#股票涨跌的原理是什么#
一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财，钱找人胜过人找钱，要懂得钱为你工作，而不是你为钱工作。
股市是一个比战场还要残酷的地方,进入这个战场首先要搞清楚股票是什么？才能知道它涨跌原理。
影响股票涨跌的因素有很多，大致分为两种，宏观因素和微观因素。
宏观的主要包括国家政策、战争霍乱、宏观经济等；微观的主要是市场因素，公司内部、行业结构、投资者的心理等。下面具体讲它们给股市带来的影响：
1、经济因素
经济周期，国家的财政状况，金融环境，国际收支状况，行业经济地位的变化，国家汇率的调整，都将影响股价的沉浮。 经济周期是由经济运行内在矛盾引发的经济波动，是一种不以人们意志为转移的客观规律。股市直接受经济状况的影响，必然也会呈现一种周期性的波动。经济衰退时，股市行情必然随之疲软下跌；经济复苏繁荣时，股价也会上升或呈现坚挺的上涨走势。根据以往的经验，股票市场往往也是经济状况的晴雨表。 国家的财政状况出现较大的通货膨胀，股价就会下挫，而财政支出增加时，股价会上扬。 金融环境放松，市场资金充足，利率下降，存款准备金率下调，很多游资会从银行转向股市，股价往往会出现升势;国家抽紧银根，市场资金紧缺，利率上调，股价通常会下跌。 国际收支发生顺差，刺激本国经济增长，会促使股价上升；而出现巨额逆差时，会导致本国货币贬值，股票价格一般将下跌。
2、政治因素
国家的政策调整或改变，领导人更迭，国际政治风波频仍，在国际舞台上扮演较为重要的国家政权转移，国家间发生战事，某些国家发生劳资纠纷甚至罢工风潮等都经常导致股价波动。
3、公司自身因素
股票自身价值是决定股价最基本的因素，而这主要取决于发行公司的经营业绩、资信水平以及连带而来的股息红利派发状况、发展前景、股票预期收益水平等。
4、行业因素
行业在国民经济中地位的变更，行业的发展前景和发展潜力，新兴行业引来的冲击等，以及上市公司在行业中所处的位置，经营业绩，经营状况，资金组合的改变及领导层人事变动等都会影响相关股票的价格。
5、市场因素
投资者的动向，大户的意向和操纵，公司间的合作或相互持股，信用交易和期货交易的增减，投机者的套利行为，公司的增资方式和增资额度等，均可能对股价形成较大影响。
6、心理因素
投资人在受到各个方面的影响后产生心理状态改变，往往导致情绪波动，判断失误，做出盲目追随大户、狂抛抢购行为，这往往也是引起股价狂跌暴涨的重要因素。
在股票市场当中，我们经常会看见某只个股上涨或者是下跌，那么股票到底为什么会出现涨跌呢？通常来说股票上涨和下跌的原理又是怎样的呢？
股票上涨主要来源于资金的推动，而资金集中的去炒作一只股票时，这只股票就容易出现上涨或者涨停，但是散户的个体力量是相对薄弱的，靠自有资金难以拉升一只个股，不过散户又是这个市场最大的群体，只是很难能统一思想去买卖个股。
股价拉升上涨是跟什么有直接关系？
股价的上涨跟买卖档的大小单子不是直接影响股价拉升的因素，股价的上涨是靠资金拉升起来的，没有主动性的资金去拉升股价是涨不起来的，所在主动性买进资金才是股价上涨的直接因素。
股票的上涨靠资金拉升
有资金的票可以跳空拉升，有大资金的票涨跌自如啊，一张单可以把股价拉涨停，甚至有些可以直线一口气从跌停到涨停;
股票下跌也同样是靠资金打压
有些个股闪崩的个股就是这个情况，超大资金直接挂跌停价，股价直线大跌，把所有挂单筹码全部吃掉;这就是股价为何突然大跌的原因。
股票的涨跌是跟利好消息，利空消息没有直接关系，业绩好，业绩差也没多大关系，其实这些都是资金控制股票的一个理由，说明真正最后控制股价的东西就是资金，有资金涨跌都是可以的。
很多人可能认为业绩才是支撑个股上涨的关键，其实个股业绩就算再差，只要伴上好题材也能被炒作一番，主要源于短线资金喜欢投机，但是散户也喜欢投机，为什么不能像这些短线资金一样呢。
通过研究发现两点。
一、散户不止损，游资机构擅止损
大部分散户买卖股票不止损，判断失误后就等待解套，而这些游资机构买入拉升后在预判失误次日都会进行割肉，这样以便减少损失下次捕捉机会。
二、散户跟风明显
一只股票上涨，大家蜂拥而至助推涨停，一只股票下跌，人人套牢或者抛售直至跌停，从不考虑为什么涨停，为什么下跌，形成了，机构游资拉升即跟，砸盘即跑的惯性思维，这样天天跟在机构后接盘。
一般只要有足够资金就能伴着题材拉升个股，然后散户跟风买进，机构趁势抛售，就算判断错误割肉重来下次也有机会赚回，若能像机构这样做，起码也不会出现深套。
股票上涨通常有这么几种情况。
1）股市是实体经济的晴雨表，想要大部分股票都能涨，基本前提是这个国家的实体经济长期向好，一般金融危机爆发时，证券市场都是下跌的。经济不断发展，上市公司才能更好的为投资者创造更多的价值，从而促进投资者买入股票，引发股票的不断上涨。
2）监管部门出台利好金融或者证券的相关政策，往往也会导致股市阶段性上涨。比如降息、降准、减税等等（当然不是绝对的，熊市的时候利好一样也可以解读为利空的）。有的时候周边市场的上涨也会促进证券市场向好，当然大A股有点特例独行，过去几年基本上就是世界全牛我独熊的感觉。
3）对于行业或者题材股票上涨来说，通常是由政策刺激或者新闻事件驱动。国家出台相关激励政策，往往会吸引资金看好相关行业比如智能制造、比如仿制药、比如独角兽题材等等。另外中美贸易摩擦也一度导致农业和芯片等题材大涨。
4）对于个股来说，上涨的原因则要复杂很多。比如这家公司业绩转好了、参股热点行业了、行业突发利好了、行业走出低迷周期了、兼并或者重组资金看好的企业了、被收购或者引入战略投资者了、签订重大合同了、利空的消息出尽了、同行业大涨它跟风了，这些原因都都可能导致股票上涨。
