【从“黄金十年”到“啃老本” 旺旺为什么不“旺”了】#临沂身边事#
从“黄金十年”到“啃老本”
旺旺困局
■ “你旺我旺大家旺”、“再看我，再看我就把你喝掉！”、“三年六班的李子明同学，你妈妈拿了两罐旺仔牛奶给你”……
■ 80后与90后，一定对中国旺旺(HK：00151)的这些“魔性”广告，仍记忆犹新。
■ 时光飞逝，成立于1962年的旺旺(最初名为“宜兰食品”)，如今已经60岁了。本月中旬，旺旺在官方微博上发文庆祝自己的生日，并推出了一款“旺旺潮玩公仔”。
■ 但“潮玩公仔”亮相后引来不少网友的“吐槽”，网友留言表示，潮玩玩偶的设计“一言难尽”，旺旺还是应该好好研究产品。
■ “旺旺潮玩被嘲”，事件背后或许也还有另一层逻辑。在互联网快速发展、新消费升级迭代的大背景下，旺旺这类传统零食企业不得不顺应时代，顺应潮流。只不过行业的“打法”不断升级，常常让这些老牌企业“水土不服”。
■ 旺旺或许也正是这类传统企业“水土不服”的典型代表。
曾经
高光时刻
财报显示，2004年-2013年旺旺总营收复合增速达21%，这也是旺旺的“黄金十年”。高光时刻在2013年，总营收达到236亿元的巅峰，总市值超1600亿港元。
旺旺前身是中国台湾一家做食品罐头的企业，名为宜兰食品。1976年，蔡衍明从父亲手中接手了宜兰食品经营权。
1979年，蔡衍明发现日本的米果很受欢迎，认为在中国台湾的市场同样有利可图。于是蔡衍明“求学”日本，1983年推出米果食品“旺旺仙贝”。公开数据显示，在巅峰时期，“旺旺仙贝”在中国台湾的市场占有率超过95%，几乎每个人的家里都放着一包“旺旺仙贝”。
1992年，旺旺在湖南长沙设厂，正式进入大陆市场。此后，旺旺不断布局“产品、广告、渠道”这“三把斧头”，迎来高速发展期。
在产品上，旺旺先后推出了旺仔牛奶、旺旺小馒头、旺旺碎冰冰、旺仔QQ糖等产品，产品便携、设计精美，均成为当时的爆品。在营销上，中国大陆旺旺主要以青少年儿童作为目标用户群体，因此广告基本都是采用儿童视角拍摄。而儿童对于广告的模仿能力很强，这无形之中也引发了强烈的二次传播。
这些不断循环的洗脑广告，也让旺旺迅速在全国打响了知名度；一跃成为80后、90后最耳熟能详的零食产品。
在渠道上，旺旺非常重视下沉市场，这也是旺旺的竞争力。公开数据显示，2008年左右，旺旺的终端网点已超过100万家。此外，在2007年年底，旺旺又开始启动“送旺下乡”活动，配备货车的销售人员直接面对乡镇终端订单并送货，不断提高乡镇城市的渗透率；截至2010年该项工程已覆盖全国1500个县。
“明星产品+洗脑广告+渠道下沉”，这样的组合拳，让旺旺迎来了自己的高速发展期。
财报显示，2004年-2013年旺旺总营收复合增速达21%，这也是旺旺的“黄金十年”。高光时刻在2013年，总营收达到236亿元的巅峰，总市值超1600亿港元。
从营收结构来看，旺仔牛奶一直是旺旺的“拳头产品”，该单品撑起了旺旺的半壁江山。财报显示，2013年旺仔牛奶总收入约112亿元，占总营收比约为48%。
现今
品牌老化
风味调制牛奶越来越不被消费者认可，旺仔牛奶自然也未能幸免。旺仔牛奶面临行业危机时，旺旺的另两个核心业务“米果与休闲零食”同样遭到竞争对手的围剿……
业绩陷入长期停滞
