“使用环境”对专利确权及侵权的影响---侵权程序篇
【引言】
“使用环境”特征是指权利要求中用来描述发明所使用的背景或者条件的技术特征。在撰写申请文件或者答复审查意见时，为了进一步提高专利申请的创造性，通常会将该方案的使用背景或条件的技术特征写入到权利要求书中，以区别于对比文件。常见的写法如“一种XX装置，用于……，其特征在于：……。”或者是，“一种XX装置，其特征在于：包括用于……的A特征；包括B特征，所述B特征适用于……”等方式进行撰写。这种“用于”、“适用于”或者类似的描述方式如果限定的是某特征或者主题的使用背景或者条件的话，则通常属于“使用环境”特征。
“使用环境”特征能否为专利的创造性做出贡献，侵权诉讼中如何划定权利要求的保护范围，以及如何进行侵权对比，专利审查指南、司法解释给出了判断依据：
《专利审查指南》在新颖性及创造性部分规定应当考虑权利要求限定的所有技术特征；尤其添加了“对包含算法特征或商业规则和方法特征的发明专利申请进行新创性审查时，应当考虑权利要求记载的全部特征，所述全部特征既包括技术特征，也包括算法特征或商业规则和方法特征。”
《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释（二）》第五条规定“在人民法院确定专利权的保护范围时，独立权利要求的前序部分、特征部分以及从属权利要求的引用部分、限定部分记载的技术特征均有限定作用。”第九条规定“被诉侵权技术方案不能适用于权利要求中使用环境特征所限定的使用环境的，人民法院应当认定被诉侵权技术方案未落入专利权的保护范围。”
本文将通过无效及侵权诉讼案列，探讨实务中“使用环境”特征在专利确权程序及专利侵权程序中的具体应用。
【指导性侵权案例一】
株式会社岛野是专利号为ZL94102612.4、发明名称为“后换档器支架”的中国发明专利(以下简称本案专利)的专利权人，其于2004年8月27日起诉至宁波市中级人民法院称,日骋公司生产销售的RD-HG-30A、RD-HG-40A型自行车后拨链器侵犯了株式会社岛野的上述专利权。
当事人双方一致确认的是，权利要求1的主题为“后换档器支架”，其主要技术特征包括结构特征和安装特征两部分，安装特征为“后换档器支架”在使用时对车架的要求，具体为:(1)具有后叉端的自行车车架;(2)安装在车架后叉端的延伸部上。双方争议的焦点在于：被诉侵权产品是否具有本案专利的安装特征。
对此，一审法院和二审法院认为：首先，被诉侵权产品可以通过增加垫圈的方式直接安装在没有支架延伸部的自行车上，即该被诉侵权产品也可以按本案专利限定外的其他方式进行安装。其次，日骋公司没有进行安装行为,被诉侵权产品不具有专利权利要求中的安装特征,没有落入本案专利保护范围,不构成专利侵权。再者，司法实践中认定构成专利间接侵权,要以存在专利直接侵权为前提。本案中不存在直接侵权,故不能认定日骋公司构成间接侵权。
株式会社岛野不服一审、二审判决，向最高院申请再审。最高院于2011年12月9日提审本案。再审程序中，双方争议的焦点在于：本案专利权利要求1中的使用环境特征对权利要求保护范围是否具有限定作用及其限定程度;本案被诉侵权产品是否必然用于本案专利权利要求1限定的自行车车架。
对此，最高院给出了使用环境特征的指导性认定：
（1）关于使用环境特征对于保护范围的限定作用
凡是写入权利要求的技术特征,均应理解为专利技术方案不可缺少的必要技术特征,对于权利要求的保护范围具有限定作用。本案专利的保护主题是“自行车后换档器支架”,但是权利要求1在描述该后换挡器支架的结构特征的同时,也限定了后换挡器支架所使用的背景和条件,属于使用环境特征,对于权利要求1所保护的后换挡器支架具有限定作用。
（2）关于使用环境特征对于保护范围的限定程度
限定程度是指该种使用环境特征限定的被保护的主题对象必须用于该种使用环境还是可以用于该种使用环境即可。使用环境特征对于保护范围的限定程度需要根据个案情况具体确定。一般情况下,使用环境特征应该理解为要求被保护的主题对象可以使用于该种使用环境即可,不要求被保护的主题对象必须用于该种使用环境。但是,如果本领域普通技术人员在阅读专利权利要求书、说明书以及专利审查档案后可以明确而合理地得知被保护对象必须用于该种使用环境,那么该使用环境特征应被理解为要求被保护对象必须使用于该特定环境。
结合本专利说明书的记载，以及在申请程序中对权利要求的多次修改，可以认定本专利所保护的后换挡器支架必须安装在具有换档器安装延伸部的自行车车架后叉端上。即本案专利所保护的自行车后换挡器支架必须使用在具有使用环境特征的自行车车架后叉端上。
（3）被诉侵权产品是否必然用于本案专利所限定的使用环境
为证明本案被诉侵权产品可以安装在不具有后叉端延伸部的自行车车架上,日骋公司通过在被诉侵权产品与车架后叉端之间增加一个垫圈的方式,弥补被诉侵权产品凸起部造成的间隙,从而将被诉侵权产品直接安装在没有后叉端延伸部的自行车车架上。但是,日骋公司对外销售被诉侵权产品时并没有附带垫圈,这种安装方式不是通常的工业化生产方式,且会影响定位效果。同时,针对本院关于提交有关将被诉侵权产品安装在不具有后叉端延伸部上且在市场上已经商业流通的自行车证据,日骋公司始终未能提供。
由此可见,将被诉侵权产品安装在具有后叉端延伸部的自行车车架上,是被诉侵权产品唯一合理的商业用途,在日骋公司未能提交进一步的有效反证的情况下,可以认为本案被诉侵权产品在商业上必然用于本案专利权利要求1限定的自行车车架。
基于以上理由，最高院最终认定本案被诉侵权产品落入本案专利保护范围。
