运输烟草专卖品 这些涉法问题要注意
我国实行烟草专卖制度，对烟草的生产、运输、批发和销售等活动进行了严格的规范，但这并没有遏制住不法烟贩实施违法甚至犯罪活动牟取暴利的企图。在经济利益驱动下，他们一次次触碰着国家烟草专卖法律法规的“红线”。成都市双流区黄水镇的卷烟零售户杨某就是其中之一。
【案情回顾】
杨某在成都市双流区黄水镇经营一家小超市，生意还算不错。2018年下半年以来，杨某感觉从烟草公司订购的卷烟逐渐不能满足超市需求，特别是市面上较为畅销的卷烟品牌，因为数量不多又卖得很好，而经常处于缺货状态。为了稳住超市的生意，防止顾客流失，杨某萌发了从其他渠道补充卷烟货源的想法。
2019年初，杨某结识了在眉山市东坡区做货物批发生意的王某。王某同样经营卷烟，由于经营实力较强，在烟草公司的客户档位较高，分配的货源也比一般零售户多。实际上，多年来，王某通过四处收购卷烟、暗囤货源、发展下线的方式，逐渐形成了自己的经营网络。
2019年春节前夕，杨某参观了王某的门店和库房后，当即在王某处购进了60余条卷烟，驾车运回自己家中。此后，每当店里卷烟不够，特别是畅销卷烟缺乏的时候，杨某都会去王某处进货，有时四五十条，有时上百条。每一次的顺利进货，都助长了杨某的侥幸心理。
2019年9月12日一大早，杨某像往常一样，驾车前往王某处购买卷烟。这次他准备多买一些卷烟，为即将到来的国庆旺季备点货。当天，杨某一共购买了15个品种、219条卷烟，付了5万多元的烟款。为了谨慎起见，他用全新的食品箱和透明胶带封装卷烟，将其伪装成一箱箱包装食品。一切准备就绪后，杨某驾车返回成都市双流区。
当天13点左右，杨某驾车到达高速出口。不料，成都市双流区烟草专卖局正会同公安机关在高速出口开展执法检查。杨某被执法人员拦下后，企图以运输食品蒙混过关，最终以失败告终。经成都市双流区烟草专卖局调查核实，杨某无烟草专卖品准运证运输烟草专卖品的违法事实清楚、证据确凿，涉案金额达到59000余元，且存在故意伪装行为，属于法律规定的情节严重情形。
根据《中华人民共和国烟草专卖法》《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》的相关规定，执法人员依法作出没收杨某无证运输的15个品种、219条卷烟的行政处罚决定，杨某当场表示认错认罚。同时，眉山市烟草专卖局执法人员根据反馈的情况，对王某未在当地烟草专卖批发企业进货、无烟草专卖批发企业许可证从事烟草制品批发业务的违法行为进行了依法查处。
【涉法问题解答】
针对此案中，杨某的违法行为和烟草专卖品运输涉及的相关法律问题，成都市烟草专卖局相关负责人进行了答疑。
1、杨某车上装运的是常见的卷烟，烟草专卖品和卷烟是什么关系？
烟草专卖品是一个大的范围上的概念，根据我国《烟草专卖法》的规定，烟草专卖品包括卷烟、雪茄烟、烟丝、复烤烟叶、烟叶、卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束和烟草专用机械九类。可以看出，卷烟属于烟草专卖品，是其中的一种。《烟草专卖法》还特别明确，卷烟、雪茄烟、烟丝和复烤烟叶这四类统称为烟草制品。
2、双流区烟草专卖局以“无烟草专卖品准运证运输烟草专卖品”对杨某的违法行为进行定性处罚。什么情况下准运证才是合法有效的？
根据《烟草专卖法》及其实施条例的规定，烟草专卖品准运证应当由省级以上（含省级）烟草专卖局或其授权的机构签发。同时，准运证载明的烟草专卖品运输数量和范围必须与实际的运输数量、范围一致，不能使用过期、涂改、复印的准运证，否则均会被视为无效。
3、个人可以申请办理烟草专卖品准运证吗，如何申请办理？
