粉体材料电阻率自动测定仪(粉末） 型号:TT04-GM-I
库号：M291660
1.用途
测量煅后石油焦、冶金焦、电煅或普煅无烟煤、石墨粉等炭素制品的原材料和铁合金用焦炭、及其它导电性粉体材料。
2.仪器及其特点
仪器由机械加压和电子测量两部分组成。在机械加压部分采用了压力传感器，以卧轮式千斤顶旋转加压，并装置了特制弹簧来恒定压力；在电子测量部分采用了单片机，并设计专门软件，使实测结果可直观显示，并可直接打印，实现自动测量。
3.主要性能指标
标准钢柱直径 16mm
标准钢柱高度 16±0.3mm
模筒截面积 200mm2
试样粒度 炭素行业（45目-55目）
测量电流 500mA
大压力 1500N
测量电压 0-200mV
分辩率 1μΩm
电源 220V±10%、50-60HZ
功率消耗 <60W
主机外形尺寸 400×420×159， 重量：8Kg
测量架外形尺寸 200×200×680 ，重量：15Kg
4.安装及标定标准钢柱
安装
A、机械安装参照附图1
B、线路安装
按主机后面板标示把电源线的插头接电源插座，传感器插头接传感器插座，由于上下铜电极的电线都在同一点上，节电流电压也在同一点上，内外导向筒的引线接到A＋、V＋、A－、V－，（红柱接红柱，黑柱接黑柱）。
标定标准钢柱的高度
粉体材料受压过程，其高度在不断变化，为能知道在某一加压状态下，粉体材料的真实高度，本仪器设置专门程序，即加压至某一压力时，观看百分表指示的数值，并将其从键盘输入，按（H）键，即显示粉体材料在该压力状态下的高度。故在安装时要标定标准钢柱的高度，其过程为：将百分表插在内导向筒上，固定住；将标准钢柱放入模筒的外导向筒的铜电极上，把内导向筒置入外导向筒内，再将导向筒放在加压支架的传感器的顶盖上。开机稳定15分钟后，依次按压力调零键（F.Z）键、（F）键，数码显示为“0”，缓慢地旋动加压螺栓，待压力显示达到784N（牛顿力）时，旋转调零螺栓，使百分表指示的数值21减去标准钢柱高之差值，然后扭紧调零螺栓的螺母，这时，上下铜电极之间的距离正好等于标准钢柱的高度。
5.粉体材料电阻率测量步骤
若以煅后石油焦为例，将待测试样粉碎至0.3-0.5mm，过筛，取粒度为0.315-0.4mm(45目-55目）部分，在105-110oC烘干两小时，然后放入干燥器中待用。放松千斤顶的加压螺栓，从模筒中取出标准钢柱，存放起来，需要标定时再拿出来使用，一般情况下，只要百分表固定没松动和调零螺拴的螺母没松动，就不需要再标定。将一定量的被测粉末（对于煅后石油焦或煅后无烟煤一般为3.3g）通过漏斗缓慢地倒入模筒中，将内导向筒放入外导向筒内，再将导向筒放在加压支架的传感器的顶盖上。接电源、开机，稳定15分钟后，顺次按压力调零（FZ）键、压力显示（F）键，使压力数显示为“0”，旋转加压螺拴，百分表所指的数值随之变化，待压力数码显示到784N（牛顿力）时，观察百分表指示的数值，按（HD）键，复显“0”，将百分表指示的数值从键盘输入，按（H）键，数显为被测试样的高度，按“V”键，数显为试样两端的电压降，在测试过程中一般不按“V”键，按p键，则数显为被测试样的电阻率。根据测量要求，按动相应的键，则按相应的打印方式，打印出所要求的测量项目及其数值。 型号 9ND200型
驱动方式 单相电机驱动
生产率 180～200升/小时
脱脂奶含脂率 ≤0.03%
