收益。相对于股票，波动性有限；从物业运营的角度来看，出现物业收入大幅增长的可能性也比较小，所以Reits的收益增长空间也相对有限。
总体而言，公募Reits的长期风险收益特征高于货基和债基，低于股基和混合基，具有中等风险和中等收益的特征。此外不同于投资股票债券商品这类标准化的金融产品，Reits基金以基础设施项目为投资标的，与股基、债基、货基等资产相关性很低，可以用来分散风险，优化资产组合。
02 第二、 长期收益或较为稳健，有强制分红要求
Reits的底层资产都是经过层层严格筛选出来的，一般而言较为成熟优质、盈利能力相对稳定、商业模式清晰且现金流预期相对明确。
并且Reits设有强制分红要求。收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这种强制分红的制度进一步保障了投资者收益的稳定性。
所以在国内外，Reits基金都颇受保险资金、养老资金等机构投资者的青睐。首批公募Reits就是以机构投资者为主。
03 第三、 封闭期长，每半年公布一次净值
和普通公募基金不同，Reits基金的发行价格不是1元每份，而是受到相应基础设施项目的评估价值、发行份额等因素影响，进行市场化定价。首批Reits基金的认购价格就在2.3元-13.38元不等。
此外Reits基金还有个特点，封闭期很长，首批Reits的封闭期在20年-99年不等，在封闭期内是不开放申购赎回的，想要卖出只能待基金上市后，开通证券账户通过二级市场买卖。但Reits的净值公布周期为每半年一次，而非每日更新，个人投资将很难借助净值对于公募REITs的场内价格的合理性做判断。
总体而言，公募Reits是除了股债商之外的又一大资产配置品种。建议大家从资产配置、力争跑赢通胀的角度参与该类基金的投资。
公募Reits的风险
有小伙伴看到昨日首批Reits上市后全线飘红很心动，但南南认为二级市场的交易风险不可忽视。
首先刚才提到Reits基金每半年公布一次净值，净值就是其在二级市场定价的“锚”，而Reits的交易价格失去了锚，定价能力减弱，波动性会加大。
其次Reit基金封闭期过长，短期A股有“炒新”的风气，但随着时间拉长，时间成本提高，投资的不确定性也在增加，长期存在折价、二级市场流动性不足的风险。
除了二级市场交易，持有Reits基金和普通基金相比最需要留意的是基础设施项目运营风险。
不动产投资，受政策和行业系统性风险的直接影响较大，与经济周期高度相关。当经济处于复苏期、扩张期、平衡期、衰退期时不动产往往也会产生不同的回报表现。以美国不动产市场为例，08年经济危机和20年疫情爆发期，包括办公、公寓、零售和工业园等在内不动产的空置率增加，租金增长率减少。
总体而言，公募Reits能让我们低门槛间接成为基础设施项目的“股东”，分享其未来租金或增值的收益，但任何一种投资的风险和收益都是并存的，投资前需了解可能的风险。
最后如果您对Reits基金感兴趣，但前期没有认购Reits基金，又不敢于参与二级市场投资，不用着急，公募Reits万亿大市场才刚刚拉开序幕，相信未来会更多投资机会等您！
文中观点仅供参考，不构成投资建议。
基金有风险，投资需谨慎。
请根据风险承受能力选择适配产品
已读请点赞并私信：666，加大家进入金女神的基金，并赠送给您一份家庭理财配置方案，科学理财，创造美好未来[心]
#投资者教育# https://t.cn/A6tmTiem
昨天除了双创ETF发行，基金圈的另一个大新闻是首批9只公募Reits基金正式上市，首日涨跌幅限制30%，之后10%。
此前5月31日9只Reits发行时，就受到了市场热切的关注，总共吸引了144万投资者的认购，净认购金额310亿元（数据来源：东方财富网），还创造了公募“历史最低配售比例”。昨天9只Reits上市开盘即全面飘红。
那到底什么是公募Reits，真的能小成本当上“包租婆”吗？投资上和普通基金有何差异，值不值得买？今天我们聊聊这个话题。
什么是公募Reits？
Reits，中文名字是不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证汇集投资者资金，然后把资金交给专门投资机构进行不动产投资经营管理，最后将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
说白了，它是收集投资者的钱去投资不动产的基金，这样个人投资者不用把某栋房子、某个不动产买下来就能享有租金或增值带来的收益。