5）另外对于某些庄股来说的话，就更不好说了，经常会莫名其妙的上涨，如果硬要分析原因的话，那就是别人已经拿到了足够的筹码，需要通过上涨来兑现利润了。
6）所有的股票上涨，都是靠资金推动的，无论是利好还是利空出尽，无论是消息刺激还是政策加码，股票价格的抬升，最终要靠交易来实现，当买入需求大于卖出需求的时候，因为卖方惜售，买方就只有抬高价格才能加大分歧，从而买到股票。对于短线大涨的股票来说，资金的抢筹更是第一位的。
其实股票上涨靠的就是资金！一般这些资金都是由坐庄机构和散户共同推动而成的！但是有个前提条件就是，必须在坐庄机构完成了大部分的筹码收集之后才会有一波非常不错的上涨行情！道理很简单，如果机构没有收集足够的筹码就推动行情，那么他所需的资金是非常庞大的，而且还要面临着其他机构和散户的抛压，一旦失败，将前功尽弃功亏一篑！
当散户们都相信“供给侧改革才是最好的股票”，纷纷抛出朝阳行业的股票，庄家又有机会在朝阳行业股票里建仓了。散户还是没有忘记朝阳行业怎么办？没关系，总有你们不喜欢的股票，散户不喜欢的股票庄家就喜欢，再烂的股票到了庄家手上就会让它变成最好的股票，一波一波的轮换炒作。
善良的散户们始终被庄家牵着鼻子走，从不相信庄家的故事到帮庄家一起讲故事，庄家都出货跑了散户还认为是好股票他们会回来救我们的。唯利是图的庄家只考虑自己怎么赚钱，不会关心上市公司能否赚钱。朝阳行业的公司离能赚钱还有很长时间，即使现在就能赚钱也不会给庄家分成，庄家们还是要靠自己在股市炒作赚钱才能养活一家老小，是否再抄朝阳行业的股票取决与散户是否抛弃了这些股票。
股票的另外一个特征：股票只是用来赚钱的一个工具没有好坏之分。不要关心这个工具本身是否值钱，这样就不会上当受骗！市场通过实践发现，只有炒作赚取差价是唯一可以盈利的方式。
所以既然是炒作就不需要区分绩优股、垃圾股，中小盘股100亿左右市值的更适合炒作，于是就不讲业绩改讲故事了，我们也要记得那只是故事，要随时懂得从故事里出来哈。
一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财，钱找人胜过人找钱，要懂得钱为你工作，而不是你为钱工作。
股市是一个比战场还要残酷的地方,进入这个战场首先要搞清楚股票是什么？才能知道它涨跌原理。
影响股票涨跌的因素有很多，大致分为两种，宏观因素和微观因素。
宏观的主要包括国家政策、战争霍乱、宏观经济等；微观的主要是市场因素，公司内部、行业结构、投资者的心理等。下面具体讲它们给股市带来的影响：
1、经济因素
经济周期，国家的财政状况，金融环境，国际收支状况，行业经济地位的变化，国家汇率的调整，都将影响股价的沉浮。 经济周期是由经济运行内在矛盾引发的经济波动，是一种不以人们意志为转移的客观规律。股市直接受经济状况的影响，必然也会呈现一种周期性的波动。经济衰退时，股市行情必然随之疲软下跌；经济复苏繁荣时，股价也会上升或呈现坚挺的上涨走势。根据以往的经验，股票市场往往也是经济状况的晴雨表。 国家的财政状况出现较大的通货膨胀，股价就会下挫，而财政支出增加时，股价会上扬。 金融环境放松，市场资金充足，利率下降，存款准备金率下调，很多游资会从银行转向股市，股价往往会出现升势;国家抽紧银根，市场资金紧缺，利率上调，股价通常会下跌。 国际收支发生顺差，刺激本国经济增长，会促使股价上升；而出现巨额逆差时，会导致本国货币贬值，股票价格一般将下跌。
2、政治因素
国家的政策调整或改变，领导人更迭，国际政治风波频仍，在国际舞台上扮演较为重要的国家政权转移，国家间发生战事，某些国家发生劳资纠纷甚至罢工风潮等都经常导致股价波动。
3、公司自身因素
股票自身价值是决定股价最基本的因素，而这主要取决于发行公司的经营业绩、资信水平以及连带而来的股息红利派发状况、发展前景、股票预期收益水平等。
4、行业因素
行业在国民经济中地位的变更，行业的发展前景和发展潜力，新兴行业引来的冲击等，以及上市公司在行业中所处的位置，经营业绩，经营状况，资金组合的改变及领导层人事变动等都会影响相关股票的价格。
5、市场因素
投资者的动向，大户的意向和操纵，公司间的合作或相互持股，信用交易和期货交易的增减，投机者的套利行为，公司的增资方式和增资额度等，均可能对股价形成较大影响。
6、心理因素
投资人在受到各个方面的影响后产生心理状态改变，往往导致情绪波动，判断失误，做出盲目追随大户、狂抛抢购行为，这往往也是引起股价狂跌暴涨的重要因素。
在股票市场当中，我们经常会看见某只个股上涨或者是下跌，那么股票到底为什么会出现涨跌呢？通常来说股票上涨和下跌的原理又是怎样的呢？
股票上涨主要来源于资金的推动，而资金集中的去炒作一只股票时，这只股票就容易出现上涨或者涨停，但是散户的个体力量是相对薄弱的，靠自有资金难以拉升一只个股，不过散户又是这个市场最大的群体，只是很难能统一思想去买卖个股。
股价拉升上涨是跟什么有直接关系？
股价的上涨跟买卖档的大小单子不是直接影响股价拉升的因素，股价的上涨是靠资金拉升起来的，没有主动性的资金去拉升股价是涨不起来的，所在主动性买进资金才是股价上涨的直接因素。
股票的上涨靠资金拉升
有资金的票可以跳空拉升，有大资金的票涨跌自如啊，一张单可以把股价拉涨停，甚至有些可以直线一口气从跌停到涨停;
股票下跌也同样是靠资金打压
有些个股闪崩的个股就是这个情况，超大资金直接挂跌停价，股价直线大跌，把所有挂单筹码全部吃掉;这就是股价为何突然大跌的原因。
股票的涨跌是跟利好消息，利空消息没有直接关系，业绩好，业绩差也没多大关系，其实这些都是资金控制股票的一个理由，说明真正最后控制股价的东西就是资金，有资金涨跌都是可以的。
很多人可能认为业绩才是支撑个股上涨的关键，其实个股业绩就算再差，只要伴上好题材也能被炒作一番，主要源于短线资金喜欢投机，但是散户也喜欢投机，为什么不能像这些短线资金一样呢。
