地产美元债“维稳” 违约频发之后 多数房企拒绝“躺平”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
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1️⃣资产评估基础：【出自必刷金题】
王某打算为女儿存一份长期经济保障，目前有4个方案可供选择：
方案1：目前存入200万元，从第11年末开始，其女儿每年末可取得20万元，连续40年；
方案2：目前存入一笔款项，年利率6%，从当年存入后第1末开始，每年末可取得15万元，连续50年；
方案3：目前存入600万元，年利率6%，10年后每年初等额取款一次，无限期；
方案4：目前存入400万元，年利率6%，10年末一次性取出200万元，剩余的从第11年末开始分50年等额取出。
已知：（P/F，5%，9）＝0.6446；（P/F，5%，10）＝0.6139；（P/F，6%，9）＝0.5919；（P/F，6%，10）＝0.5584；（P/F，6%，11）＝0.5268；（P/A，5%，40）＝17.1591；（P/A，6%，40）＝15.0463；（P/A，6%，50）＝15.7619
要求：
（1）计算方案1的年利率；
（2）计算方案2目前的存款额；
（3）计算方案3的每年取款额；
（4）计算方案4的每年取款额。
2️⃣ 资产评估实务一：【出自必刷金题】
某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2020年6月30日，采用重置成本法。该企业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2015年6月底建成并投入使用，建筑面积6 000平方米，经济适用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。自查评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 883万元，安装工程造价675万元，前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。
要求：
（1）列出使用重置成本法评估单独房屋建筑物的计算公式，并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
（2）计算委估厂房的重置成本。
（3）计算委估厂房的年限法成新率、打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
（4）计算委估厂房的评估值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
3️⃣ 资产评估实务二：
甲公司是一家文化传媒企业，成立于2003年，主营业务是教辅教材、期刊的出版和发行。乙公司拟转让所持有的甲公司20%的股权，委托某资产评估机构对甲公司的股东全部权益进行评估。价值类型为市场价值。评估基准日为2016年12月31日，评估方法为收益法。
甲公司2014－2016年营业收入分别为5800万元、6000万元、5400万元。由于纸质媒介销量逐步下滑，甲公司积极推进数字化出版建设，大力开发周边产品。
经预测，2017－2019年公司营业收入分别为5500万元、6000万元和6500万元。2019年起，营业收入基本维持在6500万元左右。
经预测，甲公司未来3年利润率（利润总额/营业收入）将稳定在10%，其中折旧和摊销额分别为400万元、500万元、600万元。甲公司的生产经营主要依靠自有资金，评估基准日贷款余额为0，预测期也没有借款计划。
2017年，甲公司计划投入1000万元购置新设备开发数字加工产品。另外，评估基准日甲公司获得政府补贴资金1500万元，专门用于数字化平台建设，分3年均匀确认收益，资产评估专业人员将其调整为非经营性负债。2017－2019年需要追加的营运资金占当年营业收入的比例约为1%。
甲公司所得税率为25%。因享受政府税收优惠政策，近年来一直免缴所得税。根据最新政策，所得税优惠截止期限为2018年12月31日。
评估基准日中长期国债的市场到期收益率为3%，中长期贷款利率平均为5%。甲公司适用的β值为1.03，市场风险溢价水平为7%，特定风险调整系数为2%。
经预测，永续期现金流量为1087.50万元。评估基准日甲公司银行存款中有1笔定期存单，属于理财产品，评估价值为200万元。另有1笔应付股利，评估价值为100万元。
要求：