Frost & Sullivan数据显示，2020年中国休闲食品行业规模已达1.3万亿，10年复合增速12.22%。 市场欣欣向荣，但旺旺的业绩却从2013年开始，陷入了长期停滞。财报显示，2014年-2016年旺旺连续三年出现营收负增长，总营收从2013年的236亿元跌到2016年的197亿元。而根据最新年报数据，2020财年旺旺营收为220亿元，依然没能超过2013年的水平。净利润方面，2013年旺旺的净利润达到42亿元，以后企业的净利润基本稳定在35-40亿元。
从旺旺的业务结构来看，主要业务均受到挑战。
首先，旺旺的乳制品及饮料(主要指旺仔)一直是企业的主要营收来源，占据半壁江山。但随着消费者的饮食观念发生改变，人们越来越重视健康生活和食品安全，倡导低糖少添加。而旺仔牛奶是由复原乳加糖调制而成，复原乳营养价值不高，糖分过高也不健康，所以渐渐被鲜牛奶和低温酸奶抢走了市场。
从Euromonitor数据，2014年，中国风味牛奶市场规模达1036亿元，但此后行业规模不断下滑，2020年已经跌至604亿元。可见风味调制牛奶越来越不被消费者认可，旺仔牛奶自然也未能幸免。
旺仔牛奶面临行业危机时，旺旺的另两个核心业务“米果与休闲零食”同样遭到竞争对手的围剿。2012年一家名为“三只松鼠”(SZ：300783)的企业诞生，2012年6月三只松鼠在淘宝(天猫商城)试运营。品牌以坚果、干果为主打产品，给用户灌输健康与高品质的零食理念，通过线上渠道不断抢占零食市场的蛋糕。据淘宝数据显示，2014年，三只松鼠在“双11”当天的销售额成功破亿元。同样注重线上运营的还有良品铺子(SH：603719)等，这些企业大多通过代工(OEM)模式，实现轻资产运作，休闲食品市场悄无声息地进行了一次洗牌。
此时，旺旺在产品与渠道面临的挑战，已经相当明显。
改革之路并不顺畅
危机出现后，旺旺在企业产品和渠道上也做了一定的调整与改变，但旺旺的改革之路，却似乎出现了方向上的错误。
产品上，2015年旺旺推行“品牌多元化”和“产品差异化”战略。针对母婴、白领女性、中老年及年轻消费者等客群，旺旺推出了邦德咖啡、爱至尊、Mr.HOT等独立新品牌，想以一种全新的方式面向消费者。但新品牌投放市场后，并没有激起太大水花，知名度很低。
而旺仔的新品又换汤不换药，在市场上反响平平。乳饮料新品仍以复原乳为主，旺仔特浓牛奶、旺仔坚果牛奶等产品，与明星单品旺仔牛奶的区分度不大。
也就是说，旺旺虽然意识到了自己产品老化的问题，并相继积极推出新品，但这些新品依旧以高油高糖为主，没有触及到用户的真正需求。
渠道上，旺旺的态度依旧是重线下轻线上。2016年旺旺再度加码“送旺下乡”，强化下沉市场渠道渗透；对经销商依旧采取考核政策，力求增厚渠道利润；而线上市场，旺旺却较少布局。
根据阿里线上数据，2018年三只松鼠、百草味及良品铺子线上市场占有率分别为11.2%、6.2%及5%，而旺旺线上销售的市场份额不足1%。
此外，财报显示，旺旺在2019财年、2020财年的存货周转天数分别为90天、85天，远高于60天的行业平均水平。
新产品难被消费者认可、错失线上流量红利；旺旺的每次布局似乎都走错了方向，最终也让旺旺一直“吃着老本”，难以向前。
新角色
跨界之王
除了做零食，旺旺涉足的行业其实很多。包括保险、媒体、酒店、医疗、电解水、养老、馅料等。近十年，旺旺一直没有摆脱“啃老本”的标签，虽然旺仔牛奶、旺旺大礼包等产品的生命周期很长，但贩卖情怀不是长久之计。
近年，旺旺为了再次吸引消费者注意，开始朝着“恶搞”、“脑洞大开”、“不务正业”的路线发展。