【侵权案例二】
2009年12月,中集集团公司、青岛中集公司发现太平货柜公司未经其许可,擅自制造、使用的用于运输非标准集装箱的运输平台和运输单元分别落入了其所有和被许可使用的专利号为ZL200710063587.0(即本案专利)的专利权利要求保护范围，向青岛市中级人民法院提起专利侵权诉讼。
本案权利要求1请求保护的是“一种运输平台,用于堆码非标准集装箱,其特征在于，……。”双方争议的焦点在于本案专利权利要求所限定的使用环境特征的解释；被诉侵权产品是否具备本案专利权利要求所限定的使用环境特征。
对此，一审、二审法院认为：从被诉侵权产品上的“运输架摆放布置图”可明显看出,被诉侵权产品上面连接的是非标准集装箱,而不是太平货柜公司所辩称的标准集装箱；从使用角度讲,被诉侵权产品上面能够用于连接非标准集装箱,下面能够用于连接标准集装箱,且这样连接后能够实现非标准集装箱与标准集装箱的堆码。故一审、二审法院均认定太平货柜公司侵权成立。
太平货柜公司不服二审法院判决，向最高院提出再审请求，认为本案专利在实际使用中只能上连非标准集装箱，而被诉侵权产品不能用于直接上连非标准集装箱,只能用来先堆码标准集装箱,然后再在标准集装箱上堆码53英尺非标准集装箱。
最高院于2013年11月7日提审本案。再审程序中，双方争议的焦点在于：本案专利权利要求所限定的使用环境特征的解释；被诉侵权产品是否具备本案专利权利要求所限定的使用环境特征。
对此，最高院认为：
（1）本案权利要求中运输平台使用环境特征的具体含义
首先，本案中,专利权利要求对运输平台的使用环境的文字描述为:“一种运输平台,用于堆码非标准集装箱”，根据本领域普通技术人员的理解,此处的“用于”的通常含义是指“可以用于”或者“能够用于”,而不是“只能用于”或者“必须用于”。
其次，本案专利说明书有多处关于运输平台既可以相互堆码,又可以与标准集装箱进行堆码的记载。这至少表明,本案专利说明书已经明确所要求保护的运输平台可以用于与标准集装箱进行堆码。因此,至少对于本案运输平台的使用环境特征而言,不能解释为该运输平台必须用于堆码非标准集装箱。
综上,本院认为,本案权利要求仅对运输平台的使用环境作了限定,该使用环境特征只能解释为可以或者能够用于堆码非标准集装箱。
（2）被诉侵权产品是否具备本案专利权利要求所限定的使用环境特征
被诉侵权产品的实际使用状态对本案侵权判定结果并无影响。如前所述,本案专利权利要求的使用环境特征应理解为所保护的运输平台可以或者能够上连非标准集装箱,除此之外,本案专利权利要求对该运输平台所使用的使用环境未作其他任何限定。因此,被诉侵权产品已经具备本案专利权利要求的使用环境特征,其实际使用状态如何对其是否具备上述使用环境特征并无影响。
结合其它理由，最高院最终认定本案被诉侵权产品落入本案专利保护范围，维持了原审判决。
【案例评析】
在专利侵权程序中,认定权利要求保护范围的目的在于确定专利权人专用权具体的范围,即合理地界定专利权人专用权与社会公众自由实施的界限。出于充分保护社会公众自由实施现有技术的目的,专利侵权程序中更加注重权利要求的公示性,通过字面解读权利要求的含义,进而确定权利要求保护的范围,是侵犯专利权民事程序中确定保护范围的原则之一。因此,原则上记载于涉案专利权利要求中的文字对权利要求的保护范围均有限定作用。
但是即使权利要求书中限定了使用环境特征,在一般情况下该使用环境特征应该理解为要求被保护的主题对象可以使用于该种使用环境即可,不要求被保护的主题对象必须用于该种使用环境。除非通过涉案专利说明书、专利审查档案明确被保护对象必须用于该种使用环境。
针对上述两种不同的限定程度，指导性侵权案例一和侵权案例二给出了不同的侵权对比方式。即如果认定被保护的主题对象必须用于该种使用环境，那么需要判断被控侵权产品除了可以应用在与涉案专利相同的使用环境中，是否还可以应用到其它的使用环境。如果是，则被控侵权产品没有落入到涉案专利的保护范围。
但是如果认定被保护的主题对象是可以用于使用环境，也就是说不要求被保护的主题对象必须用于该种使用环境。那么被控侵权产品的实际使用状态如何对其是否具备上述使用环境特征并无影响，在被控侵权产品可以应用于涉案专利记载的使用环境的前提下，即使被控侵权产品实际使用状态与涉案专利记载的使用环境特征不同，在被控侵权产品具备与涉案专利一致的结构特征的前提下，也应认定被控侵权产品最终落入了涉案专利的保护范围。
但是需要注意的是，《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释（二）》第九条规定，被诉侵权技术方案不能适用于权利要求中使用环境特征所限定的使用环境的，人民法院应当认定被诉侵权技术方案未落入专利权的保护范围。即，如果当事人可以提供足够的证据，表明被控侵权产品无法应用到涉案专利的使用环境中，则无论涉案专利的使用环境特征的限定程度如何，被控侵权产品没有落入涉案专利的保护范围。在这里，需要把控被控侵权产品的实际使用状态及可以的使用环境这两个概念之间的区别。
【引言】
“使用环境”特征是指权利要求中用来描述发明所使用的背景或者条件的技术特征。在撰写申请文件或者答复审查意见时，为了进一步提高专利申请的创造性，通常会将该方案的使用背景或条件的技术特征写入到权利要求书中，以区别于对比文件。常见的写法如“一种XX装置，用于……，其特征在于：……。”或者是，“一种XX装置，其特征在于：包括用于……的A特征；包括B特征，所述B特征适用于……”等方式进行撰写。这种“用于”、“适用于”或者类似的描述方式如果限定的是某特征或者主题的使用背景或者条件的话，则通常属于“使用环境”特征。
