#买房者说# 手握“2套房”的家庭,未来将面临什么结局?

“房价趋势,从来都是不以人的意志为转移的”。

人口就代表需求,对吧?当供大于求,房价自然上涨。土地也是,土地供应多,商品房量大,供过于求,房价自然下跌,而金融呢?比如提高房贷利率,购房成本就提高,房价岂能上涨,反之亦然,还有货币放水多少,也关系到房价涨跌。

有没有道理呢?我觉得很有道理,这些因素确确实实是影响房价的因子之一,但通过研究发现,还应加上与经济有关的两个重要因子:

第一,经济发展水平。很明显的例子,东南沿海的经济发展水平高,居民的收入高,购买力强,所以房价也是最高的,反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头,说到底,虽然人口很多,但经济发展水平不济,收入有限,如何买得起高价房?所以,在研究房价趋势时,我们千万不能忽略这个问题。说到底,经济水平高,说明高收入的产业多,购买力强盛,反之也是这个道理。

第二,经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑,我们很多人研究房地产,只看眼前,听到风就是雨,大可不必,如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看,就能给你一个清晰的视野,如何理解?

谁都知道,西方发达国家之所以能快速发展起来,主要靠早期侵略和掠夺,取得了第一桶金,有了工业革命的资本,经济科技得以飞速发展。对比我们呢,这个条件显然不具备,只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道,这谈何容易?关起门发展显然不行,所以才有了1978年的改革开放,通过利用外面资金和技术发展我们的经济,同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。

但,这还不够,所谓发展到一定阶段就需要更多资金,特别是我们这样一个14亿人口大国,按照进入发达国家的历程,城市化是必由之路,通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到,自1998年住房商品化改革以来,特别是土地招拍挂的推行,土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。

我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后,目前有43年历史,老实讲,谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束,不过,从以下2个方面可以看出端倪:

1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头,主要体现在“不用房地产刺激短期经济发展”。

说白了,房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的,即便这两年受突发事件影响,我们的楼市调控仍旧严格。有人说,不是最近有的地方已经有所放松吗?大家不要误解,这不过是担心少部分房企暴雷,进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调,且也仅是局部行为,整体调控目标没有任何改变。

2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。

至2020年底,我国城市化率已近64%,按照这个惯性,未来几年很快就到70%,达到初级发达国家城市化水平,所以,也不需要通过大量卖地(也没那么多地可卖),一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动,意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低,今年上半年才不到3万亿,不仅远低于2020年全年的8.4万亿,也远低于2019年的7.8万亿,所以,2021年很可能就是土地收入的“历史拐点”。

当然,王健林还有另一个预言说,未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程,三四线城市,特别是县级城市就没什么空间了。

国内手握两套房的家庭,未来将面临什么结局呢?

1.房地产税。

房地产税作为土地财政的替代或者补充,对于这个缘由,其实不用多解释了,国家已经明确将开展试点,不少专家认为的时间表很可能就是明年,至于哪些城市率先纳入,大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市,比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南释放出信号,或许还有更多城市,等这个谜底揭晓。

至于起征标准和税率,有专家说与套数有关,建议3套以上起征,也有人说建议按面积征,50-60平米/人作为一个免征面积,其实无论按哪个征,都与套数有关,套数越多面积越大嘛,大抵如此,而2套房基本上是要么不征,要么在第2套上交少许税,3套房或以上基本上是要交税了。

2.房租税。

其实,不少人认为,房地产税开征以后,租金可能要涨了,因为房东会把房产税转嫁到租金上,殊不知,目前已有几个省已在开始试点租房税,比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》,云南从2021年1月1日开始对个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税,减按比例为10%,比如一个月租金3000元,缴纳的税额就是300元,其实,在此之前,河北和湖南二省早在2019年就开始试点征收租房税,从3省租房税试点扩容来看,有扩大试点的趋势。

这里还要注意一个问题,这里提到的是“减按”,说明目前执行的是相对低的标准,未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了,此外,是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道,但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。

3.遗产税。

目前,“共富”是趋势,从各方声音来看,通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小,主要还是出于自愿,因为:一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上,辛苦积累的财富不易,另一方面,央媒等权威媒体多次表态,“共富”不是杀富济贫。不过,从长期来看,我们曾在04年起草过遗产税征收草案,发达国家遗产税征收也比较普遍,所以,为避免财富阶层固化和代际传递,征收遗产税也是趋势。比如,全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议,为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。

