《疫情背景下大盘尾盘如何核爆快速去化？》主讲：姜仁
疫情下常态政策大背景下，面对尾盘涉及的车位、储藏室、社区商业等销售不畅及大盘快速去化等诸多营销困惑和矛盾，运用实例案例，分享有效营销举措。提出疫情下房地产营销新思路、新方法、新模式，内容有体系、实操有干货、真实案例、全程实操，直接实用！欢迎定制姜仁老师课程！助理电话：18612502560
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真实案例分享：
一个客户最近在看深圳的商品房，打新，看了宝安的越秀和樾府，现在单价十万以上； 也看了宝安流塘的玖玖颂阁单价9.2万以上，对于一个刚需来说价格不是一般的贵呀；
玖玖颂阁这个项目也是通过旧村改造而来的，把破旧的城中村推倒重建，遥身一变成了今天的《玖玖颂阁》高档小区。售楼小姐在给客户介绍这个项目的时候，她说位置和景观最好的两栋楼，最高层基乎不能选，全部给了回迁户，回迁户选完剩下的楼层就这么多了，您可以从中选择……
从这个案例我们可以看出，深圳的回迁户是非常有话语权的，在拆迁过程中也是最重要的主体。包括白石洲旧改也是一样，把最中心的08地块，全部看燕栖湖景观的朝向，通通都给了回迁村民，并且每一户全部朝南。在深圳，以后所有的回迁项目都是这样的，村民至上才能顺利完成拆迁。
所以，我们买回迁房的客户，不用担心以后的选楼层不好，朝向不好，景观不好，最好的全部都会给您们，只有回迁户全部安排好了，剩下的楼层和朝向才会拿出来当商品房出售！
特别是对于，没有深圳购房名额的客户，您们不用等名额到，要五年社保呢，也不用买公寓，更不用去临深片区买没有价值的房子，就买回迁房！因为回迁房是不需要名额，不需要社保的，有钱就能买，用周边二手房一半的价格买入，一次性付款，直接和开发商签约，三到五年就可以拿房，并且是70年产权的红本商品住宅，和商品房是等级别的，同样在市面上交易流通！
深圳的回迁房每个区都有，欢迎咨询！ https://t.cn/R6mglnn
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案例分享：来自都江堰张先生一家的遭遇
来自都江堰的张先生口述，家原有宅基地217.98平方米，2008年后当时的村相关工作人员张某钱找到自己，告知根据成都市下发的《关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》，该《意见》允许农户用自家宅基地吸纳社会资金联合建房，于是张先生与张某钱口头约定好，将我宅基地的一小部分60平方米，用于办理联建指标，剩余部分158.98平方米办理房产证，在2020年5月27号之前自己多次询问张某钱自己的房产证怎么还没有拿到，得到回答都说正在办理当中。
张先生的父亲张某如于1984年承包了滨江村三组的河边林地，该林地有一段于2004租给了同村组的张某家使用，2008年后张某文夫妇外出泸州务工，很长一段时间不在村内。2009年村里重新对林地进行权限划分，由于张先生年事已高，耳朵眼睛不太好，也没有人告知张先生其家河边林地的确权登记之事。 直到2010年春节，儿子儿媳张某文夫妇过年回家，发现张老先生新拿到的林权证上并没有河边林地。于是很快找到村里组长和村上咨询为何属于我们的林地我们的林权证上没有。后续了解到自家的林地已经被划分给了张某、张某钱、张某怀这三家人的名下。其中张某钱为村里相关工作人员。
张老先生和家人很快继续向村里协商沟通反映情况，有村组领导在帮忙调解。但是其中张某钱作为村里的管理负责人，不仅拒绝协商，在镇分管林业领导干部在场的情况下，还做出发脾气摔杯子等抵制行为。
2014年张老先生和家人来到镇上反映问题，相关管理人员有帮忙调解，出过调解处理意见：是冻结林地，双方都不要在上面有任何经营操作。但这样的调解安排，张某钱和张某怀两弟兄还是在该林地上修建了了堡坎和茶坊，完全无视安排。