“使用环境”特征能否为专利的创造性做出贡献，侵权诉讼中如何划定权利要求的保护范围，以及如何进行侵权对比，专利审查指南、司法解释给出了判断依据：
《专利审查指南》在新颖性及创造性部分规定应当考虑权利要求限定的所有技术特征；尤其添加了“对包含算法特征或商业规则和方法特征的发明专利申请进行新创性审查时，应当考虑权利要求记载的全部特征，所述全部特征既包括技术特征，也包括算法特征或商业规则和方法特征。”
《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释（二）》第五条规定“在人民法院确定专利权的保护范围时，独立权利要求的前序部分、特征部分以及从属权利要求的引用部分、限定部分记载的技术特征均有限定作用。”第九条规定“被诉侵权技术方案不能适用于权利要求中使用环境特征所限定的使用环境的，人民法院应当认定被诉侵权技术方案未落入专利权的保护范围。”
本文将通过无效及侵权诉讼案列，探讨实务中“使用环境”特征在专利确权程序及专利侵权程序中的具体应用。
【指导性侵权案例一】
株式会社岛野是专利号为ZL94102612.4、发明名称为“后换档器支架”的中国发明专利(以下简称本案专利)的专利权人，其于2004年8月27日起诉至宁波市中级人民法院称,日骋公司生产销售的RD-HG-30A、RD-HG-40A型自行车后拨链器侵犯了株式会社岛野的上述专利权。
当事人双方一致确认的是，权利要求1的主题为“后换档器支架”，其主要技术特征包括结构特征和安装特征两部分，安装特征为“后换档器支架”在使用时对车架的要求，具体为:(1)具有后叉端的自行车车架;(2)安装在车架后叉端的延伸部上。双方争议的焦点在于：被诉侵权产品是否具有本案专利的安装特征。
对此，一审法院和二审法院认为：首先，被诉侵权产品可以通过增加垫圈的方式直接安装在没有支架延伸部的自行车上，即该被诉侵权产品也可以按本案专利限定外的其他方式进行安装。其次，日骋公司没有进行安装行为,被诉侵权产品不具有专利权利要求中的安装特征,没有落入本案专利保护范围,不构成专利侵权。再者，司法实践中认定构成专利间接侵权,要以存在专利直接侵权为前提。本案中不存在直接侵权,故不能认定日骋公司构成间接侵权。
株式会社岛野不服一审、二审判决，向最高院申请再审。最高院于2011年12月9日提审本案。再审程序中，双方争议的焦点在于：本案专利权利要求1中的使用环境特征对权利要求保护范围是否具有限定作用及其限定程度;本案被诉侵权产品是否必然用于本案专利权利要求1限定的自行车车架。
对此，最高院给出了使用环境特征的指导性认定：
（1）关于使用环境特征对于保护范围的限定作用
凡是写入权利要求的技术特征,均应理解为专利技术方案不可缺少的必要技术特征,对于权利要求的保护范围具有限定作用。本案专利的保护主题是“自行车后换档器支架”,但是权利要求1在描述该后换挡器支架的结构特征的同时,也限定了后换挡器支架所使用的背景和条件,属于使用环境特征,对于权利要求1所保护的后换挡器支架具有限定作用。
（2）关于使用环境特征对于保护范围的限定程度
限定程度是指该种使用环境特征限定的被保护的主题对象必须用于该种使用环境还是可以用于该种使用环境即可。使用环境特征对于保护范围的限定程度需要根据个案情况具体确定。一般情况下,使用环境特征应该理解为要求被保护的主题对象可以使用于该种使用环境即可,不要求被保护的主题对象必须用于该种使用环境。但是,如果本领域普通技术人员在阅读专利权利要求书、说明书以及专利审查档案后可以明确而合理地得知被保护对象必须用于该种使用环境,那么该使用环境特征应被理解为要求被保护对象必须使用于该特定环境。
结合本专利说明书的记载，以及在申请程序中对权利要求的多次修改，可以认定本专利所保护的后换挡器支架必须安装在具有换档器安装延伸部的自行车车架后叉端上。即本案专利所保护的自行车后换挡器支架必须使用在具有使用环境特征的自行车车架后叉端上。
（3）被诉侵权产品是否必然用于本案专利所限定的使用环境
为证明本案被诉侵权产品可以安装在不具有后叉端延伸部的自行车车架上,日骋公司通过在被诉侵权产品与车架后叉端之间增加一个垫圈的方式,弥补被诉侵权产品凸起部造成的间隙,从而将被诉侵权产品直接安装在没有后叉端延伸部的自行车车架上。但是,日骋公司对外销售被诉侵权产品时并没有附带垫圈,这种安装方式不是通常的工业化生产方式,且会影响定位效果。同时,针对本院关于提交有关将被诉侵权产品安装在不具有后叉端延伸部上且在市场上已经商业流通的自行车证据,日骋公司始终未能提供。
由此可见,将被诉侵权产品安装在具有后叉端延伸部的自行车车架上,是被诉侵权产品唯一合理的商业用途,在日骋公司未能提交进一步的有效反证的情况下,可以认为本案被诉侵权产品在商业上必然用于本案专利权利要求1限定的自行车车架。
基于以上理由，最高院最终认定本案被诉侵权产品落入本案专利保护范围。
【侵权案例二】
2009年12月,中集集团公司、青岛中集公司发现太平货柜公司未经其许可,擅自制造、使用的用于运输非标准集装箱的运输平台和运输单元分别落入了其所有和被许可使用的专利号为ZL200710063587.0(即本案专利)的专利权利要求保护范围，向青岛市中级人民法院提起专利侵权诉讼。
本案权利要求1请求保护的是“一种运输平台,用于堆码非标准集装箱,其特征在于，……。”双方争议的焦点在于本案专利权利要求所限定的使用环境特征的解释；被诉侵权产品是否具备本案专利权利要求所限定的使用环境特征。