根据《烟草专卖品准运证管理办法》（工业和信息化部令第36号）规定，申请办理烟草专卖品准运证应当具有四项条件，其中第一项为：调出方和调入方是合法的烟草专卖品生产企业或者批发企业。从这一项可以看出，申办烟草专卖品准运证的主体一般情况下为依法持有生产经营类许可证的法人企业。作为个人，不具备申请办理烟草专卖品准运证的条件要求，所以不能办理烟草专卖品准运证。
4、个人正常的卷烟运输需求如何满足，如何做到不违法？
《烟草专卖法》规定，异地携带烟草制品的，不得超过国务院有关主管部门规定的限量。为更好规范卷烟流通秩序，同时兼顾人民群众正常合理需求，国家烟草专卖局于2008年1月、2013年12月先后印发文件，规定个人异地携带卷烟的最高限量为每人次1万支（50条）。该最高限量由之前的“10条”提高为“50条”，正是基于适应经济社会发展和人民群众日益增长的物质生活需要，基本能满足普通人群的正常需求。因此，只要不超过最高限量标准，即不构成违法。本案中，杨某运输的卷烟为219条，已经远远超出了最高限量标准。
5、杨某实施无证运输的起止地分别为眉山市东坡区和成都市双流区，跨越了地市级行政区，这对于认定其违法行为起到了什么样的作用？
《烟草专卖法实施条例》等烟草专卖法律法规，对于应当持有准运证运输烟草专卖品的最低地域距离作出了明确规定，在省、自治区、直辖市内跨市、县运输烟草专卖品，只要运输的数量超过最高限量标准，就应当持有烟草专卖品准运证。本案中，当事人杨某跨越两个地级市行政区无证运输大量卷烟，无论从地域上还是数量上，均符合无证运输构成要件和违法特征。
6、对于无证运输烟草的违法行为，当事人会受到何种处罚？
对于无证运输违法行为，《烟草专卖法》及其实施条例规定了以下三种处罚措施：一是罚款，具体幅度为违法运输烟草专卖品价值的20%以上50%以下；二是收购，可以按照市场批发价格的70%收购违法运输的烟草专卖品；三是没收，对于情节严重的违法情形，没收违法运输的烟草专卖品和违法所得。此外，如果通过托运方式运输，承运人明知是烟草专卖品而为无证运输的单位、个人运输的，没收违法所得，可以并处违法运输的烟草专卖品价值10%以上20%以下的罚款。
7、对本案违法当事人杨某作出没收无证运输的15个品种、219条卷烟的行政处罚决定，其具体依据是什么？
《烟草专卖法》第二十九条规定，无证运输情节严重的，没收违法运输的烟草专卖品和违法所得。《烟草专卖法实施条例》第五十二条第（二）项，以例举的形式规定了8种情节严重的违法情形，其中第1种为非法运输的烟草专卖品价值超过5万元或者运输卷烟数量超过100件（每1万支为1件）的，第6种为利用伪装非法运输烟草专卖品的。本案中，当事人杨某无证运输的卷烟按照批发价格计算为59523.30元，同时，利用全新的食品箱和透明胶带封装卷烟，企图蒙混过关，具有伪装情节。因此，遂依照上述规定作出处罚决定。
8、本案中，杨某无证运输的烟均为国产真烟，如果运输的是假烟或者走私烟，在定性处罚上有什么区别？
假烟以及走私烟，对于国家利益和消费者利益的危害巨大，一直以来也是各级烟草专卖管理部门查处打击的重点。本案中，杨某如果运输的是假烟或者走私烟，根据国家、四川省及成都市烟草专卖管理相关法律法规规定，除可以按照无证运输定性处罚外，还可以按照运输假冒伪劣烟草制品、走私烟草制品进行处罚。处罚种类上，除依法没收运输的假烟、走私烟外，还可对假烟处以违法货值1到2倍罚款，对走私烟处以1到3倍罚款。
9、物流快递行业发展迅猛，可否通过邮寄、快递方式寄递卷烟、雪茄烟等烟草专卖品？
《烟草专卖法》规定，邮寄烟草制品的，不得超过国务院有关主管部门规定限量。目前，国家烟草专卖局、邮政管理部门关于卷烟、雪茄烟寄递的限量标准为：每人每次单寄或合寄卷烟、雪茄烟不得超过两条（400支），并且每人每次限寄一件，不准多件邮寄。
