连平：房地产政策有必要进一步释放维稳信号
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
#【检察官办案故事】用真情捂出法律的温度#
“有时候，一些涉案的当事人及家庭对生活处于绝望的边缘，甚至是已经绝望，往往导致当事人误入漫长的缠访闹访歧途，这个时候如果我们检察官能够设身处地换位思考，就会觉得我们必须做一些工作，努力让处于绝境中的人看到希望，真切感受到温暖与力量，他们就不会感觉被抛弃，进而重拾信心，去努力，去拼搏，从歧途回归，向上向善。所以说我们办理的不是案子，而是别人的人生。”
说这段话的是上栗县检察院的一位检察官，这段话也是他在承办案件过程中，与一位名叫文某的当事人之间接触交往的感悟。
2022虎年新春后，一个寒冷的春日，这位检察官正在驻村工作点上栗县长平乡菱角村调研，家住福寿村的村民文某知道后，顶着冷冽的风雨赶过来给检察官拜个年，主要还是想跟他聊一聊新一年的打算，“我相信他，咨询下他的意见，我就更有信心了”，文某这样说。
文某和承办检察官的认识还要追溯到2016年。
2014年文某因为故意伤人被拘留并被起诉，但是之后证据发生变化，未达到刑事案件标准，检方撤回了起诉。此时文某已经在拘留所呆了半年多。这半年多的时间，对他和整个家庭都是一个打击。文某之前一直从事的活计丢了，生活没了着落，思想上也背上巨大包袱。
越想越觉得委屈，文某从此走上了四处上访的道路要求国家赔偿。2016年年初文某干了一件“大事”。当时也是春节前后的时间，四处都是喜气洋洋的节日氛围，他却带着自己的父母亲来到了上栗县检察院，这一次他一定要“闹”个说法。
也正是这一次，他接触到了改变他人生的检察官。“当时我都有些不敢相信，我心里想这位检察官这么年轻，他管得了吗？”文某至今还记得当时的感受。
别看检察官显得年轻，但是办事很老练。他一方面批评了文某把年迈的父母也牵连进来闹事的行为，一方面慢慢的与当事人宣传政策，讲通道理......
他明白老父母看着儿子遭受挫折一蹶不振的那种痛心，他也理解当事人误入囹圄发泄不满寻求新生的那种渴望。
中午了，该名检察官请文某和他的父母一起到食堂吃饭，在快进电梯的时候，看着文父步伐有些不稳，检察官顺手搀扶了一把。这一个细微的动作也恰好被文某看到了眼里，”我觉得他真诚，没有架子，开始慢慢信任他了......”
从这一天起，该名检察官和当事人之间开始搭建信任的桥梁......
之后检察官一边帮助文某递材料走程序，一边继续做文某的思想工作。“就是聊天，其实聊案子聊得不多，聊家庭，聊人生，聊了很多，后来时间聊得久了，文某有什么事都会打电话来沟通。”
文某这个案子涉及到的国家赔偿，包括之后的民事官司，该名检察官整个过程都有参与和了解，并为他提供法律方面的一些帮助。过程中，该名检察官也了解到了文某从回家后就没有了稳定的收入来源，将近80岁的父母年老多病，家里还有两个孩子在上高中，确实有困难。
16年3月份承办检察官为他申请了2万元的司法救助金；2017年春节前夕，文某拿到了国家赔偿金，人民币4万多元。这些钱数目不多，但是在文某的心中意义比天大。
他专程到乡里一位有名的书法家那求了一幅墨宝，“察訾求实”四个大字，装裱好送到承办检察官办公室。“我当时很意外，既感动又有压力”，承办检察官说，文某送来这幅字，感动的是，他所坚守的为人民服务的信念以及为之所做的所有努力，得到了一个具象的回应，念念不忘必有回响！同时也很有压力，“老百姓给予这么大的肯定，我应该要更加的去努力去做，不能辜负。‘察訾求实’差不多就是明察秋毫，公正廉明等等这样的含义，但我觉得自己做的还不够，这个就是给我的压力，也是一个鞭策，鼓舞，是一个动力。”
得到国家赔偿后，尽管还背负了21万元的民事赔偿，文某决定重新振作起来。他找了个小三轮货车，批发一些日用小商品，赶到乡间集市去卖。萍乡所有的县乡走完了，又辗转湖南、湖北各处，就这样一点点把家撑起来。这个过程中，他一直与检察官保持联系。看着文某这么努力把日子过起来，检察官也很欣慰。