通过研究发现两点。
一、散户不止损，游资机构擅止损
大部分散户买卖股票不止损，判断失误后就等待解套，而这些游资机构买入拉升后在预判失误次日都会进行割肉，这样以便减少损失下次捕捉机会。
二、散户跟风明显
一只股票上涨，大家蜂拥而至助推涨停，一只股票下跌，人人套牢或者抛售直至跌停，从不考虑为什么涨停，为什么下跌，形成了，机构游资拉升即跟，砸盘即跑的惯性思维，这样天天跟在机构后接盘。
一般只要有足够资金就能伴着题材拉升个股，然后散户跟风买进，机构趁势抛售，就算判断错误割肉重来下次也有机会赚回，若能像机构这样做，起码也不会出现深套。
股票上涨通常有这么几种情况。
1）股市是实体经济的晴雨表，想要大部分股票都能涨，基本前提是这个国家的实体经济长期向好，一般金融危机爆发时，证券市场都是下跌的。经济不断发展，上市公司才能更好的为投资者创造更多的价值，从而促进投资者买入股票，引发股票的不断上涨。
2）监管部门出台利好金融或者证券的相关政策，往往也会导致股市阶段性上涨。比如降息、降准、减税等等（当然不是绝对的，熊市的时候利好一样也可以解读为利空的）。有的时候周边市场的上涨也会促进证券市场向好，当然大A股有点特例独行，过去几年基本上就是世界全牛我独熊的感觉。
3）对于行业或者题材股票上涨来说，通常是由政策刺激或者新闻事件驱动。国家出台相关激励政策，往往会吸引资金看好相关行业比如智能制造、比如仿制药、比如独角兽题材等等。另外中美贸易摩擦也一度导致农业和芯片等题材大涨。
4）对于个股来说，上涨的原因则要复杂很多。比如这家公司业绩转好了、参股热点行业了、行业突发利好了、行业走出低迷周期了、兼并或者重组资金看好的企业了、被收购或者引入战略投资者了、签订重大合同了、利空的消息出尽了、同行业大涨它跟风了，这些原因都都可能导致股票上涨。
5）另外对于某些庄股来说的话，就更不好说了，经常会莫名其妙的上涨，如果硬要分析原因的话，那就是别人已经拿到了足够的筹码，需要通过上涨来兑现利润了。
6）所有的股票上涨，都是靠资金推动的，无论是利好还是利空出尽，无论是消息刺激还是政策加码，股票价格的抬升，最终要靠交易来实现，当买入需求大于卖出需求的时候，因为卖方惜售，买方就只有抬高价格才能加大分歧，从而买到股票。对于短线大涨的股票来说，资金的抢筹更是第一位的。
其实股票上涨靠的就是资金！一般这些资金都是由坐庄机构和散户共同推动而成的！但是有个前提条件就是，必须在坐庄机构完成了大部分的筹码收集之后才会有一波非常不错的上涨行情！道理很简单，如果机构没有收集足够的筹码就推动行情，那么他所需的资金是非常庞大的，而且还要面临着其他机构和散户的抛压，一旦失败，将前功尽弃功亏一篑！
当散户们都相信“供给侧改革才是最好的股票”，纷纷抛出朝阳行业的股票，庄家又有机会在朝阳行业股票里建仓了。散户还是没有忘记朝阳行业怎么办？没关系，总有你们不喜欢的股票，散户不喜欢的股票庄家就喜欢，再烂的股票到了庄家手上就会让它变成最好的股票，一波一波的轮换炒作。
善良的散户们始终被庄家牵着鼻子走，从不相信庄家的故事到帮庄家一起讲故事，庄家都出货跑了散户还认为是好股票他们会回来救我们的。唯利是图的庄家只考虑自己怎么赚钱，不会关心上市公司能否赚钱。朝阳行业的公司离能赚钱还有很长时间，即使现在就能赚钱也不会给庄家分成，庄家们还是要靠自己在股市炒作赚钱才能养活一家老小，是否再抄朝阳行业的股票取决与散户是否抛弃了这些股票。
股票的另外一个特征：股票只是用来赚钱的一个工具没有好坏之分。不要关心这个工具本身是否值钱，这样就不会上当受骗！市场通过实践发现，只有炒作赚取差价是唯一可以盈利的方式。
所以既然是炒作就不需要区分绩优股、垃圾股，中小盘股100亿左右市值的更适合炒作，于是就不讲业绩改讲故事了，我们也要记得那只是故事，要随时懂得从故事里出来哈。
【前三季度河南GDP总量位居全国第五！为河南点赞，为郑州呐喊，为楼市温暖】
2021年前三季度，贸易争端、疫情频发、洪涝灾害……
2021年前三季度，楼市反炒房、资本反垄断、教育反内卷……
一切都不太平凡，
但一切都在有序、健康、稳定、发展！
1
河南GDP总量位居全国第五
2021年尽管受国际贸易的影响以及国内疫情、洪灾等多重因素的影响，但中国经济仍保持健康稳定发展。初步核算，前三季度中国GDP增长9.8%，河南省GDP增长7.1%，郑州市GDP增长7%。
+ 国内GDP及增速：据初步核算，我国2021年前三季度国内生产总值（GDP）达到82331亿元人民币，增速达到9.8%；其中房地产业实现58517亿元人民币，增速达到8.2%。
以GDP总量而言，广东省以88009.9亿元的GDP总量领跑全国，江苏省以84895.69亿元位居第二，两省组成的GDP第一梯队优势明显。山东省位居第三位、浙江省位居第四位，河南省位居第五位。
以增速而论，湖北省经济复苏，GDP增速以18.7%位居第一；海南省以12.8%位居第二；北京、浙江、山西分列第三、四、五位。

+ 河南省GDP及增速：三季度以来，严重洪涝灾害、新冠肺炎疫情等因素对河南省经济产生了较大冲击，全省经济运行遇到前所未有的严峻挑战与考验，仅就洪涝而言，“千年一遇”的级别足以说明其严重程度。据官方发布的数据，河南本次特大洪涝灾害致1453万人受灾，直接经济损失1142.69亿元；同时受上年基数逐步抬高影响，主要指标增速出现不同程度回落。
根据地区生产总值统一核算结果，前三季度河南省地区生产总值（GDP）为44016.24亿元，同比增长7.1%，比上半年回落3.1个百分点。

