二、三道红线监测表统计的表外负债
三道红线监测表的表外负债核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息，采取的是“实质重于形式”的认定原则，根据该原则，房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债，原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。主要包括以下几项：
（一）明股实债
“三道红线”的监测表中，监管部门明确地提出了具体的“明股实债”认定标准，指按实质重于形式原则应计入有息负债但计入企业权益的融资，包括但不限于出资机构为金融机构，与投资者约定固定回报或特殊分红条款，试点房地产企业定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资。
其中，试点企业表内指试点企业所有者权益中符合上述定义的明股实债融资，参股未并表住宅地产项目和并表住宅地产项目指项目公司所有者权益中符合上述定义的明股实债融资。包括体现为少数股东权益的并表子公司明股实债，和开发商与第三方合作所涉合作方的股东投入净额。
（二）资产证券化产品
监测表3的填表说明规定，“供应链资产证券化产品指以房地产企业为核心企业、以上下游供应链企业对房地产企业形成的应收账款为底层资产发行的产品，包括但不限于资产支持票据 (ABN，含ABCP)、资产支持专项计划”，包括上述五类ABS。
（三）永续债
监测表1的填表说明规定，永续债权按会计准则计入有息负债或净资产，2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。只有2020年8月以前发行的永续债可以作为权益计算杠杆率等指标，豁免视为负债。
（四）其他应付款
主要指开发商用体系外（非关联）的公司取得融资款后，直接将融资款转回开发商使用，在财务上则直接挂“其他应付款”，也即直接按无息的挂账方式处理。具体来说，其他应付款的表现情形主要是三类：
一是应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；
二是应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；
三是应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）等。
在房企参股但未并表项目公司的情况下，经常出现项目公司取得融资款后先分回部分或全部给房企使用的情况，这种就是典型的“其他应付”的形成原因。
按“三道红线”的监测表3的填表要求，“房企参股但未并表的住宅地产项目中，有息负债本身就得统计为项目公司有息负债合计的总额，具体就是按持股比例计算的有息债务为各项目公司有息债务融资乘以试点房地产企业对各项目公司持股比例的合计”。
（五）其他表外负债
监测表3中对房企的其他表外负债进行了兜底式地界定，具体为“其他房地产相关表外有息负债指未纳入试点企业并表有息负债范围、不符合本表前述各列定义的、包括但不限于遵循实质重于形式原则应当计入有息负债的与房地产相关的融资”。
根据该评判标准，非合并报表范围内主体的负债（比如开发商对项目公司占小股时项目公司的对外负债），以及开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债等等，均全部纳入表外负债的统计范畴。
表二：三道红线监测表
三道红线监测表的表外负债核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息，采取的是“实质重于形式”的认定原则，根据该原则，房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债，原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。主要包括以下几项：
（一）明股实债
