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按揭贷款到底该不该转经营贷?
一、按揭转经营贷的好处
1、首先大家关心按揭转经营贷,肯定是看中了现在经营贷的优惠利率。目前深圳市场,经营贷利率普遍在年化3.7-4%左右,两三年前做的按揭,按揭利率普遍在5-6%左右。
前几天一个朋友就说她在光大做的,利率是5.88%;还有个邻居是在工行的按揭,利率是5.4%。如果按揭转经营贷,最高的一年可以节省2个多点利息,最差的也能省1个点。如果按揭500万,一年可以节省银行利息5-10万元。
现在的经营贷,一般都可以做5-10年,按5年算,500万贷款总共节省25-50万;如果做10年,500万贷款可以节省50-100万。这个还是相当诱人的,谁会和钱过不去呢。
2、按揭一般都是等额本息还款,每个月既要还利息还要还本金,而经营贷基本上都是先息后本,随借随还。也就是说,经营贷每个月只需要还利息,不需要还本金。按揭转经营贷会让你手头的资金更宽裕,毕竟每个月还银行的钱少了不少。
3、经营贷一般是按照市场评估价做7成,个别行也可以做8成,深圳房子这几年多少还是涨了一些,加上大家之前月供也还了一些本金回去,所以按揭转经营贷之后,一般都会多出来一笔钱,这也是经营贷的好处之一。
4、经营贷大多是放款到公司账户(当然,有些行也可以选择放款到公司法人个人账户),如果你公司是科技型中小企业、国家高新技术企业,专精特新企业,还可以享受政府的贴息,深圳市场目前一般可以贴息50-70%不等。补贴下来,经营贷实际贷款利率就只有年化1点多,比通货通胀率还低了。
5、公司贷款利息还可以作为公司财务费用入账,降低企业所得税,减少所得税支出。
估计有人会说,经营贷这么多好处,那有什么坏处呢?下面和大家讲讲经营贷的成本和风险,供大家在决策评估时做参考。
二、按揭转经营贷的成本
1、过桥费用。按揭转经营贷,要先结清按揭,然后才能重新办抵押放经营贷,一般有一个多星期的时间差。需要你先有一笔钱还掉按揭,如果没有钱,那就需要找亲戚朋友借,或者找过桥公司借一笔过桥资金。深圳市场,过桥费用大约在过桥金额的千五左右,500万就是2.5万的费用,这个是如果你没钱还按揭就会产生的费用。
2、中介费用。做经营贷,如果你自己没有银行渠道或者不懂怎么操作,或者自己熟悉的银行给的经营贷方案不好,那就需要找中介公司,目前深圳市场经营贷标准报价一般在1%左右。500万贷款中介费用就是5万元。当然,如果你自己有合适的银行朋友,而且给的经营贷金额、利率、期限条件都很好,自己也有时间跑银行,也完全可以不找中介,可以省掉这部分费用。
3、罚息费用。如果你按揭没满3年,需要提前结清,按揭行可能会收你罚息,一般是一到两个月利息。500万贷款,一个月利息大约是2万多,如果罚2个月,就是5万多,这个是可能会有的费用。
上面这三点基本上就是按揭转经营贷的所有费用和成本了。如果你自己有钱还按揭,自己做经营贷,按揭也满了3年了,那恭喜你,你基本上不用付任何费用和成本。如果上面这些你都需要,你自己可以算一算账,一共需要花多少钱。
假如你按揭是500万,利率是5.4%,经营贷利率是3.7%,做10年,找中介,找过桥,按揭需要交1个月罚息。你节省的利息大约是85万,需要支付的成本和费用大约是10万,获利75万。
有个公式,分享给大家,大家结合自己情况代进去算一下就可以得出结论了:
按揭转经营贷收益=按揭余额*(按揭利率—经营贷利率)*经营贷年限—【过桥金额*0.5%(过桥费)+经营贷金额*1%(中介费)+按揭罚息】
三、按揭转经营贷的风险
按揭转经营贷除了有费用和成本,还有些风险,也和大家分析一下,供参加参考:
1、续贷风险。按揭是20-30年,经营贷一般是3-10年,经营贷到期之后,万一银行没有经营贷产品,不能续贷的话,就需要大家一次性结清贷款本金了,这个对于有些人来讲,可能会是个风险。
当然,目前来看,这个可能性不太大,毕竟银行也需要做生意赚钱。今年给你做了经营贷,几年后经营贷到期了,如果你公司经营正常,还款付息都正常,银行为何不给你续贷呢?不续贷银行赚什么钱呢?所以,这个风险我个人认为并不大。
2、经营贷利率波动风险。有人说,现在经营贷是3点几,很便宜,万一后续涨到4点多,5点多,那岂不是白折腾了?这个也不用太担心,首先,利率涨价不影响已经放款的现有贷款,只会对后续续贷的利率有影响。而按照目前整个市场行情来看,经营贷利率回涨的可能性不大,至少不太可能回涨到比按揭还贵。
3、最后提一下,市场上也有个别行经营贷是可以拿没有实际经营的壳公司来做的,这类经营贷业务,后续就可能会有被监管部门检查发现的风险,一旦被发现,就可能会被要求提前还贷。这种事情,这两年也遇到过。如果是这类业务,大家就自己权衡吧。
四、结论和建议
按揭要不要转经营贷,我觉得关键还是算一算账。转了之后,你能节省多少钱,如果省的钱多,那就不要犹豫了,马上转。如果不怎么省钱,那就算了,不折腾了。
