#秋天GAEUL[超话]# #gaeul金秋精灵#
WKorea更新秋天相关采访
＜W Korea＞因为下午很晚拍摄 所以有点悠闲很好呢 今天来摄影棚前是怎么度过的呢？
秋天：今天的行程就只有拍画报 晚点起来 慢慢的吃完午饭 稍微休息了一会再来的 昨天的行程是凌晨三点多结束的 我更喜欢这么忙的时期 很感谢有事做
短发很吸引人的目光呢 跟出道的时候样子变了很多呢 自己觉得尴尬吗？
活到现在都没有剪过短发 上次活动头发受到的伤害太大了 所以果断的剪了 现在是非常的满意 洗完头发吹干的时候时间变短了很多所以很好 但是唯一的短处是不能扎头发（笑）也不能试图做多样的头发样式的点也是很可惜 我是喜欢编双马尾辫的风格
语气很沉着又悠闲呢 感觉到了队里大姐的正经呢
在队里虽然是大姐但在家里是忙内 爸爸有女儿奴的一面 哥哥也是经常照顾我 所以一直是被爱的 然后过宿舍生活的时候 我变成了要照顾成员们的位置了 比起说是正经 感觉更像是自然的把该做的都接受并做好的那种类型
从家庭的怀抱里出来 到过社会生活 应该有自然的领悟的方法吧？
跟成员们一起的话 感觉到同感能力变强了 倾听苦恼 一起笑一起哭 现在也觉得我不能很好的把自己的感情表现出来或者不能把照顾人的事情做好 不管怎么看的话也是努力的部分 看到自己一个人的成员的话 会轻柔地说“快来这 一起吧”到这种程度 我自己表达爱情的方式
原来是腼腆的大姐的爱情法呀 电台放送的时候说过自己有严格 完美主义的趋向
不按计划进行或者做错的话会自责的类型 但是一直带着那种感情的话 精神可能会崩塌嘛 所以定下了我自己的时间 就一周 在那个期间难过 疲惫 那之后就会打起精神
心情起伏几乎没有 一直沉着的成员 IVE的成员们选了秋天 理由是什么呢？
感觉我把我感到的心情往外表露的话“这个人会怎么想我呢”会先这么想 “或许是以同情心看我呢？”这么想所以会害怕 从前开始就这样了
所以不说心里的想法啊 这不是istj的特征嘛 但也是选了要把自己的心情表露的职业呢
“我可以做歌手吗？”也经常这么担心 但是与其让这种性格变成绊脚石 还不如当作魅力来看 想要积极地想 不会需要像我这样的成员吗？不会把累表现出来 会喊加油的！（笑）
说是喊加油但语气有点慢吞吞的呢？（笑）
那样的一面成员们会觉得有趣 说我的语气有很多好笑的点
在那个点感到魅力所以成为粉丝的人很多呢 在语气里感到从容
平时性格就有点从容 其实遇到突发情况的时候心里会特别的惊慌 为了不表现出来会让自己更从容 今天也是因为拍画报所以很紧张 看不出来吧？（笑）
是的 一点都看不出来 最近也为了成员们煮各种汤吗？
最近是不怎么煮了（笑）虽然不是很会做料理 但为了成员们做了几次泡菜汤或者酱汤倒是成了佳话呢 知道那个吗？煮泡菜汤的时候 先把猪肉和泡菜炒一下再放水的话会更好吃 其实最有自信的料理是泡面（笑）
有什么事特别的秘诀吗?
