”潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机，就算认可了业主的合理动机，也会要求用更高

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“钱”还在一直印，你的贷款怎样做更划算？

今天借由信贷“一城一策”信号放出，我们再就信贷问题说一说。
我们常常在给会员客户做梳理的时候，把贷款问题前置分析。

贷款要不要做，你以为看的只是费用吗？
这里的贷款不是说按揭。贷款归贷款，按揭归按揭。

贷款这件事要从两个层面来思考：贷款划不划算，以及贷款有没有退出机制。

1、看贷款划不划算，首先要看你的贷款目的是干啥。

有的人贷款，是希望通过贷款转贷，重新调整家里资产负债，为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
有的人贷款，是看好本地的优质资产，三五年期看涨，至少跑赢银行利息，幸运的话还小赚一笔。
有的人贷款，是手头上的劣质资产暂时无人问津卖不出去，但仍想优化资产，那就边挂售边贷款。哪天找到确定的买家，哪天还贷款卖房子。
有的人贷款，是因为现在疫情导致民生不景气，现金流出现危机，不得已贷款来应付生意和生活开支。

贷款的动机无非上面几种。没有对错，存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算？主要看花的成本，以及达成目的的效率。

贷款成本主要有三个方面，一是提前还清按揭的惩罚成本，俗称罚息；二是还清按揭所需要的垫资过桥成本，俗称垫资；还有就是贷款手续费。

这三笔成本不是必定有，看具体情况：
有的人在按揭易做的年景做了按揭，按揭合同和银行约定提前还款不用罚息，那就少了罚息费用。

有的人本来就有一笔自有资金，来提前还清银行按揭，那就少了垫资费用。

有的人是办贷款的业余爱好者，平时就爱和各色银行经办交流产品信息，对贷款产品种类和准入门槛门清，自己下场亲力亲为办贷款，那就少了笔贷款手续费。

贷款的大体成本，就是这三笔成本的总和。

再把焦点放到刚才说的划算。
四万块贷出150万，划不划算？
十万块贷出400万，划不划算？
十五万贷出630万，还掉按揭450万，净到手180万，划不划算？
没能达到目的的贷款，多便宜都是贵的，因为贷款要给利息。

可以达到最终目的的贷款，有点贵也是划算的，因为你的主动运营（active operation）跑赢了利息。

四万块贷出150万，这笔钱如果纯拿着无去处，那就不划算。如果这个操作可以作为深圳打新必要的准备，并且帮你这两年挤进前海生活圈，那就非常非常划算。

十万块贷出的这400万，如果帮你买到核心区优质资产并烫平现金流，那就很划算。如果你拿着这400万不动脑子，没有精细化选筹，所买资产五年后分文未涨，跑输银行利息，那不是划不划算的问题，那是爆仓死翘翘的问题呀！

十五万贷出630万，净到手180万，这个操作就算是为了自保，添补现金流，也是贵的吓人，怎么看都不划算！

划算不划算，不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法，贷款转贷很划算，按揭年化利率5.3%（假设），现在贷款利率4%（假设），息差1.3%，500万一年的息差就是6.5万，两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。

不能被贷款中介这种思路引导，他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算，要把成本放进你的目的，在成事效率里综合评判。

这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
贷款中介没办法给出划算不划算的答案，只有事后自行复盘才能给出答案。

2、贷款的退出机制是什么？

下场投资前，如果不考虑退出机制，结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资，贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制，因情况而异。
前期贷款越多，后期退出越难。
背负贷款多的房子，同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。

一套市值1000万的房子，已经背负贷款700万，在挂盘出售的时候，潜在买家心里会怎么想？

“这套房子的业主借走了七成的钱，这个业主是做生意亏钱，还是投资失败才要卖房？他除了借这700万以外，还会不会有其他隐形外债？他现在挂卖这套房子，是要补窟窿自保，还是说要多骗几个买家的定金？”

潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机，就算认可了业主的合理动机，也会要求用更高级别、有利于己的风控措施来完成交易：
业主要自己清干净房子的债务，我才买这房子。
我只给微不足道的定金来确认合同，即使这个房子价值1000万。
在出新房产证和归档前，房款必须是冻结在银行那里，业主不能拿到钱。

这些种种不利于业主交易条件，都是因为贷款过高造成的，自己挖的坑自己填。

无论当时的贷款目的多么“正义”、多么符合家庭整体利益，高贷款往往意味着退出机制的hard模式。

你要承担更多的赎回贷款成本。
你要忍受更长的交易周期。
你要承担更多的过户风险。
贷款还会影响你长期持有的心态，甚至会让你选择加速清盘退出。
如果是劣质资产，当时局限于卖不出去而贷款，边挂卖边贷款，找到合适买家马上清盘退出，那倒是好的选择。

但明明是手头的优质资产，因为各种原因选择了贷款，三、五年期合同到期了，续贷有不小的成本。
这对人的心态影响很大，到底该续贷还是卖出呢？

不要一味相信贷款中介说的“续贷时候的低成本和易操作”。一句轻飘飘的话，到时只能是自己来买单，贷款中介那时不知道溜到哪里去了。

如果因为贷款因素，让一套优质资产过早选择退出，可惜而且不划算。
因为你没法预估贷款到期时候的整体金融环境，迫于届时的资金压力作出被动退出贷款清盘的选择，也是很大概率。