但是，平静的生活在两年后又一次岌岌可危，2019年的一个礼拜天，承办检察官接到文某打来的一个电话，电话那头的他很沮丧，因为民事赔偿的钱没到位，对方申请了法院强制执行，现在他被传唤到了上栗县人民法院。
放下电话，检察官揣上1万元现金立马赶往法院，“如果文某再进去，就要拘留15天至30天，如果这样的话，顶梁柱又被关起来，他们这个家庭又会有很大的压力”。
当文某看到检察官的身影时都不敢相信自己的眼睛。与执行法官沟通后，检察官替他付了5000元的保证金，知道文家里孩子读书正需要用钱，另外5000也塞过来让他带回家。处理完毕时天色已晚，检察官又将他带到自己家吃了一顿饭，饭后开车将他送到车站。
上车坐到座位上后，文某心潮久久不能平静，“我不是一个会轻易掉眼泪的人，但是的的确确感到暖心窝！我又不跟他亲又不跟他邻，一位堂堂的检察官能为老百姓做到这样，我一定要把路向前看！”
回去后文某默默的憋着一股劲，他开着小三轮出去的次数更多了，哪里有集市哪里就会看到他吆喝的身影。就在当年，他将民事赔偿金全部赔付结清。
还完欠债，压在心头的那块大石头终于落下来，文某继续早出晚归的开着小三轮去卖货，不但要支起自己家庭，他还要将日子越过越好。承办检察官一如既往的会在关键时刻给文某一些意见或者伸一把手。
文某的小三轮太破了不好走长途，检察官借给他一万，凑钱重新买了一辆新车；
文某的两个孩子高考了，咨询了检察官的意见填写报考志愿，现在他大儿子都读大三了。
如今，文某将检察官支援的资金也全部还清，他说,好日子在后头呢......
承办检察官：检察官代表国家提起公诉、惩治犯罪，是强化法律监督、维护公平正义的角色。作为一名检察官，在法律的基础上面要用心传递司法关怀，用情捂出法律温度，才能让每一位当事人向积极的方面去努力去发展。
初春时节，乍暖还寒，广袤的田野仿佛还是一片冷硬枯黄，但是如果细看，就可以看到点点绿意正在酝酿萌芽......文某和承办检察官之间的故事也继续在这片孕育新绿的田野间延续着......
“有时候，一些涉案的当事人及家庭对生活处于绝望的边缘，甚至是已经绝望，往往导致当事人误入漫长的缠访闹访歧途，这个时候如果我们检察官能够设身处地换位思考，就会觉得我们必须做一些工作，努力让处于绝境中的人看到希望，真切感受到温暖与力量，他们就不会感觉被抛弃，进而重拾信心，去努力，去拼搏，从歧途回归，向上向善。所以说我们办理的不是案子，而是别人的人生。”
说这段话的是上栗县检察院的一位检察官，这段话也是他在承办案件过程中，与一位名叫文某的当事人之间接触交往的感悟。
2022虎年新春后，一个寒冷的春日，这位检察官正在驻村工作点上栗县长平乡菱角村调研，家住福寿村的村民文某知道后，顶着冷冽的风雨赶过来给检察官拜个年，主要还是想跟他聊一聊新一年的打算，“我相信他，咨询下他的意见，我就更有信心了”，文某这样说。
文某和承办检察官的认识还要追溯到2016年。
2014年文某因为故意伤人被拘留并被起诉，但是之后证据发生变化，未达到刑事案件标准，检方撤回了起诉。此时文某已经在拘留所呆了半年多。这半年多的时间，对他和整个家庭都是一个打击。文某之前一直从事的活计丢了，生活没了着落，思想上也背上巨大包袱。
越想越觉得委屈，文某从此走上了四处上访的道路要求国家赔偿。2016年年初文某干了一件“大事”。当时也是春节前后的时间，四处都是喜气洋洋的节日氛围，他却带着自己的父母亲来到了上栗县检察院，这一次他一定要“闹”个说法。
也正是这一次，他接触到了改变他人生的检察官。“当时我都有些不敢相信，我心里想这位检察官这么年轻，他管得了吗？”文某至今还记得当时的感受。
别看检察官显得年轻，但是办事很老练。他一方面批评了文某把年迈的父母也牵连进来闹事的行为，一方面慢慢的与当事人宣传政策，讲通道理......
他明白老父母看着儿子遭受挫折一蹶不振的那种痛心，他也理解当事人误入囹圄发泄不满寻求新生的那种渴望。
中午了，该名检察官请文某和他的父母一起到食堂吃饭，在快进电梯的时候，看着文父步伐有些不稳，检察官顺手搀扶了一把。这一个细微的动作也恰好被文某看到了眼里，”我觉得他真诚，没有架子，开始慢慢信任他了......”