+ 郑州市GDP及增速：在今年前三季度，省会郑州市实现GDP约9328.5亿元，实际增长7.0%，增速较全省平均水平（7.1%）低0.1个百分点，名义GDP增量突破900亿关口，具体增量922亿元左右。在洪灾、疫情等因素的影响下，经济运行遇到前所未有的严峻挑战与考验，主要指标增速出现不同程度回落，促使GDP增长低于全省平均，但同时也要看到，郑州市经济恢复态势持续，宏观经济整体表现好于预期，经济社会向好的方向逐步推进，最终完成GDP超9300亿，在国内各大城市排名中仍名列第16，较去年同期经济实力明显提升，预计全年经济迈上新台阶。
近十年来，郑州市前三季度GDP总量逐年稳步增长，但增速呈下降趋势。

据悉，今年前三季度郑州市各县市区中，其中金水区以1387亿元的生产总值位居全市第一，郑东新区生产总值959.9亿元位居第二，经开区、航空港区位列第三、四。中原区生产总值555.9亿元，同比增长7.1%；二七区生产总值576.1亿元，同比增长3.8%；管城区生产总值505亿元，同比增长5.1%。
2
河南省房地产开发投资持续低迷
+ 全国房地产开发投资增长8.8%
2021年前三季度，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年前三季度增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。
+ 河南省房地产开发投资持续低迷
2021年前三季度，河南省房地产开发投资5688.79亿元，同比增长5.5%，比上半年回落6.0个百分点，比2019年前三季度增长9.5%。其中，住宅投资4829.89亿元，增长8.4%。
2021年前三季度房地产开发投资增速较大的地市有济源、周口、洛阳、南阳、平顶山，增速呈现负增长的地市有濮阳、三门峡、许昌和郑州。

+ 郑州市房地产开发投资增速呈现负增长
2021年前三季度，省会郑州一枝独秀领跑河南省房地产开发投资。据统计，2021年前三季度投资额达2299.38亿元人民币，占全省房地产开发总投资的40.42%，但增速呈现负增长，下降了4.0%。
3
商品房销售放缓
今年前三季度，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，以稳定市场预期。
在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，继续强调坚持“房住不炒”的定位不变。整体政策环境收紧，热点城市调控升级，叠加需求持续高位释放后劲不足，购房者入市节奏有所放缓，楼市金九成色略显不足。
+ 全国商品房销售额增长16.6%
2021年前三季度，全国商品房销售面积达130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年前三季度增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。
2021年前三季度，全国商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年前三季度增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。
9月末，全国商品房待售面积50285万平方米，比8月末减少296万平方米。其中，住宅待售面积减少185万平方米，办公楼待售面积减少39万平方米，商业营业用房待售面积减少61万平方米。
+ 河南省商品房销售额增长16.6%
2021年前三季度，河南省商品房销售面积9220.67万平方米，同比增长2.4%，比上半年回落11.9%，比2019年前三季度下降0.1%。其中，住宅销售面积增长3.6%，办公楼销售面积下降43.7%，商业营业用房销售面积下降8.0%。
2021年前三季度，省会郑州商品房销售面积为1923.68万平方米，占全省商品房总销售面积的1/5强，但相比去年增速下降7.5%。其次洛阳、驻马店、商丘、信阳等地市商品房销售面积均超过700万平方米，分别位居全省前五位。济源、鹤壁、焦作仍居全省商品房销售面积后三位。
2021年前三季度，商品房销售面积增速最多的地市分别为焦作、周口、漯河；增速下降的地市分别为济源、商丘、鹤壁、郑州、新乡、驻马店和平顶山。

2021年前三季度，河南省商品房销售额6153.03亿元，增长3.4%，比上半年回落15.8%，比2019年前三季度增长3.8%。其中，住宅销售额增长5.3%，办公楼销售额下降49.3%，商业营业用房销售额下降4.6%。
9月末，河南省商品房待售面积2595.86万平方米，比8月末减少22.18万平方米。其中，住宅待售面积减少21.27万平方米，办公楼待售面积增加7.98万平方米，商业营业用房待售面积减少7.17万平方米。
+ 郑州市商品房销售面积下降7.5%
2021年前三季度，郑州市商品房销售面积为1923.68万平方米，占全省商品房总销售面积的1/5强，但相比去年增速下降7.5%。
据官方数据初步统计，2021年前三季度商品房批准预售面积1700.89万平方米，其中住宅批准预售面积1410.09万平方米；商品房销售套数约12.66万套，其中住宅销售约11.03万套。
2021年前三季度郑州市新建商品房销售均价约为12366元/平方米，同比增长6.9%；其中新建商品住宅销售均价约为12539元/平方米，同比增长7.7%。

4
房企销售业绩增速放缓，部分房企业绩下降
2021年前三季度，国内房企销售额超千亿房企27家，较去年同期增加6家；超百亿房企148家。但国内房企销售业绩增速呈放缓趋势，三季度和9月同比增速均有所下降。
2021年前三季度，碧桂园以销售额6173亿元、销售面积6681.8万平方米，双双位居第一，且与第二名销售业绩差距继续拉大，同比去年略有增长，增幅分别为0.325%、0.51%。
