【2022年不买房,到底是“明智”还是“糊涂”?李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道,楼市仍然波浪不惊,比较阴沉。从机构给出的数据看,总结成一句话即是,一线稳定,二线清淡,三四线不乐观。说到底,自去年下半年楼市迎来转折以来,市场还在延续下滑状态。

然而,谁都知道,房价涨跌从来都是“供求”作用的结果,而另一项数据,供应端也不乐观:

新房、二手房总库存量均在创造纪录,住房供大于求,购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示,截至2022年3月底,全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米,环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来,那么对比一下就清楚了:

1.环比库存连续4个月正增长;2.同比连续37个月正增长;3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高,创近5年最高纪录。

在专家看来,其中一个重要原因就是供应透支,像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问,在需求没有明显增长情况下,未来几年,这些地方的楼市都是供大于求。

那么,购房者的杠杆还能再加吗?丁祖昱用另一组数据说明:

过去10年,居民的杠杆上涨6.68倍,个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价增长还要快得多。

然而,不仅是新房,二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到,2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套,包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史,2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示,房产价格看似纹丝不动,却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义:

天津、重庆、沈阳库存量均超14万套,成都达12万套,南京在这个报告中的数据是11.2万套,但下半年高峰期已经冲至14万套,像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中,说明我们的二手房库存量增加还只是开始。

值得一提的是,二手房库存量增加迅速的同时,二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了,数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。

不仅于此,“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。

“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”,有没有底气拿地,在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道,从已开始的第二轮集中供地的9座城市看,无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况,而且总量达到了91宗,难道是因为地价挂得太高了?还真条件太苛刻了?其实都不是!

根据媒体报道显示,在2021年底的最后一次集中供地上,供地城市纷纷调低土拍门槛,但结果显示市场仍旧继续降温,比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%,而苏州把压箱底的好地都拿出来了,但底价成交的地块达到了23幅,无锡和常州也同样遇冷,后者拿出8块地,1块终止,3幅底价成交,其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅,其中15幅流拍,等等。

土地大量流拍原因,有人说是“三道红线”限制,开发商难做“无米之炊”,但也有业内人说,还要加一条:说明越来越多的开发商并不看好后市。

走到这个关口,开发商降价趋势能否真正形成?

老实讲,从以往的经验看,房地产市场变化主要就在于供求,如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”,以及土地市场出现大量流拍,意味着房地产价格将出现不可避免的调整,而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过,现实情况可能并不是一边倒。

对于2022年的房地产市场,高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求,促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”,这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到,自恒大事件出来以后,限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等,均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以,房价要想快速下降不是监管的目标,只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。

但业内也有人说了,“限涨未必不涨,同样,限跌未必真不跌”。那么,今明两年房价走向如何?今年不买房或者买房,到底是“明智”还是“糊涂”,会不会“亏得一塌糊涂”?李嘉诚近乎明示:

近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下,但未来5年房价就会面临大洗牌,炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的,尽管买,买房是用来炒的,还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。

从以上的预测中,可以梳理出几个信息点:第一,未来5年房地产价格会有较大变动;第二,炒房行不通了,不建议投资房产;第三,自己住可以买;第四,房企面临降杠杆,这样的情况下,规模不会扩大反而会缩小。

李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的,现在对照他说的这几点信息,除了房地产价格需要时间检验外,其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为,李嘉诚不愧是第一代地产商,大部分人没他看得通透。

就拿开发商债务暴雷来说,现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题,有人归咎于国家对房企债务的管控,即便如此,难道不正是他提前看到了这一点吗?所以,以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚,最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目,有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情,但殊不知他也有言在先,大意是“当所有人都想在高点卖出时,只会发生践踏,想撤也撤不了”。一言一行,无不显示顶级商人的老道。

不过,李嘉诚虽说“自住尽管买”,但计划赶不上变化,令人心酸的是,他们无力接盘了。

什么叫自住?买房不以炒房为目的,要么是刚需,要么是改善,他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体,由于一场突如其来,加上不断反复“病情”,让我们很多人的工作和收入都受到影响,用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说,一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来,即:

首先是陷于困境的房地产在大量裁员;其二是外商外资企业纷纷撤离中国;其三是中小企业的不景气、倒闭潮;其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿,波及千万人的生计;最后是跨国电商的整顿,比如亚马逊平台整顿电商秩序,出现批量封店、封号情况,一批中国跨境电商巨头陷入困境。

可见,很多行业都受到风波的影响,在这一点上,但这并不代表李嘉诚看得不准,毕竟这都是突然情况。事实上,不少网友确实感同身受,网上不是有一个段子嘛,过去的2021年最悲惨家庭:“老公是房产中介,老婆是教培,买了恒大的房子,还意外有了3胎...”,虽然这是极端情况,但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且,在“买涨不买跌”的心理作用下,即便房地产价格不让跌多少,但也赚不到钱,一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方,甚至存起来,也不会再做“无效买入”,流动性还受限,何苦呢?那么,今明两年面对的这些情况改善了吗?答案也是显而易见的。

