【钮文新：#俄乌战事下提高A股战略维护#——不能任由国债逆回购利率大幅波动】交易所国债逆回购市场的收益率又进入“月底脉冲”期，与央行管控的银行间同业拆借利率（shibor）相比，隔夜品种之间存在高达100个基点以上的利差。当然，央行可以说“中国以7天期shibor为基准”，而交易所7天期国债回购利率和7天期shibor之间的利差很小。但是，我们能不能因此说明货币利率传导有效？不能，因为有效的货币利率传导应该是整体的、系统的，而绝非某一期限利率的简单匹配。
更重要的问题是：国债逆回购隔夜利率的大幅变化，是投资者观察A股市场资金松紧程度的窗口，而且影响A股市场的短期走势。更重要的是，shibor与国债逆回购利率之间动辄400个基点（4个百分点）以上的“脉冲式”波动，必定会给中国金融市场上的资金贩子带来“美好的套利空间”。问题是，如此明显地拉高中国金融市场无风险收益水平，央行是不是可以容忍？是否应当容忍？所以，我们一直呼吁央行参与到交易所国债回购市场，不仅因为它是货币市场的重要组成部分，更重要的是：它是中国资本市场最直接的收益基准。
2021年11月24日，国务院副总理刘鹤在《人民日报》刊发署名文章《必须实现高质量发展》。文章在谈到“加强实现高质量发展的动力和保障”时，刘鹤指出：“资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要坚持‘建制度、不干预、零容忍’的方针，打造规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，使之成为推动科技创新和实体经济转型升级的枢纽。”
这句话虽然简短，但却给出了资本市场之于中国经济高质量发展的“战略定位”。但我们的问题是：中国金融市场的控制者、监管者，对资本市场的认识和作为，是否匹配于这样的“战略定位”？
当下，“俄乌战事”骤起。美国为什么要挑起这场战事？原因很多，但搅乱欧洲，把欧洲资本逼向美国市场，去为美国解困，这个目的几乎已成全球分析人士共识。问题是：这些资本不会流向中国吗？当然。近期人民币升值不止，或许恰恰反映了这一重要事实。我们进一步的问题是：美国是否甘心资本流向中国？会不会到中国金融市场、尤其是股票市场上搅局？如果从利益逻辑去考量，美国至少应当存在这样的动机。
所以，我们呼吁中国金融管理部门提高政治站位，从国家经济高质量发展的角度，从应对国际风云变幻的角度，对中国A股市场实施有效的战略维护。所谓战略维护，就是对资本市场从预期、信心、监管、资金、走势等方方面面实施全方位、常态化的维护，并以此对全球实业资本、股权资本构成强大的吸引力，不负中国的开放成本，而为推动中国经济高质量发展、构建新发展格局创造有利条件。
（《中国经济周刊》首席评论员 钮文新 责编 姚坤）
更重要的问题是：国债逆回购隔夜利率的大幅变化，是投资者观察A股市场资金松紧程度的窗口，而且影响A股市场的短期走势。更重要的是，shibor与国债逆回购利率之间动辄400个基点（4个百分点）以上的“脉冲式”波动，必定会给中国金融市场上的资金贩子带来“美好的套利空间”。问题是，如此明显地拉高中国金融市场无风险收益水平，央行是不是可以容忍？是否应当容忍？所以，我们一直呼吁央行参与到交易所国债回购市场，不仅因为它是货币市场的重要组成部分，更重要的是：它是中国资本市场最直接的收益基准。
2021年11月24日，国务院副总理刘鹤在《人民日报》刊发署名文章《必须实现高质量发展》。文章在谈到“加强实现高质量发展的动力和保障”时，刘鹤指出：“资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要坚持‘建制度、不干预、零容忍’的方针，打造规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，使之成为推动科技创新和实体经济转型升级的枢纽。”
这句话虽然简短，但却给出了资本市场之于中国经济高质量发展的“战略定位”。但我们的问题是：中国金融市场的控制者、监管者，对资本市场的认识和作为，是否匹配于这样的“战略定位”？