当然,这些都不可能一蹴而就,需要时日。但不管怎么说,房子少的家庭,普通家庭一般不会有什么顾虑,有两套自住和改善的房子也正常,而持有房子过多的炒房客,无论是企业还是个人,他们都会面对这样一个长期趋势,在房住不炒的大背景下,及时收手才是正途。#楼市杂谈# #买房#

指数短期就是震荡走势,上下空间都有限,大的风险是没有的,但是指数风险不大,并不意味着个股就很好,今天情绪就退潮的特别明显,大跌的个股非常多,大面股也不少。这里情绪正式进入退潮期了,风险和操作难度都很大,短期应该收缩战线,多看少动,做好防守为主,耐心等待下一个反弹周期来临即可。另外,冬奥会越来越近了,这个主题投资在12月份或许会有表现,这几天走强的数字货币和氢能源出了跟政策有关以外,冬奥会要力推也是一种因素,相关机会可以多关注下#美锦能源 sz000723[股票]# #微博看市# #比亚迪 sz002594[股票]#

前文概括性描述了12月上半个月的走势:这里除非明后天两个交易日出现上涨空间抵达3568区间就可以改变目前的回调走势结构(当下不能去排除走出这样的结构),也就是说12月初开始调整,调整完创业板指数可以去突破7月22日的历史第二高点3576.12那里继续向历史高点4037.96前进!这是大的方向,不要有跌了看空涨了看多的混沌思维!简单理解明天依然没有站稳3568区间的话也就确立了我的预期会大概率去实现的,12月前半个月回撤调整一轮,之后下半个月可以再起涨势,至于12月下半个月再起涨势是否能上涨超越目前的相对高点3522.50那里,还是能上涨超越3576.12相对高点那里,都需要等待回调的相对低点才可以确认!目前预期虽然是有,但是,回调最后引发空间向下扩展的话就不太好说了,所以还是走一步预测一步为好,这样预期错的概率比较少!这里创业板指数的回撤是针对前面两双底形态中的其中一个,也就是3085.15/3106.47中的一个,回调预期是这样的话,同时就提前说明了一点,回调最低是不会去跌破3085.15那里的。接下来就是要观察3436区间何时开始有效去跌破了,越早越好,最好是明天,拖到下周,那么,当外围市场再次有大幅调整时我们就会跟随也大幅调整了!前面外围市场大幅下跌了两次,我们的市场在上涨时间周期范围内,所以不会跟随,我在复盘里强调过这一点,但是,当我们的市场开始确定走回调结构时,外围再次出现大幅调整时我们的市场就会顺势打压去跟随!所以明天就有效跌破3436区间的话,即使外围再跌对我们的影响有限,就怕延迟到下周出现空间追赶时间的走势,大幅调整也就在所难免!所以明天创业板指数关注3436区间是否可以有效跌破,跌破就是好事,并非坏事!

今天盘面元宇宙、华为鸿蒙、光伏、数字货币、工业母机题材回调;稀土、水泥、基建、汽车板块造好!市场热点板块再次极快速度去轮动,前两个交易日的热点纷纷回调之中,当天追高进场的吃面的概率极大!既然预期了12月上半个月是调整为主的,也就不建议目前去逢低关注啥板块了,目前并没有那个板块可以具备有持续的上涨结构,指数的压制明显,前期热点已经处于相对高位不可能再去拉,即使今天新能源汽车以及稀土再拉也都是补涨股的天下而已,带不动市场的人气!而且大资金都深耕了前面我写过的六个长期赛道,目前热点也仅仅是这些资金打牙祭的短线操作而已,未来市场想继续向上还是需要六个赛道里面好的龙头股以及中线上涨趋势的标的股带领下才可以走的长远!所以我自己而言,继续跟着市场主要资本的运作方向去操作,不是去天天短线追热点!同时注意板块的轮动的节奏以及个股的高低切换的节奏上需要继续保持良好稳定的发展势头!六个赛道里面而言,我自己依然会持续关注里面的芯片半导体、锂电池、卫星通讯、量子科技等等!