“三道红线”的监测表中，监管部门明确地提出了具体的“明股实债”认定标准，指按实质重于形式原则应计入有息负债但计入企业权益的融资，包括但不限于出资机构为金融机构，与投资者约定固定回报或特殊分红条款，试点房地产企业定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资。
其中，试点企业表内指试点企业所有者权益中符合上述定义的明股实债融资，参股未并表住宅地产项目和并表住宅地产项目指项目公司所有者权益中符合上述定义的明股实债融资。包括体现为少数股东权益的并表子公司明股实债，和开发商与第三方合作所涉合作方的股东投入净额。
（二）资产证券化产品
监测表3的填表说明规定，“供应链资产证券化产品指以房地产企业为核心企业、以上下游供应链企业对房地产企业形成的应收账款为底层资产发行的产品，包括但不限于资产支持票据 (ABN，含ABCP)、资产支持专项计划”，包括上述五类ABS。
（三）永续债
监测表1的填表说明规定，永续债权按会计准则计入有息负债或净资产，2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。只有2020年8月以前发行的永续债可以作为权益计算杠杆率等指标，豁免视为负债。
（四）其他应付款
主要指开发商用体系外（非关联）的公司取得融资款后，直接将融资款转回开发商使用，在财务上则直接挂“其他应付款”，也即直接按无息的挂账方式处理。具体来说，其他应付款的表现情形主要是三类：
一是应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；
二是应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；
三是应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）等。
在房企参股但未并表项目公司的情况下，经常出现项目公司取得融资款后先分回部分或全部给房企使用的情况，这种就是典型的“其他应付”的形成原因。
按“三道红线”的监测表3的填表要求，“房企参股但未并表的住宅地产项目中，有息负债本身就得统计为项目公司有息负债合计的总额，具体就是按持股比例计算的有息债务为各项目公司有息债务融资乘以试点房地产企业对各项目公司持股比例的合计”。
（五）其他表外负债
监测表3中对房企的其他表外负债进行了兜底式地界定，具体为“其他房地产相关表外有息负债指未纳入试点企业并表有息负债范围、不符合本表前述各列定义的、包括但不限于遵循实质重于形式原则应当计入有息负债的与房地产相关的融资”。
根据该评判标准，非合并报表范围内主体的负债（比如开发商对项目公司占小股时项目公司的对外负债），以及开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债等等，均全部纳入表外负债的统计范畴。
表二：三道红线监测表
第三部分 起底房企隐性债务
笔者将结合央行9月16日下发的三道红线补充监测表中的《试点房地产企业表外相关负债监测表》（以下简称“三道红线监测表”），所列表外负债科目进行分析。
（注：以下关于房企表外负债内容参考“地产锐观察”文章《“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算》，三道红线监测表统计及未统计的表外负债内容参考“财叔理财”文章《“三道红线”新规后，房企的表外负债的那些事》）
一、房企表外负债
表外负债作为房企调节报表的重要手段，目前主要隐藏在两大方面：
表内非有息负债科目。“表外负债”实际上并非都在“表外”，也有可能存在于报表非有息债务科目中，主要包括少数股东权益（明股实债）、应付账款及其他应收款和其他权益工具。
表外联合营或关联公司。主要包括联合营自身有息债务和明股实债两类。
表一：房企表外负债
一）表内非有息负债科目
1. 少数股东权益（明股实债）
并表子公司的明股实债大多体现在少数股东权益科目中，若为真实股权投资，则少数股东权益占净资产比例应对应相同比例的分红规模，因此可通过少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算明股实债情况，但因项目从拿地到交付结算一般有2-3年的时间差，所以同一年的少数股东权益占比和分红占比可能会有一定差距。