贷款最终选择什么形式退出，往往由资产整体配置决定的。
希望每个贷款人是主动运营主动退出，而不是被动退出。
以上无非是说，贷款是自己的正经事，多用脑袋想不吃亏。

它像一把双刃剑，多思慎行者胜。
贷款这个话题很大，我只能尽能力说出部分真相。

珠城神探家庭资产服务主理人李光远：liguangyuangz
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#电视剧沉香重华[超话]##沉香重华#❤️《沉香重华》追剧笔记第一集：深情与无情

沉香的编剧大抵确实是有些对称强迫症的，当年颜淡在天界所尝过的苦楚，而今要唐周也都尝过一遍。你看那红叶似火落英缤纷，恰似昔日地涯中银杏轻扬的最美光阴，只可惜痛过的心和伤过的情，并没有那么容易释怀。我见唐周捏碎唤忆珠被拒后的惘然失落，便想起颜淡当年看到应渊故意认错人时的怅然若失；我见唐周看到沉花簪被毁后的震惊难过，便想起颜淡往日因晓梦蝶蚕茧破碎而生的绝望与心痛；我见唐周独立窗外泪眼红涩，便想起颜淡当时在天宫囚牢里的孤苦无依；我见唐周满身风雨伤心彻骨，便想起颜淡当年在了无桥上哀莫大于心死。以此时之心，忆彼时之情，这囿于宿命之苦的两个人，都好生令人心疼。

爱情需要同频，只可惜此时的二人，一个仍为往事而伤痛，一个却懵懂不知前尘，明显并不在同一个频道上。深情过后的无情，看起来仿佛特别伤人。但仔细想想。颜淡对唐周当真无情吗？并非如此。若真无情，她不会与他一路忧乐与共形影相随，不会在恢复记忆后仍毫不犹豫地以心头血救他，更不会有后续的再次剜心之举。正是因为有过极致的爱与痛，她才会更加畏惧以及无法承受再次被爱伤害的苦果。颜淡并没有把唐周当成出气筒，而只是如从前的应渊一般，以无情将深情强行掩饰。再者，天魔大战过后苍生凋零，她也比以前更加明白了应渊肩上的责任与重担，她用理智压制下了情感，她拒不承认自己内心对唐周的爱，她甚至斩断了与余墨之间的印记牵绊，想要收拾心情，告别过往，这是一个受过极重情伤的人正常的自我保护。颜淡不是不爱，而是不敢爱了。

真正的爱情往往是苦乐参半的，如今的颜淡对唐周，怨是肯定有的，但绝对说不上恨，正相反，她仍是爱着他的。正因为深爱，才会有委屈，才会有埋怨。现实世界中或许没人体会过轮回几世的爱情，但谁也不能否认，应渊与唐周就是同一个人。应渊是唐周灵魂之内的本我，唐周是应渊内心深处的纵情，唐周并不是应渊灵魂的容器，他就是应渊的一部分。

这世上的有情之人，大概可以分为两种。一种是深情之人，深情之人容易深陷，对于感情也投入良多，比如应渊与颜淡之间斩不断的缠绵情丝，又比如余墨对颜淡的倾心恋慕与守护；还有一种是浅情之人，浅情之人的情感投入有限，他们更看重的往往是爱情以外的东西，比如裴洛对绛辰并不是完全无情，但他更爱的还是权势和野心。

应渊与颜淡都是深情之人，但他们同时也都眷恋着浮世众生，他们的爱广博而深切，而并不狭隘与浅薄。情如饮水，冷暖自知，每个人的爱情都有自己的心之所向，并不需要旁观者自以为是的怜惜与不平。真正懂爱的人，不会忍心苛责他们两人中的任何一个。唐周当然不是应渊写给颜淡的一封情书，因为他就是应渊自己。四海八荒，千秋万世，都只有一个他。颜淡所深爱的人，也始终只是他。

玄襄这个损友在爱情方面出的点子虽然不甚高明，但他有一些话说得很对：无论何界，身为何族，有心便有情。既然选择了心中所爱，就必须要坚持下去。他的话点醒了犹疑中的唐周，也使他对与颜淡的感情生出了更大的勇气与坚韧之心。正是这种坚韧，才使得后来的应渊与颜淡有了破镜重圆的可能。

这一集的时间并不长，情感却极为丰富而细腻。男女主角的演技也值得被好好夸夸。以唐周穿上应渊的衣服那一段剧情为例，同样的装扮，同样的面容，但唐周的动作与神情是明显区分于应渊的，他满心满面的期待与忐忑，他小心翼翼地试探与企求，他卑微而无措地问出了那一句“我们还能不能像从前那样只做朋友？”他执着而热烈地倾诉着对她的爱......这一段并没有太大的情绪倾泻，但那些细微的表情和神态，令人一眼便可认出他仍是那个在感情上青涩直率却又无比真挚的少年唐周，表演可谓细致而又动人。

颜淡这一段的情感对应也是十分令人共情的。看到唐周扮成应渊后的怔忡与克制，强迫自己认清现实的悲苦与无奈，因“寸步不离”而产生的恍惚与悸动，对抗步离锁禁制时一步一退的颤抖与疼痛，转过身去情难自控而落下的泪。她用冰冷无波的语调伪装着自己的心，可她的情，她的痛，她的伤，点点滴滴都呈现在了每一个情态里，也击在了我的心上。

棋逢对手乃是一大乐事，有杨紫和成毅两位在演技上交相辉映的主演，也是沉香这部剧的幸运。