从这一天起，该名检察官和当事人之间开始搭建信任的桥梁......
之后检察官一边帮助文某递材料走程序，一边继续做文某的思想工作。“就是聊天，其实聊案子聊得不多，聊家庭，聊人生，聊了很多，后来时间聊得久了，文某有什么事都会打电话来沟通。”
文某这个案子涉及到的国家赔偿，包括之后的民事官司，该名检察官整个过程都有参与和了解，并为他提供法律方面的一些帮助。过程中，该名检察官也了解到了文某从回家后就没有了稳定的收入来源，将近80岁的父母年老多病，家里还有两个孩子在上高中，确实有困难。
16年3月份承办检察官为他申请了2万元的司法救助金；2017年春节前夕，文某拿到了国家赔偿金，人民币4万多元。这些钱数目不多，但是在文某的心中意义比天大。
他专程到乡里一位有名的书法家那求了一幅墨宝，“察訾求实”四个大字，装裱好送到承办检察官办公室。“我当时很意外，既感动又有压力”，承办检察官说，文某送来这幅字，感动的是，他所坚守的为人民服务的信念以及为之所做的所有努力，得到了一个具象的回应，念念不忘必有回响！同时也很有压力，“老百姓给予这么大的肯定，我应该要更加的去努力去做，不能辜负。‘察訾求实’差不多就是明察秋毫，公正廉明等等这样的含义，但我觉得自己做的还不够，这个就是给我的压力，也是一个鞭策，鼓舞，是一个动力。”
得到国家赔偿后，尽管还背负了21万元的民事赔偿，文某决定重新振作起来。他找了个小三轮货车，批发一些日用小商品，赶到乡间集市去卖。萍乡所有的县乡走完了，又辗转湖南、湖北各处，就这样一点点把家撑起来。这个过程中，他一直与检察官保持联系。看着文某这么努力把日子过起来，检察官也很欣慰。
但是，平静的生活在两年后又一次岌岌可危，2019年的一个礼拜天，承办检察官接到文某打来的一个电话，电话那头的他很沮丧，因为民事赔偿的钱没到位，对方申请了法院强制执行，现在他被传唤到了上栗县人民法院。
放下电话，检察官揣上1万元现金立马赶往法院，“如果文某再进去，就要拘留15天至30天，如果这样的话，顶梁柱又被关起来，他们这个家庭又会有很大的压力”。
当文某看到检察官的身影时都不敢相信自己的眼睛。与执行法官沟通后，检察官替他付了5000元的保证金，知道文家里孩子读书正需要用钱，另外5000也塞过来让他带回家。处理完毕时天色已晚，检察官又将他带到自己家吃了一顿饭，饭后开车将他送到车站。
上车坐到座位上后，文某心潮久久不能平静，“我不是一个会轻易掉眼泪的人，但是的的确确感到暖心窝！我又不跟他亲又不跟他邻，一位堂堂的检察官能为老百姓做到这样，我一定要把路向前看！”
回去后文某默默的憋着一股劲，他开着小三轮出去的次数更多了，哪里有集市哪里就会看到他吆喝的身影。就在当年，他将民事赔偿金全部赔付结清。
还完欠债，压在心头的那块大石头终于落下来，文某继续早出晚归的开着小三轮去卖货，不但要支起自己家庭，他还要将日子越过越好。承办检察官一如既往的会在关键时刻给文某一些意见或者伸一把手。
文某的小三轮太破了不好走长途，检察官借给他一万，凑钱重新买了一辆新车；
文某的两个孩子高考了，咨询了检察官的意见填写报考志愿，现在他大儿子都读大三了。
如今，文某将检察官支援的资金也全部还清，他说,好日子在后头呢......
承办检察官：检察官代表国家提起公诉、惩治犯罪，是强化法律监督、维护公平正义的角色。作为一名检察官，在法律的基础上面要用心传递司法关怀，用情捂出法律温度，才能让每一位当事人向积极的方面去努力去发展。
初春时节，乍暖还寒，广袤的田野仿佛还是一片冷硬枯黄，但是如果细看，就可以看到点点绿意正在酝酿萌芽......文某和承办检察官之间的故事也继续在这片孕育新绿的田野间延续着......
#乌方称俄乌将开始第三轮谈判# 对现在部分涉世未深的年轻人保持担忧，真的是和平年代活得太久了，各种没有脑子的话都敢说。。。要格外警惕国外敌对势力对我国舆论的渗透，警惕舆论白左化、历史虚无主义化。千万不能把这大好生活葬送在傻白甜的下一代人手里！！！我们的先辈靠血和肉换来的政治和平环境，绝不能就这样白白消失。
✋热门推荐