脱脂奶与稀奶油流量调节范围 1：3～1：12
分离钵转数 9150转/分钟
电机：型号 JZ1B-4
电压 220V
功率 370W
转速 1400转/分钟
包装箱尺寸 650*610*620
重量 约69公斤
四 安 装
1、分离机是高速旋转机械，应安装在混凝土基础上，并调整水平。在机器底版下和基础之间垫上橡胶减震垫。混凝土基础和地脚装配关系见（图一）。（若短时间试用，可将橡胶减震垫垫底板下，置于夯实平整的水泥地面或水泥工作台上使用）。
2、电动机在安装接线时，应保证分离钵顺时针旋转方向（从上向下看），并使电缆不经常接触油类物质。
五 试 运 转
试运转前作以下准备工作：
1、清洗传动箱（用户在机器出厂前已做清洗）
(1)取下盛奶盆托架，从支杆座孔中注入柴油（图二），使油面达到油标顶部。
(2)启动电机，空载(不带分离钵)运转3~5分钟。
(3) 旋出齿轮箱下部的放油塞，放出柴油，重新上紧放油塞。
2、加注润滑油
(1)本机系高速运转机械,保证润滑良好。适用于本机使用的润滑油为N2、N3、N5号润滑油，也可用N10、N20号润滑油代。
(2) 加入润滑油，方法同上述加入柴油一样。润滑油油面高出油标顶部，然后，装上支杆和盛奶盆托架。
(3) 使用中经常检查油面高度,不得低于油标中部。
3、清洗分离钵
(1) 新机器次使用前,应清洗分离钵。之后，每次使用后都清洗分离钵。分离钵连续工作时间达1～1.5小时，亦应清洗，否则会影响分离性能。分离钵拆装顺序如（图三）。
(2) 分离钵组装时应注意以下几点：
①下分离片（内外锥面均有点焊片）装在下部。
②分离钵盖上的”0”号对准分离钵底座上的”0”号。
③分离钵螺母上紧扭力矩为4公斤米左右。允许用小锤轻轻敲击扳手体。
④分离钵螺母上紧后，分离片不得松动，密封圈密封，必要时可增减分离片数调整之。
4、调整分离钵高度
(1)先安装分离钵（注：分离钵底座孔中的拨销对准立轴上的凹槽装入,否则分离钵在启动过程中容易飞出，造成严重的事故），再依次安装流奶器及流油器,并观察分离钵上的出油孔位置,其孔应高于流油器内盘顶面3～5毫米(图四), 否则应予调整（新机出厂前已调好）。调整方法如下：
①旋出齿轮箱侧面下部的密封螺栓。
② 用螺丝刀左右拧动里面的调节螺栓,分离钵即上下移动。
(2) 每次装拆齿轮箱后,都应重新调整分离钵高度。
5、 开机试运转
依次装奶器、流油器、漏斗座、漏斗、浮漂及奶锅后，启动电机。分离钵开始转动，转速均匀上升，经2~3分钟，达到额定转速。这时，分离钵运转应平稳，无剧烈振动及不平常噪音。否则，应立即停机检查。调节离合器弹簧压盖松紧程度，即可调节起动时间，起动时间不得低于2分钟，同时保证工作时，分离钵额定转速。
六 正式分离
1、准备工作
(1) 加热牛奶(30℃~40℃)用四层纱布过滤待用。
(1)用小茶壶盛两公斤左右的热水（60℃左右）。
2、分离过程
(1)起动电机使分离钵达到额定转速。
(2)将小茶壶的热水倒入漏斗中，清洗、预热分离钵。
(3)待分离钵预热后,将盛奶盆放在盛奶盆托盘上并固定好，将预热且过滤好的牛奶倒入盛奶盆中，打开开关,开始分离。分离过程中，盛奶盆中牛奶液面应保持保持在盛奶盆容积的一半以上。
(4)若乳脂浓度合适,可连续分离1.5小时。若不合适，应按下列步骤调整:
ａ.关闭放奶开关。
ｂ.关闭电机。
ｃ.分离钵停止转动后，依次取下盛奶盆、漏斗、漏斗座、流油器。
