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【汇宇制药：2021年净利4.46亿增29.87% 新产品走出第二增长曲线】
4月6日，在第一批集采中爆火的抗肿瘤药企汇宇制药(688553)披露了上市以来首份年报。年报显示，2021年，公司实现营业收入182,373.31万元，同比上涨33.69%。归属上市公司股东净利润44,585.86万元，同比增长29.87%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润40,993.71万元，同比增长26.22%。
主力产品集中度稳步下降 新品类走出第二增长曲线
据2021年报，期内培美曲塞二钠已在广东联盟（河南、贵州、广西、海南、湖南、山西、甘肃、青海、新疆、广东）继续中标，中标价格 599元/支（100mg），标期2年；在江苏继续中标，中标价格525元/支，标期2年，视情况可延长一年；其余地区新招标方案出台落实之前，均按原中选企业延续执行。
由公司披露的续标情况、中标价格以及标期可以初步判断，集采到期后，短期培美曲塞二钠产品的营收不会出现大幅度下降。此外，公开数据显示，近三年培美曲塞二钠占公司主营业务收入的比重分别为92.77%、91.02%、79.49%，昔日拳头产品已逐渐摘掉汇宇制药“仿制药唯一大单品”标签，公司早已默默启动了多条仿制药“第二增长曲线”。
截至年报披露日，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、注射用硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价。其中注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液分别进入国家集采。报告期内，公司产品注射用阿扎胞苷销售大幅增长，第五批集采产品中选销售增长迅速；报告期培美曲塞二钠实现销售收入144,690.54万元，较上年同期增长17.09%；多西他赛注射液销售收入15,063.78万元，较上年同期增长64.68%；注射用阿扎胞苷实现销售收入10,540.31万元，较上年同期增长487.69%。
汇宇制药在此前披露的机构调研记录中表示，虽然培美曲塞在已续接标地区价格有所下降，但第三批国家集采中选药品阿扎胞苷会持续增长，第五批集采中标的4个品种已开始供货，2022年将开始放量贡献收入，第七批集采公司伊立替康已被纳入集采品种，第八批集采预计也会有产品纳入。同时目前公司注册待批准的有12个品种，其中普乐沙福单价非常高，丙戊酸钠、氟维司群等市场容量很大。另外，预计公司2022将递交注册约20个品种，不同阶段的仿制药、复杂注射剂陆续都会递交注册并获批，将会有持续不断的品种获批上市，为公司贡献收入。
由此来看，类似汇宇制药这样在集采政策下能够持续长期收益的仿制药企业，离不开其较强科研能力，以及丰富的产品线等核心竞争力因素，以此为基础，汇宇制药的大多数产品才能率先通过一致性评价，并持续在带量采购模式下抢占市场。
仿制药持续快速发展推动“以仿养创”模式愈发稳健
汇宇制药的战略发展路径是“以仿养创—仿创结合—以创为主”的三步走规划，故免不了面临所有走“以仿养创”模式的药企，共同要面对的质疑点：用仿制药能否支撑创新药研发的巨大投入？以仿养创模式的“续航”能力究竟如何？
首先，从在售产品来看，截至报告披露日，在国内，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价，营销网络覆盖全国各省、市、自治区超过2000家等级医院；在海外，公司已有12个品种获批上市，超过200个批件（含自主持有及授权合作方持有），覆盖51个国家和地区，同时已在约100个国家建立了销售渠道，累计在境外超过40个国家、超过1000家医疗机构上市销售。从近三年稳定增长的营业收入及净利润情况看，现有仿制药产品市场空间及回报均相对稳定。
其次，从新产品及研发管线情况看，报告期内，汇宇制药中标第五批全国药品集中采购，中标品种包括奥沙利铂注射液、多西他赛注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀，并于2021年9月开始陆续执标，其中奥沙利铂注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀均为公司新增国内上市品种，将为公司贡献新的业绩增长点。
另外，汇宇制药在年报中还披露了国际市场前景极大的复杂注射剂相关产品进展。年报显示，公司的复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册，包括戈舍瑞林、兰瑞肽、环磷酰胺、紫杉醇白蛋白、多柔比星脂质体、铁剂等。这些复杂注射剂均具有市场规模大、技术壁垒高、有实力的竞争者少等特点。举个例子，公开数据显示，2020年国内多柔比星脂质体销售额已超过41亿，戈舍瑞林植入体在中国院内市场规模为30.50亿元，前景不可限量。
汇宇制药在年报中也表示，在中短期公司仍着力仿制药研发，一方面品种数量多、管线丰富，另一方面复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册。综合在售产品，待售新产品，以及储备在研项目的情况，汇宇制药在仿制药领域持续收益、为创新药研发不断造血的能力还是有明确数据支撑的。