对此，一审、二审法院认为：从被诉侵权产品上的“运输架摆放布置图”可明显看出,被诉侵权产品上面连接的是非标准集装箱,而不是太平货柜公司所辩称的标准集装箱；从使用角度讲,被诉侵权产品上面能够用于连接非标准集装箱,下面能够用于连接标准集装箱,且这样连接后能够实现非标准集装箱与标准集装箱的堆码。故一审、二审法院均认定太平货柜公司侵权成立。
太平货柜公司不服二审法院判决，向最高院提出再审请求，认为本案专利在实际使用中只能上连非标准集装箱，而被诉侵权产品不能用于直接上连非标准集装箱,只能用来先堆码标准集装箱,然后再在标准集装箱上堆码53英尺非标准集装箱。
最高院于2013年11月7日提审本案。再审程序中，双方争议的焦点在于：本案专利权利要求所限定的使用环境特征的解释；被诉侵权产品是否具备本案专利权利要求所限定的使用环境特征。
对此，最高院认为：
（1）本案权利要求中运输平台使用环境特征的具体含义
首先，本案中,专利权利要求对运输平台的使用环境的文字描述为:“一种运输平台,用于堆码非标准集装箱”，根据本领域普通技术人员的理解,此处的“用于”的通常含义是指“可以用于”或者“能够用于”,而不是“只能用于”或者“必须用于”。
其次，本案专利说明书有多处关于运输平台既可以相互堆码,又可以与标准集装箱进行堆码的记载。这至少表明,本案专利说明书已经明确所要求保护的运输平台可以用于与标准集装箱进行堆码。因此,至少对于本案运输平台的使用环境特征而言,不能解释为该运输平台必须用于堆码非标准集装箱。
综上,本院认为,本案权利要求仅对运输平台的使用环境作了限定,该使用环境特征只能解释为可以或者能够用于堆码非标准集装箱。
（2）被诉侵权产品是否具备本案专利权利要求所限定的使用环境特征
被诉侵权产品的实际使用状态对本案侵权判定结果并无影响。如前所述,本案专利权利要求的使用环境特征应理解为所保护的运输平台可以或者能够上连非标准集装箱,除此之外,本案专利权利要求对该运输平台所使用的使用环境未作其他任何限定。因此,被诉侵权产品已经具备本案专利权利要求的使用环境特征,其实际使用状态如何对其是否具备上述使用环境特征并无影响。
结合其它理由，最高院最终认定本案被诉侵权产品落入本案专利保护范围，维持了原审判决。
【案例评析】
在专利侵权程序中,认定权利要求保护范围的目的在于确定专利权人专用权具体的范围,即合理地界定专利权人专用权与社会公众自由实施的界限。出于充分保护社会公众自由实施现有技术的目的,专利侵权程序中更加注重权利要求的公示性,通过字面解读权利要求的含义,进而确定权利要求保护的范围,是侵犯专利权民事程序中确定保护范围的原则之一。因此,原则上记载于涉案专利权利要求中的文字对权利要求的保护范围均有限定作用。
但是即使权利要求书中限定了使用环境特征,在一般情况下该使用环境特征应该理解为要求被保护的主题对象可以使用于该种使用环境即可,不要求被保护的主题对象必须用于该种使用环境。除非通过涉案专利说明书、专利审查档案明确被保护对象必须用于该种使用环境。
针对上述两种不同的限定程度，指导性侵权案例一和侵权案例二给出了不同的侵权对比方式。即如果认定被保护的主题对象必须用于该种使用环境，那么需要判断被控侵权产品除了可以应用在与涉案专利相同的使用环境中，是否还可以应用到其它的使用环境。如果是，则被控侵权产品没有落入到涉案专利的保护范围。
但是如果认定被保护的主题对象是可以用于使用环境，也就是说不要求被保护的主题对象必须用于该种使用环境。那么被控侵权产品的实际使用状态如何对其是否具备上述使用环境特征并无影响，在被控侵权产品可以应用于涉案专利记载的使用环境的前提下，即使被控侵权产品实际使用状态与涉案专利记载的使用环境特征不同，在被控侵权产品具备与涉案专利一致的结构特征的前提下，也应认定被控侵权产品最终落入了涉案专利的保护范围。
但是需要注意的是，《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释（二）》第九条规定，被诉侵权技术方案不能适用于权利要求中使用环境特征所限定的使用环境的，人民法院应当认定被诉侵权技术方案未落入专利权的保护范围。即，如果当事人可以提供足够的证据，表明被控侵权产品无法应用到涉案专利的使用环境中，则无论涉案专利的使用环境特征的限定程度如何，被控侵权产品没有落入涉案专利的保护范围。在这里，需要把控被控侵权产品的实际使用状态及可以的使用环境这两个概念之间的区别。
我在新西兰盖房子
关于新西兰买地盖房的几个问题
我上一篇写了《感觉要组盖房团了》，其实说的是，在新西兰有打算盖房的和已经开始盖房的朋友加我微信的不少，都想知道盖房子的一些事情，毕竟，我们都没有盖过房子，每个人都是第一次。是这个意思，而不是组团盖房，就好像组团买房一样，这个可不能组团，麻烦太大了。还是各顾各的比较好。
不过，还是有些问题可以回复的，比如下面这个朋友。
没有组团盖房的能力，只能凑热闹请教大头妈， 问题有点多，不好意思，就是受大头妈影响开始喜欢、关注房地产啦，看大头妈的文章开眼界 长见识，喜欢大头妈的文字风格和生活态度。
1.在新西兰买空地只能从开发商那里买？政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？
2.你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我现在来一个一个回答。
第一个问题，首先我们要知道，新西兰的土地主要有三种制度，国有土地，私有土地和租赁土地。