(林业相关部门工作人员在张先生家林地现场进行了手绘林地实际情况确认)
无奈之下，张老先生和家人向市相关部门反映情况，相关部门给出了调解意见，说让张某、张某钱、张某怀三家人都把先把林地确权登记变更到张先生名下，然后张先生再和他们再签订租赁合同租给他们使用。在调解现场大家都同意了，接下来张先生也把林权证交给组长说由他统一去帮我们办理，结果过了一年之久我们去问组长要我们的林权证，组长告知我说，只有张某一家把林权证交给组长了，张某钱和张某怀没有提交林权证。事后，张先生向相关部门提起了诉讼，得知需要先拿到相关单位的解决结果，对于结果不满意才可以进行诉讼。张先生又继续和镇相关负责人员进行沟通，得到承诺说会帮助给其他两家张姓村民进行协商解决，直到三年多时间，仍没有下文。
2020年，张老先生再次向都江堰多个相关部门反映该情况，请求撤销林权证上的错误登记。2020年8月，青城山镇相关工作人员找到张某钱调查此事，张某钱同意退还被林地，但要张老先生一家赔偿他在林地上砌堡坎和修建房子的费用40万元。
张老先生口述，2020年12月29号，青城山镇相关工作人员再次通知我们，说通过他们的努力，张某钱答应把林地退还给我们，并约定在2021年1月6号由镇相关工作人员刘某喜陪同我们到现场确认，到了现场发现张某钱仍在林地内修建房屋。张老先生家人在现场拍摄了录像资料，但受到了张某钱的拦下和厮打，后经报案得以调停。后续又因为录像资料，持续受到张某钱及其家人的阻扰。
张老先生怎么也想不明白，在自己未签署任何资料的情况下，自己的林地被划分出去了，后续连宅基地也变到联建方的名下了。
张老先生表示，自家还拥有宅基地共计217.98平方米，08年后所有宅基地重新办理产证，我们组大家都拿到房产证了，张老先生没有拿到，询问组长说还没发下来，问村上领导说正在办理中，张某钱也从未告知其中缘由。直至2020年5月，张老先生才在都江堰市房管局了解到，张某钱早在2009年就已经办理了张先生的房产证。并在办理了房产证后，将张先生的宅基地以联建的方式卖给了徐某林、米某洪、王某、谢某红四人。得知实情后，张先生及时和张某钱询问沟通，后续张某钱让村长杨某洪转了一笔7万块的款给到张先生儿子张某文卡里，并称这7万块就是当时卖宅基地的钱，要张先生一家不要再向上反映问题。
在这漫长的事件发展过程中，张先生一家没有签署过任何文件同意售卖或者转让相关林地或宅基地。既然办理流程不规范，那是否应该将情况追溯回最原始的状态然后再进行分配呢。我们不得而知。张老先生一家再此呼吁：希望能够调阅当时的所有过户手续，能够进行合理的再次协商与沟通。
法律连接：
根据《中华人民共和国土地管理法》第78条的规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
来源：微博
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来自都江堰的张先生口述，家原有宅基地217.98平方米，2008年后当时的村相关工作人员张某钱找到自己，告知根据成都市下发的《关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》，该《意见》允许农户用自家宅基地吸纳社会资金联合建房，于是张先生与张某钱口头约定好，将我宅基地的一小部分60平方米，用于办理联建指标，剩余部分158.98平方米办理房产证，在2020年5月27号之前自己多次询问张某钱自己的房产证怎么还没有拿到，得到回答都说正在办理当中。