与我们所熟悉的股票、债券等产品相比，Reit最大的差别在于主要投资于具有稳定现金流的成熟不动产，主要以租金收入以及物业资产增值为主要收益来源，并且每只Reits基金通常只针对特定范围内的个别不动产项目。
比如首批9只公募Reits都只对应一个项目，在项目类型上涵盖了高速公路、污水处理厂、垃圾发电厂、产业园和仓储物流等基础设施。
有心的小伙伴留意到了，首批试点的Reits基金的投资项目不包含房地产、办公楼，主要还是以基础设施，民生必备类的项目为主。2020年4月30日，中国证监会公布的试点工作通知就提出基础设施Reits聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
这些基础设施领域符合政策趋势和国家重点区域行业建设，受众群体广泛，关乎民生的方方面面，自然收入更加稳定有保障。
公募Reits的投资特点
当然除了底层资产不同，在投资上公募Reits也和普通基金有较大的差异，总结主要有以下三点：
01 第一、 中等风险、中等收益。
普通主动型基金收益来源为股息、利息或者二级市场的资本利得，而公募Reits的收益来源于底层资产的经营收益和物业资产的增值收益。相对于股票，波动性有限；从物业运营的角度来看，出现物业收入大幅增长的可能性也比较小，所以Reits的收益增长空间也相对有限。
总体而言，公募Reits的长期风险收益特征高于货基和债基，低于股基和混合基，具有中等风险和中等收益的特征。此外不同于投资股票债券商品这类标准化的金融产品，Reits基金以基础设施项目为投资标的，与股基、债基、货基等资产相关性很低，可以用来分散风险，优化资产组合。
02 第二、 长期收益或较为稳健，有强制分红要求
Reits的底层资产都是经过层层严格筛选出来的，一般而言较为成熟优质、盈利能力相对稳定、商业模式清晰且现金流预期相对明确。
并且Reits设有强制分红要求。收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这种强制分红的制度进一步保障了投资者收益的稳定性。
所以在国内外，Reits基金都颇受保险资金、养老资金等机构投资者的青睐。首批公募Reits就是以机构投资者为主。
03 第三、 封闭期长，每半年公布一次净值
和普通公募基金不同，Reits基金的发行价格不是1元每份，而是受到相应基础设施项目的评估价值、发行份额等因素影响，进行市场化定价。首批Reits基金的认购价格就在2.3元-13.38元不等。
此外Reits基金还有个特点，封闭期很长，首批Reits的封闭期在20年-99年不等，在封闭期内是不开放申购赎回的，想要卖出只能待基金上市后，开通证券账户通过二级市场买卖。但Reits的净值公布周期为每半年一次，而非每日更新，个人投资将很难借助净值对于公募REITs的场内价格的合理性做判断。
总体而言，公募Reits是除了股债商之外的又一大资产配置品种。建议大家从资产配置、力争跑赢通胀的角度参与该类基金的投资。
公募Reits的风险
有小伙伴看到昨日首批Reits上市后全线飘红很心动，但南南认为二级市场的交易风险不可忽视。
首先刚才提到Reits基金每半年公布一次净值，净值就是其在二级市场定价的“锚”，而Reits的交易价格失去了锚，定价能力减弱，波动性会加大。
其次Reit基金封闭期过长，短期A股有“炒新”的风气，但随着时间拉长，时间成本提高，投资的不确定性也在增加，长期存在折价、二级市场流动性不足的风险。
除了二级市场交易，持有Reits基金和普通基金相比最需要留意的是基础设施项目运营风险。
不动产投资，受政策和行业系统性风险的直接影响较大，与经济周期高度相关。当经济处于复苏期、扩张期、平衡期、衰退期时不动产往往也会产生不同的回报表现。以美国不动产市场为例，08年经济危机和20年疫情爆发期，包括办公、公寓、零售和工业园等在内不动产的空置率增加，租金增长率减少。
总体而言，公募Reits能让我们低门槛间接成为基础设施项目的“股东”，分享其未来租金或增值的收益，但任何一种投资的风险和收益都是并存的，投资前需了解可能的风险。
最后如果您对Reits基金感兴趣，但前期没有认购Reits基金，又不敢于参与二级市场投资，不用着急，公募Reits万亿大市场才刚刚拉开序幕，相信未来会更多投资机会等您！
文中观点仅供参考，不构成投资建议。
基金有风险，投资需谨慎。