在新西兰的土地中，有百分之三十是国有土地，包括国家公园，保护区，和政府兴办的铁路公路学校等土地；百分之十为地方政府拥有的土地，像每个居民区都有政府保留地，就属于地方政府的土地；剩下的百分之六十都是私有土地和租赁土地，而租赁土地其实也是私人土地的一部分，这私人土地也包括了企业拥有的土地。而所有土地管理权都归中央政府，这个管理的意思是，即便是土地是自己的，你要盖房子也需要经过市政厅的批准。另外在哪些地方多少面积盖多少房子，也是有规定的。以奥克兰为例，靠近市中心的，是高密度住宅区，那么一千平方米的土地可以盖五栋房子；而在中密度住宅区，可以盖三栋到四栋房子，而在低密度住宅区，只能盖两栋。而在郊区，我们通常说的农庄，也不能随便盖房子拿去卖，你只能盖你自己住的房子，即便你拥有几公顷的土地，也只能盖你自己住的，面积则随便。
所以说，即便是私有土地，也不能随便盖房，都需要经过市政厅批准。
那么我们就可以继续回答第一个问题了，我们要买空地盖房，从哪里去买？主要是开发商，因为只有开发商有这个实力去购买大块土地（前提，这个土地已经经过市政厅批准可以盖房子的），然后进行分割销售，而分割的手续也是要经过市政厅去办理，这是要收费的，费用还不低。分割的面积一般都在三百到五百平方米之间，最近两年来，分割的面积大多都在三百到四百之间，有的多一点。很少超过五百。但是也不能低于两百平方米。购买开发商的土地，有两种情况，一种是自己买地自己盖自己住；另外一种是买了土地盖了拿去卖，这就变成了二级开发商。购买开发商的土地有几个好处，第一是已经是分割好的了，另外水电道路通讯都三通了（这是政府负责的，政府的钱从哪里来，从税收那里来，开发商销售土地是要交税的。而道路水电通讯属于城市建设规划一部分）你只需要找到设计师设计图纸然后去市政厅审批就可以开工了。
有没有可能不通过开发商去购买土地呢？可以，但是很少人有这个经济实力，那是需要购买一大片土地的，然后分割，没有几千万纽币的实力很难做到。当然还可以去私人那里购买小块土地，人家分割好的，其实也算是从开发商那里购买吧，小开发商。另外购买农场土地是另外一回事了，也不是随便可以购买的了。
至于政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？我上面已经回复了。开发商所做的事情都需要经过政府部门批准，纳入市政管理和城市规划中。
第二个问题：你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
我们的建材是根据设计师的图纸来选择的，比如砖瓦，木头这些都是常规的，当然有等级，我们会选择中高等，而这些建材都是承接我们房子建设的建筑公司准备的，并不需要我们去国内去采购。所有的费用都由三家建筑公司来招标，然后由建筑设计师来选择最合适的。我们听他们的意见。而房屋内的电器，我们会选择德国电器。照明设备，当然是中国的，中国的是很不错的，样子也不错，地毯会选择新西兰的羊毛地毯。木板地现在大多都是复合地板，所以我们也是选择复合地板。
我们自己是不能从国内采购建材的，这里面涉及到的事情太多了，这里就忽略不说了。
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我们建房各流程并没有全部由洋人公司办理哦。首先我们的建筑设计事务所就选择华人的，一家香港人开的，好多年了。选择他，就因为他的事务所就在附近，我们联系方便，而他们对我们房子的土地情况也非常熟悉，以后他们来监理的时候抬脚就到了。我们不会大老远的去找其他建筑设计事务所，来回一趟花好多时间。选择他们，也是看了他们的网站，他们之前给人家设计的房屋我们觉得还不错，色彩也搭配和谐。然后我们就去找他们了，经过交谈，他们的意见也中肯，那么就这样定了。为什么没有选择附近的洋人设计事务所？因为差不多，我们也看了几家洋人设计事务所的网页，在相同大小的土地上，设计图纸也没有什么非常特别的地方。而我们选择华人，也是因为沟通更加简单。如果是我们在乡下买了一块几千平方米的大地，我们会考虑让洋人来设计，因为洋人的设计方案真的非常适合大地，他们是开放型的，而开放性的，没有足够面积土地和土地上的风景，开放设计是没有意义的。
而搬房子，必须由洋人公司来做，华人还真没有人做这个的。至于其他砍树，清理石棉瓦，清理废墟，都是设计事务所帮我们联系的，毕竟这是洋人的市场。
至于最后选择建筑商，也是建筑设计事务所去招标的，最终谁合适我们就选择谁，我们要听建筑设计师的，因为我们也不懂这些。不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫，不管洋人华人，盖好房子就是好人，就是最适合我们的人。
昨天有一个北帕的朋友来问我买地盖房的事情，他说他买了一块地，去找建筑商，结果一个建筑商比一个建筑商开的价格高，他不知道怎么弄。我说，应该先去找建筑设计师啊，出了图纸，批下来了才去找建筑商的，而这个建筑商你可以自己找，也可以让建筑设计事务所替你去找。先找建筑商是本末倒置的，因为建筑商也是要去找建筑设计师出图纸的啊。你中间隔了一个建筑商，怎么去沟通你想要的图纸呢？
这也是之前一个建筑商提醒我的，他先问我图纸出了没有？我说没有，然后我才恍然大悟：我得先去找设计师啊，连图纸都没有怎么去找人盖房？
所以说，有了土地之后，先去找设计师，他们对土地上面的一切了如指掌，交给他们来处理就好。他们自有他们自己的合作单位，比我们自己一个一个去找简单多了。
万事开头难，其实也不难，走上了正轨就不难了。我们需要一步一步来，做任何事情都是如此。