除此之外，还可通过并表子公司少数股东的企业构成来判断，一般明股实债对应的大多为信托和有限合伙等金融投资类公司。
笔者将结合央行9月16日下发的三道红线补充监测表中的《试点房地产企业表外相关负债监测表》（以下简称“三道红线监测表”），所列表外负债科目进行分析。
（注：以下关于房企表外负债内容参考“地产锐观察”文章《“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算》，三道红线监测表统计及未统计的表外负债内容参考“财叔理财”文章《“三道红线”新规后，房企的表外负债的那些事》）
一、房企表外负债
表外负债作为房企调节报表的重要手段，目前主要隐藏在两大方面：
表内非有息负债科目。“表外负债”实际上并非都在“表外”，也有可能存在于报表非有息债务科目中，主要包括少数股东权益（明股实债）、应付账款及其他应收款和其他权益工具。
表外联合营或关联公司。主要包括联合营自身有息债务和明股实债两类。
表一：房企表外负债
一）表内非有息负债科目
1. 少数股东权益（明股实债）
并表子公司的明股实债大多体现在少数股东权益科目中，若为真实股权投资，则少数股东权益占净资产比例应对应相同比例的分红规模，因此可通过少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算明股实债情况，但因项目从拿地到交付结算一般有2-3年的时间差，所以同一年的少数股东权益占比和分红占比可能会有一定差距。
除此之外，还可通过并表子公司少数股东的企业构成来判断，一般明股实债对应的大多为信托和有限合伙等金融投资类公司。
【美国证监会出手，昨晚中概股遭“血洗”】
隔夜美股，中概股遭遇“血洗”。
当地时间3日，受滴滴从美股退市消息的影响，滴滴股价开盘大幅下挫。同时，美国证券交易委员会（SEC）2日修订完善《外国公司问责法案》相关的信息提交与披露的实施细则，要求在美上市中资企业披露更多信息。昨晚公布的美国11月“非农”数据大幅也不及预期。
多重因素叠加，中概股成为重灾区，滴滴大跌22.18%，雾芯科技跌16.7%，理想汽车跌15.95%，爱奇艺跌15.74%，腾讯音乐跌11.94%，蔚来跌11.19%，小鹏汽车跌9.3%，新东方跌9.22%，百济神州跌9.17%，唯品会跌8.86%，阿里巴巴跌8.23%，拼多多跌8.16%，百度跌7.77%，京东跌7.71%，哔哩哔哩跌7.15%，网易跌6.9%。
图1：中概股隔夜跌幅排行（富途牛牛）
此外，美股“FAAMNG”明星科技股普跌。特斯拉一度跌7.8%领跌美国热门科技股，日低下逼1000美元整数位，收跌6.4%；Facebook母公司Meta Platforms最深跌3.5%，收盘较9月所创历史新高回落逾20%，进入“技术熊市”，微软和奈飞均跌2%，亚马逊和苹果跌超1%，谷歌母公司Alphabet跌超0.6%。
截至收盘，道指跌0.17%，报34580.08点；纳指跌1.92%，报15085.47点；标普500指数跌0.84%，报4538.43点。
12月3日上午，滴滴出行官方微博发布公告：经认真研究，公司即日起启动在纽交所退市的工作，并启动在香港上市的准备工作。分析人士指出，此举对中概股市场信心影响极大。
滴滴于今年6月30日低调登陆纽交所，然而，上市仅隔2日，国家网信办发布通报，对其展开网络安全审查，并在审查期间停止新用户注册。7月4日，网信办宣布根据举报，经检测核实，“滴滴出行”APP存在严重违法违规收集使用个人信息问题，并要求滴滴参照国家有关标准进行整改。随后，网信办发布通报，要求滴滴旗下25款APP下架。7月16日，国家网信办会同公安部、国家安全部、自然资源部、交通运输部、税务总局、市场监管总局等部门联合进驻滴滴开展网络安全审查。
自今年6月30日上市以来，按照14美元/股的发行价来算，滴滴出行股价整体跌幅达44.29%，市值蒸发约300亿美元。而按照滴滴刚登陆美股时出现的最高价18.01美元/股来算，滴滴股价下跌56.69%，总市值蒸发492亿美元，约3139亿人民币。
图2：滴滴股价日K线走势截图（富途牛牛）