张先生的父亲张某如于1984年承包了滨江村三组的河边林地，该林地有一段于2004租给了同村组的张某家使用，2008年后张某文夫妇外出泸州务工，很长一段时间不在村内。2009年村里重新对林地进行权限划分，由于张先生年事已高，耳朵眼睛不太好，也没有人告知张先生其家河边林地的确权登记之事。 直到2010年春节，儿子儿媳张某文夫妇过年回家，发现张老先生新拿到的林权证上并没有河边林地。于是很快找到村里组长和村上咨询为何属于我们的林地我们的林权证上没有。后续了解到自家的林地已经被划分给了张某、张某钱、张某怀这三家人的名下。其中张某钱为村里相关工作人员。
张老先生和家人很快继续向村里协商沟通反映情况，有村组领导在帮忙调解。但是其中张某钱作为村里的管理负责人，不仅拒绝协商，在镇分管林业领导干部在场的情况下，还做出发脾气摔杯子等抵制行为。
2014年张老先生和家人来到镇上反映问题，相关管理人员有帮忙调解，出过调解处理意见：是冻结林地，双方都不要在上面有任何经营操作。但这样的调解安排，张某钱和张某怀两弟兄还是在该林地上修建了了堡坎和茶坊，完全无视安排。
(林业相关部门工作人员在张先生家林地现场进行了手绘林地实际情况确认)
无奈之下，张老先生和家人向市相关部门反映情况，相关部门给出了调解意见，说让张某、张某钱、张某怀三家人都把先把林地确权登记变更到张先生名下，然后张先生再和他们再签订租赁合同租给他们使用。在调解现场大家都同意了，接下来张先生也把林权证交给组长说由他统一去帮我们办理，结果过了一年之久我们去问组长要我们的林权证，组长告知我说，只有张某一家把林权证交给组长了，张某钱和张某怀没有提交林权证。事后，张先生向相关部门提起了诉讼，得知需要先拿到相关单位的解决结果，对于结果不满意才可以进行诉讼。张先生又继续和镇相关负责人员进行沟通，得到承诺说会帮助给其他两家张姓村民进行协商解决，直到三年多时间，仍没有下文。
2020年，张老先生再次向都江堰多个相关部门反映该情况，请求撤销林权证上的错误登记。2020年8月，青城山镇相关工作人员找到张某钱调查此事，张某钱同意退还被林地，但要张老先生一家赔偿他在林地上砌堡坎和修建房子的费用40万元。
张老先生口述，2020年12月29号，青城山镇相关工作人员再次通知我们，说通过他们的努力，张某钱答应把林地退还给我们，并约定在2021年1月6号由镇相关工作人员刘某喜陪同我们到现场确认，到了现场发现张某钱仍在林地内修建房屋。张老先生家人在现场拍摄了录像资料，但受到了张某钱的拦下和厮打，后经报案得以调停。后续又因为录像资料，持续受到张某钱及其家人的阻扰。
张老先生怎么也想不明白，在自己未签署任何资料的情况下，自己的林地被划分出去了，后续连宅基地也变到联建方的名下了。
张老先生表示，自家还拥有宅基地共计217.98平方米，08年后所有宅基地重新办理产证，我们组大家都拿到房产证了，张老先生没有拿到，询问组长说还没发下来，问村上领导说正在办理中，张某钱也从未告知其中缘由。直至2020年5月，张老先生才在都江堰市房管局了解到，张某钱早在2009年就已经办理了张先生的房产证。并在办理了房产证后，将张先生的宅基地以联建的方式卖给了徐某林、米某洪、王某、谢某红四人。得知实情后，张先生及时和张某钱询问沟通，后续张某钱让村长杨某洪转了一笔7万块的款给到张先生儿子张某文卡里，并称这7万块就是当时卖宅基地的钱，要张先生一家不要再向上反映问题。
在这漫长的事件发展过程中，张先生一家没有签署过任何文件同意售卖或者转让相关林地或宅基地。既然办理流程不规范，那是否应该将情况追溯回最原始的状态然后再进行分配呢。我们不得而知。张老先生一家再此呼吁：希望能够调阅当时的所有过户手续，能够进行合理的再次协商与沟通。
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根据《中华人民共和国土地管理法》第78条的规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
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