【新增病例均来自隔离管控人员！威海召开第12场发布会】#3月18日山东新闻# 3月18日下午，威海市政府新闻办召开疫情防控第12场新闻发布会，相关负责人介绍了威海疫情防控工作最新进展情况。
3月17日0时至24时，威海新增本土无症状感染者34例，无新增本土确诊病例。新增病例均来自隔离管控人员，防控成效进一步巩固。截至17日24时，全市现有本土确诊病例49例、本土无症状感染者372例。
本次疫情发生以来，威海单日报告阳性患者峰值出现在3月11日、12日，专家分析研判，这部分人群的密接者、次密接者已集中进入到病毒排毒期，所以这几天新增患者数量仍有小幅波动。针对当前形势，威海进一步完善疫情处置应对措施，扎实做好隔离管控和院感防控，巩固疫情防控成果。
核酸筛查提速提效，从17日开始每天对封控区管控区开展单人单管检测，优化采送检流程，全链条高效运转，应检尽检、应检快检，不落一人、不漏一户，努力在第一时间把潜在感染者筛查出来、管控到位。
加强流调溯源，统筹整合流调队伍，公安、公卫、工信等部门专业人员在内的三级27支、600余人流调队伍，在省专家组指导下，快速、规范、有效开展流调、密接追踪等工作，努力把风险隐患找准、找齐、找及时，有效切断传播链条。
开展全方位、无死角消杀，由“专业团队+镇街干部+村居网格员”组成的消杀队伍，持续开展封控区、管控区、核酸检测点等重点场所终末消毒和全域消毒工作，筑牢防疫屏障。
加大困难群众生活保障，对因疫情导致基本生活困难的，先行救助、后补手续。对受疫情影响生活困难外来务工人员和暂时滞留的临时遇困人员，直接实施临时救助。
★这两天，一些被隔离的人员即将解除隔离，对这些人员应该实施怎样的管理？应该采取哪些方式继续做好疫情防控？
答：根据我省新冠肺炎本土疫情处置方案的有关要求，解除隔离人员应该遵守以下四项管理措施：
一是解除隔离管理后继续进行7天居家健康监测。按规定进行核酸检测，核酸检测由属地疫情防控指挥部组织人员上门采样（如果所在社区每日都进行核酸检测时，要按照社区规定执行）。每天早、晚各进行一次体温测量，并将监测结果主动报告社区管理员。如出现发热等异常情况，由属地疫情防控指挥部立即启动应急处置程序。
二是遵守社区各项疫情防控管理规定。居家隔离期间，条件允许时，使用单个房间和独立卫生间。解除隔离人员在家中日常生活、用餐，应尽量限制在自己的房间内，拒绝一切探访。 三是在房间内活动，可不戴口罩；离开房间时，要戴口罩。尽量减少与其他家庭成员接触，必须接触时，要保持1米以上距离，严格佩戴口罩，做好个人防护。
四是患有基础疾病的居家健康监测人员，在药物、物资等储备不足时，由社区工作人员代购、代办、代送。社区管理员对居家健康监测人员的诉求，要做到及时响应。
★什么是无症状感染者？他们与确诊病例有什么区别？会不会传染他人？是否需要治疗？
答：无症状感染者，是指新冠病毒核酸检测呈阳性，但又没有咽痛、发烧、乏力、干咳、嗅觉味觉减退等一系列症状和体征，同时CT片影像学上也没有看到有肺炎表现的人员。
一些无症状感染者可能发展为有症状的确诊病例，只是目前还处于潜伏期。核酸检测呈阳性并已经出现症状，或者观察一段时间后出现咳嗽、发热、乏力等症状，就会被诊断为确诊病例。或者感染者没有出现临床表现症状，但肺部CT检查有新冠肺炎相关病变，也可以诊断为确诊病例。
新冠肺炎的传染源主要是新型冠状病毒感染者，包括无症状感染者和确诊病例，二者在传染性方面是一样的，需要给予同样的隔离治疗管理，对其发现的密切接触者及次密切接触者也需要进行严格的集中隔离管理。
★做好重点区域的环境消毒是疫情防控工作的重要一环，高新区在环境消毒方面采取了哪些措施？
答：高新区按照疫情要求，制定了新型冠状病毒肺炎疫情消毒方案，建立了区级、镇街、社区和物业多级协同的消杀消毒机制。将重点区域分为两大类，一类是封控区和管控区的消毒消杀，另一类是检测点、隔离酒店及疫情防控保障场所等的消毒消杀。
针对上述重点区域，采用卫生系统人员消杀和委托第三方机构进行消杀相结合的方式，开展环境消毒。其中，检测点、医疗机构、隔离点等场所由卫生系统人员消杀，封控区及其他重要公共场所由第三方机构进行消杀，每天至少开展2次日常性消毒。针对防范区和管控区的各住宅小区和企事业单位等区域，安排经过培训的志愿者、物业或社区工作人员进行日常消杀。为确保消杀人员安全，要求各类消杀人员熟悉相关场所消毒方案，熟练掌握现场消毒的操作流程，严格按要求做好个人防护后实施消毒。