想起一个故事。一个人盖了一栋房子，然后请人画了一幅这个房子的油画，挂在墙上，告诉子女，这油画好好保存，一百年以后可以用得上。一百年过去了，这个房子需要大修了，子孙后代缺钱了，想起老祖宗的话，就把这幅油画拿去卖了，一百年的画啊，还是有故事的，所以卖了不少钱，正好可以把这个房子彻底修缮，焕然一新。然后这一代的子孙说，我们也要请人来画一幅这个房子的油画，也挂在墙上，告诫子孙后代，好好保留，一百年以后，又是一栋新房，等于是免费的。这是祖先栽树后代乘凉的典范呢。
我也有一个台湾朋友，在乡间盖了一栋大豪宅，墙上就有一幅这个房子建成时候的俯瞰图，跟这个房子的年纪一样大。如今二十多年过去了，这画还在墙上。看到这幅画，我就想到那个一百年的画，不知道这个台湾朋友是不是也有将来换钱的意思？
倒是我，有这个想法，等我的房子盖好以后，我也画一幅我们这个房子的图画，挂在墙上，一百年以后，这幅有故事的画也可以换一栋房子了吧。
财迷。
关于新西兰买地盖房的几个问题
我上一篇写了《感觉要组盖房团了》，其实说的是，在新西兰有打算盖房的和已经开始盖房的朋友加我微信的不少，都想知道盖房子的一些事情，毕竟，我们都没有盖过房子，每个人都是第一次。是这个意思，而不是组团盖房，就好像组团买房一样，这个可不能组团，麻烦太大了。还是各顾各的比较好。
不过，还是有些问题可以回复的，比如下面这个朋友。
没有组团盖房的能力，只能凑热闹请教大头妈， 问题有点多，不好意思，就是受大头妈影响开始喜欢、关注房地产啦，看大头妈的文章开眼界 长见识，喜欢大头妈的文字风格和生活态度。
1.在新西兰买空地只能从开发商那里买？政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？
2.你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我现在来一个一个回答。
第一个问题，首先我们要知道，新西兰的土地主要有三种制度，国有土地，私有土地和租赁土地。
在新西兰的土地中，有百分之三十是国有土地，包括国家公园，保护区，和政府兴办的铁路公路学校等土地；百分之十为地方政府拥有的土地，像每个居民区都有政府保留地，就属于地方政府的土地；剩下的百分之六十都是私有土地和租赁土地，而租赁土地其实也是私人土地的一部分，这私人土地也包括了企业拥有的土地。而所有土地管理权都归中央政府，这个管理的意思是，即便是土地是自己的，你要盖房子也需要经过市政厅的批准。另外在哪些地方多少面积盖多少房子，也是有规定的。以奥克兰为例，靠近市中心的，是高密度住宅区，那么一千平方米的土地可以盖五栋房子；而在中密度住宅区，可以盖三栋到四栋房子，而在低密度住宅区，只能盖两栋。而在郊区，我们通常说的农庄，也不能随便盖房子拿去卖，你只能盖你自己住的房子，即便你拥有几公顷的土地，也只能盖你自己住的，面积则随便。
所以说，即便是私有土地，也不能随便盖房，都需要经过市政厅批准。
那么我们就可以继续回答第一个问题了，我们要买空地盖房，从哪里去买？主要是开发商，因为只有开发商有这个实力去购买大块土地（前提，这个土地已经经过市政厅批准可以盖房子的），然后进行分割销售，而分割的手续也是要经过市政厅去办理，这是要收费的，费用还不低。分割的面积一般都在三百到五百平方米之间，最近两年来，分割的面积大多都在三百到四百之间，有的多一点。很少超过五百。但是也不能低于两百平方米。购买开发商的土地，有两种情况，一种是自己买地自己盖自己住；另外一种是买了土地盖了拿去卖，这就变成了二级开发商。购买开发商的土地有几个好处，第一是已经是分割好的了，另外水电道路通讯都三通了（这是政府负责的，政府的钱从哪里来，从税收那里来，开发商销售土地是要交税的。而道路水电通讯属于城市建设规划一部分）你只需要找到设计师设计图纸然后去市政厅审批就可以开工了。
有没有可能不通过开发商去购买土地呢？可以，但是很少人有这个经济实力，那是需要购买一大片土地的，然后分割，没有几千万纽币的实力很难做到。当然还可以去私人那里购买小块土地，人家分割好的，其实也算是从开发商那里购买吧，小开发商。另外购买农场土地是另外一回事了，也不是随便可以购买的了。
至于政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？我上面已经回复了。开发商所做的事情都需要经过政府部门批准，纳入市政管理和城市规划中。
第二个问题：你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
我们的建材是根据设计师的图纸来选择的，比如砖瓦，木头这些都是常规的，当然有等级，我们会选择中高等，而这些建材都是承接我们房子建设的建筑公司准备的，并不需要我们去国内去采购。所有的费用都由三家建筑公司来招标，然后由建筑设计师来选择最合适的。我们听他们的意见。而房屋内的电器，我们会选择德国电器。照明设备，当然是中国的，中国的是很不错的，样子也不错，地毯会选择新西兰的羊毛地毯。木板地现在大多都是复合地板，所以我们也是选择复合地板。
我们自己是不能从国内采购建材的，这里面涉及到的事情太多了，这里就忽略不说了。