10、王某作为持证卷烟零售户，四处收购卷烟、暗囤货源，并向包括杨某在内的其他卷烟零售户供应大批量卷烟以牟取暴利。王某的行为违反了哪些法律规定？会受到怎样的处罚？
根据《烟草专卖法》及其实施条例的规定，本案中王某主要涉及“未在当地烟草专卖批发企业进货”和“无烟草专卖批发企业许可证从事烟草制品批发业务”两项违法行为。在处罚方面，一是没收违法所得，二是罚款，“未在当地烟草专卖批发企业进货”可处以进货总额5%以上10%以下罚款，“无证批发”处以违法批发烟草制品价值50%以上1倍以下罚款。
我国实行烟草专卖制度，对烟草的生产、运输、批发和销售等活动进行了严格的规范，但这并没有遏制住不法烟贩实施违法甚至犯罪活动牟取暴利的企图。在经济利益驱动下，他们一次次触碰着国家烟草专卖法律法规的“红线”。成都市双流区黄水镇的卷烟零售户杨某就是其中之一。
【案情回顾】
杨某在成都市双流区黄水镇经营一家小超市，生意还算不错。2018年下半年以来，杨某感觉从烟草公司订购的卷烟逐渐不能满足超市需求，特别是市面上较为畅销的卷烟品牌，因为数量不多又卖得很好，而经常处于缺货状态。为了稳住超市的生意，防止顾客流失，杨某萌发了从其他渠道补充卷烟货源的想法。
2019年初，杨某结识了在眉山市东坡区做货物批发生意的王某。王某同样经营卷烟，由于经营实力较强，在烟草公司的客户档位较高，分配的货源也比一般零售户多。实际上，多年来，王某通过四处收购卷烟、暗囤货源、发展下线的方式，逐渐形成了自己的经营网络。
2019年春节前夕，杨某参观了王某的门店和库房后，当即在王某处购进了60余条卷烟，驾车运回自己家中。此后，每当店里卷烟不够，特别是畅销卷烟缺乏的时候，杨某都会去王某处进货，有时四五十条，有时上百条。每一次的顺利进货，都助长了杨某的侥幸心理。
2019年9月12日一大早，杨某像往常一样，驾车前往王某处购买卷烟。这次他准备多买一些卷烟，为即将到来的国庆旺季备点货。当天，杨某一共购买了15个品种、219条卷烟，付了5万多元的烟款。为了谨慎起见，他用全新的食品箱和透明胶带封装卷烟，将其伪装成一箱箱包装食品。一切准备就绪后，杨某驾车返回成都市双流区。
当天13点左右，杨某驾车到达高速出口。不料，成都市双流区烟草专卖局正会同公安机关在高速出口开展执法检查。杨某被执法人员拦下后，企图以运输食品蒙混过关，最终以失败告终。经成都市双流区烟草专卖局调查核实，杨某无烟草专卖品准运证运输烟草专卖品的违法事实清楚、证据确凿，涉案金额达到59000余元，且存在故意伪装行为，属于法律规定的情节严重情形。
根据《中华人民共和国烟草专卖法》《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》的相关规定，执法人员依法作出没收杨某无证运输的15个品种、219条卷烟的行政处罚决定，杨某当场表示认错认罚。同时，眉山市烟草专卖局执法人员根据反馈的情况，对王某未在当地烟草专卖批发企业进货、无烟草专卖批发企业许可证从事烟草制品批发业务的违法行为进行了依法查处。
【涉法问题解答】
针对此案中，杨某的违法行为和烟草专卖品运输涉及的相关法律问题，成都市烟草专卖局相关负责人进行了答疑。
1、杨某车上装运的是常见的卷烟，烟草专卖品和卷烟是什么关系？
烟草专卖品是一个大的范围上的概念，根据我国《烟草专卖法》的规定，烟草专卖品包括卷烟、雪茄烟、烟丝、复烤烟叶、烟叶、卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束和烟草专用机械九类。可以看出，卷烟属于烟草专卖品，是其中的一种。《烟草专卖法》还特别明确，卷烟、雪茄烟、烟丝和复烤烟叶这四类统称为烟草制品。