一、按揭转经营贷的好处
1、首先大家关心按揭转经营贷,肯定是看中了现在经营贷的优惠利率。目前深圳市场,经营贷利率普遍在年化3.7-4%左右,两三年前做的按揭,按揭利率普遍在5-6%左右。
前几天一个朋友就说她在光大做的,利率是5.88%;还有个邻居是在工行的按揭,利率是5.4%。如果按揭转经营贷,最高的一年可以节省2个多点利息,最差的也能省1个点。如果按揭500万,一年可以节省银行利息5-10万元。
现在的经营贷,一般都可以做5-10年,按5年算,500万贷款总共节省25-50万;如果做10年,500万贷款可以节省50-100万。这个还是相当诱人的,谁会和钱过不去呢。
2、按揭一般都是等额本息还款,每个月既要还利息还要还本金,而经营贷基本上都是先息后本,随借随还。也就是说,经营贷每个月只需要还利息,不需要还本金。按揭转经营贷会让你手头的资金更宽裕,毕竟每个月还银行的钱少了不少。
3、经营贷一般是按照市场评估价做7成,个别行也可以做8成,深圳房子这几年多少还是涨了一些,加上大家之前月供也还了一些本金回去,所以按揭转经营贷之后,一般都会多出来一笔钱,这也是经营贷的好处之一。
4、经营贷大多是放款到公司账户(当然,有些行也可以选择放款到公司法人个人账户),如果你公司是科技型中小企业、国家高新技术企业,专精特新企业,还可以享受政府的贴息,深圳市场目前一般可以贴息50-70%不等。补贴下来,经营贷实际贷款利率就只有年化1点多,比通货通胀率还低了。
5、公司贷款利息还可以作为公司财务费用入账,降低企业所得税,减少所得税支出。
估计有人会说,经营贷这么多好处,那有什么坏处呢?下面和大家讲讲经营贷的成本和风险,供大家在决策评估时做参考。
二、按揭转经营贷的成本
1、过桥费用。按揭转经营贷,要先结清按揭,然后才能重新办抵押放经营贷,一般有一个多星期的时间差。需要你先有一笔钱还掉按揭,如果没有钱,那就需要找亲戚朋友借,或者找过桥公司借一笔过桥资金。深圳市场,过桥费用大约在过桥金额的千五左右,500万就是2.5万的费用,这个是如果你没钱还按揭就会产生的费用。
2、中介费用。做经营贷,如果你自己没有银行渠道或者不懂怎么操作,或者自己熟悉的银行给的经营贷方案不好,那就需要找中介公司,目前深圳市场经营贷标准报价一般在1%左右。500万贷款中介费用就是5万元。当然,如果你自己有合适的银行朋友,而且给的经营贷金额、利率、期限条件都很好,自己也有时间跑银行,也完全可以不找中介,可以省掉这部分费用。
3、罚息费用。如果你按揭没满3年,需要提前结清,按揭行可能会收你罚息,一般是一到两个月利息。500万贷款,一个月利息大约是2万多,如果罚2个月,就是5万多,这个是可能会有的费用。
上面这三点基本上就是按揭转经营贷的所有费用和成本了。如果你自己有钱还按揭,自己做经营贷,按揭也满了3年了,那恭喜你,你基本上不用付任何费用和成本。如果上面这些你都需要,你自己可以算一算账,一共需要花多少钱。
假如你按揭是500万,利率是5.4%,经营贷利率是3.7%,做10年,找中介,找过桥,按揭需要交1个月罚息。你节省的利息大约是85万,需要支付的成本和费用大约是10万,获利75万。
有个公式,分享给大家,大家结合自己情况代进去算一下就可以得出结论了:
按揭转经营贷收益=按揭余额*(按揭利率—经营贷利率)*经营贷年限—【过桥金额*0.5%(过桥费)+经营贷金额*1%(中介费)+按揭罚息】
三、按揭转经营贷的风险
按揭转经营贷除了有费用和成本,还有些风险,也和大家分析一下,供参加参考:
1、续贷风险。按揭是20-30年,经营贷一般是3-10年,经营贷到期之后,万一银行没有经营贷产品,不能续贷的话,就需要大家一次性结清贷款本金了,这个对于有些人来讲,可能会是个风险。
当然,目前来看,这个可能性不太大,毕竟银行也需要做生意赚钱。今年给你做了经营贷,几年后经营贷到期了,如果你公司经营正常,还款付息都正常,银行为何不给你续贷呢?不续贷银行赚什么钱呢?所以,这个风险我个人认为并不大。
2、经营贷利率波动风险。有人说,现在经营贷是3点几,很便宜,万一后续涨到4点多,5点多,那岂不是白折腾了?这个也不用太担心,首先,利率涨价不影响已经放款的现有贷款,只会对后续续贷的利率有影响。而按照目前整个市场行情来看,经营贷利率回涨的可能性不大,至少不太可能回涨到比按揭还贵。
3、最后提一下,市场上也有个别行经营贷是可以拿没有实际经营的壳公司来做的,这类经营贷业务,后续就可能会有被监管部门检查发现的风险,一旦被发现,就可能会被要求提前还贷。这种事情,这两年也遇到过。如果是这类业务,大家就自己权衡吧。
四、结论和建议
按揭要不要转经营贷,我觉得关键还是算一算账。转了之后,你能节省多少钱,如果省的钱多,那就不要犹豫了,马上转。如果不怎么省钱,那就算了,不折腾了。
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