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我们建房各流程并没有全部由洋人公司办理哦。首先我们的建筑设计事务所就选择华人的，一家香港人开的，好多年了。选择他，就因为他的事务所就在附近，我们联系方便，而他们对我们房子的土地情况也非常熟悉，以后他们来监理的时候抬脚就到了。我们不会大老远的去找其他建筑设计事务所，来回一趟花好多时间。选择他们，也是看了他们的网站，他们之前给人家设计的房屋我们觉得还不错，色彩也搭配和谐。然后我们就去找他们了，经过交谈，他们的意见也中肯，那么就这样定了。为什么没有选择附近的洋人设计事务所？因为差不多，我们也看了几家洋人设计事务所的网页，在相同大小的土地上，设计图纸也没有什么非常特别的地方。而我们选择华人，也是因为沟通更加简单。如果是我们在乡下买了一块几千平方米的大地，我们会考虑让洋人来设计，因为洋人的设计方案真的非常适合大地，他们是开放型的，而开放性的，没有足够面积土地和土地上的风景，开放设计是没有意义的。
而搬房子，必须由洋人公司来做，华人还真没有人做这个的。至于其他砍树，清理石棉瓦，清理废墟，都是设计事务所帮我们联系的，毕竟这是洋人的市场。
至于最后选择建筑商，也是建筑设计事务所去招标的，最终谁合适我们就选择谁，我们要听建筑设计师的，因为我们也不懂这些。不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫，不管洋人华人，盖好房子就是好人，就是最适合我们的人。
昨天有一个北帕的朋友来问我买地盖房的事情，他说他买了一块地，去找建筑商，结果一个建筑商比一个建筑商开的价格高，他不知道怎么弄。我说，应该先去找建筑设计师啊，出了图纸，批下来了才去找建筑商的，而这个建筑商你可以自己找，也可以让建筑设计事务所替你去找。先找建筑商是本末倒置的，因为建筑商也是要去找建筑设计师出图纸的啊。你中间隔了一个建筑商，怎么去沟通你想要的图纸呢？
这也是之前一个建筑商提醒我的，他先问我图纸出了没有？我说没有，然后我才恍然大悟：我得先去找设计师啊，连图纸都没有怎么去找人盖房？
所以说，有了土地之后，先去找设计师，他们对土地上面的一切了如指掌，交给他们来处理就好。他们自有他们自己的合作单位，比我们自己一个一个去找简单多了。
万事开头难，其实也不难，走上了正轨就不难了。我们需要一步一步来，做任何事情都是如此。
想起一个故事。一个人盖了一栋房子，然后请人画了一幅这个房子的油画，挂在墙上，告诉子女，这油画好好保存，一百年以后可以用得上。一百年过去了，这个房子需要大修了，子孙后代缺钱了，想起老祖宗的话，就把这幅油画拿去卖了，一百年的画啊，还是有故事的，所以卖了不少钱，正好可以把这个房子彻底修缮，焕然一新。然后这一代的子孙说，我们也要请人来画一幅这个房子的油画，也挂在墙上，告诫子孙后代，好好保留，一百年以后，又是一栋新房，等于是免费的。这是祖先栽树后代乘凉的典范呢。
我也有一个台湾朋友，在乡间盖了一栋大豪宅，墙上就有一幅这个房子建成时候的俯瞰图，跟这个房子的年纪一样大。如今二十多年过去了，这画还在墙上。看到这幅画，我就想到那个一百年的画，不知道这个台湾朋友是不是也有将来换钱的意思？
倒是我，有这个想法，等我的房子盖好以后，我也画一幅我们这个房子的图画，挂在墙上，一百年以后，这幅有故事的画也可以换一栋房子了吧。
财迷。
2年前我儿子办婚宴的时候，邻居张姨给我上了一课，她的行为至今我的记忆犹新。从那之后，我们两家几乎不再来往。上周末张姨儿子结婚，我们以其人之道还治其人之身，客串了一下当初她干的事。她第二天就住进了医院，现在我有点后悔了。
我今年48岁，有一儿一女，家住物资局小区。这个小区是一个老旧小区，街坊邻居关系比较和睦，谁家有个大事小情，大家都去帮忙。但不乏也有一些爱占小便宜的人，邻居张姨就是一个典型的例子。
我儿子结婚的时候，院里的街坊邻居都邀请了一遍，不是为了那点收份子钱，只是图个热闹喜庆。
当时除了双方的亲戚朋友和同事，还给街坊邻居备了20桌酒席，是按每户3个人算的，另外还多备了2桌。
多备的那2桌，是为了给我的战友们准备的。因为我们战友之间有个约定：无论谁的子女结婚，如果没有特殊情况，都要赶过来庆祝一下。毕竟战友们天南海北哪里都有，战友之间见面的机会比较少，难得聚起来。
有的战友距离比较近，有的远，有几百公里，走高速得大半天。怕他们赶不上饭点，就给他们预留了2桌。
结婚那天是周末，跟我预想的一样，亲朋好友们拖家带口的都来了。战友们也是一路狂奔，还是有5个人晚点。
我们这里的婚礼一般都是在酒店办，亲朋好友们吃完中午饭后，可以留在酒店里休息。晚上再吃一顿餐，标准不高，一桌不超过200块。
午饭过后，我陪几个战友聊天，正聊到兴头上。我老婆就跑过来告诉我，我们预留的那2桌饭菜，被人打包带走了。
我当时懵了，赶紧问老婆：谁干的？我的战友马上就要到了，到时候让他们喝西北风啊？我老婆说不清楚。事情发生得有些突然，没办法，只能通知酒店再备2桌，自认倒霉。
晚饭过后，我去结账，发现除了我下午重新订的2桌酒席，还欠2000元。我连忙问怎么回事。酒店经理说，有一桌客人多加了几道菜，临走时还从前台顺走了两条玉溪icon。
我赶忙给亲朋好友一一打电话询问，他们都说不认识那桌人。这婚结的，真是郁闷。心里真是又气又好笑。今天是我儿子大喜的日子，我又不好发脾气，只能慢慢调查了。
第二天，心情烦闷的我，无聊地刷着抖音小视频。突然看到张姨一家人，坐在家里大快朵颐，桌上那些菜似曾相识。我连续看了5遍才知道，原来昨天打包和加菜，最后顺了两条烟的人正是张姨一家人。
难怪昨天亲朋好友都不知道那桌坐着的都是谁，原来都是她家的亲戚。她们一家四口人加上双方的父母和儿女亲家，总共12个人，单独一桌。
加餐的是她亲家母，她弟弟顺走两条烟。打包的两桌菜，张姨在抖音上是这么写的：今天邻居办喜宴，多出两桌菜。不吃浪费。配图是从酒店打包的十几个菜。