2、双流区烟草专卖局以“无烟草专卖品准运证运输烟草专卖品”对杨某的违法行为进行定性处罚。什么情况下准运证才是合法有效的？
根据《烟草专卖法》及其实施条例的规定，烟草专卖品准运证应当由省级以上（含省级）烟草专卖局或其授权的机构签发。同时，准运证载明的烟草专卖品运输数量和范围必须与实际的运输数量、范围一致，不能使用过期、涂改、复印的准运证，否则均会被视为无效。
3、个人可以申请办理烟草专卖品准运证吗，如何申请办理？
根据《烟草专卖品准运证管理办法》（工业和信息化部令第36号）规定，申请办理烟草专卖品准运证应当具有四项条件，其中第一项为：调出方和调入方是合法的烟草专卖品生产企业或者批发企业。从这一项可以看出，申办烟草专卖品准运证的主体一般情况下为依法持有生产经营类许可证的法人企业。作为个人，不具备申请办理烟草专卖品准运证的条件要求，所以不能办理烟草专卖品准运证。
4、个人正常的卷烟运输需求如何满足，如何做到不违法？
《烟草专卖法》规定，异地携带烟草制品的，不得超过国务院有关主管部门规定的限量。为更好规范卷烟流通秩序，同时兼顾人民群众正常合理需求，国家烟草专卖局于2008年1月、2013年12月先后印发文件，规定个人异地携带卷烟的最高限量为每人次1万支（50条）。该最高限量由之前的“10条”提高为“50条”，正是基于适应经济社会发展和人民群众日益增长的物质生活需要，基本能满足普通人群的正常需求。因此，只要不超过最高限量标准，即不构成违法。本案中，杨某运输的卷烟为219条，已经远远超出了最高限量标准。
5、杨某实施无证运输的起止地分别为眉山市东坡区和成都市双流区，跨越了地市级行政区，这对于认定其违法行为起到了什么样的作用？
《烟草专卖法实施条例》等烟草专卖法律法规，对于应当持有准运证运输烟草专卖品的最低地域距离作出了明确规定，在省、自治区、直辖市内跨市、县运输烟草专卖品，只要运输的数量超过最高限量标准，就应当持有烟草专卖品准运证。本案中，当事人杨某跨越两个地级市行政区无证运输大量卷烟，无论从地域上还是数量上，均符合无证运输构成要件和违法特征。
6、对于无证运输烟草的违法行为，当事人会受到何种处罚？
对于无证运输违法行为，《烟草专卖法》及其实施条例规定了以下三种处罚措施：一是罚款，具体幅度为违法运输烟草专卖品价值的20%以上50%以下；二是收购，可以按照市场批发价格的70%收购违法运输的烟草专卖品；三是没收，对于情节严重的违法情形，没收违法运输的烟草专卖品和违法所得。此外，如果通过托运方式运输，承运人明知是烟草专卖品而为无证运输的单位、个人运输的，没收违法所得，可以并处违法运输的烟草专卖品价值10%以上20%以下的罚款。
7、对本案违法当事人杨某作出没收无证运输的15个品种、219条卷烟的行政处罚决定，其具体依据是什么？
《烟草专卖法》第二十九条规定，无证运输情节严重的，没收违法运输的烟草专卖品和违法所得。《烟草专卖法实施条例》第五十二条第（二）项，以例举的形式规定了8种情节严重的违法情形，其中第1种为非法运输的烟草专卖品价值超过5万元或者运输卷烟数量超过100件（每1万支为1件）的，第6种为利用伪装非法运输烟草专卖品的。本案中，当事人杨某无证运输的卷烟按照批发价格计算为59523.30元，同时，利用全新的食品箱和透明胶带封装卷烟，企图蒙混过关，具有伪装情节。因此，遂依照上述规定作出处罚决定。
8、本案中，杨某无证运输的烟均为国产真烟，如果运输的是假烟或者走私烟，在定性处罚上有什么区别？