2018年，旺旺开了50家旺仔主题门店，售卖水桶包、抱枕、手机壳、便利贴、马克杯等生活物品。同年，旺旺还推出许多“脑洞大开”的新品，比如：美元造型的鱼烧、芥末辣椒味的牛奶糖、装在茶包里的压片糖果、比脸大的雪饼仙贝、旺仔二锅头等等。此后，旺旺还开始了各种跨界联动，比如与自然堂合作推出“雪饼气垫”。
此外，旺旺还不忘走一波怀旧路线，比如重拍“再看就把你喝掉”的广告、拍李子明版旺仔广告续集等。但旺旺做了这么多“吸眼球”的策划，网友大多也只是看个热闹，热度很快就会消失。营销费用花出去不少，用户却不怎么买单。毕竟曾经喜欢旺旺的80后、90后消费群体早已长大成人，对旺旺的兴趣减退；而旺旺又没能抓住当下新消费群体的心。
值得一提的是，除了做零食，旺旺涉足的行业其实很多。包括保险行业(旺旺友联)、媒体行业(旺旺中时媒体)、酒店行业(神旺商务酒店)、医疗行业(湖南旺旺医院)、电解水行业(旺旺水神)、养老行业(爱志旺健康管理)、馅料产业(旺旺友神)等等。
旺旺也因此被称为“跨界之王”，但这些跨界尝试带来的收益并不明显，对于基本盘逐渐薄弱的旺旺来说，这种“摊大饼”的方式，或会不断消耗企业的精力与元气。
近十年，旺旺一直没有摆脱“啃老本”的标签，虽然旺仔牛奶、旺旺大礼包等产品的生命周期很长，但贩卖情怀不是长久之计。
要获取当今年轻人的青睐，旺旺曾经的“三把斧子”明显不够用了。
从“黄金十年”到“啃老本”
旺旺困局
■ “你旺我旺大家旺”、“再看我，再看我就把你喝掉！”、“三年六班的李子明同学，你妈妈拿了两罐旺仔牛奶给你”……
■ 80后与90后，一定对中国旺旺(HK：00151)的这些“魔性”广告，仍记忆犹新。
■ 时光飞逝，成立于1962年的旺旺(最初名为“宜兰食品”)，如今已经60岁了。本月中旬，旺旺在官方微博上发文庆祝自己的生日，并推出了一款“旺旺潮玩公仔”。
■ 但“潮玩公仔”亮相后引来不少网友的“吐槽”，网友留言表示，潮玩玩偶的设计“一言难尽”，旺旺还是应该好好研究产品。
■ “旺旺潮玩被嘲”，事件背后或许也还有另一层逻辑。在互联网快速发展、新消费升级迭代的大背景下，旺旺这类传统零食企业不得不顺应时代，顺应潮流。只不过行业的“打法”不断升级，常常让这些老牌企业“水土不服”。
■ 旺旺或许也正是这类传统企业“水土不服”的典型代表。
曾经
高光时刻
财报显示，2004年-2013年旺旺总营收复合增速达21%，这也是旺旺的“黄金十年”。高光时刻在2013年，总营收达到236亿元的巅峰，总市值超1600亿港元。
旺旺前身是中国台湾一家做食品罐头的企业，名为宜兰食品。1976年，蔡衍明从父亲手中接手了宜兰食品经营权。
1979年，蔡衍明发现日本的米果很受欢迎，认为在中国台湾的市场同样有利可图。于是蔡衍明“求学”日本，1983年推出米果食品“旺旺仙贝”。公开数据显示，在巅峰时期，“旺旺仙贝”在中国台湾的市场占有率超过95%，几乎每个人的家里都放着一包“旺旺仙贝”。
1992年，旺旺在湖南长沙设厂，正式进入大陆市场。此后，旺旺不断布局“产品、广告、渠道”这“三把斧头”，迎来高速发展期。
在产品上，旺旺先后推出了旺仔牛奶、旺旺小馒头、旺旺碎冰冰、旺仔QQ糖等产品，产品便携、设计精美，均成为当时的爆品。在营销上，中国大陆旺旺主要以青少年儿童作为目标用户群体，因此广告基本都是采用儿童视角拍摄。而儿童对于广告的模仿能力很强，这无形之中也引发了强烈的二次传播。
这些不断循环的洗脑广告，也让旺旺迅速在全国打响了知名度；一跃成为80后、90后最耳熟能详的零食产品。
