#官方回应长春返本销售楼盘# 【标价每平1.2万实际只要6千，长春“返本销售”楼盘到底啥情况？官方回应】“目前我局已经对涉事房企立案调查，并采取相应行政限制手段。今后再发现违法违规行为，同样要严肃处理。”
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
税务筹划原则方法特点
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你知道税务筹划的意义和原则吗？
税务筹划是企业精打细算的事情，节源开流是企业一直追求的目标。但是税务筹划是有一定法律要求的，在不触犯法律的情况下可以做节税的事情，节税的意义和原则。
（一）有利于企业经济行为有效率的选择，增强企业竞争能力
1、有利于增加企业可支配收入。
2、有利于企业获得延期纳税的好处。
3、有利于企业正确进行投资、生产经营决策，获得最大化的税收利益。
4、有利于企业减少或避免税务处罚。
（二）有利于实现国家税法的立法意图，充分发挥税收杠杆作用，增加国家收入。
1、有利于国家税收政策法规的落实。
2、有利于增加财政收入。
3、有利于增加国家外汇收入。
你知道税务筹划的意义和原则吗？
4、有利于税收代理业的发展。
（一）税收筹划具有合法性。
1、税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，是纳税人在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，做出选择税收利益最大化方案的决策，具有合法性。
2、税收筹划符合国家税法的立法意图。
（二）税收筹划具有事前筹划性。
（三）税收筹划具有明确的目的性。
3、原则
（一）不违背税收法律规定的原则。
（二）事前筹划的原则。
（三）效率原则。
官宣：税收减免继续
增值税优惠是否继续？三、《财政部 税务总局关于支持新型疫情防控有关税收政策的公告》、《财政部 税务总局关于支持新型冠疫情防控有关捐赠税收政策的公告》规定的税收优惠政策凡已经到期的，执行期限延长至2021年3月31日。
税务筹划的方法有哪些？
做企业的都知道税务筹划的重要性，可以节省开支，增加其收入，貌似大多的企业在税务筹划上面都做的很精细，省钱啊，当然乐此不彼了。中企祥和李菲整理了几种税务筹划的手段，过来看一下你知道吗？
避税筹划
是指纳税人采用非违法手段（即表面上符合税法条文但实质上违背立法精神的手段），利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。纳税筹划既不违法也不合法，与纳税人不尊重法律的偷逃税有着本质区别。国家只能采取反避税措施加以控制（即不断地完善税法，填补空白，堵塞漏洞）。
节税筹划
是指纳税人在不违背立法精神的前提下，充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列的优惠政策，通过对筹资、投资和经营等活动的巧妙安排，达到少缴税甚至不缴税目的的行为。
转嫁筹划
是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格调整将税负转嫁给他人承担的经济行为。
实现涉税零风险
是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计的一种状态。这种状态的实现，虽然不能使纳税人直接获取税收上的好处，但却能间接地获取一定的经济利益，而且这种状态的实现，更有利于企业的长远发展与规模扩大。
选择低税负方案
即在多种纳税方案中选择税负低的方案，也就意味着选择低的税收成本；
滞延纳税时间
税务筹划的特点是什么？
现在企业做税务筹划已经不是什么新鲜事了，为了能够合理缴税且提高收益，做税务筹划是十分必要的。以“在遵循税法的前提下，最大程度地降低税收成本，实现税后利润最大化” 税务筹划本身不单纯是一种财务行为， 而是和企业的经营行为息息相关， 是一种高层次的理财活动，它贯穿于现代企业财务管理的各个环节。现代企业财务管理的各个环节都直接或间接地受到税收的影响，税务筹划成为现代企业财务管理不可或缺的重要内容。
税务筹划的特点
税务筹划的根本是减轻税负以实现企业税后收益的最大化，但与减轻税负的其他形式如逃税、欠税及避税比较，税务筹划至少应具有以下特点：
1、合法性。税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可供选择时，企业做出缴纳低税负的决策。依法行政的税务机关对此不应反对。这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