假烟以及走私烟，对于国家利益和消费者利益的危害巨大，一直以来也是各级烟草专卖管理部门查处打击的重点。本案中，杨某如果运输的是假烟或者走私烟，根据国家、四川省及成都市烟草专卖管理相关法律法规规定，除可以按照无证运输定性处罚外，还可以按照运输假冒伪劣烟草制品、走私烟草制品进行处罚。处罚种类上，除依法没收运输的假烟、走私烟外，还可对假烟处以违法货值1到2倍罚款，对走私烟处以1到3倍罚款。
9、物流快递行业发展迅猛，可否通过邮寄、快递方式寄递卷烟、雪茄烟等烟草专卖品？
《烟草专卖法》规定，邮寄烟草制品的，不得超过国务院有关主管部门规定限量。目前，国家烟草专卖局、邮政管理部门关于卷烟、雪茄烟寄递的限量标准为：每人每次单寄或合寄卷烟、雪茄烟不得超过两条（400支），并且每人每次限寄一件，不准多件邮寄。
10、王某作为持证卷烟零售户，四处收购卷烟、暗囤货源，并向包括杨某在内的其他卷烟零售户供应大批量卷烟以牟取暴利。王某的行为违反了哪些法律规定？会受到怎样的处罚？
根据《烟草专卖法》及其实施条例的规定，本案中王某主要涉及“未在当地烟草专卖批发企业进货”和“无烟草专卖批发企业许可证从事烟草制品批发业务”两项违法行为。在处罚方面，一是没收违法所得，二是罚款，“未在当地烟草专卖批发企业进货”可处以进货总额5%以上10%以下罚款，“无证批发”处以违法批发烟草制品价值50%以上1倍以下罚款。
帕玛强尼深圳维修地址
保养维修热线：400-113-5258
售后维修地址：广东省深圳市罗湖区深南东路5002号地王大厦（信兴广场）25层2513室
机械手表避磁注意事项
手表要避免接近磁场，例如放在产生磁场的电器(如音响、冰箱、电脑等)或有磁性的物体(如磁铁、手机)旁边，另外女士用手提包开关磁扣，男士用手机套磁扣都可能使手表受磁，引起手表走时不准或暂时性停走。
全自动机械表不含电池，也不用每天去上弦。可是还需要进行一些简单的机械表保养。这对延长机械表使用寿命及保持良好机芯状态非常有帮助。自动上弦手表的运作原理在于手臂的摆动会带动机芯绕圈，从而达到自动上弦的目的。每天您只要动动手臂，它就会为您记录精准时间。
保养维修热线：400-113-5258
售后维修地址：广东省深圳市罗湖区深南东路5002号地王大厦（信兴广场）25层2513室
机械手表避磁注意事项
手表要避免接近磁场，例如放在产生磁场的电器(如音响、冰箱、电脑等)或有磁性的物体(如磁铁、手机)旁边，另外女士用手提包开关磁扣，男士用手机套磁扣都可能使手表受磁，引起手表走时不准或暂时性停走。
全自动机械表不含电池，也不用每天去上弦。可是还需要进行一些简单的机械表保养。这对延长机械表使用寿命及保持良好机芯状态非常有帮助。自动上弦手表的运作原理在于手臂的摆动会带动机芯绕圈，从而达到自动上弦的目的。每天您只要动动手臂，它就会为您记录精准时间。
#买房者说# 如何用300万元在北京住上豪宅
近几年，人们对于房价只涨不跌的心理预期已经被打破。
在当前形势下，对于高净值人群来说，既想拥有良好的生活品质，又不想被房子占用太多现金流，平衡财务自由与居住自由，有没有两全其美的选择？
这种情况下，翡翠书院提供了一种新思路，带来了一个全新的生活方式，创造了一个可以让许多人摆脱桎梏，追求美好生活的机会。
从早期的万科如园、西山壹号院，到现在的学府壹号院，改善项目屡屡热销，证明了海淀客户强大的购买力和对生活品质的追求。
首先，必须明确什么样的人会住在翡翠书院。他们肯定不是刚需，如果是刚需，建议还是该买房就买，只要不上太大的杠杆。
他们是IT工程师、企业高管、私企老板、创业者，都是如今社会中的高学历、高收入精英人群。换句话说，他们是“最会算账”的那一批人，选择住在翡翠书院，一定有他们的理由。
而最直接的理由就是，他们不觉得翡翠书院贵。
如何用300万元在北京住上豪宅