当地时间12月2日，美国证券交易委员会（SEC）通过一项规定，允许其将无法向审计机构提供信息的外国公司从华尔街交易所摘牌。这可能会阻止中国公司在美国上市。
中国外交部发言人赵立坚回应称，美方的有关做法是对中国企业政治打压的又一个具体行动，也是美方打压遏制中国发展的又一个具体表现。我们对此表示坚决反对。中方始终认为，在资本市场高度全球化的今天，有关各方开诚布公地就加强跨境监管合作、保护投资者合法权益等议题，加强对话与合作，才是解决问题的正道。将证券监管政治化，损人害己，将使美国投资者失去投资许多世界上增长最快公司的机会，也将使美国专业服务机构失去许多业务机会。美方应认清形势，为外国企业在美投资经营提供公平、公正、非歧视的环境，而不是设置重重障碍。中方将采取必要措施，维护自身正当合法权益。
融孚律师事务所高级合伙人林菡律师对观察者网指出，长期以来，赴美IPO通过VIE架构模式，致使境外上市壳公司与中国大陆境内经营企业之间仅凭协议控制而非直接股权投资，美国投资者无法了解投资的真正主体。今年8月17日，美国证券交易委员会主席加里·詹斯勒曾声称，已要求SEC工作人员暂停处理采用VIE架构的中概股赴美IPO。加里·詹斯勒当时强调，如果中国运营公司的审计机构在未来三年内不公开账簿和记录，无论是在开曼群岛还是在中国注册的公司都无法在美国上市。
林菡指出，当地时间12月2日SEC发布的修正案，只是最终确定临时最终规则，为HFCAA的实施建立了框架，并没有进一步的详细内容。
林菡认为，尽管此前媒体普遍渲染这一系列动作或将引发中概股集团退市潮，但加里·詹斯勒所强调的退市前提是被认定的发行人持续3年不符合PCAOB的检查要求，如果这一立场没有新的变化，则最早需要到2024年才会出现因问责法退市的情况。因此，市场的剧烈反应，应是一系列因素共振的结果。
林菡认为，在当下的监管环境下，中概股回国或赴港上市会成为企业更多考虑的选项。
另一方面，有机构人士称，中概股大跌与中证协12月3日出台的收益互换新规也有一定关联。据其介绍，很多机构尤其是私募，通过收益互换买美股。
12月3日，中国证券业协会发布《证券公司收益互换业务管理办法》（下称《管理办法》）。自《管理办法》发布之日起，未取得交易商资质的证券公司不得新增收益互换业务；已实际开展业务的，应自行制定整改计划，在一年内有序了结存量业务。
中证协表示，自2012年试点以来，证券公司收益互换业务稳步发展，市场需求逐步扩大，在服务实体经济、服务投资者资产配置和风险管理需求、提升证券公司专业服务能力等方面发挥了积极作用。与此同时，随着业务发展，也出现了一些新情况、新问题，原有制度规则已明显不适应业务发展需要。为此，协会组织制定了《管理办法》，从交易商管理、投资者适当性管理、交易标的及合约管理、保证金管理、风险控制、禁止行为、数据报送及监测监控、自律管理等八个方面对收益互换业务提出了规范要求，旨在推动证券公司提升专业服务能力和合规风控水平，促进证券公司收益互换业务健康发展。
隔夜美股，中概股遭遇“血洗”。
当地时间3日，受滴滴从美股退市消息的影响，滴滴股价开盘大幅下挫。同时，美国证券交易委员会（SEC）2日修订完善《外国公司问责法案》相关的信息提交与披露的实施细则，要求在美上市中资企业披露更多信息。昨晚公布的美国11月“非农”数据大幅也不及预期。
多重因素叠加，中概股成为重灾区，滴滴大跌22.18%，雾芯科技跌16.7%，理想汽车跌15.95%，爱奇艺跌15.74%，腾讯音乐跌11.94%，蔚来跌11.19%，小鹏汽车跌9.3%，新东方跌9.22%，百济神州跌9.17%，唯品会跌8.86%，阿里巴巴跌8.23%，拼多多跌8.16%，百度跌7.77%，京东跌7.71%，哔哩哔哩跌7.15%，网易跌6.9%。
图1：中概股隔夜跌幅排行（富途牛牛）
此外，美股“FAAMNG”明星科技股普跌。特斯拉一度跌7.8%领跌美国热门科技股，日低下逼1000美元整数位，收跌6.4%；Facebook母公司Meta Platforms最深跌3.5%，收盘较9月所创历史新高回落逾20%，进入“技术熊市”，微软和奈飞均跌2%，亚马逊和苹果跌超1%，谷歌母公司Alphabet跌超0.6%。
截至收盘，道指跌0.17%，报34580.08点；纳指跌1.92%，报15085.47点；标普500指数跌0.84%，报4538.43点。