（1）计算2017－2019年甲公司股权自由现金流量。
（2）计算适用于甲公司的折现率。
（3）假设现金流量在期末产生，计算2017－2019年甲公司的收益现值。
（4）计算永续价值在评估基准日的现值。
（5）不考虑资金时间价值，计算评估基准日非经营资产和负债的价值。
（6）计算甲公司股东全部权益的评估价值。
4️⃣ 资产评估相关知识：
某公司本年实现的净利润为200万元，年初未分配利润为600万元，年末公司讨论决定股利分配的数额。上年实现净利润180万元，分配的股利为108万元。
要求：
（1）如果公司采用固定股利政策，公司本年应发放的股利为（ ）万元。
A.250
B.110
C.108
D.106
（2）如果公司采用固定股利政策，下列说法中正确的有（ ）。
A.有利于树立公司良好的形象
B.有利于投资者安排股利收入和支出
C.能够使股利与公司盈余紧密结合
D.有利于稳定股票价格
（3）如果公司采用固定股利支付率政策，公司本年应发放的股利为（ ）万元。
A.118
B.110
C.120
D.130
（4）如果公司采用低正常股利加额外股利政策，规定每股正常股利为0.1元，按净利润超过正常股利部分的30%发放额外股利，该公司普通股股数为500万股，公司本年应发放的股利为（ ）万元。
A.108
B.100
C.95
D.65
（5）如果公司采用低正常股利加额外股利政策，下列说法中正确的有（ ）。
A.这种股利政策具有较大的灵活性
B.可以吸引部分股东
C.额外的股利是固定的
D.不利于稳定股票价格
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1️⃣资产评估基础【答案】
（1）20×（P/A，i，40）×（P/F，i，10）＝200（万元）
当i＝6%时，20×（P/A，6%，40）×（P/F，6%，10）＝20×15.0463×0.5584＝168.04（万元）
当i＝5%时，20×（P/A，5%，40）×（P/F，5%，10）＝20×17.1591×0.6139＝210.68（万元）
根据内插法列式：（i－5%）/（6%－5%）＝（200－210.68）/（168.04－210.68）
解得：年利率i＝5.25%
（2）15×（P/A，6%，50）＝15×15.7619＝236.43（万元）
（3）“10年后每年初等额取款一次”，说明第一次取款额发生在第11年初（相当于第10年末），站在第9年末看，未来取款额构成永续年金。
存款在第9年末的终值＝600/（P/F，6%，9）＝600/0.5919＝1013.68（万元）
每年取款额＝1013.68×6%＝60.83（万元）
（4）200×（P/F，6%，10）＋A×（P/A，6%，50）×（P/F，6%，10）＝400（万元）
200×0.5584＋A×15.7619×0.5584＝400（万元）
解得：每年取款额A＝（400－200×0.5584）/（15.7619×0.5584）＝32.76（万元）
2️⃣ 资产评估实务一：【答案】
2.（1）重置成本法房屋建筑物评估值计算公式：
①房屋建筑物评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
②房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建筑安装工程综合造价。
（2）土建工程造价＝3 883（万元）
安装工程造价＝675（万元）
建安工程造价＝3 883＋675＝4 558（万元）
前期费用＝4 558×2%＝91.16（万元）
期间费用＝4 558×5%＝227.9（万元）
利润＝（91.16＋4 558＋227.9）×3.5%＝170.70（万元）
重置成本＝建安工程造价＋前期费用＋期间费用＋利润＝4 558＋91.16＋227.9＋170.70＝5 047.76（万元）
（3）年限法成新率＝（50－5）÷50×100%＝90%
打分法成新率＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）÷100×100%＝91.20%
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
（4）委估厂房的评估值＝重置成本×成新率＝5 047.76×90.72%＝4 579.33（万元）
3️⃣ 资产评估实务二：【答案】
（1）股权自由现金流量＝[净利润＋利息费用×（1－所得税税率）＋折旧及摊销]－（资本性支出＋营运资金增加）－利息费用×（1－所得税税率）－（偿还付息债务本金－新借付息债务）