翡翠书院实景图
先来算一笔经济账。
以翡翠书院的地理位置和建设水平，同样条件、同样面积的的二手房大约是2000万元一套。这些项目的客群大多不是拥有首套房贷资格的刚需，而是二套改善需求。也就是说，这样的购房者想拥有一套房子，需要准备八成也就是大约1600万元的首付，然后每月还款三万到四万元，占用资金非常多。
但如果选择租房，把现金用于投资，按目前比较保守的理财收益4%计算，买房资金每年的理财收益为80万元，而翡翠书院一年租金只需要30万元。
且大户型的房子成交并不容易，如果想把这个房子换成现金，往往需要很长的周期。
回过头来说，翡翠书院价格高吗？高，但品质决定价格。看了一下周边小区的租房成本，说实话其实也不低，附近相似地段、相似品质的房源租金和翡翠书院差不多。
但是从装修品质，社区配套上来看，翡翠书院能够给到的生活体验，是完全不同的。
且与其他房源相比，翡翠书院的优势在于租房合同一次性签十年，十年内租金不会涨，而且万科直租，不会发生与房东可能存在的矛盾，没有受制于人的烦恼。
我们再来算一笔人生账。
租房子具有相当大的自由。比如某一天换工作，派遣到其他城市，不会被房产锁定在一处，事业成长机会更大。
可以用购买房子的钱进行投资。如此也就做到了，钱为人所用，不为钱所累。
自己开公司的人可以用公司钱租房可全额算经营性成本，降低EBITA，降低赋税。
.
所以，从人生的角度来说，这笔交易也很划算。
如何用300万元在北京住上豪宅
翡翠书院实景图
买房不是理财的唯一钥匙
当然肯定会有人反驳说，你算的账不对，因为房子会升值。
买房的确会升值，因为房子长期来看和通胀是持平的，所以50年，30年，20年之后，房子的价格肯定是涨的。
但同时也要看到，近20年，房子涨到这个价格，已经透支了多年的涨幅。
且海淀区是北京第一个实行“二手房指导价”的区域。9月末，海淀房协发布了一份非公开倡议。倡议中公布了29个小区的二手房指导价，号召中介公司自10月8日起，不再挂牌高于指导价的房源。至今日，名单上29个小区的挂牌价出现了明显下降。29个小区周边住宅，报价也有所下降。由此可见，未来房产的升值空间将受到二手房指导价的明显限制，整个区域内涨价空间非常有限。
对于高净值人群来说，指望房产升值，需要太多现金投入，房产投资是不够灵活的理财方式，而且总价太高的房子，不太好找“接盘侠”。想赚钱，有更好的选择。
此外从新一轮楼市调控趋势看，将会有越来越多城市的房子流动性将被长期“锁死”，闭着眼买房的时代一去不复返了。
比如，当市场行情好的时候，一年可以涨10%-20%，当市场不好的时候，也有可能跌20%-30%，被限售后的房子，势必要经历长期的牛熊阶段，你现在看好的房子有上冲动力，但往后几年时间，由于受到内外因素影响，谁也说不准随之而产生的变化。
即便你买的房子6-8年后没有下跌，甚至还有所上涨，但如果按照业内的测算，年均没有6%的涨幅，算上资金、利息等成本的话，其实是亏损的。
面对现状，房地产领域已经不再适合个人的冒险投资。房产等风险较高的投资理财方式也将渐渐转变成更为稳定安全的长期性理财。#房地产# #楼市杂谈# #买房# #楼市# #涨知识# #北京#
近几年，人们对于房价只涨不跌的心理预期已经被打破。
在当前形势下，对于高净值人群来说，既想拥有良好的生活品质，又不想被房子占用太多现金流，平衡财务自由与居住自由，有没有两全其美的选择？
这种情况下，翡翠书院提供了一种新思路，带来了一个全新的生活方式，创造了一个可以让许多人摆脱桎梏，追求美好生活的机会。
从早期的万科如园、西山壹号院，到现在的学府壹号院，改善项目屡屡热销，证明了海淀客户强大的购买力和对生活品质的追求。
