家住美国：美国买房贷款如何避免浮动利率陷阱

在美国买房，如无法取得固定利率房贷，购房者就会转向申请浮动利率房贷（Adjustable Rate Mortgage）。问题就来了，你若不仔细阅读贷款合约，低利率可能变成高利率，而且提早还款的罚金还不少，后果将始料未及。

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2021年，在美国大放水导致的“万物复苏”行情下，连多年“波澜不惊”的房价也迎来少有的牛市。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）1月20日发布的最新数据，2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元，比2020年上涨16.9%，为1999年以来的最高纪录。随着价格同比增长17%，2021年，平均每位房主通过房产获得了50200美元的财富。

美国的房价中位数，也在220万人民币左右，跟中国的二线城市房价差不多。所以中国的房价根本就没什么泡沫，你去美国买房也一样贵。好城市的房价成本和刚需，就在那里摆着呢，降价是不可能的，不涨价就不错了！

揭秘美国各种廉价房来源：别被低价迷惑
美国有1美元起拍的房子你见过吗？没错，美国也有低价房！那么多少钱算低价房？目前美国房价中位数为184,600美元，如果远远低于这个数值，就可以称之为低价房。万一遇到这种房子，你可要小心谨慎了！尤其要了解这些低价房的来源。以免在美国买房的道路上走弯路，吃大亏！
美国房产市场中的不良资产（DistressedProperty），一般指价格远低于市场价的房屋。比如说：法拍屋、银行屋之类的。很多购房者不明购买廉价房过程中的风险，尤其首次在国外买房的投资者，购买美国廉价房前，一定要先了解其中风险。
美国廉价房类型一：“亏本”短售（Short Sale）
在美国，屋主高价贷款买进房屋，但由于各种原因使屋主没办法继续还贷，那么会在银行给予一定宽限期内向银行申请亏本出售（Short Sale），即将房屋按照房价下跌后的市场价或略低于市场价的价格出售。

一般来说，银行会根据屋主的具体困难和经济情况决定是否同意屋主亏本出售并承担损失，虽然屋主仍拥有房屋的产权。如果房屋出售的价格不足以屋主偿还贷款，银行需要承担差价的经济损失。
贴心提示：购买此类房屋需要买家花费大量的时间和耐心。
通常，屋主会先以低于市场价的价格挂牌出售，等到有买家接洽后才跟银行提出亏本出售的申请。银行的审批时间大约是两个月，但也有可能更长。如果银行拒绝屋主以低价出售房屋，买家有可能白白浪费时间等待结果。
美国廉价房类型二：Real Estate Owned by the lender（银行屋）
REO，全称：RealEstate Owned by the lender，银行或者借贷方通过法律手段收回的房产，且没有在拍卖会上成功售出的房产，简称为银行屋。银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售。
一般来说，银行虽然会保证房屋产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多银行屋处于不好的状况，买家购买前一定要请专业验房师来检查房子。
贴心提示：买家如果想要购买银行屋需要有足够充裕的时间。
因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排，买家需要做的就是根据银行的安排并配合。
购买银行屋的最大法律风险是原屋主不肯搬离。遇到此类情况，买家只能选择法律诉诸，由法庭驱逐原屋主。但是，驱逐过程很漫长，费心费力。此外，银行屋还可能隐藏其他法律问题，比如原屋主拖欠税款、工程款等，这些费用有可能会转移给买家。
美国廉价房类型三：法拍屋（Foreclosure）
到了银行的宽限期，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，那么房屋会被银行已公开拍卖（Public Auction）的方式卖给第三者。而此时，屋主已不再拥有房屋的产权。
在拍卖会上拍出的价格最符合买家的心意，同时，也能避免直接跟屋主交易而带来的其他麻烦。
贴心提示：购买此类房屋的风险也是最大的。
大多数法拍屋由于屋主无力维护或恶意破坏等原因，房屋状况都略差。购买这些法拍屋的买家需自掏腰包维修房屋。还有一种情况是，买家在竞拍后按照规定支付现金，还没来得及完成产权查验和房屋检查，如果原屋主此时还清贷款，则屋主可以优先购回房屋。
虽然购买廉价房存在一定的风险，但是投资是风险与机遇并存的。想要在廉价房上投资收益，买家需要具备四点条件：
现金充裕，可以快速过户且有机会获得折扣。
消息灵通，即可及时知道第一手房源资讯，以避免买到存在质量问题的房屋。
拥有丰富的行业知识和敏锐的判断力。