ｄ.用螺丝刀拧动调节丝堵（见图三），调节稀奶油浓度。往里拧，稀奶油稀；往外拧，稀奶油变稠。
(5)牛奶分离完毕，应加3~5升已分离过的脱脂奶重新分离，以便将分离钵内的残留奶油全部流出。
(6)关闭电机电源, 清洗所有盛奶盆等零部件并擦干。
(7)拆开分离钵，清洗各零部件，擦干或凉干后装好。
七 保 养
1．本机运转100小时后应清洗齿轮箱及各零部件，并加注新的润滑油。以后每隔300小时应清洗齿轮箱一次，并加注新的润滑油。
2．如果较长时间不进行分离工作，应将分离钵从立轴上取下并拆开清洗干净后备用。
3．传动箱拆卸顺序如下（图五）：
a. 拆卸上轴承：
松开立轴挡丝，即可拔出立轴。
b. 拆卸皮带罩、皮带及端面摩擦离合器。
c. 拆卸传动箱盖板。
d. 拆卸铜齿轮轴：
松开两端轴承盖上的螺丝及铜齿轮部件的紧定螺钉，即可拔出铜齿轮轴。
e. 从传动箱盖孔中取出下轴承。注意下轴承内有钢球及垫铁各一件（钢球在垫铁之上），谨防丢失。
八 常见故障及排除方法
故障情况 产生原因 排除方法
分离性能
不良 1.牛奶温度过高或过低 1.调整到30～40℃
2.牛奶酸度太高 2.不能分离
3.牛奶不清洁 3.过滤牛奶
4.端压摩擦离合器打滑 4.拧紧压盖，加大弹簧压力
乳脂没有或
流不出来 1.分离钵高度不对 1.按图二调整
2.分离片盖上出油孔堵塞 2.疏通
3.乳脂太稠 3.调节丝堵向里拧
分离室
大量漏奶 1.分离钵螺母松动 1.拧紧
2.橡胶密封圈损坏 2.更换
3.分离钵高度低 3.调整
浮漂室
漏奶 1.没有放置浮漂 1.安放浮漂
2.漏斗嘴堵塞 2.疏通
分离钵
震动大 1.铜螺母未拧紧 1.拧紧
2.防震弹簧损坏 2.更换
3.分离片束未压紧 3.增加分离片
转速未达到额定转速 1.摩擦离合器打滑 1.清洗并打磨摩擦面或更换摩擦片
2.皮带打滑 2.清洗皮带槽或更换皮带
装 箱 单
名 称 单位 数量
9ND200型牛奶分离 台 1
分离片（配件，以后调整用） 片 1
橡胶密封圈（配件，损坏后更换） 个 1
调节丝堵（配件，丢失后使用） 件 1
防震弹簧 （配件，以后更换用） 组 1
地脚螺栓（固定机器用） 付 4
减震垫 （固定机器用） 件 4
使用说明书 本 1
合格证 张 1
库号：M291660
1.用途
测量煅后石油焦、冶金焦、电煅或普煅无烟煤、石墨粉等炭素制品的原材料和铁合金用焦炭、及其它导电性粉体材料。
2.仪器及其特点
仪器由机械加压和电子测量两部分组成。在机械加压部分采用了压力传感器，以卧轮式千斤顶旋转加压，并装置了特制弹簧来恒定压力；在电子测量部分采用了单片机，并设计专门软件，使实测结果可直观显示，并可直接打印，实现自动测量。
3.主要性能指标
标准钢柱直径 16mm
标准钢柱高度 16±0.3mm
模筒截面积 200mm2
试样粒度 炭素行业（45目-55目）
测量电流 500mA
大压力 1500N
测量电压 0-200mV
分辩率 1μΩm
电源 220V±10%、50-60HZ
功率消耗 <60W
主机外形尺寸 400×420×159， 重量：8Kg
测量架外形尺寸 200×200×680 ，重量：15Kg
4.安装及标定标准钢柱
安装
A、机械安装参照附图1
B、线路安装
按主机后面板标示把电源线的插头接电源插座，传感器插头接传感器插座，由于上下铜电极的电线都在同一点上，节电流电压也在同一点上，内外导向筒的引线接到A＋、V＋、A－、V－，（红柱接红柱，黑柱接黑柱）。
