【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
去年与老公才结婚，之前对他不是很了解，看看他是什么样的人，是不是我的正缘，女，阳历1979年10月22日凌晨0:45分出生。之后感情运怎样。
坤造:己未、甲戌、壬戌、庚子；大运:乙亥、丙子、丁丑、戊寅、己卯、庚辰、辛巳，6岁上大运。
喜忌分析:壬水生于戌月七杀格，水生戌月为得令，命局组合年柱己未天干地支正官克制日元有力，月柱甲戌食神制官杀，耗泄日元，唯有时柱庚子印比相生，生日元成象，壬水偏弱，用神金水，忌神木火土。
事业财运分析:官杀星混杂，个人感情道路确实有一些坎坷，官杀星旺相，本身异性缘分不错，感情路上也容易遇见各个层次的男生。
但是日元失去平衡，以往恋爱过程中，双方感情基础不扎实，彼此之间还没有深入了解就出现分手之像，个人也有过两三次的恋情，但是双方还是因为相处时间一长。双方的态度以及生活，事业价值观，直接产生冲突，导致双方感情淡化，感情上很难有进一步的升华而无缘婚姻，走不进婚姻殿堂。
日支杀星克制日元有力那么个人感情上没有什么主见，情感上很容易情绪化，以往所谈的男友不是个性强势或者多多少少有些大男子主义导致矛盾爆发，不利于感情长期发展，月柱伤官见官，那么官星有损，感情路上还有一个信息就是，选择感情方面稍微挑剔，喜欢自己的自己不喜欢别人，自己喜欢的又因为其他原因而难牵手成功，导致感情两头不靠岸，不是自己喜欢的绝对不会勉强牵手。
正官星为己土，和丑土，那么正缘结婚对象长相比较普通属于那种邻家大哥哥感觉。为人踏实认真，个人的花花肠子不多，有着稳定的经济收入和工作，能给命主创造一个经济宽松的婚姻生活。同时也是一个事业心比较强的男生，日支戌土杀星为制，男方为离异或者有过长期同居的感情史。
流年大运分析:
2015—2024年为戊寅运，大运天干地支食神制官杀，感情确实起伏比较大，虽然有恋爱机会，但是个人对男方或者相亲对象都不怎么来电，但是大运是食神制官杀，也会是在这一步运结束单身步入婚姻的殿堂。
去年为辛丑年，流年天干地支官印相生，官星生印平衡日元，这年结婚，新婚夫妻关系比较融洽。
2022、2023年为壬寅癸卯年，流年天干地支比劫生食伤，夫妻之间的感情磨合得不是很好，很容易有不必要的误会和争吵。
2025-2034年为己卯运，大运天干地支伤官见官，官杀星有损，那么该十年夫妻感情起伏比较大，主要是在婚姻关系里起了主导作用，有时对丈夫的生活态度以及工作价值有不满情绪，免不了有所唠叨和争吵，这点是需要留意的。
2025-2027年为巳午未年，流年天干地支财官相生，官星克制日元有力，那么夫妻双方很容易在子女教育方面以及家庭经济开支方面，有摩擦和争吵。
2028-2030年为申酉戌年，流年天干地支官印相生，那么双方都忙于事业工作的发展，婚姻生活平稳，安静，印生日元有力，事业发展都得丈夫幕后支持，婚姻生活确实比较和谐。
2031—2033年为亥子丑年，流年天干地支比劫帮日元壬水有力，夫妻感情恩爱温馨，家庭生活其乐融融，双方的事业都会有一定的成就。
2034年为甲寅年，流年天干地支食伤克制官杀星有力，夫妻双方个性有很大的差异，很容易为一些鸡皮蒜毛之事爆发矛盾，影响家庭的和睦团结。
2035-2044年为庚辰运，大运天干地支官印相生，印生日元有力，夫妻双方已经到了中老年人时期，官杀星没有受到冲克，那么婚姻生活里互有包容和理解，工作，事业发展方面互相扶持和帮助，家庭生活团结有爱。
2045-2054为辛巳运，大运财星破印，那么夫妻双方步入老年以后，此时的轻情重义感情，生活上互有照顾，情感上互相安慰，牵手黄昏人生。
综合来看用神为金水，那么建议平时的一种当以白色或者浅色为主，可以变相的提高自己的桃花运，促进和新认识男友的感情和谐，有利双方感情的长足发展，如果能在床头柜摆设一对鸳鸯玩具，能够促进未来婚姻生活的和谐以及夫妻感情恩爱，有意想不到的效果，也能够整体的催旺自己的财运以及偏财运#婚姻##读书##许个愿吧##遇见美好#
坤造:己未、甲戌、壬戌、庚子；大运:乙亥、丙子、丁丑、戊寅、己卯、庚辰、辛巳，6岁上大运。
喜忌分析:壬水生于戌月七杀格，水生戌月为得令，命局组合年柱己未天干地支正官克制日元有力，月柱甲戌食神制官杀，耗泄日元，唯有时柱庚子印比相生，生日元成象，壬水偏弱，用神金水，忌神木火土。