请根据风险承受能力选择适配产品
已读请点赞并私信：666，加大家进入金女神的基金，并赠送给您一份家庭理财配置方案，科学理财，创造美好未来[心]
#投资者教育# https://t.cn/A6tmTiem
虽然不做直播有些时日了，但是坐着打游戏甚至趴在床上打游戏依旧是我生活的一个常态，那就避免不了腰酸背痛。
在之前看过腰部按摩器的推广，想试试又觉得麻烦，不想买个鸡肋，就一直拖着，前两周这个HYSPin电动腰椎部按摩器商家给我发私信邀请我体验他们家的电动颈椎按摩器，我当时心想反正自己也想试试，行就帮忙推广，不行也没啥损失，就用了两周。
老实说这款腰靠是我用过的各种腰部按摩器以来最特别一款！没有以往用按摩仪的那种突兀感，这一点很超预期的。
按摩腰部的时候里面四个按摩球像按摩老师那双有温度的手一样，在最僵硬的腰间盘上做手指关节推拿，酸痛会随着按摩慢慢变轻，肌肉变硬的部分也被梳理开了~力度也刚刚好~按起来很舒服。
也可以从背部开始，正反两转，顺着脊椎一路揉捏下来，再加上它的热敷功能，按摩、热敷双管齐下，摁一会，整个后背都暖烘烘，按完明显感觉浑身都轻松了不少，舒服~~~
我最喜欢把它放在椅子后，在平时打游戏的时候打开它，什么都不想，尽情体验 “一直按摩一直爽”的美妙感觉~不用的时候反过来给腰背部做个支撑，怕坐久了会腰酸背痛。
使用下来的这段时间，整个人轻松了不少，是身体上的那种放松。以前我颈椎连着肩胛骨那一带肌肉经常发酸发紧，买的颈部按摩仪也只能按脖子，还贼疼。但这款的包容度高太多了。
除了按腰，像肩胛-富贵包那个地方，整个后背、大腿的位置都能按！？正反两转，顺着脊椎一路揉捏下来，哪不得劲往那造，按摩无死角~
我觉得跟我一样长时间对着手机打游戏或者久坐上班族的都可以入手一个
一百来块的价格，人工按摩两个钟的价钱，用两次也回本儿了，值！
有需要的可以看向评论区 ，那有你们想要的东西。
在之前看过腰部按摩器的推广，想试试又觉得麻烦，不想买个鸡肋，就一直拖着，前两周这个HYSPin电动腰椎部按摩器商家给我发私信邀请我体验他们家的电动颈椎按摩器，我当时心想反正自己也想试试，行就帮忙推广，不行也没啥损失，就用了两周。
老实说这款腰靠是我用过的各种腰部按摩器以来最特别一款！没有以往用按摩仪的那种突兀感，这一点很超预期的。
按摩腰部的时候里面四个按摩球像按摩老师那双有温度的手一样，在最僵硬的腰间盘上做手指关节推拿，酸痛会随着按摩慢慢变轻，肌肉变硬的部分也被梳理开了~力度也刚刚好~按起来很舒服。
也可以从背部开始，正反两转，顺着脊椎一路揉捏下来，再加上它的热敷功能，按摩、热敷双管齐下，摁一会，整个后背都暖烘烘，按完明显感觉浑身都轻松了不少，舒服~~~
我最喜欢把它放在椅子后，在平时打游戏的时候打开它，什么都不想，尽情体验 “一直按摩一直爽”的美妙感觉~不用的时候反过来给腰背部做个支撑，怕坐久了会腰酸背痛。
使用下来的这段时间，整个人轻松了不少，是身体上的那种放松。以前我颈椎连着肩胛骨那一带肌肉经常发酸发紧，买的颈部按摩仪也只能按脖子，还贼疼。但这款的包容度高太多了。
除了按腰，像肩胛-富贵包那个地方，整个后背、大腿的位置都能按！？正反两转，顺着脊椎一路揉捏下来，哪不得劲往那造，按摩无死角~
我觉得跟我一样长时间对着手机打游戏或者久坐上班族的都可以入手一个
一百来块的价格，人工按摩两个钟的价钱，用两次也回本儿了，值！
有需要的可以看向评论区 ，那有你们想要的东西。
今日推荐：Caramella春秋薄款宝宝袜10双
领15元独家券，券后【25.9元】包邮秒杀！
--------------------------------------
【推荐理由】：【买一送四，拍五件】超级火爆的线下大牌焦糖玛奇朵！次次都买他们家的！宝宝浓浓日韩范儿的袜袜~小清新色调，进口工艺，手感柔滑，吸湿透气，不起球~，整个春夏天都不用担心！【赠运费险】优惠券商品，需要找商品的可以私信我 https://t.cn/A6tYXMdo
领15元独家券，券后【25.9元】包邮秒杀！
--------------------------------------
【推荐理由】：【买一送四，拍五件】超级火爆的线下大牌焦糖玛奇朵！次次都买他们家的！宝宝浓浓日韩范儿的袜袜~小清新色调，进口工艺，手感柔滑，吸湿透气，不起球~，整个春夏天都不用担心！【赠运费险】优惠券商品，需要找商品的可以私信我 https://t.cn/A6tYXMdo
✋热门推荐