当然,每个人情况不一样,有的人马上要结婚、孩子要上学,家庭经济条件也允许,有买房需求无可厚非,这没什么好说的。但如果工作都不稳定,收入也支撑不起房贷,确实应该缓缓,毕竟家庭财务安全是第一位的,在严格的市场管控下,料也不会出现“一年不买房,年初又白忙”的情况,2022年买,还是2023年买,区别应不会太大。

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【消息稱iPhone 14或引入衛星功能 非Pro產品屏幕將更大】據報導,雖然很多人感覺iPhone 13才剛剛上市,但實際上,再過不到6個月時間,iPhone 14就要發佈了。本文就將介紹外界對這款手機的普遍期待,包括核心功能的升級。

從2014年的iPhone 6開始,Apple便開始了3年一個循環的硬件設計改版週期。在採用新設計的第一年,他們會推出全新的外觀;第二年保持相同的設計,但會升級內部配置;第三年則會對設計進行一些關鍵性調整。

這種模式也在過去3代設計中得到延續。

2014年推出iPhone 6;2015年的iPhone 6s延續了這種設計;2016年的iPhone 7更新了天線,還在Plus機型上採用了雙鏡頭並移除了耳機插口——但基本的外觀保持不變。

2017年推出iPhone X;2018年的iPhone Xs採用相同設計;2019年的iPhone 11使用了新的鏡頭系統和後蓋。

現在處於iPhone 12的生命週期內,該設計2020年推出,2021年的iPhone 13沿用了相同的設計,所以今年晚些時候推出的iPhone 14將會進行一些調整。

我們應該對短短5個月後就將發佈的新款iPhone產品線懷有哪些期待呢?

首先,iPhone 12和iPhone 13的設計應該會在iPhone 14上再延續一年。預計將採用同樣的直邊和圓角造型,但之前有報導稱,Pro機型將會採用新的“劉海”,鏡頭的凸起將會更大,以便容納新的傳感器。

“劉海”將包含藥丸形狀的Face ID開口和圓形的鏡頭開孔。Apple可能還要再過三四年才能將Face ID和前置鏡頭完全融入屏幕,而在此之前,他們應該會繼續沿用這種模式。

關於屏幕,iPhone 14產品線的最大變化可能在於屏幕尺寸。

以下是目前的iPhone 13尺寸:

iPhone mini為5.4英吋

iPhone 13為6.1英吋

iPhone 13 Pro為6.1英吋

iPhone 13 Pro Max為6.7英吋

最大和最小尺寸的相對銷售業績都會促使Apple重新思考產品線。Max機型非常受歡迎,在中國尤其如此,而mini的銷量很不盡如人意。所以Apple計劃改成以下組合:

iPhone 14為6.1英吋

iPhone 14 Max為6.7英吋

iPhone 14 Pro為6.1英吋

iPhone 14 Pro Max為6.7英吋

非Pro產品線將首次迎來6.7英吋的屏幕選項。由於用戶可以少花200美元買到屏幕最大的iPhone機型,所以這款產品預計將會非常受歡迎。

但這也帶來了一個難題:Apple如何突出Pro機型和非Pro機型之間的差異?目前最大的差異是遠射鏡頭、不鏽鋼邊框、激光雷達掃瞄儀、ProMotion屏幕、更長的電池續航、額外的圖形處理核心和1TB的存儲選項。

但這些配置似乎不足以支撐Pro機型更高的定位。不過,Apple有可能採取更多措施突出iPhone 14 Pro的差異化:

就目前的消息來看,為廣角鏡頭(其實就是iPhone的“主鏡頭”)提供的新款4800萬像素傳感器只會配置在Pro機型上。常規的iPhone 14產品線仍將沿用1200萬像素鏡頭。據報導,Pro機型將使用Apple最新的A16芯片,而標準機型可能會沿用去年的A15芯片或其最新版本。Apple之所以做出這一決定,除了突出Pro機型的差異化,芯片短缺可能也是考慮因素之一。

鏡頭方面,大幅升級傳感器會是Pro機型的一個很好的賣點,但處理器的單代升級是否足以決定用戶的選擇,還有待進一步觀察。

除此之外,Apple還在努力為iPhone引入衛星連接。該公司原本計劃在去年的機型中增加這項功能,但未能實現,不過今年有望變成現實。

需要明確的是,iPhone不會具備衛星電話功能,而是可以在蜂窩網絡無法使用的情況下通過衛星報告緊急情況或發送短信。

自從傳出Apple可能增加這項功能的消息以來,又有報導稱Apple Watch也將提供同樣的功能——有可能在今年,也有可能在2023年。無論是在iPhone還是Apple Watch上,這項技術都為佳明inReach Explorer和SPOT提供了備用方案,這兩款設備都是具備類似功能的微型通訊器。

最近有跡象顯示,Apple與其衛星合作夥伴Globalstar正在展開更加密切的溝通,可能會推出這項功能。Globalstar今年2月表示,該公司已經同意購買17顆新衛星來為“潛在客戶”提供“持續的衛星服務”,這個潛在客戶已經向其支付了數億美元。

Globalstar並未披露這個客戶的身份。它究竟是不是Apple?答案6個月內就會揭曉。 #媒体手记#


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