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长租公寓上海市场环境与趋势预判

“租售并举”政策频出，我国房屋租赁“大时代”来临。宏观层面上，国家越大力发展租房租赁市场，越意味着解决租赁住房市场的安全性和发展稳定性问题愈发迫不及待。而此时租赁住房市场的现状为何？存在哪些问题？未来发展趋势将走向何方？本文将着重解析上海租赁住房市场。

纵观近期的政策导向，为了提高租房的市场安全性和发展稳定性，国家和地方政府主要从两方面着手：一方面，持续加强监管力度，未来对产品的要求会越来越严格；另一方面，积极出台各种人才租房补贴激励政策，国家和地方都瞄准人才发送补贴，而对于呼声较高的“运营企业”则不一定能享受政府福利。

对于上海来说，政策落脚点主要在土地供应结构性调整和完善人才租房补贴上。从上海市住房发展“十三五”规划来看，明确“十三五”期间新增供应租赁住房70万套，租赁住房用地1700公顷，在上海计划供地总量中占比达31%。新增租赁住房一方面用于解决低收入人群的住房需求，另一方面重点留住高新人才，保障人才生活问题，促进上海经济发展。另外，充分发挥地方国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用，从首宗“只租不售”地块出让至今，上海共挂牌成交住宅租赁地块共29幅，均为国企摘得，并且在项目选择上，地域性明显，大多数国企倾向于选择自己所在区县的地块。

另外，上海政策允许商办物业转型、工业物业转型、“类住宅”盘活，为租赁租房提供更多房源渠道。目前，已经有三个商业存量办公转租赁住宅用地的项目落地，虽然还没有工改租的实际落地案例，但是工改租与商改租的实际流程完成一致，改变土地性质的唯一途径都是政府特批，未来这类物业转型可期。

总之，上海租赁住宅行业发展趋势有绝对的政策导向性，政府也实实在在地提供了解决租赁市场切实问题的通道。并且，长租公寓市场“5+1”格局已经形成，多方主体（创业系、中介系、酒店系、资本系、房企系和国家队）参与其中。对上海来说，未来以国家队为市场主导的作用会越来越明显，起码从现在政策面和土地出让的节奏来看，地方国企都是压舱石，尤其是“十三五”期间供应70万套租赁住房指标，基本还是要靠国家队来完成。

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