因为公司没有借款，
股权自由现金流量＝净利润＋折旧摊销－（资本性支出＋营运资金增加）
因享受政府税收优惠政策，所得税优惠截止期限为2018年12月31日，所以2017年、2018年净利润＝利润总额。
2017年甲公司股权自由现金流量＝5500×10%＋400－（1000＋5500×1%）＝－105（万元）
2018年甲公司股权自由现金流量＝6000×10%＋500－（0＋6000×1%）＝1040（万元）
2019年甲公司股权自由现金流量＝6500×10%×（1－25%）＋600－（0＋6500×1%）＝1022.5（万元）（免税期到2018年底，2019年需要交所得税）
（2）适用于甲公司的折现率＝3%＋1.03×7%＋2%＝12.21%
（3）2017－2019年甲公司的收益现值＝－105/（1＋12.21%）＋1040/＋1022.5/＝－93.57＋825.98＋723.72＝1456.13（万元）
（4）永续价值在评估基准日的现值＝1087.50/12.21%/＝6304.04（万元）
（5）非经营资产价值＝200（万元）
非经营性负债价值＝专项应付款价值＋应付股利
专项应付款价值保留所得税，17年和18年免所得税，税率为0
专项应付款分三年确认收益，每年500万元
专项应付款价值＝500×25%＝125（万元）
应付股利价值＝100万元
非经营性负债价值＝125＋100＝225（万元）
（6）甲公司股东全部权益的评估价值＝1456.13＋6304.04＋200－225＝7735.17（万元）
4️⃣ 资产评估相关知识：【答案】
（1）C【解析】本年发放的股利＝上年发放的股利＝108（万元）。
（2）ABD【解析】固定股利政策下，稳定的股利向市场传递了公司正常发展的信息，有利于树立公司良好形象，增强投资者对公司的信心，稳定股票价格，所以选项AD的说法正确。稳定的股利有利于投资者安排股利收入和支出，特别是那些对股利有着很高依赖性的股东，更是如此，所以选项B的说法正确。固定股利政策下，股利支付与盈余相脱节，所以选项C的说法错误。
（3）C【解析】固定股利支付率＝108/180×100%＝60%。
本年发放的股利＝200×60%＝120（万元）。
（4）C【解析】正常股利＝500×0.1＝50（万元）。
额外股利＝（200－50）×30%＝45（万元）。
本年发放的股利＝50＋45＝95（万元）。
（5）AB【解析】低正常股利加额外股利政策具有较大的灵活性。当公司盈余较少或投资需用较多资金时，可维持设定的较低但正常的股利；而当盈余有较大幅度增加时，则可适度增加股利，使他们增强对公司的信心，有利于稳定股票价格，所以选项A的说法正确，选项D的说法不正确。这种股利政策可使那些依靠股利度日的股东每年至少可以得到虽然较低但比较稳定的股利收入，从而吸引住这部分股东，所以选项B的说法正确。额外的股利并不固定化，所以选项C的说法不正确。
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1️⃣资产评估基础：【出自必刷金题】
王某打算为女儿存一份长期经济保障，目前有4个方案可供选择：
方案1：目前存入200万元，从第11年末开始，其女儿每年末可取得20万元，连续40年；
方案2：目前存入一笔款项，年利率6%，从当年存入后第1末开始，每年末可取得15万元，连续50年；
方案3：目前存入600万元，年利率6%，10年后每年初等额取款一次，无限期；
方案4：目前存入400万元，年利率6%，10年末一次性取出200万元，剩余的从第11年末开始分50年等额取出。
已知：（P/F，5%，9）＝0.6446；（P/F，5%，10）＝0.6139；（P/F，6%，9）＝0.5919；（P/F，6%，10）＝0.5584；（P/F，6%，11）＝0.5268；（P/A，5%，40）＝17.1591；（P/A，6%，40）＝15.0463；（P/A，6%，50）＝15.7619
要求：
（1）计算方案1的年利率；
（2）计算方案2目前的存款额；
（3）计算方案3的每年取款额；
（4）计算方案4的每年取款额。
2️⃣ 资产评估实务一：【出自必刷金题】
某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2020年6月30日，采用重置成本法。该企业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2015年6月底建成并投入使用，建筑面积6 000平方米，经济适用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。自查评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 883万元，安装工程造价675万元，前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。