创新药重磅产品将报临床 研发管线兑现确定性强
随着创新药概念板块的理性回调，以及国家政策引导下对创新药的真创新能力、国际竞争力的要求，资本市场对于“以仿养创”阶段的企业何时能够踏上创新药轨道的关注，就变得更加明确且急迫。
汇宇制药称，在创新药领域重点布局的是全球范围内同类产品尚未进入临床研究阶段的first-in-class和me-better品种，从靶点方向上看符合可持续发展的创新药企基础条件。年报数据显示，2021年公司研发费用24,821.22万元，同比增长179.60%，其中创新药研发投入7,558.22万元，同比增长720.51%。
在研发团队上，汇宇制药共有研发人员642名，同比增长超过50%，其中创新药团队139名，包括硕士和博士89名，且牵头人毕业于剑桥、哈佛、北京大学等全球知名院校，此外，汇宇制药还从海外产业界挖了不少大牛，比如在美国SNTA负责一类FIC创新药团队管理和药物研发的高级总监陈寿军，以及礼来的首席科学家和资深研究顾问韦涛。
对于创新药的最新研发进展，汇宇制药在年报中披露，2021年，公司全面加速生物和化学创新药研发，持续完善团队建设和技术平台建设，搭建并完善了创新药研发的各个平台，各项体系和管理日趋成熟，为创新药全力冲刺夯实了基础。同时10个一类创新药项目都取得了良好进展，基本都找到了较好的潜在候选药物。2022年，公司预计将有约5个一类创新药推进至PCC阶段，力争1-2个产品申报临床公司。同时，创新药海外市场的准备工作已经同步开展。目前，公司已在美国成立子公司，并设立了“美国和创新药事业部”，后续公司将大力推进创新药海外授权相关工作。这无疑是汇宇制药迈向“仿创结合”模式的一个重大突破。
已启动美国FDA认证工作 国际市场布局全球开花
在国际市场基础布局方面，期内公司在英国已经获得11个药品的上市许可，海外自主和授权合作方持有批件总数超过200个，覆盖51个国家；在质量体系标准方面，公司多次通过了中国、英国的GMP 认证，并通过芬兰GMP认证，目前已启动美国FDA认证相关工作；在国际注册法规把控方面，公司建设和培养了一支理论和实操经验丰富的优秀国际注册团队。
该团队通过全面掌握药事法规，协助研发部门快速研发出符合国际注册法规的药品，实现了生产、技术、质量和销售部门合规运行，结合公司强大的研发能力、符合欧美GMP标准的生产和质量体系，各自的优势互相配合形成了相互促进的协同效应。以上逐步积累起来的国际化优势，无疑将成为汇宇制药未来迈向全球的有力武器。
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4月6日，在第一批集采中爆火的抗肿瘤药企汇宇制药(688553)披露了上市以来首份年报。年报显示，2021年，公司实现营业收入182,373.31万元，同比上涨33.69%。归属上市公司股东净利润44,585.86万元，同比增长29.87%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润40,993.71万元，同比增长26.22%。
主力产品集中度稳步下降 新品类走出第二增长曲线
据2021年报，期内培美曲塞二钠已在广东联盟（河南、贵州、广西、海南、湖南、山西、甘肃、青海、新疆、广东）继续中标，中标价格 599元/支（100mg），标期2年；在江苏继续中标，中标价格525元/支，标期2年，视情况可延长一年；其余地区新招标方案出台落实之前，均按原中选企业延续执行。
由公司披露的续标情况、中标价格以及标期可以初步判断，集采到期后，短期培美曲塞二钠产品的营收不会出现大幅度下降。此外，公开数据显示，近三年培美曲塞二钠占公司主营业务收入的比重分别为92.77%、91.02%、79.49%，昔日拳头产品已逐渐摘掉汇宇制药“仿制药唯一大单品”标签，公司早已默默启动了多条仿制药“第二增长曲线”。
截至年报披露日，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、注射用硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价。其中注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液分别进入国家集采。报告期内，公司产品注射用阿扎胞苷销售大幅增长，第五批集采产品中选销售增长迅速；报告期培美曲塞二钠实现销售收入144,690.54万元，较上年同期增长17.09%；多西他赛注射液销售收入15,063.78万元，较上年同期增长64.68%；注射用阿扎胞苷实现销售收入10,540.31万元，较上年同期增长487.69%。
汇宇制药在此前披露的机构调研记录中表示，虽然培美曲塞在已续接标地区价格有所下降，但第三批国家集采中选药品阿扎胞苷会持续增长，第五批集采中标的4个品种已开始供货，2022年将开始放量贡献收入，第七批集采公司伊立替康已被纳入集采品种，第八批集采预计也会有产品纳入。同时目前公司注册待批准的有12个品种，其中普乐沙福单价非常高，丙戊酸钠、氟维司群等市场容量很大。另外，预计公司2022将递交注册约20个品种，不同阶段的仿制药、复杂注射剂陆续都会递交注册并获批，将会有持续不断的品种获批上市，为公司贡献收入。