万科地产以销售额4810.1亿元、销售面积2912.8万平方米，位居销售额排行第二，销售额、销售面积同比去年双双下降。
融创中国以销售额4616亿元、销售面积3188万平方米，位居销售额排行第三，销售额、销售面积同比去年双双上涨，是今年前三季度涨幅较大的房企。
恒大地产以销售额4556亿元、销售面积5619万平方米，位居销售额排行第四，销售额、销售面积同比去年双双下降。
……
河南本土房企建业集团，以销售额436.2亿元、销售面积573.7万平方米，双双位居全省第一，但同比去年销售额略微下降，销售面积有所增长。
2021年前三季度正商集团实现销售额291.2亿元、销售面积298.2万平方米，继续领跑郑州房地产市场，但同比去年销售额略微下降，销售面积有所增长。
……
在当前楼市稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管趋严，房企资金压力不减，部分房企抗风险能力凸显，甚至出现前所未有的困难。
为了摆脱资金困境、增加自有流动性资金，完成本年度既定销售目标。各家房企将在最后一个季度积极加大销售力度，抢抓回款，市场销售竞争将加剧，产品的性价比、按期交房、服务质量、建筑品质等将成为各家房企竞争的重要着力点。
眼下房地产市场，各家房企积极加大销售力度，优惠幅度或许空前，正是“买方市场”，是购房者理想上车时机！
买房路上，别贪便宜，房价低得离谱的项目或许有“坑”，大品牌开发商、口碑好、五证齐全、按时交房、物业好的楼盘，才是安全、放心的选择！
切记：特价房漫天飞的时代，安全边际是您的置业底线！
2021年前三季度，贸易争端、疫情频发、洪涝灾害……
2021年前三季度，楼市反炒房、资本反垄断、教育反内卷……
一切都不太平凡，
但一切都在有序、健康、稳定、发展！
1
河南GDP总量位居全国第五
2021年尽管受国际贸易的影响以及国内疫情、洪灾等多重因素的影响，但中国经济仍保持健康稳定发展。初步核算，前三季度中国GDP增长9.8%，河南省GDP增长7.1%，郑州市GDP增长7%。
+ 国内GDP及增速：据初步核算，我国2021年前三季度国内生产总值（GDP）达到82331亿元人民币，增速达到9.8%；其中房地产业实现58517亿元人民币，增速达到8.2%。
以GDP总量而言，广东省以88009.9亿元的GDP总量领跑全国，江苏省以84895.69亿元位居第二，两省组成的GDP第一梯队优势明显。山东省位居第三位、浙江省位居第四位，河南省位居第五位。
以增速而论，湖北省经济复苏，GDP增速以18.7%位居第一；海南省以12.8%位居第二；北京、浙江、山西分列第三、四、五位。

+ 河南省GDP及增速：三季度以来，严重洪涝灾害、新冠肺炎疫情等因素对河南省经济产生了较大冲击，全省经济运行遇到前所未有的严峻挑战与考验，仅就洪涝而言，“千年一遇”的级别足以说明其严重程度。据官方发布的数据，河南本次特大洪涝灾害致1453万人受灾，直接经济损失1142.69亿元；同时受上年基数逐步抬高影响，主要指标增速出现不同程度回落。
根据地区生产总值统一核算结果，前三季度河南省地区生产总值（GDP）为44016.24亿元，同比增长7.1%，比上半年回落3.1个百分点。

+ 郑州市GDP及增速：在今年前三季度，省会郑州市实现GDP约9328.5亿元，实际增长7.0%，增速较全省平均水平（7.1%）低0.1个百分点，名义GDP增量突破900亿关口，具体增量922亿元左右。在洪灾、疫情等因素的影响下，经济运行遇到前所未有的严峻挑战与考验，主要指标增速出现不同程度回落，促使GDP增长低于全省平均，但同时也要看到，郑州市经济恢复态势持续，宏观经济整体表现好于预期，经济社会向好的方向逐步推进，最终完成GDP超9300亿，在国内各大城市排名中仍名列第16，较去年同期经济实力明显提升，预计全年经济迈上新台阶。
近十年来，郑州市前三季度GDP总量逐年稳步增长，但增速呈下降趋势。

据悉，今年前三季度郑州市各县市区中，其中金水区以1387亿元的生产总值位居全市第一，郑东新区生产总值959.9亿元位居第二，经开区、航空港区位列第三、四。中原区生产总值555.9亿元，同比增长7.1%；二七区生产总值576.1亿元，同比增长3.8%；管城区生产总值505亿元，同比增长5.1%。
2
河南省房地产开发投资持续低迷
+ 全国房地产开发投资增长8.8%
2021年前三季度，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年前三季度增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。
+ 河南省房地产开发投资持续低迷
2021年前三季度，河南省房地产开发投资5688.79亿元，同比增长5.5%，比上半年回落6.0个百分点，比2019年前三季度增长9.5%。其中，住宅投资4829.89亿元，增长8.4%。
2021年前三季度房地产开发投资增速较大的地市有济源、周口、洛阳、南阳、平顶山，增速呈现负增长的地市有濮阳、三门峡、许昌和郑州。

+ 郑州市房地产开发投资增速呈现负增长
2021年前三季度，省会郑州一枝独秀领跑河南省房地产开发投资。据统计，2021年前三季度投资额达2299.38亿元人民币，占全省房地产开发总投资的40.42%，但增速呈现负增长，下降了4.0%。
3
商品房销售放缓
今年前三季度，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，以稳定市场预期。