当下，“俄乌战事”骤起。美国为什么要挑起这场战事？原因很多，但搅乱欧洲，把欧洲资本逼向美国市场，去为美国解困，这个目的几乎已成全球分析人士共识。问题是：这些资本不会流向中国吗？当然。近期人民币升值不止，或许恰恰反映了这一重要事实。我们进一步的问题是：美国是否甘心资本流向中国？会不会到中国金融市场、尤其是股票市场上搅局？如果从利益逻辑去考量，美国至少应当存在这样的动机。
所以，我们呼吁中国金融管理部门提高政治站位，从国家经济高质量发展的角度，从应对国际风云变幻的角度，对中国A股市场实施有效的战略维护。所谓战略维护，就是对资本市场从预期、信心、监管、资金、走势等方方面面实施全方位、常态化的维护，并以此对全球实业资本、股权资本构成强大的吸引力，不负中国的开放成本，而为推动中国经济高质量发展、构建新发展格局创造有利条件。
（《中国经济周刊》首席评论员 钮文新 责编 姚坤）
中国平安发布2020气候风险管理报告
前三季度绿色投资规模达2088亿元
12月10日，中国平安发布《中国平安2020气候风险管理报告》（以下简称"报告"），依据金融稳定理事会气候相关财务信息披露工作组（以下简称"TCFD"）的框架建议，从治理、战略、风险管理、指标和目标四个方面入手，披露了平安绿色金融战略布局。这是继2019年平安发布内地机构首份气候风险管理报告以来，发布的第二份气候风险管理报告。报告中首次披露了企业碳中和目标，宣布将于2030年之前实现运营碳中和。
CDP（全球环境信息研究中心）中国办公室指出，平安集团于2019年起向CDP披露气候变化信息，并在2020年获得了A-的成绩，领先于所有披露的中国金融机构。这份报告以向CDP披露内容为基础更进一步，计算并披露了投资组合的碳排放总量及重点行业的排放情况，为企业后续设定更全面的碳中和目标奠定基础，也为投资者和其他利益相关方做出基于气候风险因素的决策，提供了重要参考。
气候治理融入公司战略
报告指出，中国平安创新和规范了气候风险的治理模式，并将其融入集团的可持续发展战略之中，建立起专业科学、可实践的ESG治理架构，充分发挥董事会和高层管理的监督管理作用，明确了目标制定、规划执行和考核等责任分工，并严格按照定期汇报、季度检视、半年度会议和年度考评的工作机制推进执行。此外，平安集团还要求各专业公司每月在AI-ESG平台上传绿色金融数据，总结相关工作的阶段性情况，进一步强化了内部的ESG能力建设。
气候变化带来的风险是多方面的，且具有一定的不确定性。中国平安不断调整自身的发展战略和资源配置，制定了可持续的保险战略、责任投资战略、绿色金融发展战略和近零发展战略，以此来应对气候变化可能带来的各类风险。
在应对气候变化带来的风险中，核心环节是风险的识别和管理。平安基于自身业务运营的特点，从物理风险和转型风险两个维度出发，建立了平安风险识别矩阵，与企业原有的"251"风险管理体系进行了深度的融合，进一步提升了平安的风险治理能力。
结合TCFD框架，中国平安还在报告中公布了自身在运营和投资上制定的目标和指标——在2030年之前实现运营层面的"碳中和"，包含所有办公能耗、数据中心用电以及差旅的碳排放。投融资组合层面，中国平安也是全国第一家披露了总体资产的碳排放的金融机构，搭建了计算和预测模型，待市场相关因子更加完善时公布最终净零目标。
绿色金融实践再升级
为实现碳排放相关指标和目标，2021年中国平安制定并发布"绿色金融+"升级行动规划，全面深化绿色金融布局，充分发挥绿色投资、绿色信贷和绿色保险作用。截至9月末，中国平安集团绿色投资规模达2088.86亿元，绿色信贷规模达532.78亿元，前三季度绿色保险保费收入251.09亿元。
作为一个综合金融集团，通过投资助力绿色产业发展，是中国平安在碳中和领域的重要切入点。将资金更多投向新科技、硬科技、新模式等特精高新类企业，是平安绿色股权投资在碳中和时代目标下的主要投资方向。以平安资本为例，围绕"碳中和""科技创新"两大主题叠加领域，平安资本聚焦"清洁能源+电网升级+储能""自动化+信息化+精准农业""工业+医疗清洁生产+新材料"和"新能源车、绿色建筑、医保科技"四大碳中和投资方向，产生了包括深圳环保、三川能源、宁德时代、信达生物、药明康德等在内的诸多优秀的绿色投资案例。