首先，必须明确什么样的人会住在翡翠书院。他们肯定不是刚需，如果是刚需，建议还是该买房就买，只要不上太大的杠杆。
他们是IT工程师、企业高管、私企老板、创业者，都是如今社会中的高学历、高收入精英人群。换句话说，他们是“最会算账”的那一批人，选择住在翡翠书院，一定有他们的理由。
而最直接的理由就是，他们不觉得翡翠书院贵。
如何用300万元在北京住上豪宅
翡翠书院实景图
先来算一笔经济账。
以翡翠书院的地理位置和建设水平，同样条件、同样面积的的二手房大约是2000万元一套。这些项目的客群大多不是拥有首套房贷资格的刚需，而是二套改善需求。也就是说，这样的购房者想拥有一套房子，需要准备八成也就是大约1600万元的首付，然后每月还款三万到四万元，占用资金非常多。
但如果选择租房，把现金用于投资，按目前比较保守的理财收益4%计算，买房资金每年的理财收益为80万元，而翡翠书院一年租金只需要30万元。
且大户型的房子成交并不容易，如果想把这个房子换成现金，往往需要很长的周期。
回过头来说，翡翠书院价格高吗？高，但品质决定价格。看了一下周边小区的租房成本，说实话其实也不低，附近相似地段、相似品质的房源租金和翡翠书院差不多。
但是从装修品质，社区配套上来看，翡翠书院能够给到的生活体验，是完全不同的。
且与其他房源相比，翡翠书院的优势在于租房合同一次性签十年，十年内租金不会涨，而且万科直租，不会发生与房东可能存在的矛盾，没有受制于人的烦恼。
我们再来算一笔人生账。
租房子具有相当大的自由。比如某一天换工作，派遣到其他城市，不会被房产锁定在一处，事业成长机会更大。
可以用购买房子的钱进行投资。如此也就做到了，钱为人所用，不为钱所累。
自己开公司的人可以用公司钱租房可全额算经营性成本，降低EBITA，降低赋税。
.
所以，从人生的角度来说，这笔交易也很划算。
如何用300万元在北京住上豪宅
翡翠书院实景图
买房不是理财的唯一钥匙
当然肯定会有人反驳说，你算的账不对，因为房子会升值。
买房的确会升值，因为房子长期来看和通胀是持平的，所以50年，30年，20年之后，房子的价格肯定是涨的。
但同时也要看到，近20年，房子涨到这个价格，已经透支了多年的涨幅。
且海淀区是北京第一个实行“二手房指导价”的区域。9月末，海淀房协发布了一份非公开倡议。倡议中公布了29个小区的二手房指导价，号召中介公司自10月8日起，不再挂牌高于指导价的房源。至今日，名单上29个小区的挂牌价出现了明显下降。29个小区周边住宅，报价也有所下降。由此可见，未来房产的升值空间将受到二手房指导价的明显限制，整个区域内涨价空间非常有限。
对于高净值人群来说，指望房产升值，需要太多现金投入，房产投资是不够灵活的理财方式，而且总价太高的房子，不太好找“接盘侠”。想赚钱，有更好的选择。
此外从新一轮楼市调控趋势看，将会有越来越多城市的房子流动性将被长期“锁死”，闭着眼买房的时代一去不复返了。
比如，当市场行情好的时候，一年可以涨10%-20%，当市场不好的时候，也有可能跌20%-30%，被限售后的房子，势必要经历长期的牛熊阶段，你现在看好的房子有上冲动力，但往后几年时间，由于受到内外因素影响，谁也说不准随之而产生的变化。
即便你买的房子6-8年后没有下跌，甚至还有所上涨，但如果按照业内的测算，年均没有6%的涨幅，算上资金、利息等成本的话，其实是亏损的。
面对现状，房地产领域已经不再适合个人的冒险投资。房产等风险较高的投资理财方式也将渐渐转变成更为稳定安全的长期性理财。#房地产# #楼市杂谈# #买房# #楼市# #涨知识# #北京#
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