在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，继续强调坚持“房住不炒”的定位不变。整体政策环境收紧，热点城市调控升级，叠加需求持续高位释放后劲不足，购房者入市节奏有所放缓，楼市金九成色略显不足。
+ 全国商品房销售额增长16.6%
2021年前三季度，全国商品房销售面积达130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年前三季度增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。
2021年前三季度，全国商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年前三季度增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。
9月末，全国商品房待售面积50285万平方米，比8月末减少296万平方米。其中，住宅待售面积减少185万平方米，办公楼待售面积减少39万平方米，商业营业用房待售面积减少61万平方米。
+ 河南省商品房销售额增长16.6%
2021年前三季度，河南省商品房销售面积9220.67万平方米，同比增长2.4%，比上半年回落11.9%，比2019年前三季度下降0.1%。其中，住宅销售面积增长3.6%，办公楼销售面积下降43.7%，商业营业用房销售面积下降8.0%。
2021年前三季度，省会郑州商品房销售面积为1923.68万平方米，占全省商品房总销售面积的1/5强，但相比去年增速下降7.5%。其次洛阳、驻马店、商丘、信阳等地市商品房销售面积均超过700万平方米，分别位居全省前五位。济源、鹤壁、焦作仍居全省商品房销售面积后三位。
2021年前三季度，商品房销售面积增速最多的地市分别为焦作、周口、漯河；增速下降的地市分别为济源、商丘、鹤壁、郑州、新乡、驻马店和平顶山。

2021年前三季度，河南省商品房销售额6153.03亿元，增长3.4%，比上半年回落15.8%，比2019年前三季度增长3.8%。其中，住宅销售额增长5.3%，办公楼销售额下降49.3%，商业营业用房销售额下降4.6%。
9月末，河南省商品房待售面积2595.86万平方米，比8月末减少22.18万平方米。其中，住宅待售面积减少21.27万平方米，办公楼待售面积增加7.98万平方米，商业营业用房待售面积减少7.17万平方米。
+ 郑州市商品房销售面积下降7.5%
2021年前三季度，郑州市商品房销售面积为1923.68万平方米，占全省商品房总销售面积的1/5强，但相比去年增速下降7.5%。
据官方数据初步统计，2021年前三季度商品房批准预售面积1700.89万平方米，其中住宅批准预售面积1410.09万平方米；商品房销售套数约12.66万套，其中住宅销售约11.03万套。
2021年前三季度郑州市新建商品房销售均价约为12366元/平方米，同比增长6.9%；其中新建商品住宅销售均价约为12539元/平方米，同比增长7.7%。

4
房企销售业绩增速放缓，部分房企业绩下降
2021年前三季度，国内房企销售额超千亿房企27家，较去年同期增加6家；超百亿房企148家。但国内房企销售业绩增速呈放缓趋势，三季度和9月同比增速均有所下降。
2021年前三季度，碧桂园以销售额6173亿元、销售面积6681.8万平方米，双双位居第一，且与第二名销售业绩差距继续拉大，同比去年略有增长，增幅分别为0.325%、0.51%。
万科地产以销售额4810.1亿元、销售面积2912.8万平方米，位居销售额排行第二，销售额、销售面积同比去年双双下降。
融创中国以销售额4616亿元、销售面积3188万平方米，位居销售额排行第三，销售额、销售面积同比去年双双上涨，是今年前三季度涨幅较大的房企。
恒大地产以销售额4556亿元、销售面积5619万平方米，位居销售额排行第四，销售额、销售面积同比去年双双下降。
……
河南本土房企建业集团，以销售额436.2亿元、销售面积573.7万平方米，双双位居全省第一，但同比去年销售额略微下降，销售面积有所增长。
2021年前三季度正商集团实现销售额291.2亿元、销售面积298.2万平方米，继续领跑郑州房地产市场，但同比去年销售额略微下降，销售面积有所增长。
……
在当前楼市稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管趋严，房企资金压力不减，部分房企抗风险能力凸显，甚至出现前所未有的困难。
为了摆脱资金困境、增加自有流动性资金，完成本年度既定销售目标。各家房企将在最后一个季度积极加大销售力度，抢抓回款，市场销售竞争将加剧，产品的性价比、按期交房、服务质量、建筑品质等将成为各家房企竞争的重要着力点。
眼下房地产市场，各家房企积极加大销售力度，优惠幅度或许空前，正是“买方市场”，是购房者理想上车时机！
买房路上，别贪便宜，房价低得离谱的项目或许有“坑”，大品牌开发商、口碑好、五证齐全、按时交房、物业好的楼盘，才是安全、放心的选择！
切记：特价房漫天飞的时代，安全边际是您的置业底线！
（上接第五讲内容：资产负债表分析——质量分析）
存货质量分析
l 存货：为进一步加工或出售而持有的商品，是企业盈利的物质载体，包括原材料，燃料，在产品，产成品等
l 存货及其管理要达到的预期效果：
a. 保障正常生产经营周转
b. 顺利实现销售获取利润
c. 降低宏观环境变化带来的波动风险
l 存货：会带来持有成本（机会成本：存货占用了资金，存储成本），持有风险（过期风险，降价风险）
l 存货分析核心：盈利性，变现性，周转性
l 一般制造业企业业务环节包括：进（采购原材料），产（制造），销（销售），存（存货）
l 上述环节构成一个闭环系统，存货（产成品）是一个关键回馈信号