最近是喜欢咖喱味的泡面 没有特别的秘诀 比起硬硬的面更喜欢熟透的面 所以煮的时间会长 喜欢便利店卖的小袋的辣白菜和碳酸水或者零糖可乐一起吃 啊 饮料一定要放冰（笑）
最近也喜欢自己看电影自己吃饭吗？
两个几乎每天都在做 虽然有六个成员 但各自想吃的也不一样 吃饭的时间也不一样 再加上我喜欢慢慢吃饭 所以喜欢自己吃的时候可以安心的慢慢吃
IVE成员中除了元英和李瑞的其他成员都是内向型（I） 很巧的那些成员都在呢
我们三个人都喜欢自己呆着 三个人在外面玩完回来后都会各自回房间 度过只有自己的时间感觉才算是休息呢（笑）
出道后已经过去了四个月 最不敢相信的事情是什么呢？
前不久Eleven的MV点击量突破了一亿 我看到过我想成了偶像的前辈们的MV点击量突破一亿 那种事情发生在我们身上了！
在那一亿点击量里有多少是秋天贡献的呢？
说实话的话看了很多次（笑）因为是出道作品所以看了二十多遍 这次LoveDive也会那样的
翻译：桃九
—————————
秋天的安利：https://t.cn/A66tpuEn
秋天的各类粉丝群：https://t.cn/A6xyjBFB
universe翻译群：https://t.cn/A6x3Jx9t
汇总：https://t.cn/A66nbrlt
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＜W Korea＞因为下午很晚拍摄 所以有点悠闲很好呢 今天来摄影棚前是怎么度过的呢？
秋天：今天的行程就只有拍画报 晚点起来 慢慢的吃完午饭 稍微休息了一会再来的 昨天的行程是凌晨三点多结束的 我更喜欢这么忙的时期 很感谢有事做
短发很吸引人的目光呢 跟出道的时候样子变了很多呢 自己觉得尴尬吗？
活到现在都没有剪过短发 上次活动头发受到的伤害太大了 所以果断的剪了 现在是非常的满意 洗完头发吹干的时候时间变短了很多所以很好 但是唯一的短处是不能扎头发（笑）也不能试图做多样的头发样式的点也是很可惜 我是喜欢编双马尾辫的风格
语气很沉着又悠闲呢 感觉到了队里大姐的正经呢
在队里虽然是大姐但在家里是忙内 爸爸有女儿奴的一面 哥哥也是经常照顾我 所以一直是被爱的 然后过宿舍生活的时候 我变成了要照顾成员们的位置了 比起说是正经 感觉更像是自然的把该做的都接受并做好的那种类型
从家庭的怀抱里出来 到过社会生活 应该有自然的领悟的方法吧？
跟成员们一起的话 感觉到同感能力变强了 倾听苦恼 一起笑一起哭 现在也觉得我不能很好的把自己的感情表现出来或者不能把照顾人的事情做好 不管怎么看的话也是努力的部分 看到自己一个人的成员的话 会轻柔地说“快来这 一起吧”到这种程度 我自己表达爱情的方式
原来是腼腆的大姐的爱情法呀 电台放送的时候说过自己有严格 完美主义的趋向
不按计划进行或者做错的话会自责的类型 但是一直带着那种感情的话 精神可能会崩塌嘛 所以定下了我自己的时间 就一周 在那个期间难过 疲惫 那之后就会打起精神
心情起伏几乎没有 一直沉着的成员 IVE的成员们选了秋天 理由是什么呢？
感觉我把我感到的心情往外表露的话“这个人会怎么想我呢”会先这么想 “或许是以同情心看我呢？”这么想所以会害怕 从前开始就这样了
所以不说心里的想法啊 这不是istj的特征嘛 但也是选了要把自己的心情表露的职业呢
“我可以做歌手吗？”也经常这么担心 但是与其让这种性格变成绊脚石 还不如当作魅力来看 想要积极地想 不会需要像我这样的成员吗？不会把累表现出来 会喊加油的！（笑）
说是喊加油但语气有点慢吞吞的呢？（笑）
那样的一面成员们会觉得有趣 说我的语气有很多好笑的点
在那个点感到魅力所以成为粉丝的人很多呢 在语气里感到从容
平时性格就有点从容 其实遇到突发情况的时候心里会特别的惊慌 为了不表现出来会让自己更从容 今天也是因为拍画报所以很紧张 看不出来吧？（笑）
是的 一点都看不出来 最近也为了成员们煮各种汤吗？
最近是不怎么煮了（笑）虽然不是很会做料理 但为了成员们做了几次泡菜汤或者酱汤倒是成了佳话呢 知道那个吗？煮泡菜汤的时候 先把猪肉和泡菜炒一下再放水的话会更好吃 其实最有自信的料理是泡面（笑）
有什么事特别的秘诀吗?