2、筹划性。在税收活动中，经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在应税行为发生之前通过纳税人充分了解现行税法知识和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。
3、专业性。税务筹划作为一种综合的管理活动，所采用的方法是多种多样的。税务筹划的专业性有两层含义，一是指企业的税务筹划需要由财务、会计、尤其是精通税法的专业人员进行；二是现代社会随着经济日趋复杂，各国税制也越趋复杂，仅靠纳税人员人自身进行税务筹划已显得力不从心，税务代理、咨询及筹划业务应运而生，税务筹划呈日益明显的专业化特点。
4、目的性。纳税人对有关行为的税务筹划是围绕某一特定目的进行的。企业进行税务筹划的目标不是单一的而是一组目标，直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。
5、筹划过程的多维性。税务筹划贯穿于生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。
“公司年底一算账，发现税交得和利润一样多！”税收负担的轻重直接关系到企业实得利益的多寡，由于对税务管理不够重视，很多企业到最后才发现自己交了很多不该交的税，痛心疾首之余，苦于思索应对良策。
1、公司想要节省税务成本，但不知该从何处入手，税务筹划究竟怎么做？
2、听说不同的贷款结算条款和销售方式都会影响税额计算，一进一出影响税额不小，怎么让业务部门配合修改合同条款？
3、税收政策与税务法规总在变，我们的企业适用哪些优惠政策，总是弄不清楚？
4、怎么创造条件让企业满足税收优惠政策的要求？
税务筹划是企业在税收法律许可的范围内，对企业投资、经营、理财等事项通过选择、争取、延缓等方法，做好预先安排和筹划，从而制定出合理、合法、可执行的税务筹划方案，以达到减轻税收负担为目的、实现涉税零风险。它与违法偷税有本质区别，税务筹划是以合法为前提，是企业的一项基本权利。随着我国税收法制的日益强化，在强调公民履行纳税义务的同时，公民享有税收权利受到普遍的关注。中国税制属复合税制，加上新政策多、优惠政策多等特点，通过专业人员进行税务筹划将大大提升筹划效果。
在理论界，大家公认税务筹划可以用这样一个公式来表示（如下）：
税务筹划=业务流程+税收政策+筹划方法+会计处理。
从这个公式可以看出，要做好税务筹划，使税务筹划既合法、又要实用、就必须找到一个平衡点，即需要抓住三个结合点。
第一，业务流程与现行的有关税收政策结合起来。在发生业务的全过程中，纳税人自始自终必须了解会涉及哪些税种；与之相关的税收政策、法律法规是怎么样规定的；税率各是多少；采取何种征收方式：有哪些优惠政策。
第二，税收政策与相适应的税务筹划方法结合起来。在准确掌握与自身经营相关的现行税收法律、法规的基础上，需要与一些恰当的筹划方法结合起来分析，从而找到与经营行业相适应的突破口。
第三，税务筹划方法与相应的会计处理相结合。不同的税收要用不同的会计处理方式来解决，否则也会产生税收风险。
成功的筹划仅有税收政策和筹划方法还不够，因为最终要在会计账户中加以体现，所以还得用好会计方法，把税务筹划的内容恰当地体现在会计处理上，才能最终降低税负的目的。
中企祥和公司业务范围：
1、工商企业注册业务；注销、代理记账、
2、注册及转让全国投/资公司、资产管理公司、等公司；
3、车指标收转，验资、
4、私Mu基金备案及发布产品；金交所挂牌
5、公司注册及转让服务：如融资租赁公司、商业保理公司等业务；
6、注册成立集团公司；国家局核名
7、全国企业个人大额（500万-10亿）验资、栢账显账、资金证名；
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你知道税务筹划的意义和原则吗？
税务筹划是企业精打细算的事情，节源开流是企业一直追求的目标。但是税务筹划是有一定法律要求的，在不触犯法律的情况下可以做节税的事情，节税的意义和原则。
（一）有利于企业经济行为有效率的选择，增强企业竞争能力
1、有利于增加企业可支配收入。
2、有利于企业获得延期纳税的好处。
3、有利于企业正确进行投资、生产经营决策，获得最大化的税收利益。
4、有利于企业减少或避免税务处罚。
（二）有利于实现国家税法的立法意图，充分发挥税收杠杆作用，增加国家收入。
1、有利于国家税收政策法规的落实。
2、有利于增加财政收入。
3、有利于增加国家外汇收入。
你知道税务筹划的意义和原则吗？
4、有利于税收代理业的发展。
（一）税收筹划具有合法性。