在渠道上，旺旺非常重视下沉市场，这也是旺旺的竞争力。公开数据显示，2008年左右，旺旺的终端网点已超过100万家。此外，在2007年年底，旺旺又开始启动“送旺下乡”活动，配备货车的销售人员直接面对乡镇终端订单并送货，不断提高乡镇城市的渗透率；截至2010年该项工程已覆盖全国1500个县。
“明星产品+洗脑广告+渠道下沉”，这样的组合拳，让旺旺迎来了自己的高速发展期。
财报显示，2004年-2013年旺旺总营收复合增速达21%，这也是旺旺的“黄金十年”。高光时刻在2013年，总营收达到236亿元的巅峰，总市值超1600亿港元。
从营收结构来看，旺仔牛奶一直是旺旺的“拳头产品”，该单品撑起了旺旺的半壁江山。财报显示，2013年旺仔牛奶总收入约112亿元，占总营收比约为48%。
现今
品牌老化
风味调制牛奶越来越不被消费者认可，旺仔牛奶自然也未能幸免。旺仔牛奶面临行业危机时，旺旺的另两个核心业务“米果与休闲零食”同样遭到竞争对手的围剿……
业绩陷入长期停滞
Frost & Sullivan数据显示，2020年中国休闲食品行业规模已达1.3万亿，10年复合增速12.22%。 市场欣欣向荣，但旺旺的业绩却从2013年开始，陷入了长期停滞。财报显示，2014年-2016年旺旺连续三年出现营收负增长，总营收从2013年的236亿元跌到2016年的197亿元。而根据最新年报数据，2020财年旺旺营收为220亿元，依然没能超过2013年的水平。净利润方面，2013年旺旺的净利润达到42亿元，以后企业的净利润基本稳定在35-40亿元。
从旺旺的业务结构来看，主要业务均受到挑战。
首先，旺旺的乳制品及饮料(主要指旺仔)一直是企业的主要营收来源，占据半壁江山。但随着消费者的饮食观念发生改变，人们越来越重视健康生活和食品安全，倡导低糖少添加。而旺仔牛奶是由复原乳加糖调制而成，复原乳营养价值不高，糖分过高也不健康，所以渐渐被鲜牛奶和低温酸奶抢走了市场。
从Euromonitor数据，2014年，中国风味牛奶市场规模达1036亿元，但此后行业规模不断下滑，2020年已经跌至604亿元。可见风味调制牛奶越来越不被消费者认可，旺仔牛奶自然也未能幸免。
旺仔牛奶面临行业危机时，旺旺的另两个核心业务“米果与休闲零食”同样遭到竞争对手的围剿。2012年一家名为“三只松鼠”(SZ：300783)的企业诞生，2012年6月三只松鼠在淘宝(天猫商城)试运营。品牌以坚果、干果为主打产品，给用户灌输健康与高品质的零食理念，通过线上渠道不断抢占零食市场的蛋糕。据淘宝数据显示，2014年，三只松鼠在“双11”当天的销售额成功破亿元。同样注重线上运营的还有良品铺子(SH：603719)等，这些企业大多通过代工(OEM)模式，实现轻资产运作，休闲食品市场悄无声息地进行了一次洗牌。
此时，旺旺在产品与渠道面临的挑战，已经相当明显。
改革之路并不顺畅
危机出现后，旺旺在企业产品和渠道上也做了一定的调整与改变，但旺旺的改革之路，却似乎出现了方向上的错误。
产品上，2015年旺旺推行“品牌多元化”和“产品差异化”战略。针对母婴、白领女性、中老年及年轻消费者等客群，旺旺推出了邦德咖啡、爱至尊、Mr.HOT等独立新品牌，想以一种全新的方式面向消费者。但新品牌投放市场后，并没有激起太大水花，知名度很低。
而旺仔的新品又换汤不换药，在市场上反响平平。乳饮料新品仍以复原乳为主，旺仔特浓牛奶、旺仔坚果牛奶等产品，与明星单品旺仔牛奶的区分度不大。