最近是喜欢咖喱味的泡面 没有特别的秘诀 比起硬硬的面更喜欢熟透的面 所以煮的时间会长 喜欢便利店卖的小袋的辣白菜和碳酸水或者零糖可乐一起吃 啊 饮料一定要放冰（笑）
最近也喜欢自己看电影自己吃饭吗？
两个几乎每天都在做 虽然有六个成员 但各自想吃的也不一样 吃饭的时间也不一样 再加上我喜欢慢慢吃饭 所以喜欢自己吃的时候可以安心的慢慢吃
IVE成员中除了元英和李瑞的其他成员都是内向型（I） 很巧的那些成员都在呢
我们三个人都喜欢自己呆着 三个人在外面玩完回来后都会各自回房间 度过只有自己的时间感觉才算是休息呢（笑）
出道后已经过去了四个月 最不敢相信的事情是什么呢？
前不久Eleven的MV点击量突破了一亿 我看到过我想成了偶像的前辈们的MV点击量突破一亿 那种事情发生在我们身上了！
在那一亿点击量里有多少是秋天贡献的呢？
说实话的话看了很多次（笑）因为是出道作品所以看了二十多遍 这次LoveDive也会那样的
翻译：桃九
—————————
秋天的安利：https://t.cn/A66tpuEn
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避免一卖就涨，一买就跌，建议坚持六个原则，学会吃透盈利核心
要避免一卖就涨，一买就跌，建议必须坚持六个原则：
一、股票长期下跌，近期再度出现暴跌，此时不必害怕，股票上涨前兆，不要抛出。
二、大盘暴跌，所有股票都出现非理性大幅下跌，此时不要急于抛出股票，更不能非理性恐慌抛出所有股票，除非那些技术上处于高位的股票可以另当别论。
三、股票走势稳健，价格稳妥地依附5日、10日均线上涨，量价配合适度，不要想当然认为股票涨不动了，此时应该耐心持股，让利润充分增长。
同样，短线涨幅过快，价格迅猛抬高带动5日均线快速上移，5日和10日均线之间形成很大的开阔地带，此时买进，也会发生一买就跌的现象。
显示所有大图
四、股票处于上涨通道之中，股票涨到一定程度之后，出现在相对高位横盘整理态势，很多人认为股价见顶了，会急匆匆抛出，其实只不过是技术形态的修复而已，往往会形成上涨中继。
五、股票短期内跌幅凶悍，价格远离均线压制，中间已经形成比较大的空阔地，此时虽然形态很恶劣，但要忍住，技术上随时会出现反弹。不要低位杀跌。
同样，股票开始走下降通道，在达到一定跌幅之后，在某一价格区间开始盘整，不要以为股价跌到底了，往往是下跌中继而已!
六、避免操作前期涨幅过大的品种，因为操作这样的品种，新手容易犯大的方向性错误，危害最大。涨幅过大的股票，新手不要再留恋和贪心。
买股票技巧
抓住领头羊：抓涨停，一定要抓领头羊。任何一个板块的启动都会选择一到两个领头羊，往往第一个涨停的空间是最为巨大的。
看大势：任何一个操作都要讲究顺势而为，不可逆市而动。
大盘热点起伏时候的振荡和调整末端，往往是抓涨停的最好时机，前者适合做短线来进行操作，而后者往往是抓住大牛股的前提条件。
分析空间原则：涨停板一般最容易出现在突破和加速阶段，如果均线系统没有形成多头排列，不是处于突破和加速阶段，涨停一般没有持续性。
只有在突破和加速的空间临界点，主力采用涨停方式，后市的空间才会更巨大。
多因素共振原则：价格，成交量，时间，均线，当所有这四要素发生共振时，涨停板就会诞生，这是个股内在运行形态所要求的。
当然，对于每只涨停板个股操作都是有严格的纪律作保证。
抓住短线操作的买点：买点是短线操作的第一步。买点的位置非常重要，它将会影响你以后操作的所有策划，什么点位买，如何买，是短线操作盈利的第一要点。
按照抓涨停板的方法，“涨停王”基本上都是提前介入，次日涨停。
克服散户心态：心态一直是广大投资者所津津乐道的热门话题，很多人把操作的成功和失败都归结于心态。
成功率高的买入法
1、靠线法买入：