1、税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，是纳税人在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，做出选择税收利益最大化方案的决策，具有合法性。
2、税收筹划符合国家税法的立法意图。
（二）税收筹划具有事前筹划性。
（三）税收筹划具有明确的目的性。
3、原则
（一）不违背税收法律规定的原则。
（二）事前筹划的原则。
（三）效率原则。
官宣：税收减免继续
增值税优惠是否继续？三、《财政部 税务总局关于支持新型疫情防控有关税收政策的公告》、《财政部 税务总局关于支持新型冠疫情防控有关捐赠税收政策的公告》规定的税收优惠政策凡已经到期的，执行期限延长至2021年3月31日。
税务筹划的方法有哪些？
做企业的都知道税务筹划的重要性，可以节省开支，增加其收入，貌似大多的企业在税务筹划上面都做的很精细，省钱啊，当然乐此不彼了。中企祥和李菲整理了几种税务筹划的手段，过来看一下你知道吗？
避税筹划
是指纳税人采用非违法手段（即表面上符合税法条文但实质上违背立法精神的手段），利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。纳税筹划既不违法也不合法，与纳税人不尊重法律的偷逃税有着本质区别。国家只能采取反避税措施加以控制（即不断地完善税法，填补空白，堵塞漏洞）。
节税筹划
是指纳税人在不违背立法精神的前提下，充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列的优惠政策，通过对筹资、投资和经营等活动的巧妙安排，达到少缴税甚至不缴税目的的行为。
转嫁筹划
是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格调整将税负转嫁给他人承担的经济行为。
实现涉税零风险
是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计的一种状态。这种状态的实现，虽然不能使纳税人直接获取税收上的好处，但却能间接地获取一定的经济利益，而且这种状态的实现，更有利于企业的长远发展与规模扩大。
选择低税负方案
即在多种纳税方案中选择税负低的方案，也就意味着选择低的税收成本；
滞延纳税时间
税务筹划的特点是什么？
现在企业做税务筹划已经不是什么新鲜事了，为了能够合理缴税且提高收益，做税务筹划是十分必要的。以“在遵循税法的前提下，最大程度地降低税收成本，实现税后利润最大化” 税务筹划本身不单纯是一种财务行为， 而是和企业的经营行为息息相关， 是一种高层次的理财活动，它贯穿于现代企业财务管理的各个环节。现代企业财务管理的各个环节都直接或间接地受到税收的影响，税务筹划成为现代企业财务管理不可或缺的重要内容。
税务筹划的特点
税务筹划的根本是减轻税负以实现企业税后收益的最大化，但与减轻税负的其他形式如逃税、欠税及避税比较，税务筹划至少应具有以下特点：
1、合法性。税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可供选择时，企业做出缴纳低税负的决策。依法行政的税务机关对此不应反对。这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
2、筹划性。在税收活动中，经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在应税行为发生之前通过纳税人充分了解现行税法知识和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。
3、专业性。税务筹划作为一种综合的管理活动，所采用的方法是多种多样的。税务筹划的专业性有两层含义，一是指企业的税务筹划需要由财务、会计、尤其是精通税法的专业人员进行；二是现代社会随着经济日趋复杂，各国税制也越趋复杂，仅靠纳税人员人自身进行税务筹划已显得力不从心，税务代理、咨询及筹划业务应运而生，税务筹划呈日益明显的专业化特点。
4、目的性。纳税人对有关行为的税务筹划是围绕某一特定目的进行的。企业进行税务筹划的目标不是单一的而是一组目标，直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。
5、筹划过程的多维性。税务筹划贯穿于生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。
“公司年底一算账，发现税交得和利润一样多！”税收负担的轻重直接关系到企业实得利益的多寡，由于对税务管理不够重视，很多企业到最后才发现自己交了很多不该交的税，痛心疾首之余，苦于思索应对良策。
1、公司想要节省税务成本，但不知该从何处入手，税务筹划究竟怎么做？