绿色信贷上，平安证券独家主承了国家电投绿色公司债券，公开发行了上交所首批绿色公司债。国家电投的募集资金将用于山东海阳核电站项目，据测算，该项目落成后每年可减排二氧化碳超1300万吨，具有极大的气候与环境效应。平安银行连续4年累计投入52.3亿元资金，支持白鹤滩水电站建设等，全力保障世界最大清洁能源走廊的核心工程落成发电。
绿色保险上，平安同样也针对性地推出了许多举措，如针对可再生能源、循环经济、绿色建筑、林业等绿色项目和绿色企业，开发推广适用的产品和服务，并提供一定优惠。由平安支持打造的智慧环责险服务平台助力深圳启动和推行环强险，解决传统模式下企业经营者投保意愿不足、保险公司风控能力弱、政府部门监管难到位等难题，实现多方联动，共建生态文明。
绿色运营方面，平安开展了"减塑行动""绿色出行"等一系列运营减排行动；"世界最高办公建筑"——深圳平安金融中心获得中国绿色建筑三星级认证和LEED 铂金级认证，同时荣膺国内外绿色建筑领域的最高级别奖项，充分展现了平安金融中心作为绿色建筑典范在节能环保、可持续发展领域的出众表现，以及项目在运营维护阶段的领先水准。
作为中国负责任投资领域的先行者，中国平安还在2020年12月和中国经济信息社共同推出了"CN-ESG"评价体系，为ESG风控、模型构建、投资组合管理的整合应用提供了中国特色、智慧化、实时性的工具和数据支持，旨在帮助更多企业、机构和人参与进来，共同应对气候变化带来的风险。
TCFD工作组成员、中国银行业支持实现碳达峰碳中和目标专家组首席专家刘瑞霞表示，他们正在全球持续推进和监测其建议的采纳情况，对本次中国平安的气候变化风险应对工作表示高度肯定。刘瑞霞认为，本次报告展示了中国平安作为综合金融集团，发挥保险、投资、信贷综合优势，在应对气候变化工作上的举措和良好成效。特别是指标和目标方面，平安集团选择了自身运营碳排放、资产组合碳强度、气候投融资活动目标等内容进行了量化披露，有效落实了TCFD的指标和目标建议。
应对气候变化是全人类面临的长期问题，助力打赢低碳转型硬仗是企业的共同使命。中国平安表示，将持续深化"金融+科技"、"金融+生态"战略，推动各项业务高质量发展，以自身行动积极践行可持续发展理念，为推动构建人类命运共同体贡献绿色的金融力量。
来源：平安产险浙江分公司
前三季度绿色投资规模达2088亿元
12月10日，中国平安发布《中国平安2020气候风险管理报告》（以下简称"报告"），依据金融稳定理事会气候相关财务信息披露工作组（以下简称"TCFD"）的框架建议，从治理、战略、风险管理、指标和目标四个方面入手，披露了平安绿色金融战略布局。这是继2019年平安发布内地机构首份气候风险管理报告以来，发布的第二份气候风险管理报告。报告中首次披露了企业碳中和目标，宣布将于2030年之前实现运营碳中和。
CDP（全球环境信息研究中心）中国办公室指出，平安集团于2019年起向CDP披露气候变化信息，并在2020年获得了A-的成绩，领先于所有披露的中国金融机构。这份报告以向CDP披露内容为基础更进一步，计算并披露了投资组合的碳排放总量及重点行业的排放情况，为企业后续设定更全面的碳中和目标奠定基础，也为投资者和其他利益相关方做出基于气候风险因素的决策，提供了重要参考。
气候治理融入公司战略
报告指出，中国平安创新和规范了气候风险的治理模式，并将其融入集团的可持续发展战略之中，建立起专业科学、可实践的ESG治理架构，充分发挥董事会和高层管理的监督管理作用，明确了目标制定、规划执行和考核等责任分工，并严格按照定期汇报、季度检视、半年度会议和年度考评的工作机制推进执行。此外，平安集团还要求各专业公司每月在AI-ESG平台上传绿色金融数据，总结相关工作的阶段性情况，进一步强化了内部的ESG能力建设。
气候变化带来的风险是多方面的，且具有一定的不确定性。中国平安不断调整自身的发展战略和资源配置，制定了可持续的保险战略、责任投资战略、绿色金融发展战略和近零发展战略，以此来应对气候变化可能带来的各类风险。
在应对气候变化带来的风险中，核心环节是风险的识别和管理。平安基于自身业务运营的特点，从物理风险和转型风险两个维度出发，建立了平安风险识别矩阵，与企业原有的"251"风险管理体系进行了深度的融合，进一步提升了平安的风险治理能力。