l 第一条线：生产到销售的过程（固定资产-存货-营业收入/营业成本-营业利润-经营活动现金流量净额）
a． 存货的结构和规模应当和固定资产的结构和规模有联系
b． 存货不是为了存，而是为了卖，卖了之后实现收入，转作营业成本
c． 存货销售相应产生营业利润和经营活动现金流量
案例：科龙
a． 固定资产和存货规模发生反向变化（固定资产没有发生作用，使用效率不高）
b． 存货周转率（=营业成本/平均存货）=7次多，没带来营业利润（产品结构有问题）
c． 营业利润和经营活动现金流量差距很大
d．
案例：（见下文图）
康佳：
平均固定资产4.5亿平均存货36亿
Ø 企业存货规模相对于企业固定资产太大——小马拉大车
可能原因：固定资产利用效率很高，加班加点；生产简单，没有技术含量；生产外包
Ø 存货周转速度太慢
Ø 营业利润还行但现金流显著不足：少结转存货，少结转成本，多记利润——利润泡沫化
上汽：
Ø 固定资产利用效率不是很高
Ø 存货周转速度很快，销售能力很强
Ø 现金流大于利润，没有泡沫化
Ø 毛利率达到百分之五十（不符合现在汽车行业的水平）——当时市场竞争不是很强
l 第二条线：存货采购的资金安排（预付账款-存货-应付账款，应付票据-营业利润-经营活动现金流量净额）
（见下文图）
康佳：
应付票据推出：赊销采购原材料（靠信用）
应收票据（有票面利息）：银行票据——信用程度不高 商业票据——信用好
存货资金支持来源=应付票据+应付账款+未付账款+经营活动的现金流量净额
【判断存货资金是否能支撑存货再生产，不能则及时扩大融资】
海尔：
预付账款多——谈判能力差/关联资金占用
l 第三条线：存货成本的决定机制：
决策因素：由董事会决定，固定资产会折旧，增加成本
管理因素：如：年副产品，边角料的管理入账，会降低存货成本；轮岗制，废品率增加，资产管理效率低
会计核算因素：生产和非生产费用，各期间的费用，各种产品之间的费用，产成品和在产品间分摊，产品销售是先于成本计算发生的
l 存货成本结算方法：先进先出法（永远默认先买的原材料先被消耗掉），加权平均法(把库存当成整体进行平均)
（政策执行要有一贯性，一般情况下，一旦决定一种方法就不能改 ，除非显著影响企业成本计算）
l 存货质量分析
a． 毛利率：1）纵向横向比较；2）分别产品分析
b． 存货周转率：速度的趋势
c． 毛利率和存货周转率的主动改变和被动改变
d． 存货结构：1）品种结构；（是会升值还是贬值）2）时效性（保质期，内容，技术等）
e． 存货低价准备：1）计提是否合理；2）对后续利润的影响方式和程度
l 流动参禅整体质量分析——案例（钢铁行业为代表）
l 表现在盈利上
l 流动资产应该对流动负债有一定的保障能力
l 分析流动资产时应注意的问题：
Ø 剔除流动资产的不良部分，防止虚胖
Ø 注意存货的增值与周转
Ø 有没有不恰当的会计处理
Ø 经营资产的盈利能力，变现能力与流动比率之间的关系
l 固定资产质量分析
Ø 固定资产：企业生存发展的物质载体（存货是营业的物质载体）
Ø 主要看原值：代表了企业初始获得的技术装备水平，规模，竞争实力（原值越高，竞争实力越强）（净值涉及折旧问题）
Ø 警惕一次性增加过多的固定资产（有资本开支-有加杠杆的能力-有成长性）
Ø 固定资产折旧方法变化对利润产生的影响（直线化折旧法，加速折旧法，双倍余额递减法；不同的折旧方法对当年产生的折旧费用不一样，对利润也不一样）
Ø 与其他资产组合的增值性（其他资产包括：技术，无形资产，管理层，合作方）
Ø 固定资产的盈利性：盈利是否因之增加而变化，或者存在潜在变化
a． 先进程度要与企业的行业选择和行业定位相适应
b． 生产能力要与企业存活的市场份额所需生产能力相匹配（产能过剩不过剩问题）
c． 工艺水平要达到产品满足市场需求的程度
d． 使用效率适当，闲置率不高
e． 方法：1）利用率：考察产品生产规模（存货+成本）与固定资产的关系；
2）利润贡献度：销售成本与固定资产的比值（都是平均值）
l 无形资产质量分析
Ø 无形资产是企业在一定时期可以利用但没有实物形态的资产，比如商标权，专利权，版权，专有技术，土地使用权等
Ø 计量难点：1）自创成本难以确定；（自创无形资产不让入账：计量难度太大，成本难以测定）2）受益期不确定；（取决于竞争对手）3）商誉的不可分割性（依赖于企业）
Ø 计量：1）研究支出费用化，开发支出资本化；2）研发费用高，评估时适当溢价
Ø 无形资产的价值实现
a． 转让
b． 对外投资（技术入股）
c． 抵押 （自我保值：配方，企业商标，个人信用）
l 无形资产质量分析——商誉
Ø 商誉：因企业有超额盈利能力而获得的额外价值。这种超额盈利能力是不能离开具体企业而独立存在的，所以商誉不能单独计量价值
Ø 企业全部股权的价值减去净资产的公允价值就是商誉，即表面资源的整体价值
Ø 商誉：是商业的大胆和会计谨慎之间的一个鸿沟
Ø 对于卖方来讲，商誉是机会和利润，对于买方来讲，商誉是风险和代价
Ø 股权价值评估——案例
a) 重置成本法——（资产评估价值-负债评估价值）——表外资源，管理价值？
b) 收益现值法——未来股利折现——主观估计过多？
Ø 案例
a) 股权价值4000万元
b) 股权评估价值4500万元
c) 每年利润1000万元
d) 出售51%股权，价值几何？——上市公司，非上市公司，商誉？
存货质量分析
l 存货：为进一步加工或出售而持有的商品，是企业盈利的物质载体，包括原材料，燃料，在产品，产成品等
l 存货及其管理要达到的预期效果：
a. 保障正常生产经营周转
b. 顺利实现销售获取利润
c. 降低宏观环境变化带来的波动风险
l 存货：会带来持有成本（机会成本：存货占用了资金，存储成本），持有风险（过期风险，降价风险）