下一步，高新区将进一步增强消毒队伍力量，由镇街招募志愿者成立社区消杀队，经过培训后开展消杀工作，同时继续购买第三方服务，加大重点区域的消杀工作。在工作中，将组织专业人员组成消杀督导组，不定时对各区域各场所消杀工作进行现场督导和技术指导，保证消杀工作科学精准，落实到位。
★近日威海气温降幅较大，在当前疫情防控形势下，保暖供暖更显重要，威海在保障市民取暖方面有哪些安排？
答：威海热电集团下属的六个热源厂、三个供热公司以及乳山热电目前运行平稳。
近日，威海出现降温天气，在当前疫情防控形势下，各热源厂于3月14日便开始陆续启动备用锅炉升温，日煤炭消耗量由疫情初期的7900吨/天增加至9100吨/天，华能电厂的供热量也相应增加。3月18日的供回水温度比三天前平均升高约3度，能够保证市民家中室内温度不降。
目前，存煤量充足，石灰石、氨水等环保原料供应和煤灰、炉渣、石膏外运通道顺畅，生产供热设备运转正常，热电集团一线员工三班倒运行，全力保障市民取暖需求。威海一般停暖时间是4月5日，具体停暖时间将根据天气情况和上级主管部门的指示确定。（大众日报客户端记者 陶相银 报道）#关注本轮山东疫情#
3月17日0时至24时，威海新增本土无症状感染者34例，无新增本土确诊病例。新增病例均来自隔离管控人员，防控成效进一步巩固。截至17日24时，全市现有本土确诊病例49例、本土无症状感染者372例。
本次疫情发生以来，威海单日报告阳性患者峰值出现在3月11日、12日，专家分析研判，这部分人群的密接者、次密接者已集中进入到病毒排毒期，所以这几天新增患者数量仍有小幅波动。针对当前形势，威海进一步完善疫情处置应对措施，扎实做好隔离管控和院感防控，巩固疫情防控成果。
核酸筛查提速提效，从17日开始每天对封控区管控区开展单人单管检测，优化采送检流程，全链条高效运转，应检尽检、应检快检，不落一人、不漏一户，努力在第一时间把潜在感染者筛查出来、管控到位。
加强流调溯源，统筹整合流调队伍，公安、公卫、工信等部门专业人员在内的三级27支、600余人流调队伍，在省专家组指导下，快速、规范、有效开展流调、密接追踪等工作，努力把风险隐患找准、找齐、找及时，有效切断传播链条。
开展全方位、无死角消杀，由“专业团队+镇街干部+村居网格员”组成的消杀队伍，持续开展封控区、管控区、核酸检测点等重点场所终末消毒和全域消毒工作，筑牢防疫屏障。
加大困难群众生活保障，对因疫情导致基本生活困难的，先行救助、后补手续。对受疫情影响生活困难外来务工人员和暂时滞留的临时遇困人员，直接实施临时救助。
★这两天，一些被隔离的人员即将解除隔离，对这些人员应该实施怎样的管理？应该采取哪些方式继续做好疫情防控？
答：根据我省新冠肺炎本土疫情处置方案的有关要求，解除隔离人员应该遵守以下四项管理措施：
一是解除隔离管理后继续进行7天居家健康监测。按规定进行核酸检测，核酸检测由属地疫情防控指挥部组织人员上门采样（如果所在社区每日都进行核酸检测时，要按照社区规定执行）。每天早、晚各进行一次体温测量，并将监测结果主动报告社区管理员。如出现发热等异常情况，由属地疫情防控指挥部立即启动应急处置程序。
二是遵守社区各项疫情防控管理规定。居家隔离期间，条件允许时，使用单个房间和独立卫生间。解除隔离人员在家中日常生活、用餐，应尽量限制在自己的房间内，拒绝一切探访。 三是在房间内活动，可不戴口罩；离开房间时，要戴口罩。尽量减少与其他家庭成员接触，必须接触时，要保持1米以上距离，严格佩戴口罩，做好个人防护。
四是患有基础疾病的居家健康监测人员，在药物、物资等储备不足时，由社区工作人员代购、代办、代送。社区管理员对居家健康监测人员的诉求，要做到及时响应。
★什么是无症状感染者？他们与确诊病例有什么区别？会不会传染他人？是否需要治疗？
答：无症状感染者，是指新冠病毒核酸检测呈阳性，但又没有咽痛、发烧、乏力、干咳、嗅觉味觉减退等一系列症状和体征，同时CT片影像学上也没有看到有肺炎表现的人员。
一些无症状感染者可能发展为有症状的确诊病例，只是目前还处于潜伏期。核酸检测呈阳性并已经出现症状，或者观察一段时间后出现咳嗽、发热、乏力等症状，就会被诊断为确诊病例。或者感染者没有出现临床表现症状，但肺部CT检查有新冠肺炎相关病变，也可以诊断为确诊病例。