结合TCFD框架，中国平安还在报告中公布了自身在运营和投资上制定的目标和指标——在2030年之前实现运营层面的"碳中和"，包含所有办公能耗、数据中心用电以及差旅的碳排放。投融资组合层面，中国平安也是全国第一家披露了总体资产的碳排放的金融机构，搭建了计算和预测模型，待市场相关因子更加完善时公布最终净零目标。
绿色金融实践再升级
为实现碳排放相关指标和目标，2021年中国平安制定并发布"绿色金融+"升级行动规划，全面深化绿色金融布局，充分发挥绿色投资、绿色信贷和绿色保险作用。截至9月末，中国平安集团绿色投资规模达2088.86亿元，绿色信贷规模达532.78亿元，前三季度绿色保险保费收入251.09亿元。
作为一个综合金融集团，通过投资助力绿色产业发展，是中国平安在碳中和领域的重要切入点。将资金更多投向新科技、硬科技、新模式等特精高新类企业，是平安绿色股权投资在碳中和时代目标下的主要投资方向。以平安资本为例，围绕"碳中和""科技创新"两大主题叠加领域，平安资本聚焦"清洁能源+电网升级+储能""自动化+信息化+精准农业""工业+医疗清洁生产+新材料"和"新能源车、绿色建筑、医保科技"四大碳中和投资方向，产生了包括深圳环保、三川能源、宁德时代、信达生物、药明康德等在内的诸多优秀的绿色投资案例。
绿色信贷上，平安证券独家主承了国家电投绿色公司债券，公开发行了上交所首批绿色公司债。国家电投的募集资金将用于山东海阳核电站项目，据测算，该项目落成后每年可减排二氧化碳超1300万吨，具有极大的气候与环境效应。平安银行连续4年累计投入52.3亿元资金，支持白鹤滩水电站建设等，全力保障世界最大清洁能源走廊的核心工程落成发电。
绿色保险上，平安同样也针对性地推出了许多举措，如针对可再生能源、循环经济、绿色建筑、林业等绿色项目和绿色企业，开发推广适用的产品和服务，并提供一定优惠。由平安支持打造的智慧环责险服务平台助力深圳启动和推行环强险，解决传统模式下企业经营者投保意愿不足、保险公司风控能力弱、政府部门监管难到位等难题，实现多方联动，共建生态文明。
绿色运营方面，平安开展了"减塑行动""绿色出行"等一系列运营减排行动；"世界最高办公建筑"——深圳平安金融中心获得中国绿色建筑三星级认证和LEED 铂金级认证，同时荣膺国内外绿色建筑领域的最高级别奖项，充分展现了平安金融中心作为绿色建筑典范在节能环保、可持续发展领域的出众表现，以及项目在运营维护阶段的领先水准。
作为中国负责任投资领域的先行者，中国平安还在2020年12月和中国经济信息社共同推出了"CN-ESG"评价体系，为ESG风控、模型构建、投资组合管理的整合应用提供了中国特色、智慧化、实时性的工具和数据支持，旨在帮助更多企业、机构和人参与进来，共同应对气候变化带来的风险。
TCFD工作组成员、中国银行业支持实现碳达峰碳中和目标专家组首席专家刘瑞霞表示，他们正在全球持续推进和监测其建议的采纳情况，对本次中国平安的气候变化风险应对工作表示高度肯定。刘瑞霞认为，本次报告展示了中国平安作为综合金融集团，发挥保险、投资、信贷综合优势，在应对气候变化工作上的举措和良好成效。特别是指标和目标方面，平安集团选择了自身运营碳排放、资产组合碳强度、气候投融资活动目标等内容进行了量化披露，有效落实了TCFD的指标和目标建议。
应对气候变化是全人类面临的长期问题，助力打赢低碳转型硬仗是企业的共同使命。中国平安表示，将持续深化"金融+科技"、"金融+生态"战略，推动各项业务高质量发展，以自身行动积极践行可持续发展理念，为推动构建人类命运共同体贡献绿色的金融力量。
来源：平安产险浙江分公司
连平 : 房地产调控政策应突出供给侧支持
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
详情链接：https://t.cn/A6JL8LoB
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
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