也就是说，旺旺虽然意识到了自己产品老化的问题，并相继积极推出新品，但这些新品依旧以高油高糖为主，没有触及到用户的真正需求。
渠道上，旺旺的态度依旧是重线下轻线上。2016年旺旺再度加码“送旺下乡”，强化下沉市场渠道渗透；对经销商依旧采取考核政策，力求增厚渠道利润；而线上市场，旺旺却较少布局。
根据阿里线上数据，2018年三只松鼠、百草味及良品铺子线上市场占有率分别为11.2%、6.2%及5%，而旺旺线上销售的市场份额不足1%。
此外，财报显示，旺旺在2019财年、2020财年的存货周转天数分别为90天、85天，远高于60天的行业平均水平。
新产品难被消费者认可、错失线上流量红利；旺旺的每次布局似乎都走错了方向，最终也让旺旺一直“吃着老本”，难以向前。
新角色
跨界之王
除了做零食，旺旺涉足的行业其实很多。包括保险、媒体、酒店、医疗、电解水、养老、馅料等。近十年，旺旺一直没有摆脱“啃老本”的标签，虽然旺仔牛奶、旺旺大礼包等产品的生命周期很长，但贩卖情怀不是长久之计。
近年，旺旺为了再次吸引消费者注意，开始朝着“恶搞”、“脑洞大开”、“不务正业”的路线发展。
2018年，旺旺开了50家旺仔主题门店，售卖水桶包、抱枕、手机壳、便利贴、马克杯等生活物品。同年，旺旺还推出许多“脑洞大开”的新品，比如：美元造型的鱼烧、芥末辣椒味的牛奶糖、装在茶包里的压片糖果、比脸大的雪饼仙贝、旺仔二锅头等等。此后，旺旺还开始了各种跨界联动，比如与自然堂合作推出“雪饼气垫”。
此外，旺旺还不忘走一波怀旧路线，比如重拍“再看就把你喝掉”的广告、拍李子明版旺仔广告续集等。但旺旺做了这么多“吸眼球”的策划，网友大多也只是看个热闹，热度很快就会消失。营销费用花出去不少，用户却不怎么买单。毕竟曾经喜欢旺旺的80后、90后消费群体早已长大成人，对旺旺的兴趣减退；而旺旺又没能抓住当下新消费群体的心。
值得一提的是，除了做零食，旺旺涉足的行业其实很多。包括保险行业(旺旺友联)、媒体行业(旺旺中时媒体)、酒店行业(神旺商务酒店)、医疗行业(湖南旺旺医院)、电解水行业(旺旺水神)、养老行业(爱志旺健康管理)、馅料产业(旺旺友神)等等。
旺旺也因此被称为“跨界之王”，但这些跨界尝试带来的收益并不明显，对于基本盘逐渐薄弱的旺旺来说，这种“摊大饼”的方式，或会不断消耗企业的精力与元气。
近十年，旺旺一直没有摆脱“啃老本”的标签，虽然旺仔牛奶、旺旺大礼包等产品的生命周期很长，但贩卖情怀不是长久之计。
要获取当今年轻人的青睐，旺旺曾经的“三把斧子”明显不够用了。
【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
#我们为什么要做这么多次核酸检测##微博新知博主#
近期北京的新冠疫情一直处于胶着状态，尽管做了多轮次核酸检测，采取居家办公，降低单位到岗率等措施，可是病例数还没看到明显下降，很多群众会有疑问，为何做了这么多轮核酸检测，封控了很多地方，仍然持续有阳性病例呢？这也是最近被亲朋好友，各路每天问的最多的问题。
首先，为什么要做全员核酸检测