标定标准钢柱的高度
粉体材料受压过程，其高度在不断变化，为能知道在某一加压状态下，粉体材料的真实高度，本仪器设置专门程序，即加压至某一压力时，观看百分表指示的数值，并将其从键盘输入，按（H）键，即显示粉体材料在该压力状态下的高度。故在安装时要标定标准钢柱的高度，其过程为：将百分表插在内导向筒上，固定住；将标准钢柱放入模筒的外导向筒的铜电极上，把内导向筒置入外导向筒内，再将导向筒放在加压支架的传感器的顶盖上。开机稳定15分钟后，依次按压力调零键（F.Z）键、（F）键，数码显示为“0”，缓慢地旋动加压螺栓，待压力显示达到784N（牛顿力）时，旋转调零螺栓，使百分表指示的数值21减去标准钢柱高之差值，然后扭紧调零螺栓的螺母，这时，上下铜电极之间的距离正好等于标准钢柱的高度。
5.粉体材料电阻率测量步骤
若以煅后石油焦为例，将待测试样粉碎至0.3-0.5mm，过筛，取粒度为0.315-0.4mm(45目-55目）部分，在105-110oC烘干两小时，然后放入干燥器中待用。放松千斤顶的加压螺栓，从模筒中取出标准钢柱，存放起来，需要标定时再拿出来使用，一般情况下，只要百分表固定没松动和调零螺拴的螺母没松动，就不需要再标定。将一定量的被测粉末（对于煅后石油焦或煅后无烟煤一般为3.3g）通过漏斗缓慢地倒入模筒中，将内导向筒放入外导向筒内，再将导向筒放在加压支架的传感器的顶盖上。接电源、开机，稳定15分钟后，顺次按压力调零（FZ）键、压力显示（F）键，使压力数显示为“0”，旋转加压螺拴，百分表所指的数值随之变化，待压力数码显示到784N（牛顿力）时，观察百分表指示的数值，按（HD）键，复显“0”，将百分表指示的数值从键盘输入，按（H）键，数显为被测试样的高度，按“V”键，数显为试样两端的电压降，在测试过程中一般不按“V”键，按p键，则数显为被测试样的电阻率。根据测量要求，按动相应的键，则按相应的打印方式，打印出所要求的测量项目及其数值。 型号 9ND200型
驱动方式 单相电机驱动
生产率 180～200升/小时
脱脂奶含脂率 ≤0.03%
脱脂奶与稀奶油流量调节范围 1：3～1：12
分离钵转数 9150转/分钟
电机：型号 JZ1B-4
电压 220V
功率 370W
转速 1400转/分钟
包装箱尺寸 650*610*620
重量 约69公斤
四 安 装
1、分离机是高速旋转机械，应安装在混凝土基础上，并调整水平。在机器底版下和基础之间垫上橡胶减震垫。混凝土基础和地脚装配关系见（图一）。（若短时间试用，可将橡胶减震垫垫底板下，置于夯实平整的水泥地面或水泥工作台上使用）。
2、电动机在安装接线时，应保证分离钵顺时针旋转方向（从上向下看），并使电缆不经常接触油类物质。
五 试 运 转
试运转前作以下准备工作：
1、清洗传动箱（用户在机器出厂前已做清洗）
(1)取下盛奶盆托架，从支杆座孔中注入柴油（图二），使油面达到油标顶部。
(2)启动电机，空载(不带分离钵)运转3~5分钟。
(3) 旋出齿轮箱下部的放油塞，放出柴油，重新上紧放油塞。
2、加注润滑油
(1)本机系高速运转机械,保证润滑良好。适用于本机使用的润滑油为N2、N3、N5号润滑油，也可用N10、N20号润滑油代。
(2) 加入润滑油，方法同上述加入柴油一样。润滑油油面高出油标顶部，然后，装上支杆和盛奶盆托架。