是指靠13线不是77，99。股价站在77，99后，股价突然上涨，13线没跟上,离13线远了要靠一下线，股价离77，99一指的时候。
就象接力跑是的，前棒人跑的飞快，后棒跟不上要调整一下，在这个位置k线小幅度的上下波动等待13线上来后同步上行。
2、靠速涨点买入：
是指77，99走平上翘(短期上升趋势确立)股价稳站在77，99之上，再这作的短暂的调整，快拉升时的点叫速涨点。
3、靠脚掌买小法买入：
13 线出现高低脚形态，以左脚低右脚高为有效图形，作右脚时最好无量，K线一小阴小阳方式运行在13线上；
同时MACD的DIFF金叉DEA，此时少量介入， 加仓买入点在放量阳线站在3均线上之上，MACD的红柱拉长之时。
在77、99走平或上翘期间，13线走出类似与我们脚的形状，形成了脚跟、脚心、脚掌图 形。
在脚掌时介入为好，在脚跟时MACD指标一大堆绿柱，而脚掌下一小堆绿柱，买在小堆绿柱，这就叫“买小”。
使用中关键是注意脚掌处的绿柱要比脚跟的绿 柱堆小，或者已经翻红。
炒股盈利核心
一、买入有理由
不管什么时候，我们在买入一只股票的时候，都要问下自己，有什么好的买入理由，同时还要计算好出货点，炒股不能盲目的买和盲目的卖。
二、学会止损
炒股炒的是几率，这样一来避免不了就会有赚有赔，我们要做的就是在赔钱的时候能够不让自己陪太多，控制在自己可以接受的范围之内，这样一来止损就非常必要了。
三、学会看成交量
成交量是一个最不会骗人的指标，很多时候股价下跌只要没有成交量放大就不可怕，这说明主力依然还在其中，跌也只是暂时的；
而如果出现了放量下跌，那就十有八九是在出货了，因此，在任何时候，我们都需要时刻关注成交量的变化情况。
四、专精一个技术指标
用来分析股票的技术指标很多，但是大多数并没有什么用，很多时候我们只需要将一个指标研究透彻就能足够了，因此，在技术指标上，千万不要贪多。
赚钱从来都不是追高，追高可能会因为运气好，一时赚钱，但是盈亏同源，后面会怎么赚的怎么统统亏回去，甚至还会亏损本金。
赚钱往往大多数都是提前埋伏，有提前几年，也有几个月，一旦行情来临，股价就会趁风而起，即便后面遇到回调，由于有大量的利润垫底，你也不会感到心慌，往往容易拿的久，赚的就多。
我们在炒股对的时候，首先要搞明白自己适合哪种方式，然后再去跟随这些主力的脚步，你要知道这些主力们的操作模式和赚钱模式；
他们是怎么赚钱的，赚的那些人的钱，你应该怎么跟随，至少不要站到对立面去，这样你才能最大概率上赢钱。
股市本身并不产生价值，尤其是A股（分红极其少而不均），你所赚的钱就是别人亏对的钱，你怎么才能把钱从别人的口袋里拿出来放进自己的口袋里，这是个值得思考的问题。
博弈，要会利用资本市场上人性最大的两个弱点：贪，怕！同时也是需要你克服掉的！
要避免一卖就涨，一买就跌，建议必须坚持六个原则：
一、股票长期下跌，近期再度出现暴跌，此时不必害怕，股票上涨前兆，不要抛出。
二、大盘暴跌，所有股票都出现非理性大幅下跌，此时不要急于抛出股票，更不能非理性恐慌抛出所有股票，除非那些技术上处于高位的股票可以另当别论。
三、股票走势稳健，价格稳妥地依附5日、10日均线上涨，量价配合适度，不要想当然认为股票涨不动了，此时应该耐心持股，让利润充分增长。
同样，短线涨幅过快，价格迅猛抬高带动5日均线快速上移，5日和10日均线之间形成很大的开阔地带，此时买进，也会发生一买就跌的现象。
显示所有大图
四、股票处于上涨通道之中，股票涨到一定程度之后，出现在相对高位横盘整理态势，很多人认为股价见顶了，会急匆匆抛出，其实只不过是技术形态的修复而已，往往会形成上涨中继。
五、股票短期内跌幅凶悍，价格远离均线压制，中间已经形成比较大的空阔地，此时虽然形态很恶劣，但要忍住，技术上随时会出现反弹。不要低位杀跌。
同样，股票开始走下降通道，在达到一定跌幅之后，在某一价格区间开始盘整，不要以为股价跌到底了，往往是下跌中继而已!