大家可能都希望只对重点区域和重点人群做核酸检测就可以，没必要做区域全员核酸检测，这是一个比较理想的愿望，但是现实是新冠奥密克戎变异株的传染性强，免疫逃逸能力强，无症状感染者和轻症感染者多，尤其是接种过疫苗的人，更多表现为轻症或者无症状，传播起来具有隐匿性，感染者因为没有症状或者症状轻微，自己主动就医的需求就明显少了，通过主动就医发现的概率就小了，重点区域和重点人员固然感染风险高，但是面对传播速度快，隐匿性强的奥密克戎变异株，针对原始毒株和德尔塔变异株的措施在奥密克戎面前就难以胜任，要想尽快实现社会面动态清零的目标，就只能从区域的全员筛查中才能发现潜在的感染者，当发生新冠疫情有传染源不明确，传播链条不清晰，尤其是有多点散发的的时候，开展全员核酸检测可以尽早发现潜在的感染者，早发现才能早隔离，以快制快，分秒必争，才能及时切断传播链条，避免疫情继续扩散。从国内外很多地方的防控看，一旦我们动作慢了，没能及时发现潜在感染者，就很容易出现社区聚集疫情和单位聚集疫情，出现多点散发病例，我们在和病毒赛跑，如果起跑慢了，病毒变异后跑的越来越快，我们再去追，就会更困难，全员核酸加测和采取封控、管控等措施，都是为了及时把病毒封锁在包围圈，控制在最小范围。
第二，为什么要做多轮核酸检测？
这是除了各种原因导致的假阴性问题，还因为新冠病毒感染后存在窗口期和潜伏期的问题，新冠病毒的奥密克戎变异株潜伏期是变短了，潜伏期是指从感染后到出现症状的这段时间，奥密克戎变异株的潜伏期平均只有3到4天，一般来说潜伏期前1到2天就有传染性了，感染病毒后不是立刻就能检测核酸阳性的，感染病毒后到能够检测出来的这段时间，叫做窗口期，感染者如果在窗口期内去做检测，是检测不到的，可能需要2到3天后才能检测出来，所以有必要多轮核酸检测才能发现所有感染者，如果第二轮、第三轮检测仍然在发现有阳性的，不排除还有其他感染者处于窗口期，就有可能需要更多轮次的检测。
在人群每一轮筛查结束后，根据感染者检出数量及其分布等情况，各级专家团队会研判疫情防控风险，再决定是否需要进行下一轮的核酸检测，通过“应检尽检”尽量找到感染者，然后对感染者和密切接触者“应转尽转”，控制住传染源，切断传播途径，才能避免更多人被感染，才能减少后面的核酸检测轮次，大家才能尽早回到原来的正常生活。
前期很多人因为各种原因没有参加核酸检测，进入一些区域没有登记扫码，这些都给疫情防控带来困难，社会面迟迟不能清零，通过多轮次核酸检测，才能尽量把所有感染者都找出来，切断传播链条。
第三 为什么要开展常态化核酸检测？
我们看到很多地方开展常态化核酸检测，进入公共区域需要提供近期核酸检测阴性证明，要求的时限从48小时到一周不等。北京现在大部分地方都需要48小时核酸阴性证明才能进入，这是因为一些看起来没有疫情的地区，也不排除存在隐匿的感染者，很多感染者的流调轨迹显示存在大范围的跨区域流动，如果有人群流动，没有疫情的区域也就会存在输入病例和疫情反弹的风险，而感染后一般2到3天就会有传染性，要求48小时内的核酸阴性证明，目的是第一时间发现感染者，在感染者有传染性之前或者刚有传染性就筛查出来，可以避免有潜在的感染者进入公共区域造成疫情传播，因此当前即使在没有疫情的地区，开展常态化核酸检测有必要的，虽然看起来成本比较高，但是及时阻断疫情可以避免更大的损失，最大限度维持社会正常运转。
只要存在人员流动，就存在疫情反弹的风险，而奥密克戎变异株具有隐匿性，传播速度快，这就要求各地提高疫情检测的灵敏性，目前各地在常态化疫情防控时，按照重点人群“应检尽检”、其他人群“愿检尽检”的要求开展常态化核酸检测，目的还是“早发现、早隔离”，把疫情阻断在萌芽阶段。
第四 如何避免在参加核酸检测发生交叉感染
核酸检测时候不可避免会有排队，会有人员聚集风险，那么如何降低核酸检测时候交叉感染风险呢？
