#谢伊华#
每日科普：谁是老姆[笑cry]图①
接下来正题：图②③④
其实我挺好奇的，你们不是自称CPF嘛？但只看一个人的物料，只讨论一个人的物料算什么CPF呢？还用话术阻止CPF⭕️讨论正主的新物料。这和老姆的GS有啥区别呢？内娱唯一一家只讨论一个人的CPF？CPF⭕️唯一油麦的存在？
抽个小橘子来回答下吧，你们觉得自己现在这个样子真的还算CPF嘛？你们究竟在怕什么呢？
每日科普：谁是老姆[笑cry]图①
接下来正题：图②③④
其实我挺好奇的，你们不是自称CPF嘛？但只看一个人的物料，只讨论一个人的物料算什么CPF呢？还用话术阻止CPF⭕️讨论正主的新物料。这和老姆的GS有啥区别呢？内娱唯一一家只讨论一个人的CPF？CPF⭕️唯一油麦的存在？
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【￥9.9】【陈吉旺福】酸奶流心软麻花100g*4根
[鼓掌]【100g*4根】和陈吉旺福旗舰店是一家的！同一个公司！这价格还要啥自行车！冲啊！酸奶流心大软麻花，手工捏制外酥内软酸奶夹心，品质酸奶馅料足奶味浓郁，先发酵再油炸可以手撕松松软软。
找其他商品戳- https://t.cn/A6zMKlaf https://t.cn/A6al5c5r
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#预售制该不该取消# 其实在此之前，已有委员连续5年递交了相关提案。
他们的出发点，都是为了最大程度上遏制居民的购房风险。
可是，取消预售制的呐喊，为啥年年提，年年有？
商品房预售制历史悠久，几乎和公摊面积同一时期从香港传入内地。
自上世纪1995年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后，开始在全国迅速推广。
2005年，全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%；
2021年，现房销售比重只剩下13%，其余87%的房源均采用预售制销售。
也就是说，商品房预售制已然是主流销售模式。
客观上说，90%以上的交房纠纷，都与商品房预售制有关：
譬如交房时出现货不对板，回款部分被房企用作拿新地…
“十个锅九个盖”的情况在牛市周期还能应付；
一旦楼市出现急转直下，骨牌效应在所难免。
2021年，楼市经历过史无前例的硬核调控后，去杠杆的动作也是此起彼伏。
多家千亿规模的品牌开发商相继出现债务违约，能在三道红线外独善其身的房企成为香饽饽。
统计显示，截至2021年底——
郑州未交付的问题项目达25249套，占比约28%，大中城市里列第一；
长沙、昆明、福州未交付问题项目分别为28139套、10976套和8077套，占比均在20%上下；
重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比在15%上下；
上海、苏州、西安等未交付问题项目占比也接近10%…
全国24座重点监控城市，未交付的问题项目总建面高达2468万㎡，约占2021年商品住宅成交总面积的1/10。
取消商品房预售制或许是大势所趋，但就目前来看，拜登有生之年不一定能看得到。
截至2021年底，全国在售商品房中，只有13%的房源为现房销售。
一旦对商品房预售制采取“一刀切”——
那么，待这批现房售罄之后，楼市必将迎来一年半到两年的断档期。
在此期间，新房市场将无房可卖，资金回流和销售端就业都会出问题。
取消预售制的出发点绝对是好的，但对于普通购房者而言，有这个功夫真不如多琢磨琢磨如何避免踩坑。
当前的主流对策主要有两个——
1）远离交付风险高的城市
通常而言，若尚未交付的问题项目套数比重若能控制在10%以内，说明这座城市大致还是安全的。
像北上广深，当前尚未交付的问题项目总套数都在这个安全线以内；
二线城市中，杭州、南京、成都、青岛、常州等，类似问题项目的总套数普遍保持在5%以下。
许多头部城市考虑十分长远：
无论是核心产业新城还是热点住区，一旦有烂尾苗头，对整个板块的招商或土拍都会造成消极影响。
如若处理不善，坏运气很可能像瘟疫一般蔓延。
二线城市中一些规划高端、落地拉胯的板块就是这么来的。
另一方面，这些城市的地方财政与政企合作机制也更为完善；
配套好且后期仍有大量潜在地块的区域，对于烂尾楼的容忍度更低。
即便出现问题项目，往往也能通过合理干预，让更具实力的房企补充进来。
此外，这类城市的业主往往卧虎藏龙，维权意识更强烈，且维权渠道更多元。
2）务必看清房企债务背景
如果一定要在问题房源较多的城市置业，那就务必着重审视开发商自身的债务情况。
过去一年多的时间里，有两件事大大增加了房企债务的透明度：
一是“三条红线”问世，二是“国进民退”频繁霸榜集中土拍。