12月3日上午，滴滴出行官方微博发布公告：经认真研究，公司即日起启动在纽交所退市的工作，并启动在香港上市的准备工作。分析人士指出，此举对中概股市场信心影响极大。
滴滴于今年6月30日低调登陆纽交所，然而，上市仅隔2日，国家网信办发布通报，对其展开网络安全审查，并在审查期间停止新用户注册。7月4日，网信办宣布根据举报，经检测核实，“滴滴出行”APP存在严重违法违规收集使用个人信息问题，并要求滴滴参照国家有关标准进行整改。随后，网信办发布通报，要求滴滴旗下25款APP下架。7月16日，国家网信办会同公安部、国家安全部、自然资源部、交通运输部、税务总局、市场监管总局等部门联合进驻滴滴开展网络安全审查。
自今年6月30日上市以来，按照14美元/股的发行价来算，滴滴出行股价整体跌幅达44.29%，市值蒸发约300亿美元。而按照滴滴刚登陆美股时出现的最高价18.01美元/股来算，滴滴股价下跌56.69%，总市值蒸发492亿美元，约3139亿人民币。
图2：滴滴股价日K线走势截图（富途牛牛）
当地时间12月2日，美国证券交易委员会（SEC）通过一项规定，允许其将无法向审计机构提供信息的外国公司从华尔街交易所摘牌。这可能会阻止中国公司在美国上市。
中国外交部发言人赵立坚回应称，美方的有关做法是对中国企业政治打压的又一个具体行动，也是美方打压遏制中国发展的又一个具体表现。我们对此表示坚决反对。中方始终认为，在资本市场高度全球化的今天，有关各方开诚布公地就加强跨境监管合作、保护投资者合法权益等议题，加强对话与合作，才是解决问题的正道。将证券监管政治化，损人害己，将使美国投资者失去投资许多世界上增长最快公司的机会，也将使美国专业服务机构失去许多业务机会。美方应认清形势，为外国企业在美投资经营提供公平、公正、非歧视的环境，而不是设置重重障碍。中方将采取必要措施，维护自身正当合法权益。
融孚律师事务所高级合伙人林菡律师对观察者网指出，长期以来，赴美IPO通过VIE架构模式，致使境外上市壳公司与中国大陆境内经营企业之间仅凭协议控制而非直接股权投资，美国投资者无法了解投资的真正主体。今年8月17日，美国证券交易委员会主席加里·詹斯勒曾声称，已要求SEC工作人员暂停处理采用VIE架构的中概股赴美IPO。加里·詹斯勒当时强调，如果中国运营公司的审计机构在未来三年内不公开账簿和记录，无论是在开曼群岛还是在中国注册的公司都无法在美国上市。
林菡指出，当地时间12月2日SEC发布的修正案，只是最终确定临时最终规则，为HFCAA的实施建立了框架，并没有进一步的详细内容。
林菡认为，尽管此前媒体普遍渲染这一系列动作或将引发中概股集团退市潮，但加里·詹斯勒所强调的退市前提是被认定的发行人持续3年不符合PCAOB的检查要求，如果这一立场没有新的变化，则最早需要到2024年才会出现因问责法退市的情况。因此，市场的剧烈反应，应是一系列因素共振的结果。
林菡认为，在当下的监管环境下，中概股回国或赴港上市会成为企业更多考虑的选项。
另一方面，有机构人士称，中概股大跌与中证协12月3日出台的收益互换新规也有一定关联。据其介绍，很多机构尤其是私募，通过收益互换买美股。
12月3日，中国证券业协会发布《证券公司收益互换业务管理办法》（下称《管理办法》）。自《管理办法》发布之日起，未取得交易商资质的证券公司不得新增收益互换业务；已实际开展业务的，应自行制定整改计划，在一年内有序了结存量业务。
中证协表示，自2012年试点以来，证券公司收益互换业务稳步发展，市场需求逐步扩大，在服务实体经济、服务投资者资产配置和风险管理需求、提升证券公司专业服务能力等方面发挥了积极作用。与此同时，随着业务发展，也出现了一些新情况、新问题，原有制度规则已明显不适应业务发展需要。为此，协会组织制定了《管理办法》，从交易商管理、投资者适当性管理、交易标的及合约管理、保证金管理、风险控制、禁止行为、数据报送及监测监控、自律管理等八个方面对收益互换业务提出了规范要求，旨在推动证券公司提升专业服务能力和合规风控水平，促进证券公司收益互换业务健康发展。
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