首先大家需要提前做好一些准备，为了避免排队时间过长和人员聚集，社区通常会建议大家分时段前往检测点，大家尽量按照时间前往，现在天前炎热，可以携带遮阳伞，戴遮阳帽和使用一些防晒产品，并且确认带了身份证、手机、消毒湿巾和备用的口罩。
在排队等候时候，大家需要戴好口罩，建议大家戴N95或者KN95等高级别防护口罩给自己更好保护，尤其是管控区需要戴高级别防护口罩，与周围人保持2米以上距离，给自己提供最大保护，等候时不要扎堆聊天，也不要大声说话或者打电话，感染者在大声说话、咳嗽、打喷嚏时候都会排出较多病毒，对周围人和环境都可能有危害。
在做核酸检测时候，不要过早摘口罩，可以等采用人员做完手消毒，取出咽拭子后我们再坐好，快速摘下口罩，配合指令张口，做出发"啊”声的动作，采集后快速戴好口罩并尽快离开采样点，尽量缩短摘下口罩的时间，也尽量避免在摘下口罩的时段深呼吸、咳嗽等。另外，不要把手机、身份证等个人用品放在采样台面上，避免被污染，回家后先洗手。
在这轮疫情中，每个市民都非常辛苦，但是都在配合各项措施，个人、单位、行业、部门都付出了很多，也确实看到了想，如果没有这些措施，后果更严重，损失会更大，现在我们需要众志成城、团结一致，再坚持一段时间，坚持就是胜利，我相信我们即将迎来疫情防控的阶段性胜利。
#微博健康在关注#
近期北京的新冠疫情一直处于胶着状态，尽管做了多轮次核酸检测，采取居家办公，降低单位到岗率等措施，可是病例数还没看到明显下降，很多群众会有疑问，为何做了这么多轮核酸检测，封控了很多地方，仍然持续有阳性病例呢？这也是最近被亲朋好友，各路每天问的最多的问题。
首先，为什么要做全员核酸检测
大家可能都希望只对重点区域和重点人群做核酸检测就可以，没必要做区域全员核酸检测，这是一个比较理想的愿望，但是现实是新冠奥密克戎变异株的传染性强，免疫逃逸能力强，无症状感染者和轻症感染者多，尤其是接种过疫苗的人，更多表现为轻症或者无症状，传播起来具有隐匿性，感染者因为没有症状或者症状轻微，自己主动就医的需求就明显少了，通过主动就医发现的概率就小了，重点区域和重点人员固然感染风险高，但是面对传播速度快，隐匿性强的奥密克戎变异株，针对原始毒株和德尔塔变异株的措施在奥密克戎面前就难以胜任，要想尽快实现社会面动态清零的目标，就只能从区域的全员筛查中才能发现潜在的感染者，当发生新冠疫情有传染源不明确，传播链条不清晰，尤其是有多点散发的的时候，开展全员核酸检测可以尽早发现潜在的感染者，早发现才能早隔离，以快制快，分秒必争，才能及时切断传播链条，避免疫情继续扩散。从国内外很多地方的防控看，一旦我们动作慢了，没能及时发现潜在感染者，就很容易出现社区聚集疫情和单位聚集疫情，出现多点散发病例，我们在和病毒赛跑，如果起跑慢了，病毒变异后跑的越来越快，我们再去追，就会更困难，全员核酸加测和采取封控、管控等措施，都是为了及时把病毒封锁在包围圈，控制在最小范围。
第二，为什么要做多轮核酸检测？
这是除了各种原因导致的假阴性问题，还因为新冠病毒感染后存在窗口期和潜伏期的问题，新冠病毒的奥密克戎变异株潜伏期是变短了，潜伏期是指从感染后到出现症状的这段时间，奥密克戎变异株的潜伏期平均只有3到4天，一般来说潜伏期前1到2天就有传染性了，感染病毒后不是立刻就能检测核酸阳性的，感染病毒后到能够检测出来的这段时间，叫做窗口期，感染者如果在窗口期内去做检测，是检测不到的，可能需要2到3天后才能检测出来，所以有必要多轮核酸检测才能发现所有感染者，如果第二轮、第三轮检测仍然在发现有阳性的，不排除还有其他感染者处于窗口期，就有可能需要更多轮次的检测。