l 存货分析核心：盈利性，变现性，周转性
l 一般制造业企业业务环节包括：进（采购原材料），产（制造），销（销售），存（存货）
l 上述环节构成一个闭环系统，存货（产成品）是一个关键回馈信号
l 第一条线：生产到销售的过程（固定资产-存货-营业收入/营业成本-营业利润-经营活动现金流量净额）
a． 存货的结构和规模应当和固定资产的结构和规模有联系
b． 存货不是为了存，而是为了卖，卖了之后实现收入，转作营业成本
c． 存货销售相应产生营业利润和经营活动现金流量
案例：科龙
a． 固定资产和存货规模发生反向变化（固定资产没有发生作用，使用效率不高）
b． 存货周转率（=营业成本/平均存货）=7次多，没带来营业利润（产品结构有问题）
c． 营业利润和经营活动现金流量差距很大
d．
案例：（见下文图）
康佳：
平均固定资产4.5亿平均存货36亿
Ø 企业存货规模相对于企业固定资产太大——小马拉大车
可能原因：固定资产利用效率很高，加班加点；生产简单，没有技术含量；生产外包
Ø 存货周转速度太慢
Ø 营业利润还行但现金流显著不足：少结转存货，少结转成本，多记利润——利润泡沫化
上汽：
Ø 固定资产利用效率不是很高
Ø 存货周转速度很快，销售能力很强
Ø 现金流大于利润，没有泡沫化
Ø 毛利率达到百分之五十（不符合现在汽车行业的水平）——当时市场竞争不是很强
l 第二条线：存货采购的资金安排（预付账款-存货-应付账款，应付票据-营业利润-经营活动现金流量净额）
（见下文图）
康佳：
应付票据推出：赊销采购原材料（靠信用）
应收票据（有票面利息）：银行票据——信用程度不高 商业票据——信用好
存货资金支持来源=应付票据+应付账款+未付账款+经营活动的现金流量净额
【判断存货资金是否能支撑存货再生产，不能则及时扩大融资】
海尔：
预付账款多——谈判能力差/关联资金占用
l 第三条线：存货成本的决定机制：
决策因素：由董事会决定，固定资产会折旧，增加成本
管理因素：如：年副产品，边角料的管理入账，会降低存货成本；轮岗制，废品率增加，资产管理效率低
会计核算因素：生产和非生产费用，各期间的费用，各种产品之间的费用，产成品和在产品间分摊，产品销售是先于成本计算发生的
l 存货成本结算方法：先进先出法（永远默认先买的原材料先被消耗掉），加权平均法(把库存当成整体进行平均)
（政策执行要有一贯性，一般情况下，一旦决定一种方法就不能改 ，除非显著影响企业成本计算）
l 存货质量分析
a． 毛利率：1）纵向横向比较；2）分别产品分析
b． 存货周转率：速度的趋势
c． 毛利率和存货周转率的主动改变和被动改变
d． 存货结构：1）品种结构；（是会升值还是贬值）2）时效性（保质期，内容，技术等）
e． 存货低价准备：1）计提是否合理；2）对后续利润的影响方式和程度
l 流动参禅整体质量分析——案例（钢铁行业为代表）
l 表现在盈利上
l 流动资产应该对流动负债有一定的保障能力
l 分析流动资产时应注意的问题：
Ø 剔除流动资产的不良部分，防止虚胖
Ø 注意存货的增值与周转
Ø 有没有不恰当的会计处理
Ø 经营资产的盈利能力，变现能力与流动比率之间的关系
l 固定资产质量分析
Ø 固定资产：企业生存发展的物质载体（存货是营业的物质载体）
Ø 主要看原值：代表了企业初始获得的技术装备水平，规模，竞争实力（原值越高，竞争实力越强）（净值涉及折旧问题）
Ø 警惕一次性增加过多的固定资产（有资本开支-有加杠杆的能力-有成长性）
Ø 固定资产折旧方法变化对利润产生的影响（直线化折旧法，加速折旧法，双倍余额递减法；不同的折旧方法对当年产生的折旧费用不一样，对利润也不一样）
Ø 与其他资产组合的增值性（其他资产包括：技术，无形资产，管理层，合作方）
Ø 固定资产的盈利性：盈利是否因之增加而变化，或者存在潜在变化
a． 先进程度要与企业的行业选择和行业定位相适应
b． 生产能力要与企业存活的市场份额所需生产能力相匹配（产能过剩不过剩问题）
c． 工艺水平要达到产品满足市场需求的程度
d． 使用效率适当，闲置率不高
e． 方法：1）利用率：考察产品生产规模（存货+成本）与固定资产的关系；
2）利润贡献度：销售成本与固定资产的比值（都是平均值）
l 无形资产质量分析
Ø 无形资产是企业在一定时期可以利用但没有实物形态的资产，比如商标权，专利权，版权，专有技术，土地使用权等
Ø 计量难点：1）自创成本难以确定；（自创无形资产不让入账：计量难度太大，成本难以测定）2）受益期不确定；（取决于竞争对手）3）商誉的不可分割性（依赖于企业）
Ø 计量：1）研究支出费用化，开发支出资本化；2）研发费用高，评估时适当溢价
Ø 无形资产的价值实现
a． 转让
b． 对外投资（技术入股）
c． 抵押 （自我保值：配方，企业商标，个人信用）
l 无形资产质量分析——商誉
Ø 商誉：因企业有超额盈利能力而获得的额外价值。这种超额盈利能力是不能离开具体企业而独立存在的，所以商誉不能单独计量价值
Ø 企业全部股权的价值减去净资产的公允价值就是商誉，即表面资源的整体价值
Ø 商誉：是商业的大胆和会计谨慎之间的一个鸿沟
Ø 对于卖方来讲，商誉是机会和利润，对于买方来讲，商誉是风险和代价
Ø 股权价值评估——案例
a) 重置成本法——（资产评估价值-负债评估价值）——表外资源，管理价值？
b) 收益现值法——未来股利折现——主观估计过多？
Ø 案例
a) 股权价值4000万元
b) 股权评估价值4500万元
c) 每年利润1000万元
d) 出售51%股权，价值几何？——上市公司，非上市公司，商誉？
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