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8《生理学》
9《老年护理学》
10《老年健康与照护》
11《病原生物与免疫学基础》
12《病原学》
13《药理学》
14《预防医学与健康》
15《护理心理学》

说好的人车分流、露天泳池不兑现，业主能告赢开发商吗？
销售时说的好好的，人车分流、露天泳池；交房时，不仅不兑现承诺，反而以合同中所谓的条款约束业主。此类手段被某些开发商运用得炉火纯青、得心应手。

这样做就可以规避责任了吗？

错！

近日，上海一开发商就被法院狠狠打脸了，被判向业主赔偿损失。

人车分流、露天泳池不见了

周先生等人向开发商TF公司购买了商品房，该楼盘售卖时的房屋宣传资料显示小区规划的是人车分流，并设有室外泳池。

然而，交房入住后，周先生等人得知：该小区的建设规划并非人车分流，TF公司在通过竣工验收后，以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”，而有关部门发现这一情况后，立刻责令TF公司进行整改、恢复地面车位；至于“室外泳池”，更是违法建筑，不能使用。

由此，该楼盘号称的人车分流和露天泳池不能兑现。周先生等人找到TF公司交涉，却被告知，《商品房预售合同》约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同的组成部分。

周先生等人认为自己受到了欺诈，向法院起诉，并提供了宣传册、广告片和沙盘以作证明，要求TF公司赔偿房屋差价损失。

法院：相关格式条款不应成为合同内容

一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条款系格式条款，TF公司未采取合理方式提请购房者注意，故上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，TF公司未能履约，应承担违约责任，酌定支持周先生等人要求赔偿的部分金额。

一审判决后，双方不服，均上诉至上海一中院。

二审时，TF公司表示，《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有约束力，TF公司有权对小区配套建筑、附属设施进行变更。目前的小区现状未对业主造成任何损失，也未对小区品质造成任何影响。

周先生等人则表示，开发商的违约行为给自己造成了重大损失，一审法院认定的违约金明显过低。

对此，上海一中院认为，《民法典》第496条规定：

未尽提示或说明义务的格式条款，不成为合同内容。

《商品房预售合同》约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分等格式条款限制了购房者的权利，且与购房者明显具有重大利害关系，而TF公司未就上述条款向周先生等履行提示或说明义务。

鉴于周先生等人不认可上述条款具有拘束力，法院依据《民法典》第496条等规定，认定该格式条款不成为《商品房预售合同》的内容；一审结合在案证据，认定涉案宣传资料内容明确，且对公众的购房决策确会产生实质影响，构成要约，判令TF公司承担相应的赔偿责任并无不当。

关于周先生等人在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周先生等人所主张的差价损失，依据显非充分。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性。

综上，上海一中院驳回上诉，维持原判。

以案说法

《民法典》第496条规定了格式条款不订入合同的情形，即提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

因此，作为格式条款的提供者，开发商不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则，不能视为双方对该条款内容达成合意，该条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。

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