要求：
（1）列出使用重置成本法评估单独房屋建筑物的计算公式，并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
（2）计算委估厂房的重置成本。
（3）计算委估厂房的年限法成新率、打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
（4）计算委估厂房的评估值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
3️⃣ 资产评估实务二：
甲公司是一家文化传媒企业，成立于2003年，主营业务是教辅教材、期刊的出版和发行。乙公司拟转让所持有的甲公司20%的股权，委托某资产评估机构对甲公司的股东全部权益进行评估。价值类型为市场价值。评估基准日为2016年12月31日，评估方法为收益法。
甲公司2014－2016年营业收入分别为5800万元、6000万元、5400万元。由于纸质媒介销量逐步下滑，甲公司积极推进数字化出版建设，大力开发周边产品。
经预测，2017－2019年公司营业收入分别为5500万元、6000万元和6500万元。2019年起，营业收入基本维持在6500万元左右。
经预测，甲公司未来3年利润率（利润总额/营业收入）将稳定在10%，其中折旧和摊销额分别为400万元、500万元、600万元。甲公司的生产经营主要依靠自有资金，评估基准日贷款余额为0，预测期也没有借款计划。
2017年，甲公司计划投入1000万元购置新设备开发数字加工产品。另外，评估基准日甲公司获得政府补贴资金1500万元，专门用于数字化平台建设，分3年均匀确认收益，资产评估专业人员将其调整为非经营性负债。2017－2019年需要追加的营运资金占当年营业收入的比例约为1%。
甲公司所得税率为25%。因享受政府税收优惠政策，近年来一直免缴所得税。根据最新政策，所得税优惠截止期限为2018年12月31日。
评估基准日中长期国债的市场到期收益率为3%，中长期贷款利率平均为5%。甲公司适用的β值为1.03，市场风险溢价水平为7%，特定风险调整系数为2%。
经预测，永续期现金流量为1087.50万元。评估基准日甲公司银行存款中有1笔定期存单，属于理财产品，评估价值为200万元。另有1笔应付股利，评估价值为100万元。
要求：
（1）计算2017－2019年甲公司股权自由现金流量。
（2）计算适用于甲公司的折现率。
（3）假设现金流量在期末产生，计算2017－2019年甲公司的收益现值。
（4）计算永续价值在评估基准日的现值。
（5）不考虑资金时间价值，计算评估基准日非经营资产和负债的价值。
（6）计算甲公司股东全部权益的评估价值。
4️⃣ 资产评估相关知识：
某公司本年实现的净利润为200万元，年初未分配利润为600万元，年末公司讨论决定股利分配的数额。上年实现净利润180万元，分配的股利为108万元。
要求：
（1）如果公司采用固定股利政策，公司本年应发放的股利为（ ）万元。
A.250
B.110
C.108
D.106
（2）如果公司采用固定股利政策，下列说法中正确的有（ ）。
A.有利于树立公司良好的形象
B.有利于投资者安排股利收入和支出
C.能够使股利与公司盈余紧密结合
D.有利于稳定股票价格
（3）如果公司采用固定股利支付率政策，公司本年应发放的股利为（ ）万元。
A.118
B.110
C.120
D.130
（4）如果公司采用低正常股利加额外股利政策，规定每股正常股利为0.1元，按净利润超过正常股利部分的30%发放额外股利，该公司普通股股数为500万股，公司本年应发放的股利为（ ）万元。
A.108
B.100
C.95
D.65
（5）如果公司采用低正常股利加额外股利政策，下列说法中正确的有（ ）。
A.这种股利政策具有较大的灵活性
B.可以吸引部分股东
C.额外的股利是固定的
D.不利于稳定股票价格
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1️⃣资产评估基础【答案】
（1）20×（P/A，i，40）×（P/F，i，10）＝200（万元）
当i＝6%时，20×（P/A，6%，40）×（P/F，6%，10）＝20×15.0463×0.5584＝168.04（万元）