2、听说不同的贷款结算条款和销售方式都会影响税额计算，一进一出影响税额不小，怎么让业务部门配合修改合同条款？
3、税收政策与税务法规总在变，我们的企业适用哪些优惠政策，总是弄不清楚？
4、怎么创造条件让企业满足税收优惠政策的要求？
税务筹划是企业在税收法律许可的范围内，对企业投资、经营、理财等事项通过选择、争取、延缓等方法，做好预先安排和筹划，从而制定出合理、合法、可执行的税务筹划方案，以达到减轻税收负担为目的、实现涉税零风险。它与违法偷税有本质区别，税务筹划是以合法为前提，是企业的一项基本权利。随着我国税收法制的日益强化，在强调公民履行纳税义务的同时，公民享有税收权利受到普遍的关注。中国税制属复合税制，加上新政策多、优惠政策多等特点，通过专业人员进行税务筹划将大大提升筹划效果。
在理论界，大家公认税务筹划可以用这样一个公式来表示（如下）：
税务筹划=业务流程+税收政策+筹划方法+会计处理。
从这个公式可以看出，要做好税务筹划，使税务筹划既合法、又要实用、就必须找到一个平衡点，即需要抓住三个结合点。
第一，业务流程与现行的有关税收政策结合起来。在发生业务的全过程中，纳税人自始自终必须了解会涉及哪些税种；与之相关的税收政策、法律法规是怎么样规定的；税率各是多少；采取何种征收方式：有哪些优惠政策。
第二，税收政策与相适应的税务筹划方法结合起来。在准确掌握与自身经营相关的现行税收法律、法规的基础上，需要与一些恰当的筹划方法结合起来分析，从而找到与经营行业相适应的突破口。
第三，税务筹划方法与相应的会计处理相结合。不同的税收要用不同的会计处理方式来解决，否则也会产生税收风险。
成功的筹划仅有税收政策和筹划方法还不够，因为最终要在会计账户中加以体现，所以还得用好会计方法，把税务筹划的内容恰当地体现在会计处理上，才能最终降低税负的目的。
中企祥和公司业务范围：
1、工商企业注册业务；注销、代理记账、
2、注册及转让全国投/资公司、资产管理公司、等公司；
3、车指标收转，验资、
4、私Mu基金备案及发布产品；金交所挂牌
5、公司注册及转让服务：如融资租赁公司、商业保理公司等业务；
6、注册成立集团公司；国家局核名
7、全国企业个人大额（500万-10亿）验资、栢账显账、资金证名；
#外汇知识##外汇小课堂#【在外汇技术分析中，什么是“波浪理论”？】
很多从事外汇交易的朋友都听说过“波浪理论”，也有些朋友将“波浪理论”用于实际的外汇交易操作当中。那么“波浪理论”的具体内容是什么？
“波浪理论”基本内容如下：
“波浪理论”是由美国证券分析家艾略特发现和提出的市场分析理论，“波浪理论”认为市场走势不断重复一种模式，每一周期由5个上升浪和3个下跌浪组成。这个理论的前提是，汇价随主趋势而行时，依五波的顺序波动，逆主趋势而行时，则依三波的顺序波动。长波可以持续100年以上，次波的期间相当短暂。
（1）汇价的上升和下跌将会交替进行。
（2）推动浪和调整浪是价格波动两个最基本型态，而推动浪（即与大市走向一致的波浪）可以再分割成五个小浪，一般用第1浪、第2浪、第3浪、第4浪、第5浪来表示，调整浪也可以划分成三个小浪，通常用A浪、B浪、C浪表示。
（3）在上述八个波浪（五上三落）完毕之后，一个循环即告完成，走势将进入下一个八波浪循环。
（4）时间的长短不会改变波浪的形态，因为市场仍会依照其基本型态发展。波浪可以拉长，也可以缩细，但其基本型态永恒不变。
用一句话就可以概括“波浪理论”的基本特点，那就是“八浪循环”。
很多从事外汇交易的朋友都听说过“波浪理论”，也有些朋友将“波浪理论”用于实际的外汇交易操作当中。那么“波浪理论”的具体内容是什么？
“波浪理论”基本内容如下：
“波浪理论”是由美国证券分析家艾略特发现和提出的市场分析理论，“波浪理论”认为市场走势不断重复一种模式，每一周期由5个上升浪和3个下跌浪组成。这个理论的前提是，汇价随主趋势而行时，依五波的顺序波动，逆主趋势而行时，则依三波的顺序波动。长波可以持续100年以上，次波的期间相当短暂。
（1）汇价的上升和下跌将会交替进行。
（2）推动浪和调整浪是价格波动两个最基本型态，而推动浪（即与大市走向一致的波浪）可以再分割成五个小浪，一般用第1浪、第2浪、第3浪、第4浪、第5浪来表示，调整浪也可以划分成三个小浪，通常用A浪、B浪、C浪表示。
（3）在上述八个波浪（五上三落）完毕之后，一个循环即告完成，走势将进入下一个八波浪循环。
（4）时间的长短不会改变波浪的形态，因为市场仍会依照其基本型态发展。波浪可以拉长，也可以缩细，但其基本型态永恒不变。
用一句话就可以概括“波浪理论”的基本特点，那就是“八浪循环”。
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