“出逃记”2
​2022.4.16 永叶
​凉风拂面,心舒坦。
——“解放了”,没别比这更美好。不再受封困威胁的感受非常强烈:当下解放了……
解放,若然没有”解放”,其它的一切不会美妙也已不会成为重要。

地铁有2条线的去向,没有要作选择的念头,那儿车来得快就往那走,因为心意在:

拥有开放,就去远方……
——天大地大,离封闭越远越好。

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【新规下,又1类房子将“打入冷宫”,业主:原因很真实,悔不当初】不知道大家同不同意一种观点,“在过去二三十年的任何一个时期卖房,很少有听说亏钱的”,当然,如果有人非要拿鹤岗、乳山等极少数人口流失严重的城市来说事,那就是有点抬杠了。说句公道话,总体看,赚多亏少总是事实吧,但,这一切在今年开始发生了转变。

那么,这个转变是什么呢?

有人首先猜到的肯定是房价。其实,这个很难去说,毕竟,中国有600多座城市,非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的,即便是同一座城市,不同板块、不同的小区,甚至不同的房子,其价格也难走出步调一致的步伐。所以,我们经常可以看到,专业机构在统计的房价数据里显示,有的涨,有的跌,有的房子一连几年都处在阴跌状态中,挂牌几年都出不了手。

为什么会如此?实际上,这就是楼市在经历全方位的深度调控后,“房住不炒”的观念已深入人心,这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求,但主流是买房自住,即便现在不住,也会考虑未来住。

说到底,房子如何被炒作,最终都脱离不了居住功能,在这一点上,银行从自身未来的风险考虑,往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况,之所以拿出来说,主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性,需要引起足够的重视。

张先生在2017年买了一套二手房,在他看来,房子性价比很高,周边商业、学校配套都比较齐全,面积39平米,多层顶楼,单价1万元(小区正常户型价格8000元/平米),低总价让他动了心。目前,小区均价涨了60%,他的房子也不例外地涨了,涨幅小点,市场挂牌总价55万左右。

据张先生的说法,他的这个房子,在以前还是比较好卖的,主要是总价低,受到一些经济条件一般的刚需欢迎,只要手上有十多万,加上按揭贷款,基本上也能够得着。但到2021年下半年以后,这种市场形势就发生了改变。

张先生准备把这套房子卖掉,然后把钱投入到自己的生意上,但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高,他还让过两次价,比市场挂牌价低3-5万元,但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间,房产中介带看了几次,也有看中的,但均是因同一个原因被拒绝掉:银行不受理这类房子贷款。

其中有国有大行给出的理由是,没有电梯的房子贷款不做,顶底楼的贷款也不做,据银行人士透露,目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了,就是要做风险评估,如果被他们认为非优质房产,拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是,面积小于40平米,房龄大于20年的不做。

我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方,但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述,他的房子具有3大很现实的原因:

一是房龄大,1996年的房子,属于老房子系列,户型结构确实不符合市场潮流;二是银行拒贷,意味着购房者要全款付清,能付出50-60万的人,看不上他的房子,手上有10-20万的人又买不起他的房子,典型的“有钱人看不上,看上的没那么多钱”;三是停车难,他们这种老小区,基本上都没有地下停车位,地上有限的空间被停得满满当当,现在哪个家庭没车子,这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初,当时就不应该买这类房子。

实际上,在懂行人看来,张先生的3大现实原因一直都存在,但为什么偏偏是现在遇到困难了?其直接原因还得从他的第二条原因找出症结,而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。

根据新规显示,央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”,其中有一条就是涉及个人住房贷款,要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例,比如小型银行最高不得超过17.5%,大型银行不得超过32.5%。换句话说,假如银行可放贷1万元,小银行顶多只能放出1750元的房贷,而大银行也只能放3250元。一句话,能放出多少个人住房贷款,已经被限制死了。

新规还显示,给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的,要达标就得往下降,意味着放出来的房贷会更少一些。所以,这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升,而且放款进度越来越慢,并已经成为一个普遍现象。

不过,有人说,最近不是有信息显示,保障房贷款不纳入集中管理,意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是,包括不少城市近期下调房贷利率,放款加快,从银行的偏好来看,主要还是针对新建商品房,二手房能分到多少呢?更老旧的房子呢?

还有人说,这个房贷额度限制是一个可变量,眼下只是暂时的,有需求还是会放开。答案可没那么简单,数据显示,在2008年时,我们的住户部门的杠杆率为18%,但目前已经超过60%,不仅远高于国际平均水平,对发达国家也形成赶超之势。说到底,如果再不控制住房杠杆,后果将不可设想,于金融、经济安全都是不允许的。

在懂行人看来,由此可见,住房降杠杆是一个必然趋势,短期即便为稳经济可能有所回升,但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多,银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的,而对于非优质标的,如果没有额度,肯定是不会轻易放了,这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子,随着时间推移,将越来越多,房龄老旧、面积小,居住舒适度明显不高,最可能被银行抛弃,所以,在新规下,有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。

懂行人做了一个延伸,如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准,那么除了“老破小”外,或有更多房子被嫌弃,像那些空置率较高的房子,位置偏僻的房子,将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢?且走且看。在懂行人看来,凡是资本炒作的房子都会回归道原点,买房,一定要以居住为目标,在未来,应都是如此。

回向有三种:回因向果、回自向他、回事向理。回向要具备这三种才算圆满,称之为“普皆回向”。
回因向果:把因地所修的一切功德回向往生西方,成为往生西方的资粮,这是回向的深度。
回自向他:“他”是指一切众生,把我们自己所修的功德回向给一切众生,这是回向的广度。
回事向理:明了因地所修的一切功德皆是生灭之相,当回向不生不灭的实相之理。


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