当i＝5%时，20×（P/A，5%，40）×（P/F，5%，10）＝20×17.1591×0.6139＝210.68（万元）
根据内插法列式：（i－5%）/（6%－5%）＝（200－210.68）/（168.04－210.68）
解得：年利率i＝5.25%
（2）15×（P/A，6%，50）＝15×15.7619＝236.43（万元）
（3）“10年后每年初等额取款一次”，说明第一次取款额发生在第11年初（相当于第10年末），站在第9年末看，未来取款额构成永续年金。
存款在第9年末的终值＝600/（P/F，6%，9）＝600/0.5919＝1013.68（万元）
每年取款额＝1013.68×6%＝60.83（万元）
（4）200×（P/F，6%，10）＋A×（P/A，6%，50）×（P/F，6%，10）＝400（万元）
200×0.5584＋A×15.7619×0.5584＝400（万元）
解得：每年取款额A＝（400－200×0.5584）/（15.7619×0.5584）＝32.76（万元）
2️⃣ 资产评估实务一：【答案】
2.（1）重置成本法房屋建筑物评估值计算公式：
①房屋建筑物评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
②房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建筑安装工程综合造价。
（2）土建工程造价＝3 883（万元）
安装工程造价＝675（万元）
建安工程造价＝3 883＋675＝4 558（万元）
前期费用＝4 558×2%＝91.16（万元）
期间费用＝4 558×5%＝227.9（万元）
利润＝（91.16＋4 558＋227.9）×3.5%＝170.70（万元）
重置成本＝建安工程造价＋前期费用＋期间费用＋利润＝4 558＋91.16＋227.9＋170.70＝5 047.76（万元）
（3）年限法成新率＝（50－5）÷50×100%＝90%
打分法成新率＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）÷100×100%＝91.20%
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
（4）委估厂房的评估值＝重置成本×成新率＝5 047.76×90.72%＝4 579.33（万元）
3️⃣ 资产评估实务二：【答案】
（1）股权自由现金流量＝[净利润＋利息费用×（1－所得税税率）＋折旧及摊销]－（资本性支出＋营运资金增加）－利息费用×（1－所得税税率）－（偿还付息债务本金－新借付息债务）
因为公司没有借款，
股权自由现金流量＝净利润＋折旧摊销－（资本性支出＋营运资金增加）
因享受政府税收优惠政策，所得税优惠截止期限为2018年12月31日，所以2017年、2018年净利润＝利润总额。
2017年甲公司股权自由现金流量＝5500×10%＋400－（1000＋5500×1%）＝－105（万元）
2018年甲公司股权自由现金流量＝6000×10%＋500－（0＋6000×1%）＝1040（万元）
2019年甲公司股权自由现金流量＝6500×10%×（1－25%）＋600－（0＋6500×1%）＝1022.5（万元）（免税期到2018年底，2019年需要交所得税）
（2）适用于甲公司的折现率＝3%＋1.03×7%＋2%＝12.21%
（3）2017－2019年甲公司的收益现值＝－105/（1＋12.21%）＋1040/＋1022.5/＝－93.57＋825.98＋723.72＝1456.13（万元）
（4）永续价值在评估基准日的现值＝1087.50/12.21%/＝6304.04（万元）
（5）非经营资产价值＝200（万元）
非经营性负债价值＝专项应付款价值＋应付股利
专项应付款价值保留所得税，17年和18年免所得税，税率为0
专项应付款分三年确认收益，每年500万元
专项应付款价值＝500×25%＝125（万元）
应付股利价值＝100万元
非经营性负债价值＝125＋100＝225（万元）
（6）甲公司股东全部权益的评估价值＝1456.13＋6304.04＋200－225＝7735.17（万元）
4️⃣ 资产评估相关知识：【答案】
（1）C【解析】本年发放的股利＝上年发放的股利＝108（万元）。