全志昨天盘中写了评论,晚上复盘文章也再次写了其30分钟级别的回撤2浪已经确认结束,确认结束不是因为跌到69.70那里而是69.70之后上涨到了74.20才确认2浪调整结束的!同时文章里也预期了3浪最低可以去抵达77.76区间,最高可以去突破81.35区间具体看上涨力度而定!盘中可以逢低加短线仓去日内T,前两天逢低分批进场的就拿着吧!等待3浪接近走完再卖不迟!全志本周重点关注周五收盘是否可以站稳72.25区间,最好收在74.86区间之上,那么下周预期就会有一个连续的上涨趋势出现!那么今天实际走势是怎么样呢?今天低开于72.56,然后震荡持续回撤,既然确立了2浪调整结束,自然再有回撤就是清洗散户的行为,也是给技术者解决加菜牛排的资金来源的福利发放!这样的福利不要白不要,所以我在前两个交易日都有加仓的情况下今天继续分两批加仓,最后成交了一批71.47的,挂在70.69的并没有能成交,可惜了!盘后看目前上涨到盘中高点76.20那里,5分钟级别依然可以继续向上没有任何问题。30分钟级别也表现良好,也就是说不会出现走出失败3浪的走势结构,这个3浪肯定能去突破1浪的相对高点76.46那里的。而昨晚写的文章里我写的很明确,这个3浪最少可以去抵达77.76区间,强的话可以突破81.35区间这个预期明天就可以大概率实现了,需要注意一点,昨天我没有T,今天也没有T,因为3浪刚起步,胡乱去T有机会在3浪起步就把好的筹码给T丢了!明天能去抵达77.76区间之后就可以开始逢高先减仓了,盘中跌回来再买回!昨天不T,今天不T至少保障了我们有6以上一股的利润才去逢高T出!明天注意77.76区间、78.28区间以及78.86区间都是可以逢高T出去的地方,再强势点的就是突破81.35区间了!具体还要看开盘是否有高开,有高开2%以上的,阻力位向上顺移去T,盘中回调再接回来!

超图今天跟随鸿蒙板块回调,其实我在昨晚就有预期的呀!本周最后两个交易日来说最好的走势是跌破一下相对低点29.68那里来引发2浪的调整空间到位!然后出现上涨抵达33.72区间回撤没有新低来完成2浪的调整。我昨晚写的没有错吧?实际走势今天如我预期的那样有效跌破29.68收盘,最低来到了29.35那里!我昨晚挂了两笔买单,29.70和29.21,实际成交了29.70那笔!之前写的支撑位目前依然有效:目前30分钟级别的跌破29.68下方支撑分别有29.31区间、28.83区间以及27.80区间(小概率抵达)。当然超图目前也不完全没有风险,明天关键点不能去跌破27.71区间,再跌破又是冲高回落在跌一轮的走势了!注意本周的周五收盘关键点在31.57区间那里!有没有机会明天冲31.57区间呢?概率还是存在的,但是,有的话也是先跌再涨,也就是再跌到29.31区间或者28.83区间然后出现V反!目前超图原来30分钟级别和日线级别的矛盾,在这里回撤之后开始趋向同步了。短线时间已经基本到位了,就差30分钟级别的最后一跌,虽然技术预期如此,不能排除空间下扩展,从而走出失败结构!所以明天和下周一超图都是比较关键的短线时间节点,需要注意走势变化是如何发展的!如果在29.31区间止跌回升,需要至少上涨到33.21区间,最好是33.53区间才可以确认回调结束!如果在28.83区间止跌则最少需要上涨抵达33.06区间,最好是33.40区间才可以判断为调整结束!

国轩今天需要写的并不多,唯一的操作依然是逢高分批去减仓!今天弱反弹效果不够理想,而且并没有回抽到预期跌破的颈线位置,所以没有卖出的记录!既然反抽比较弱,那么就需要降低预期了。明天依托63.04区间、63.75区间以及64.42区间去分批逢高继续减仓操作,这里面包括了中短线仓位一起将,毕竟这里连续上涨趋势走了十一个交易日,回撤肯定不会在60.90那里结束的!任意波动至少是123三浪或者abc三浪,那么这里相对高点66.60来说走abc三浪来说级别肯定至少是5分钟级别的,甚至可以是30分钟级别的,那么回撤来说至少要回到58.38之下才可以的,所以没有必要去损耗这些前期累计的利润,中短线减仓是必要的,因为也预期了指数也会同步回调不是吗?等待国轩这轮回调完也刚刚好需要和全志高低切换去轮动,就如这两天我从国轩切换到全志那样,未来只不过是位置互换而已!明天即使价格差几毛钱我也会坚定的去分批减仓,所以我就不挂单操作了,而是即时操作!快到位置就是卖、卖、卖而已!以上所写仅仅是我自己记录操作的得失,并不作为其他人的操作依据,据此操作的盈亏自负!市场有风险,投资需谨慎!


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