六、避免操作前期涨幅过大的品种，因为操作这样的品种，新手容易犯大的方向性错误，危害最大。涨幅过大的股票，新手不要再留恋和贪心。
买股票技巧
抓住领头羊：抓涨停，一定要抓领头羊。任何一个板块的启动都会选择一到两个领头羊，往往第一个涨停的空间是最为巨大的。
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大盘热点起伏时候的振荡和调整末端，往往是抓涨停的最好时机，前者适合做短线来进行操作，而后者往往是抓住大牛股的前提条件。
分析空间原则：涨停板一般最容易出现在突破和加速阶段，如果均线系统没有形成多头排列，不是处于突破和加速阶段，涨停一般没有持续性。
只有在突破和加速的空间临界点，主力采用涨停方式，后市的空间才会更巨大。
多因素共振原则：价格，成交量，时间，均线，当所有这四要素发生共振时，涨停板就会诞生，这是个股内在运行形态所要求的。
当然，对于每只涨停板个股操作都是有严格的纪律作保证。
抓住短线操作的买点：买点是短线操作的第一步。买点的位置非常重要，它将会影响你以后操作的所有策划，什么点位买，如何买，是短线操作盈利的第一要点。
按照抓涨停板的方法，“涨停王”基本上都是提前介入，次日涨停。
克服散户心态：心态一直是广大投资者所津津乐道的热门话题，很多人把操作的成功和失败都归结于心态。
成功率高的买入法
1、靠线法买入：
是指靠13线不是77，99。股价站在77，99后，股价突然上涨，13线没跟上,离13线远了要靠一下线，股价离77，99一指的时候。
就象接力跑是的，前棒人跑的飞快，后棒跟不上要调整一下，在这个位置k线小幅度的上下波动等待13线上来后同步上行。
2、靠速涨点买入：
是指77，99走平上翘(短期上升趋势确立)股价稳站在77，99之上，再这作的短暂的调整，快拉升时的点叫速涨点。
3、靠脚掌买小法买入：
13 线出现高低脚形态，以左脚低右脚高为有效图形，作右脚时最好无量，K线一小阴小阳方式运行在13线上；
同时MACD的DIFF金叉DEA，此时少量介入， 加仓买入点在放量阳线站在3均线上之上，MACD的红柱拉长之时。
在77、99走平或上翘期间，13线走出类似与我们脚的形状，形成了脚跟、脚心、脚掌图 形。
在脚掌时介入为好，在脚跟时MACD指标一大堆绿柱，而脚掌下一小堆绿柱，买在小堆绿柱，这就叫“买小”。
使用中关键是注意脚掌处的绿柱要比脚跟的绿 柱堆小，或者已经翻红。
炒股盈利核心
一、买入有理由
不管什么时候，我们在买入一只股票的时候，都要问下自己，有什么好的买入理由，同时还要计算好出货点，炒股不能盲目的买和盲目的卖。
二、学会止损
炒股炒的是几率，这样一来避免不了就会有赚有赔，我们要做的就是在赔钱的时候能够不让自己陪太多，控制在自己可以接受的范围之内，这样一来止损就非常必要了。
三、学会看成交量
成交量是一个最不会骗人的指标，很多时候股价下跌只要没有成交量放大就不可怕，这说明主力依然还在其中，跌也只是暂时的；
而如果出现了放量下跌，那就十有八九是在出货了，因此，在任何时候，我们都需要时刻关注成交量的变化情况。
四、专精一个技术指标
用来分析股票的技术指标很多，但是大多数并没有什么用，很多时候我们只需要将一个指标研究透彻就能足够了，因此，在技术指标上，千万不要贪多。
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房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。#京企通#
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。#京企通#
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