我当时就要去找她理论，可我儿子不让我去，说张姨为人爱占小便宜，不是不报，时候未到。你等着看吧，有她倒霉的那一天。
从那之后，我们家就和张姨家保持起了距离，除了见了面打个招呼之外，私下里我们所有人都跟张姨一家人断了交际。
上个星期，张姨神气十足，笑得跟一朵鲜花一样。挨个给街坊邻居发喜糖，说她儿子要结婚了，让我们到时务必参加。我看了一下日期，刚好是周末，心里有了主意，想报复一下张姨。
周末，我就带着我们一家人去了，还叫上了岳父岳母跟小舅子一家人。结果到了酒店才发现，跟我不谋而合的人还真不少。好多街坊邻居都是拖家带口来的，几乎每家就能坐一桌。
酒足饭饱之后，我们也是顺带打包了几道好菜。回家以后，街坊邻居都互相吐槽，说总算是收了点利息，让她吃亏了，我看着心里也美滋滋的。
第二天，张姨住院了。听说张姨被我们气得怒火攻心，血压不稳，进了医院。
原来，张姨的这个儿媳妇是一个局长的千金。张姨以为攀上了高枝，想在亲朋好友面前显摆一下，就装了一次阔。
酒席是1888元一桌的，备了25桌，没想到一顿饭下来，最后她们多加了10几桌。
一场婚礼下来，张姨多掏了好几万。张姨的儿媳为了弄清楚到底怎么回事，就开始了调查。结果就查出了张姨当年给我上课的事情。
她的儿媳妇知道张姨的为人后，就跟她儿子闹起了脾气，说什么都不愿意和张姨一起住，否则就离婚。
我知道后，心里感觉有点愧疚。没有一点儿报复之后的快感。我觉得街坊邻居们做得似乎有点过了。
现在张姨被气得住进了医院，儿媳又跟她闹起了矛盾。心里有点儿过意不去，我是不是应该组织街坊邻居去医院看望一下张姨，给她道一次歉啊？
#情感文字#（来源网络）
我今年48岁，有一儿一女，家住物资局小区。这个小区是一个老旧小区，街坊邻居关系比较和睦，谁家有个大事小情，大家都去帮忙。但不乏也有一些爱占小便宜的人，邻居张姨就是一个典型的例子。
我儿子结婚的时候，院里的街坊邻居都邀请了一遍，不是为了那点收份子钱，只是图个热闹喜庆。
当时除了双方的亲戚朋友和同事，还给街坊邻居备了20桌酒席，是按每户3个人算的，另外还多备了2桌。
多备的那2桌，是为了给我的战友们准备的。因为我们战友之间有个约定：无论谁的子女结婚，如果没有特殊情况，都要赶过来庆祝一下。毕竟战友们天南海北哪里都有，战友之间见面的机会比较少，难得聚起来。
有的战友距离比较近，有的远，有几百公里，走高速得大半天。怕他们赶不上饭点，就给他们预留了2桌。
结婚那天是周末，跟我预想的一样，亲朋好友们拖家带口的都来了。战友们也是一路狂奔，还是有5个人晚点。
我们这里的婚礼一般都是在酒店办，亲朋好友们吃完中午饭后，可以留在酒店里休息。晚上再吃一顿餐，标准不高，一桌不超过200块。
午饭过后，我陪几个战友聊天，正聊到兴头上。我老婆就跑过来告诉我，我们预留的那2桌饭菜，被人打包带走了。
我当时懵了，赶紧问老婆：谁干的？我的战友马上就要到了，到时候让他们喝西北风啊？我老婆说不清楚。事情发生得有些突然，没办法，只能通知酒店再备2桌，自认倒霉。
晚饭过后，我去结账，发现除了我下午重新订的2桌酒席，还欠2000元。我连忙问怎么回事。酒店经理说，有一桌客人多加了几道菜，临走时还从前台顺走了两条玉溪icon。
我赶忙给亲朋好友一一打电话询问，他们都说不认识那桌人。这婚结的，真是郁闷。心里真是又气又好笑。今天是我儿子大喜的日子，我又不好发脾气，只能慢慢调查了。
第二天，心情烦闷的我，无聊地刷着抖音小视频。突然看到张姨一家人，坐在家里大快朵颐，桌上那些菜似曾相识。我连续看了5遍才知道，原来昨天打包和加菜，最后顺了两条烟的人正是张姨一家人。
难怪昨天亲朋好友都不知道那桌坐着的都是谁，原来都是她家的亲戚。她们一家四口人加上双方的父母和儿女亲家，总共12个人，单独一桌。
加餐的是她亲家母，她弟弟顺走两条烟。打包的两桌菜，张姨在抖音上是这么写的：今天邻居办喜宴，多出两桌菜。不吃浪费。配图是从酒店打包的十几个菜。
我当时就要去找她理论，可我儿子不让我去，说张姨为人爱占小便宜，不是不报，时候未到。你等着看吧，有她倒霉的那一天。
从那之后，我们家就和张姨家保持起了距离，除了见了面打个招呼之外，私下里我们所有人都跟张姨一家人断了交际。
上个星期，张姨神气十足，笑得跟一朵鲜花一样。挨个给街坊邻居发喜糖，说她儿子要结婚了，让我们到时务必参加。我看了一下日期，刚好是周末，心里有了主意，想报复一下张姨。
周末，我就带着我们一家人去了，还叫上了岳父岳母跟小舅子一家人。结果到了酒店才发现，跟我不谋而合的人还真不少。好多街坊邻居都是拖家带口来的，几乎每家就能坐一桌。
酒足饭饱之后，我们也是顺带打包了几道好菜。回家以后，街坊邻居都互相吐槽，说总算是收了点利息，让她吃亏了，我看着心里也美滋滋的。
第二天，张姨住院了。听说张姨被我们气得怒火攻心，血压不稳，进了医院。
原来，张姨的这个儿媳妇是一个局长的千金。张姨以为攀上了高枝，想在亲朋好友面前显摆一下，就装了一次阔。
酒席是1888元一桌的，备了25桌，没想到一顿饭下来，最后她们多加了10几桌。
一场婚礼下来，张姨多掏了好几万。张姨的儿媳为了弄清楚到底怎么回事，就开始了调查。结果就查出了张姨当年给我上课的事情。
她的儿媳妇知道张姨的为人后，就跟她儿子闹起了脾气，说什么都不愿意和张姨一起住，否则就离婚。
我知道后，心里感觉有点愧疚。没有一点儿报复之后的快感。我觉得街坊邻居们做得似乎有点过了。
现在张姨被气得住进了医院，儿媳又跟她闹起了矛盾。心里有点儿过意不去，我是不是应该组织街坊邻居去医院看望一下张姨，给她道一次歉啊？
#情感文字#（来源网络）
✋热门推荐