由此来看，类似汇宇制药这样在集采政策下能够持续长期收益的仿制药企业，离不开其较强科研能力，以及丰富的产品线等核心竞争力因素，以此为基础，汇宇制药的大多数产品才能率先通过一致性评价，并持续在带量采购模式下抢占市场。
仿制药持续快速发展推动“以仿养创”模式愈发稳健
汇宇制药的战略发展路径是“以仿养创—仿创结合—以创为主”的三步走规划，故免不了面临所有走“以仿养创”模式的药企，共同要面对的质疑点：用仿制药能否支撑创新药研发的巨大投入？以仿养创模式的“续航”能力究竟如何？
首先，从在售产品来看，截至报告披露日，在国内，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价，营销网络覆盖全国各省、市、自治区超过2000家等级医院；在海外，公司已有12个品种获批上市，超过200个批件（含自主持有及授权合作方持有），覆盖51个国家和地区，同时已在约100个国家建立了销售渠道，累计在境外超过40个国家、超过1000家医疗机构上市销售。从近三年稳定增长的营业收入及净利润情况看，现有仿制药产品市场空间及回报均相对稳定。
其次，从新产品及研发管线情况看，报告期内，汇宇制药中标第五批全国药品集中采购，中标品种包括奥沙利铂注射液、多西他赛注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀，并于2021年9月开始陆续执标，其中奥沙利铂注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀均为公司新增国内上市品种，将为公司贡献新的业绩增长点。
另外，汇宇制药在年报中还披露了国际市场前景极大的复杂注射剂相关产品进展。年报显示，公司的复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册，包括戈舍瑞林、兰瑞肽、环磷酰胺、紫杉醇白蛋白、多柔比星脂质体、铁剂等。这些复杂注射剂均具有市场规模大、技术壁垒高、有实力的竞争者少等特点。举个例子，公开数据显示，2020年国内多柔比星脂质体销售额已超过41亿，戈舍瑞林植入体在中国院内市场规模为30.50亿元，前景不可限量。
汇宇制药在年报中也表示，在中短期公司仍着力仿制药研发，一方面品种数量多、管线丰富，另一方面复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册。综合在售产品，待售新产品，以及储备在研项目的情况，汇宇制药在仿制药领域持续收益、为创新药研发不断造血的能力还是有明确数据支撑的。
创新药重磅产品将报临床 研发管线兑现确定性强
随着创新药概念板块的理性回调，以及国家政策引导下对创新药的真创新能力、国际竞争力的要求，资本市场对于“以仿养创”阶段的企业何时能够踏上创新药轨道的关注，就变得更加明确且急迫。
汇宇制药称，在创新药领域重点布局的是全球范围内同类产品尚未进入临床研究阶段的first-in-class和me-better品种，从靶点方向上看符合可持续发展的创新药企基础条件。年报数据显示，2021年公司研发费用24,821.22万元，同比增长179.60%，其中创新药研发投入7,558.22万元，同比增长720.51%。
在研发团队上，汇宇制药共有研发人员642名，同比增长超过50%，其中创新药团队139名，包括硕士和博士89名，且牵头人毕业于剑桥、哈佛、北京大学等全球知名院校，此外，汇宇制药还从海外产业界挖了不少大牛，比如在美国SNTA负责一类FIC创新药团队管理和药物研发的高级总监陈寿军，以及礼来的首席科学家和资深研究顾问韦涛。
对于创新药的最新研发进展，汇宇制药在年报中披露，2021年，公司全面加速生物和化学创新药研发，持续完善团队建设和技术平台建设，搭建并完善了创新药研发的各个平台，各项体系和管理日趋成熟，为创新药全力冲刺夯实了基础。同时10个一类创新药项目都取得了良好进展，基本都找到了较好的潜在候选药物。2022年，公司预计将有约5个一类创新药推进至PCC阶段，力争1-2个产品申报临床公司。同时，创新药海外市场的准备工作已经同步开展。目前，公司已在美国成立子公司，并设立了“美国和创新药事业部”，后续公司将大力推进创新药海外授权相关工作。这无疑是汇宇制药迈向“仿创结合”模式的一个重大突破。
已启动美国FDA认证工作 国际市场布局全球开花
在国际市场基础布局方面，期内公司在英国已经获得11个药品的上市许可，海外自主和授权合作方持有批件总数超过200个，覆盖51个国家；在质量体系标准方面，公司多次通过了中国、英国的GMP 认证，并通过芬兰GMP认证，目前已启动美国FDA认证相关工作；在国际注册法规把控方面，公司建设和培养了一支理论和实操经验丰富的优秀国际注册团队。
该团队通过全面掌握药事法规，协助研发部门快速研发出符合国际注册法规的药品，实现了生产、技术、质量和销售部门合规运行，结合公司强大的研发能力、符合欧美GMP标准的生产和质量体系，各自的优势互相配合形成了相互促进的协同效应。以上逐步积累起来的国际化优势，无疑将成为汇宇制药未来迈向全球的有力武器。
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【华侨城（亚洲）：文旅+科技产业圈投资，站在新周期的起点上】
刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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