（2）ABD【解析】固定股利政策下，稳定的股利向市场传递了公司正常发展的信息，有利于树立公司良好形象，增强投资者对公司的信心，稳定股票价格，所以选项AD的说法正确。稳定的股利有利于投资者安排股利收入和支出，特别是那些对股利有着很高依赖性的股东，更是如此，所以选项B的说法正确。固定股利政策下，股利支付与盈余相脱节，所以选项C的说法错误。
（3）C【解析】固定股利支付率＝108/180×100%＝60%。
本年发放的股利＝200×60%＝120（万元）。
（4）C【解析】正常股利＝500×0.1＝50（万元）。
额外股利＝（200－50）×30%＝45（万元）。
本年发放的股利＝50＋45＝95（万元）。
（5）AB【解析】低正常股利加额外股利政策具有较大的灵活性。当公司盈余较少或投资需用较多资金时，可维持设定的较低但正常的股利；而当盈余有较大幅度增加时，则可适度增加股利，使他们增强对公司的信心，有利于稳定股票价格，所以选项A的说法正确，选项D的说法不正确。这种股利政策可使那些依靠股利度日的股东每年至少可以得到虽然较低但比较稳定的股利收入，从而吸引住这部分股东，所以选项B的说法正确。额外的股利并不固定化，所以选项C的说法不正确。
【荆门出台“硬十条”，力推经济社会复元重振！干货满满】重磅消息！我市出台《荆门市支持经济社会复元重振若干政策措施》（以下简称《措施》）
推动我市经济发展按下“快进键”
“疫后重振，朝夕必争。”市发改委主任周美元介绍，为打好疫情防控和经济社会发展组合拳，我市出台《措施》全力化解疫情带来的次生问题，拿出10条硬措施，全力以赴推进经济社会复元重振。
在为企业减负方面，《措施》要求：
贯彻落实制度性减税政策。延长小规模纳税人增值税优惠等部分阶段性政策执行期限，将小规模纳税人增值税起征点提高到15万元，将其增值税征收率由3%降至1%。对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元部分，在现行优惠政策基础上，再减半征收所得税。对先进制造业企业按月全额退还增值税增量留抵税额。继续执行企业研发费用加计扣除75%政策，将制造业企业加计扣除比例提高到100%。对符合条件的金融机构向小微企业发放的小额贷款（指单户授信小于1000万元或者单户贷款合同金额且贷款余额在1000万元以下的贷款）取得的利息收入，免征增值税。
实施企业社保支持政策。在贯彻落实省级出台的相关政策基础上，实施阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策，实施期限延续至2022年4月30日。实施困难企业社会保险费缓缴，对受疫情影响生产经营出现严重困难的企业，可缓缴2021年8月至10月的职工养老保险、失业保险、工伤保险费，缓缴期间免收滞纳金。困难企业的认定，由当地社保经办机构受理、人社部门审核确定。
实施保供物流邮政快递企业补贴政策。对疫情封闭期为制造业企业提供保供服务的本地物流快递企业，按照封闭期物流快递企业发生的实际运费结算发票总额的3%给予补贴；对疫情封闭期在营保供的本地邮政快递企业，按照1元/件的标准予以补贴，每家企业补贴总额不超出20万元，补贴政策不得重复享受。
减免中小微企业房租。对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年8月的租金全免、9月至12月份的租金减半，全年租金减免不少于20%。对租用其他经营用房的，提倡业主（房东）为租户减免租金。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。鼓励受疫情影响较大的地方，结合实际加大租金减免力度。
对在营保供商贸流通企业给予菜篮子限价补贴和核酸检测费用补贴。对纳入市区疫情防控指挥部保供名单企业，在疫情期间按照指挥部确定的18种生活必需品定价销售的，对进销差价及20%的合理利润给于补贴。对中心城区商贸流通企业复工复市4个月内（9月1日至12月31日）发生的用电、用水费用由市财政给于50%的补贴。对保供企业为保供人员（员工）开展的核酸检测费用予以50%补贴。允许中小型商贸企业在不影响正常交通通行秩序情况下，利用门前广场、空地开展各类促销活动。
在促进企业提质增效方面，《措施》要求：
加大创业担保贷款政策力度。降低小微企业申请门槛，小微企业1年内新招用符合创业担保贷款申请条件的人数与企业现有在职职工人数的占比，由20%下调为15%，超过100人的企业下调为8%。对新发放的10万元及以下的个人创业担保贷款免除反担保要求，对个人创业担保贷款实行全额贴息（2021年6月21日至12月21日期间产生的利息）。实施人力资源服务机构推荐就业补贴。对经营性人力资源服务机构推荐劳动力到企业就业，签订1年以上劳动合同、实现就业3个月以上的，按不低于200元/人的标准，给予相关机构一次性推荐就业补贴，具体标准由各地根据实际确定，所需资金由企业所在地财政负担。