新冠肺炎的传染源主要是新型冠状病毒感染者，包括无症状感染者和确诊病例，二者在传染性方面是一样的，需要给予同样的隔离治疗管理，对其发现的密切接触者及次密切接触者也需要进行严格的集中隔离管理。
★做好重点区域的环境消毒是疫情防控工作的重要一环，高新区在环境消毒方面采取了哪些措施？
答：高新区按照疫情要求，制定了新型冠状病毒肺炎疫情消毒方案，建立了区级、镇街、社区和物业多级协同的消杀消毒机制。将重点区域分为两大类，一类是封控区和管控区的消毒消杀，另一类是检测点、隔离酒店及疫情防控保障场所等的消毒消杀。
针对上述重点区域，采用卫生系统人员消杀和委托第三方机构进行消杀相结合的方式，开展环境消毒。其中，检测点、医疗机构、隔离点等场所由卫生系统人员消杀，封控区及其他重要公共场所由第三方机构进行消杀，每天至少开展2次日常性消毒。针对防范区和管控区的各住宅小区和企事业单位等区域，安排经过培训的志愿者、物业或社区工作人员进行日常消杀。为确保消杀人员安全，要求各类消杀人员熟悉相关场所消毒方案，熟练掌握现场消毒的操作流程，严格按要求做好个人防护后实施消毒。
下一步，高新区将进一步增强消毒队伍力量，由镇街招募志愿者成立社区消杀队，经过培训后开展消杀工作，同时继续购买第三方服务，加大重点区域的消杀工作。在工作中，将组织专业人员组成消杀督导组，不定时对各区域各场所消杀工作进行现场督导和技术指导，保证消杀工作科学精准，落实到位。
★近日威海气温降幅较大，在当前疫情防控形势下，保暖供暖更显重要，威海在保障市民取暖方面有哪些安排？
答：威海热电集团下属的六个热源厂、三个供热公司以及乳山热电目前运行平稳。
近日，威海出现降温天气，在当前疫情防控形势下，各热源厂于3月14日便开始陆续启动备用锅炉升温，日煤炭消耗量由疫情初期的7900吨/天增加至9100吨/天，华能电厂的供热量也相应增加。3月18日的供回水温度比三天前平均升高约3度，能够保证市民家中室内温度不降。
目前，存煤量充足，石灰石、氨水等环保原料供应和煤灰、炉渣、石膏外运通道顺畅，生产供热设备运转正常，热电集团一线员工三班倒运行，全力保障市民取暖需求。威海一般停暖时间是4月5日，具体停暖时间将根据天气情况和上级主管部门的指示确定。（大众日报客户端记者 陶相银 报道）#关注本轮山东疫情#
#SIAL展商说#
公司：新疆天蕴有机农业有限公司
产品：天蕴三文鱼鱼柳
亮点：天山三文鱼、生态养殖、安全追溯体系
天山三文鱼产于新疆天山山脉，生长水源来自于新疆天山中国一号冰川的万年冰川积雪汇聚而成的原生态水。
2014年，新疆天蕴有机农业有限公司依托其优质资源发展冷水鱼养殖，如今已成为新疆最大的三文鱼养殖基地——鲜活捕捞，冰鲜切割，每块鱼精细切割，红外线标准定重……即有冰鲜鱼柳，亦有烟熏鱼柳口味，满足多样性消费者需求。
“天山跃出三文鱼”在新疆这片净土上，在奔腾不息的纯净的富氧冰川雪融水茁壮成长，每条鱼从养殖、捕捞、遴选、无菌加工、无菌包装等都经过品控部门专业化验、跟踪监测与记录，做到条条达标、批批符合出厂标准。公司还定期委托第三方专业检测机构进行全面检验检疫及专业指导，确保“舌尖上的安全”。
合作机会多多，敬请大家关注！
#SIAL国际食品展[超话]#
注：图片由新疆天蕴有机农业有限公司提供，如有侵权，请联系删除
公司：新疆天蕴有机农业有限公司
产品：天蕴三文鱼鱼柳
亮点：天山三文鱼、生态养殖、安全追溯体系
天山三文鱼产于新疆天山山脉，生长水源来自于新疆天山中国一号冰川的万年冰川积雪汇聚而成的原生态水。
2014年，新疆天蕴有机农业有限公司依托其优质资源发展冷水鱼养殖，如今已成为新疆最大的三文鱼养殖基地——鲜活捕捞，冰鲜切割，每块鱼精细切割，红外线标准定重……即有冰鲜鱼柳，亦有烟熏鱼柳口味，满足多样性消费者需求。
“天山跃出三文鱼”在新疆这片净土上，在奔腾不息的纯净的富氧冰川雪融水茁壮成长，每条鱼从养殖、捕捞、遴选、无菌加工、无菌包装等都经过品控部门专业化验、跟踪监测与记录，做到条条达标、批批符合出厂标准。公司还定期委托第三方专业检测机构进行全面检验检疫及专业指导，确保“舌尖上的安全”。
合作机会多多，敬请大家关注！
#SIAL国际食品展[超话]#
注：图片由新疆天蕴有机农业有限公司提供，如有侵权，请联系删除
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
✋热门推荐