在人群每一轮筛查结束后，根据感染者检出数量及其分布等情况，各级专家团队会研判疫情防控风险，再决定是否需要进行下一轮的核酸检测，通过“应检尽检”尽量找到感染者，然后对感染者和密切接触者“应转尽转”，控制住传染源，切断传播途径，才能避免更多人被感染，才能减少后面的核酸检测轮次，大家才能尽早回到原来的正常生活。
前期很多人因为各种原因没有参加核酸检测，进入一些区域没有登记扫码，这些都给疫情防控带来困难，社会面迟迟不能清零，通过多轮次核酸检测，才能尽量把所有感染者都找出来，切断传播链条。
第三 为什么要开展常态化核酸检测？
我们看到很多地方开展常态化核酸检测，进入公共区域需要提供近期核酸检测阴性证明，要求的时限从48小时到一周不等。北京现在大部分地方都需要48小时核酸阴性证明才能进入，这是因为一些看起来没有疫情的地区，也不排除存在隐匿的感染者，很多感染者的流调轨迹显示存在大范围的跨区域流动，如果有人群流动，没有疫情的区域也就会存在输入病例和疫情反弹的风险，而感染后一般2到3天就会有传染性，要求48小时内的核酸阴性证明，目的是第一时间发现感染者，在感染者有传染性之前或者刚有传染性就筛查出来，可以避免有潜在的感染者进入公共区域造成疫情传播，因此当前即使在没有疫情的地区，开展常态化核酸检测有必要的，虽然看起来成本比较高，但是及时阻断疫情可以避免更大的损失，最大限度维持社会正常运转。
只要存在人员流动，就存在疫情反弹的风险，而奥密克戎变异株具有隐匿性，传播速度快，这就要求各地提高疫情检测的灵敏性，目前各地在常态化疫情防控时，按照重点人群“应检尽检”、其他人群“愿检尽检”的要求开展常态化核酸检测，目的还是“早发现、早隔离”，把疫情阻断在萌芽阶段。
第四 如何避免在参加核酸检测发生交叉感染
核酸检测时候不可避免会有排队，会有人员聚集风险，那么如何降低核酸检测时候交叉感染风险呢？
首先大家需要提前做好一些准备，为了避免排队时间过长和人员聚集，社区通常会建议大家分时段前往检测点，大家尽量按照时间前往，现在天前炎热，可以携带遮阳伞，戴遮阳帽和使用一些防晒产品，并且确认带了身份证、手机、消毒湿巾和备用的口罩。
在排队等候时候，大家需要戴好口罩，建议大家戴N95或者KN95等高级别防护口罩给自己更好保护，尤其是管控区需要戴高级别防护口罩，与周围人保持2米以上距离，给自己提供最大保护，等候时不要扎堆聊天，也不要大声说话或者打电话，感染者在大声说话、咳嗽、打喷嚏时候都会排出较多病毒，对周围人和环境都可能有危害。
在做核酸检测时候，不要过早摘口罩，可以等采用人员做完手消毒，取出咽拭子后我们再坐好，快速摘下口罩，配合指令张口，做出发"啊”声的动作，采集后快速戴好口罩并尽快离开采样点，尽量缩短摘下口罩的时间，也尽量避免在摘下口罩的时段深呼吸、咳嗽等。另外，不要把手机、身份证等个人用品放在采样台面上，避免被污染，回家后先洗手。
在这轮疫情中，每个市民都非常辛苦，但是都在配合各项措施，个人、单位、行业、部门都付出了很多，也确实看到了想，如果没有这些措施，后果更严重，损失会更大，现在我们需要众志成城、团结一致，再坚持一段时间，坚持就是胜利，我相信我们即将迎来疫情防控的阶段性胜利。
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