(3) 使用中经常检查油面高度,不得低于油标中部。
3、清洗分离钵
(1) 新机器次使用前,应清洗分离钵。之后，每次使用后都清洗分离钵。分离钵连续工作时间达1～1.5小时，亦应清洗，否则会影响分离性能。分离钵拆装顺序如（图三）。
(2) 分离钵组装时应注意以下几点：
①下分离片（内外锥面均有点焊片）装在下部。
②分离钵盖上的”0”号对准分离钵底座上的”0”号。
③分离钵螺母上紧扭力矩为4公斤米左右。允许用小锤轻轻敲击扳手体。
④分离钵螺母上紧后，分离片不得松动，密封圈密封，必要时可增减分离片数调整之。
4、调整分离钵高度
(1)先安装分离钵（注：分离钵底座孔中的拨销对准立轴上的凹槽装入,否则分离钵在启动过程中容易飞出，造成严重的事故），再依次安装流奶器及流油器,并观察分离钵上的出油孔位置,其孔应高于流油器内盘顶面3～5毫米(图四), 否则应予调整（新机出厂前已调好）。调整方法如下：
①旋出齿轮箱侧面下部的密封螺栓。
② 用螺丝刀左右拧动里面的调节螺栓,分离钵即上下移动。
(2) 每次装拆齿轮箱后,都应重新调整分离钵高度。
5、 开机试运转
依次装奶器、流油器、漏斗座、漏斗、浮漂及奶锅后，启动电机。分离钵开始转动，转速均匀上升，经2~3分钟，达到额定转速。这时，分离钵运转应平稳，无剧烈振动及不平常噪音。否则，应立即停机检查。调节离合器弹簧压盖松紧程度，即可调节起动时间，起动时间不得低于2分钟，同时保证工作时，分离钵额定转速。
六 正式分离
1、准备工作
(1) 加热牛奶(30℃~40℃)用四层纱布过滤待用。
(1)用小茶壶盛两公斤左右的热水（60℃左右）。
2、分离过程
(1)起动电机使分离钵达到额定转速。
(2)将小茶壶的热水倒入漏斗中，清洗、预热分离钵。
(3)待分离钵预热后,将盛奶盆放在盛奶盆托盘上并固定好，将预热且过滤好的牛奶倒入盛奶盆中，打开开关,开始分离。分离过程中，盛奶盆中牛奶液面应保持保持在盛奶盆容积的一半以上。
(4)若乳脂浓度合适,可连续分离1.5小时。若不合适，应按下列步骤调整:
ａ.关闭放奶开关。
ｂ.关闭电机。
ｃ.分离钵停止转动后，依次取下盛奶盆、漏斗、漏斗座、流油器。
ｄ.用螺丝刀拧动调节丝堵（见图三），调节稀奶油浓度。往里拧，稀奶油稀；往外拧，稀奶油变稠。
(5)牛奶分离完毕，应加3~5升已分离过的脱脂奶重新分离，以便将分离钵内的残留奶油全部流出。
(6)关闭电机电源, 清洗所有盛奶盆等零部件并擦干。
(7)拆开分离钵，清洗各零部件，擦干或凉干后装好。
七 保 养
1．本机运转100小时后应清洗齿轮箱及各零部件，并加注新的润滑油。以后每隔300小时应清洗齿轮箱一次，并加注新的润滑油。
2．如果较长时间不进行分离工作，应将分离钵从立轴上取下并拆开清洗干净后备用。
3．传动箱拆卸顺序如下（图五）：
a. 拆卸上轴承：
松开立轴挡丝，即可拔出立轴。
b. 拆卸皮带罩、皮带及端面摩擦离合器。
c. 拆卸传动箱盖板。
d. 拆卸铜齿轮轴：
松开两端轴承盖上的螺丝及铜齿轮部件的紧定螺钉，即可拔出铜齿轮轴。
e. 从传动箱盖孔中取出下轴承。注意下轴承内有钢球及垫铁各一件（钢球在垫铁之上），谨防丢失。
八 常见故障及排除方法
故障情况 产生原因 排除方法
分离性能
不良 1.牛奶温度过高或过低 1.调整到30～40℃
2.牛奶酸度太高 2.不能分离
3.牛奶不清洁 3.过滤牛奶