加快促进企业技术改造项目的实施。在企业自愿申报等基础上，简化程序，提前预拨部分技改设备补助资金。企业技改项目备案、环评、安全等资料齐全，且符合《荆门市支持新一轮工业企业技术改造政策措施》申报条件，经市经信局、市财政局初审，报市政府同意后，提前预拨技改设备补助资金50%。
支持企业融资纾困。设立荆门市中小微企业纾困专项贷款资金池，对注册地在本市，原本经营正常、征信记录良好、不涉及司法诉讼、资金账户安全，具有真实有效的采购订单及销售合同，受疫情影响流动资金出现困难的工业企业，经帮扶能够实现正常生产、销售的中小微企业，可以申请最高不超过3000万元纾困贷款用于生产经营。经经信部门认定，纳入疫情防控企业名单的中小微企业，对其2021年8月至12月发生的担保费予以减免，减免费用由市财政给予补助。
强化金融支持。阶段性加大金融政策支持力度，重点支持8月1日至10月31日到期的、受疫情影响的民营和小微企业、工业制造企业及符合国家产业政策的企业。引导银行机构向上级行争取倾斜政策，并督促快速实施。对符合条件的企业存量贷款，采取“延、续、降、减”措施，即应延尽延，延期到年底；能续则续，续贷到年底；应降尽降，以50个基点以上的优惠力度降低贷款利率；应减尽减，减免服务收费。对符合条件的企业增量贷款，采取“简、特、快、加”措施，即简化流程，放宽审批权限；特事特办、容缺审批；开辟金融服务绿色通道，快速办理；创新信贷产品，信贷总量增加。
在支持商贸流通和文旅市场复苏方面，《措施》要求：
对接湖北省消费劵发放工作，组织荆门市域范围内商场消费券、超市（便利店）消费券、餐饮消费券发放、承接工作，活动期间，所有在荆人员均可在消费券发放平台抢券，并对应在指定的商场、超市、餐饮店等场所消费，用消费劵在荆门市域范围内消费的，除省级财政补贴外，市级财政予以分担。旅行社组织游客数量达到《关于支持文化旅游产业恢复振兴的实施意见》（荆政办发〔2020〕14号）奖励条件50%的，即可给予奖励。尚未为工会会员办理荆门文旅卡的工会组织，12月30日前使用工会经费为职工办理荆门文旅卡（不超过200元/年）。对防疫医务人员发放荆门文旅卡（3人家庭套卡），所需经费由本级财政承担。荆门文旅卡从激活之日起有效期一年，可以免费游览全市所有A级景区。
荆门市支持经济社会复元重振若干政策措施
一、贯彻落实制度性减税政策。延长小规模纳税人增值税优惠等部分阶段性政策执行期限，将小规模纳税人增值税起征点提高到15万元，将其增值税征收率由3%降至1%。对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元部分，在现行优惠政策基础上，再减半征收所得税。对先进制造业企业按月全额退还增值税增量留抵税额。继续执行企业研发费用加计扣除75%政策，将制造业企业加计扣除比例提高到100%。对符合条件的金融机构向小微企业发放的小额贷款（指单户授信小于1000万元或者单户贷款合同金额且贷款余额在1000万元以下的贷款）取得的利息收入，免征增值税。（责任单位：市税务局）
二、实施企业社保支持政策。在贯彻落实省级出台的相关政策基础上，实施阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策，实施期限延续至2022年4月30日。实施困难企业社会保险费缓缴，对受疫情影响生产经营出现严重困难的企业，可缓缴2021年8月至10月的职工养老保险、失业保险、工伤保险费，缓缴期间免收滞纳金。困难企业的认定，由当地社保经办机构受理、人社部门审核确定。（责任单位:市人社局、各县市区人民政府）
三、加大创业担保贷款政策力度。降低小微企业申请门槛，小微企业1年内新招用符合创业担保贷款申请条件的人数与企业现有在职职工人数的占比，由20%下调为15%，超过100人的企业下调为8%。对新发放的10万元及以下的个人创业担保贷款免除反担保要求，对个人创业担保贷款实行全额贴息（2021年6月21日至12月21日期间产生的利息）。实施人力资源服务机构推荐就业补贴。对经营性人力资源服务机构推荐劳动力到企业就业，签订1年以上劳动合同、实现就业3个月以上的，按不低于200元/人的标准，给予相关机构一次性推荐就业补贴，具体标准由各地根据实际确定，所需资金由企业所在地财政负担。（责任单位:市人社局、各县市区人民政府）