事业财运分析:官杀星混杂，个人感情道路确实有一些坎坷，官杀星旺相，本身异性缘分不错，感情路上也容易遇见各个层次的男生。
但是日元失去平衡，以往恋爱过程中，双方感情基础不扎实，彼此之间还没有深入了解就出现分手之像，个人也有过两三次的恋情，但是双方还是因为相处时间一长。双方的态度以及生活，事业价值观，直接产生冲突，导致双方感情淡化，感情上很难有进一步的升华而无缘婚姻，走不进婚姻殿堂。
日支杀星克制日元有力那么个人感情上没有什么主见，情感上很容易情绪化，以往所谈的男友不是个性强势或者多多少少有些大男子主义导致矛盾爆发，不利于感情长期发展，月柱伤官见官，那么官星有损，感情路上还有一个信息就是，选择感情方面稍微挑剔，喜欢自己的自己不喜欢别人，自己喜欢的又因为其他原因而难牵手成功，导致感情两头不靠岸，不是自己喜欢的绝对不会勉强牵手。
正官星为己土，和丑土，那么正缘结婚对象长相比较普通属于那种邻家大哥哥感觉。为人踏实认真，个人的花花肠子不多，有着稳定的经济收入和工作，能给命主创造一个经济宽松的婚姻生活。同时也是一个事业心比较强的男生，日支戌土杀星为制，男方为离异或者有过长期同居的感情史。
流年大运分析:
2015—2024年为戊寅运，大运天干地支食神制官杀，感情确实起伏比较大，虽然有恋爱机会，但是个人对男方或者相亲对象都不怎么来电，但是大运是食神制官杀，也会是在这一步运结束单身步入婚姻的殿堂。
去年为辛丑年，流年天干地支官印相生，官星生印平衡日元，这年结婚，新婚夫妻关系比较融洽。
2022、2023年为壬寅癸卯年，流年天干地支比劫生食伤，夫妻之间的感情磨合得不是很好，很容易有不必要的误会和争吵。
2025-2034年为己卯运，大运天干地支伤官见官，官杀星有损，那么该十年夫妻感情起伏比较大，主要是在婚姻关系里起了主导作用，有时对丈夫的生活态度以及工作价值有不满情绪，免不了有所唠叨和争吵，这点是需要留意的。
2025-2027年为巳午未年，流年天干地支财官相生，官星克制日元有力，那么夫妻双方很容易在子女教育方面以及家庭经济开支方面，有摩擦和争吵。
2028-2030年为申酉戌年，流年天干地支官印相生，那么双方都忙于事业工作的发展，婚姻生活平稳，安静，印生日元有力，事业发展都得丈夫幕后支持，婚姻生活确实比较和谐。
2031—2033年为亥子丑年，流年天干地支比劫帮日元壬水有力，夫妻感情恩爱温馨，家庭生活其乐融融，双方的事业都会有一定的成就。
2034年为甲寅年，流年天干地支食伤克制官杀星有力，夫妻双方个性有很大的差异，很容易为一些鸡皮蒜毛之事爆发矛盾，影响家庭的和睦团结。
2035-2044年为庚辰运，大运天干地支官印相生，印生日元有力，夫妻双方已经到了中老年人时期，官杀星没有受到冲克，那么婚姻生活里互有包容和理解，工作，事业发展方面互相扶持和帮助，家庭生活团结有爱。
2045-2054为辛巳运，大运财星破印，那么夫妻双方步入老年以后，此时的轻情重义感情，生活上互有照顾，情感上互相安慰，牵手黄昏人生。
综合来看用神为金水，那么建议平时的一种当以白色或者浅色为主，可以变相的提高自己的桃花运，促进和新认识男友的感情和谐，有利双方感情的长足发展，如果能在床头柜摆设一对鸳鸯玩具，能够促进未来婚姻生活的和谐以及夫妻感情恩爱，有意想不到的效果，也能够整体的催旺自己的财运以及偏财运#婚姻##读书##许个愿吧##遇见美好#
希望我擔可以從吃兩個便當改成吃三個便當[單身狗][單身狗][單身狗]
真的乾巴巴[單身狗][單身狗][單身狗]每個進場的朋友沒有一個出來沒有說「你家妹妹真的好瘦」的………
ラウールさん、、、、、想拜託你好好幫你哥養一下肉[淚]看了真的好心疼啊～～
*並不是說歌舞伎讓他變這麼瘦，真的是去年下半年開始就再也沒有長起來過了[委屈][委屈][委屈]
真的乾巴巴[單身狗][單身狗][單身狗]每個進場的朋友沒有一個出來沒有說「你家妹妹真的好瘦」的………
ラウールさん、、、、、想拜託你好好幫你哥養一下肉[淚]看了真的好心疼啊～～
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