4.端压摩擦离合器打滑 4.拧紧压盖，加大弹簧压力
乳脂没有或
流不出来 1.分离钵高度不对 1.按图二调整
2.分离片盖上出油孔堵塞 2.疏通
3.乳脂太稠 3.调节丝堵向里拧
分离室
大量漏奶 1.分离钵螺母松动 1.拧紧
2.橡胶密封圈损坏 2.更换
3.分离钵高度低 3.调整
浮漂室
漏奶 1.没有放置浮漂 1.安放浮漂
2.漏斗嘴堵塞 2.疏通
分离钵
震动大 1.铜螺母未拧紧 1.拧紧
2.防震弹簧损坏 2.更换
3.分离片束未压紧 3.增加分离片
转速未达到额定转速 1.摩擦离合器打滑 1.清洗并打磨摩擦面或更换摩擦片
2.皮带打滑 2.清洗皮带槽或更换皮带
装 箱 单
名 称 单位 数量
9ND200型牛奶分离 台 1
分离片（配件，以后调整用） 片 1
橡胶密封圈（配件，损坏后更换） 个 1
调节丝堵（配件，丢失后使用） 件 1
防震弹簧 （配件，以后更换用） 组 1
地脚螺栓（固定机器用） 付 4
减震垫 （固定机器用） 件 4
使用说明书 本 1
合格证 张 1
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
以前没钱买比亚迪，以后是没钱买比亚迪，新硬派SUV或50万起售？
原创 新能代 Energy新能代 2022-04-27 20:33
众所周知，在自主车企圈子里从来都没有所谓单打独斗的佼佼者，“一拥而上”才是最正常、恰当的状态。
比如去年跟风宏光MINI EV的一众小型纯电动，比如今年清一色主打经济的混动车，但凡有点风生水起的苗头，进场的就肯定不会是少数。
没想到的是，这股子妖风也连依旧小众的越野市场也没放过，在长城坦克初尝甜头之后，就已经有不少车企的待开发清单中增加了这一细分车型，其中就包含有宣布放弃传统燃油产品的比亚迪，越野之外，高端模式也是学得相当有样……
先别急，产品正式曝光还要等等
比亚迪旗下这款新车的曝光来自一组从网络渠道而来的谍照，这组谍照的拍摄地是连云港，稍加联想，这台车大概率是在博世东海测试场进行底盘调校。
显然，这台全新的越野产品仍然处在较早期的状态，车身和灯组部分甚至都还没有开模，草草套了一个比亚迪唐的车身草草了事，是车企在骡车开发阶段的惯用手段。
不过，正是这手唐车身的套用，可以让我们得出这台新车采用非承载车身的结论，同时前后轮的位置也曝光了这台新车最终成品尺寸要比唐高大许多，车长或超过5米，轴距或超3米，高高的离地间隙也是专为越野而生，显然冲着谁来的大家心里都有数。
其次，此前比亚迪已经官方宣布不再生产传统燃油产品，同时前脸部分掀开的中网表明其仍然有内燃机的搭载，混动系统是其核心。至于搭载的是比亚迪旗下的DM-P还是DM-i？发动机部分是否有3.0T V6？现在或许只有开发工程师才清楚了。
当然，考虑到比亚迪核心竞争点除了混动还有纯电，同时联系到早前同样有一款借壳宋路试的底盘样件直接将前格栅完全封闭，只留冷却散热器，所以基于e平台4.0的纯电版也是大概率有所规划的。
高不可攀？预计定价50-100万
现阶段的产品看点并不多，都是非标件看不出个所以然，但对于接下来的规划以及产品价格定位，深究起来还是蛮有意思的。
首先，比亚迪内部正在筹划一个高端品牌基本已经是众人皆知，当然这种高端并非当下的王朝系列可比，甚至比现在半死不活的腾势还要高出一截。