按照央行和银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，三条红线即——
-剔除预收款项后资产负债率不超过70%
-净负债率不超过100%
-现金短债比大于1
红线嘛，当然是踩的越少越好。
一般而言，踩一条线的“黄档”房企和一条都没踩的“绿档”房企安全性明显要高得多。
2021年的集中土拍，我们还多次听到了“国央企、城投系兜底”的新闻说辞。
这些企业的债务违约风险通常要低得多。
2021年末到2022年第一季度，决策层与监管层频繁“暖吹风”；
今年的市场形势与房企营商环境也大概率会好于去年。
一个简单的判断就是——
如果一家房企目前还未出现严峻的债务问题，那么大概率这家房企（至少在此轮周期内）就是没问题的。
#年轻人为什么越来越重视心理健康#
他们的出发点，都是为了最大程度上遏制居民的购房风险。
可是，取消预售制的呐喊，为啥年年提，年年有？
商品房预售制历史悠久，几乎和公摊面积同一时期从香港传入内地。
自上世纪1995年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后，开始在全国迅速推广。
2005年，全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%；
2021年，现房销售比重只剩下13%，其余87%的房源均采用预售制销售。
也就是说，商品房预售制已然是主流销售模式。
客观上说，90%以上的交房纠纷，都与商品房预售制有关：
譬如交房时出现货不对板，回款部分被房企用作拿新地…
“十个锅九个盖”的情况在牛市周期还能应付；
一旦楼市出现急转直下，骨牌效应在所难免。
2021年，楼市经历过史无前例的硬核调控后，去杠杆的动作也是此起彼伏。
多家千亿规模的品牌开发商相继出现债务违约，能在三道红线外独善其身的房企成为香饽饽。
统计显示，截至2021年底——
郑州未交付的问题项目达25249套，占比约28%，大中城市里列第一；
长沙、昆明、福州未交付问题项目分别为28139套、10976套和8077套，占比均在20%上下；
重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比在15%上下；
上海、苏州、西安等未交付问题项目占比也接近10%…
全国24座重点监控城市，未交付的问题项目总建面高达2468万㎡，约占2021年商品住宅成交总面积的1/10。
取消商品房预售制或许是大势所趋，但就目前来看，拜登有生之年不一定能看得到。
截至2021年底，全国在售商品房中，只有13%的房源为现房销售。
一旦对商品房预售制采取“一刀切”——
那么，待这批现房售罄之后，楼市必将迎来一年半到两年的断档期。
在此期间，新房市场将无房可卖，资金回流和销售端就业都会出问题。
取消预售制的出发点绝对是好的，但对于普通购房者而言，有这个功夫真不如多琢磨琢磨如何避免踩坑。
当前的主流对策主要有两个——
1）远离交付风险高的城市
通常而言，若尚未交付的问题项目套数比重若能控制在10%以内，说明这座城市大致还是安全的。
像北上广深，当前尚未交付的问题项目总套数都在这个安全线以内；
二线城市中，杭州、南京、成都、青岛、常州等，类似问题项目的总套数普遍保持在5%以下。
许多头部城市考虑十分长远：
无论是核心产业新城还是热点住区，一旦有烂尾苗头，对整个板块的招商或土拍都会造成消极影响。
如若处理不善，坏运气很可能像瘟疫一般蔓延。
二线城市中一些规划高端、落地拉胯的板块就是这么来的。
另一方面，这些城市的地方财政与政企合作机制也更为完善；
配套好且后期仍有大量潜在地块的区域，对于烂尾楼的容忍度更低。
即便出现问题项目，往往也能通过合理干预，让更具实力的房企补充进来。
此外，这类城市的业主往往卧虎藏龙，维权意识更强烈，且维权渠道更多元。
2）务必看清房企债务背景
如果一定要在问题房源较多的城市置业，那就务必着重审视开发商自身的债务情况。
过去一年多的时间里，有两件事大大增加了房企债务的透明度：
一是“三条红线”问世，二是“国进民退”频繁霸榜集中土拍。
按照央行和银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，三条红线即——
-剔除预收款项后资产负债率不超过70%
-净负债率不超过100%
-现金短债比大于1
红线嘛，当然是踩的越少越好。
一般而言，踩一条线的“黄档”房企和一条都没踩的“绿档”房企安全性明显要高得多。
2021年的集中土拍，我们还多次听到了“国央企、城投系兜底”的新闻说辞。
这些企业的债务违约风险通常要低得多。
2021年末到2022年第一季度，决策层与监管层频繁“暖吹风”；
今年的市场形势与房企营商环境也大概率会好于去年。
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