而这款正在筹备的大尺寸硬派越野极大概率就是这个高端品牌下的SUV旗舰级车型，打响品牌之外，也算是为后续产品立个Flag。
既然是准旗舰，那定价也要有准旗舰的“气场”。根据相关渠道信息，这款计划在2023年揭开神秘面纱的新品定价区间或许会落在50-100万元，轻松超过现在的坦克500，向由奔驰、路虎等品牌把持的高端越野市场发起冲锋，与仍在开发中的坦克800算是同一定位的东西。
如果这种消息属实，那这次比亚迪也算是开了一次自主产品在百万越野市场的先河，毕竟此前自主硬派越野产品中能卖到这个价位的似乎就只有猛士和BJ90，前者可遇不可求，后者套壳产品不算数，届时能与之比肩的，估计也就剩下“保定库里南”了。
都玩高端，那高端群体会选BYD吗？
细看一下自主圈子内的玩家清单，现在选择独自切入高端的比亚迪严格意义上只能是后来者，前有蔚来、高合等新势力玩家，后有WEY坦克、吉利领克等传统厂商围追，想要挤挤再容下这么一个高端品牌，恐怕实现起来并不简单。
因此，这款定位超高端的越野产品正式进入市场之后，按照常规思维去思考，其前期销量表现或许可以让比亚迪在豪华圈子里崭露头角，但在为之期待的越野玩家首冲之后，千台左右的月销量或许是其最终稳定下来的成绩表现，像DM-i家族一样走量？还是相当困难的。
但如果BYD对这个高端品牌另藏大招的话，那市场表现或许就是另外一回事了，DM-i就是比较好的例子。
抢路虎卫士、奔驰大G等百万订单稍有夸张，但抢夺一下宝马X5、GLE和飞行家的市场还是可以的，总之，能否按照这个方向走下去，还是要看产品的。
当然，高端二字除了产品之外，对服务和售后也提出了不少的要求，就现在比亚迪给出的体系来看，距离高端显然还有着较大的差距，只能算是在常规品牌中算是主流。
所以，在高端产品之前，比亚迪仍然需要提前建立独立的销售网络和服务体系，在这点上，留给比亚迪的时间似乎并不多。
写在最后
其实，不管是高端品牌还是硬派越野，似乎与比亚迪现在的定位都搭不上太多关系，前者费劲费力搞不好还玩不转，后者与电驱动融合度还不是那么充分，起码从现在来看，越野er们的接受度并不高，坦克500这种有着咆哮声浪的东西才是符合需求的样板。不过，比亚迪从一开始就是个善于创造奇迹的品牌，从最开始的F3到现在的电驱动，都一次次证明了王老板的眼光毒辣，不知道，比亚迪这次能不能再度成功？
原创 新能代 Energy新能代 2022-04-27 20:33
众所周知，在自主车企圈子里从来都没有所谓单打独斗的佼佼者，“一拥而上”才是最正常、恰当的状态。
比如去年跟风宏光MINI EV的一众小型纯电动，比如今年清一色主打经济的混动车，但凡有点风生水起的苗头，进场的就肯定不会是少数。
没想到的是，这股子妖风也连依旧小众的越野市场也没放过，在长城坦克初尝甜头之后，就已经有不少车企的待开发清单中增加了这一细分车型，其中就包含有宣布放弃传统燃油产品的比亚迪，越野之外，高端模式也是学得相当有样……
先别急，产品正式曝光还要等等
比亚迪旗下这款新车的曝光来自一组从网络渠道而来的谍照，这组谍照的拍摄地是连云港，稍加联想，这台车大概率是在博世东海测试场进行底盘调校。
显然，这台全新的越野产品仍然处在较早期的状态，车身和灯组部分甚至都还没有开模，草草套了一个比亚迪唐的车身草草了事，是车企在骡车开发阶段的惯用手段。
不过，正是这手唐车身的套用，可以让我们得出这台新车采用非承载车身的结论，同时前后轮的位置也曝光了这台新车最终成品尺寸要比唐高大许多，车长或超过5米，轴距或超3米，高高的离地间隙也是专为越野而生，显然冲着谁来的大家心里都有数。
其次，此前比亚迪已经官方宣布不再生产传统燃油产品，同时前脸部分掀开的中网表明其仍然有内燃机的搭载，混动系统是其核心。至于搭载的是比亚迪旗下的DM-P还是DM-i？发动机部分是否有3.0T V6？现在或许只有开发工程师才清楚了。
当然，考虑到比亚迪核心竞争点除了混动还有纯电，同时联系到早前同样有一款借壳宋路试的底盘样件直接将前格栅完全封闭，只留冷却散热器，所以基于e平台4.0的纯电版也是大概率有所规划的。
高不可攀？预计定价50-100万
现阶段的产品看点并不多，都是非标件看不出个所以然，但对于接下来的规划以及产品价格定位，深究起来还是蛮有意思的。
首先，比亚迪内部正在筹划一个高端品牌基本已经是众人皆知，当然这种高端并非当下的王朝系列可比，甚至比现在半死不活的腾势还要高出一截。
而这款正在筹备的大尺寸硬派越野极大概率就是这个高端品牌下的SUV旗舰级车型，打响品牌之外，也算是为后续产品立个Flag。
既然是准旗舰，那定价也要有准旗舰的“气场”。根据相关渠道信息，这款计划在2023年揭开神秘面纱的新品定价区间或许会落在50-100万元，轻松超过现在的坦克500，向由奔驰、路虎等品牌把持的高端越野市场发起冲锋，与仍在开发中的坦克800算是同一定位的东西。
如果这种消息属实，那这次比亚迪也算是开了一次自主产品在百万越野市场的先河，毕竟此前自主硬派越野产品中能卖到这个价位的似乎就只有猛士和BJ90，前者可遇不可求，后者套壳产品不算数，届时能与之比肩的，估计也就剩下“保定库里南”了。
都玩高端，那高端群体会选BYD吗？
细看一下自主圈子内的玩家清单，现在选择独自切入高端的比亚迪严格意义上只能是后来者，前有蔚来、高合等新势力玩家，后有WEY坦克、吉利领克等传统厂商围追，想要挤挤再容下这么一个高端品牌，恐怕实现起来并不简单。
因此，这款定位超高端的越野产品正式进入市场之后，按照常规思维去思考，其前期销量表现或许可以让比亚迪在豪华圈子里崭露头角，但在为之期待的越野玩家首冲之后，千台左右的月销量或许是其最终稳定下来的成绩表现，像DM-i家族一样走量？还是相当困难的。
但如果BYD对这个高端品牌另藏大招的话，那市场表现或许就是另外一回事了，DM-i就是比较好的例子。
抢路虎卫士、奔驰大G等百万订单稍有夸张，但抢夺一下宝马X5、GLE和飞行家的市场还是可以的，总之，能否按照这个方向走下去，还是要看产品的。
当然，高端二字除了产品之外，对服务和售后也提出了不少的要求，就现在比亚迪给出的体系来看，距离高端显然还有着较大的差距，只能算是在常规品牌中算是主流。
所以，在高端产品之前，比亚迪仍然需要提前建立独立的销售网络和服务体系，在这点上，留给比亚迪的时间似乎并不多。
写在最后
其实，不管是高端品牌还是硬派越野，似乎与比亚迪现在的定位都搭不上太多关系，前者费劲费力搞不好还玩不转，后者与电驱动融合度还不是那么充分，起码从现在来看，越野er们的接受度并不高，坦克500这种有着咆哮声浪的东西才是符合需求的样板。不过，比亚迪从一开始就是个善于创造奇迹的品牌，从最开始的F3到现在的电驱动，都一次次证明了王老板的眼光毒辣，不知道，比亚迪这次能不能再度成功？
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