四、实施保供物流邮政快递企业补贴政策。对疫情封闭期为制造业企业提供保供服务的本地物流快递企业，按照封闭期物流快递企业发生的实际运费结算发票总额的3%给予补贴；对疫情封闭期在营保供的本地邮政快递企业，按照1元/件的标准予以补贴，每家企业补贴总额不超出20万元，补贴政策不得重复享受。（责任单位：市发改委、市交通运输局、市邮政管理局、市财政局、各县市区人民政府）
五、减免中小微企业房租。对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年8月的租金全免、9月至12月份的租金减半，全年租金减免不少于20%。对租用其他经营用房的，提倡业主（房东）为租户减免租金。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。鼓励受疫情影响较大的地方，结合实际加大租金减免力度。（责任单位：市政府国资委、市财政局、市税务局、各县市区人民政府）
六、加快促进企业技术改造项目的实施。在企业自愿申报等基础上，简化程序，提前预拨部分技改设备补助资金。企业技改项目备案、环评、安全等资料齐全，且符合《荆门市支持新一轮工业企业技术改造政策措施》申报条件，经市经信局、市财政局初审，报市政府同意后，提前预拨技改设备补助资金50%。（责任单位：市经信局、市财政局）
七、支持企业融资纾困。设立荆门市中小微企业纾困专项贷款资金池，对注册地在本市，原本经营正常、征信记录良好、不涉及司法诉讼、资金账户安全，具有真实有效的采购订单及销售合同，受疫情影响流动资金出现困难的工业企业，经帮扶能够实现正常生产、销售的中小微企业，可以申请最高不超过3000万元纾困贷款用于生产经营。经经信部门认定，纳入疫情防控企业名单的中小微企业，对其2021年8月至12月发生的担保费予以减免，减免费用由市财政给予补助。（责任单位：市经信局、市财政局、市地方金融局、荆门银保监分局、人行市中心支行、各县市区人民政府）
八、对在营保供商贸流通企业给予菜篮子限价补贴和核酸检测费用补贴。对纳入市区疫情防控指挥部保供名单企业，在疫情期间按照指挥部确定的18种生活必需品定价销售的，对进销差价及20%的合理利润给于补贴。对中心城区商贸流通企业复工复市4个月内（9月1日至12月31日）发生的用电、用水费用由市财政给于50%的补贴。对保供企业为保供人员（员工）开展的核酸检测费用予以50%补贴。允许中小型商贸企业在不影响正常交通通行秩序情况下，利用门前广场、空地开展各类促销活动。（责任单位：市商务局、市市场监管局、市供销社、市发改委、市住建局、市财政局、各县市区人民政府）
九、支持商贸流通和文旅市场复苏。对接湖北省消费劵发展工作，组织荆门市域范围内商场消费券、超市（便利店）消费券、餐饮消费券发放、承接工作，活动期间，所有在荆人员均可在消费券发放平台抢券，并对应在指定的商场、超市、餐饮店等场所消费，用消费劵在荆门市域范围内消费的，除省级财政补贴外，市级财政予以分担。旅行社组织游客数量达到《关于支持文化旅游产业恢复振兴的实施意见》（荆政办发〔2020〕14号）奖励条件50%的，即可给予奖励。尚未为工会会员办理荆门文旅卡的工会组织，12月30日前使用工会经费为职工办理荆门文旅卡（不超过200元/年）。对防疫医务人员发放荆门文旅卡（3人家庭套卡），所需经费由本级财政承担。荆门文旅卡从激活之日起有效期一年，可以免费游览全市所有A级景区。（责任单位：市商务局、市文旅局、市直相关部门、各县市区人民政府）
十、强化金融支持。阶段性加大金融政策支持力度，重点支持8月1日至10月31日到期的、受疫情影响的民营和小微企业、工业制造企业及符合国家产业政策的企业。引导银行机构向上级行争取倾斜政策，并督促快速实施。对符合条件的企业存量贷款，采取“延、续、降、减”措施，即应延尽延，延期到年底；能续则续，续贷到年底；应降尽降，以50个基点以上的优惠力度降低贷款利率；应减尽减，减免服务收费。对符合条件的企业增量贷款，采取“简、特、快、加”措施，即简化流程，放宽审批权限；特事特办、容缺审批；开辟金融服务绿色通道，快速办理；创新信贷产品，信贷总量增加。（责任单位：荆门银保监分局、人行市中心支行、市地方金融局，各银行业金融机构）
以上支持措施，涉及中心城区的，由相关市级政策主管部门审核并报市政府审批后落实，奖补资金按现行财政体制分担。鼓励各县市区参照本支持措施，结合本地疫情防控和复元重振实际，出台本地区支持政策。
推动我市经济发展按下“快进键”
“疫后重振，朝夕必争。”市发改委主任周美元介绍，为打好疫情防控和经济社会发展组合拳，我市出台《措施》全力化解疫情带来的次生问题，拿出10条硬措施，全力以赴推进经济社会复元重振。
在为企业减负方面，《措施》要求：
贯彻落实制度性减税政策。延长小规模纳税人增值税优惠等部分阶段性政策执行期限，将小规模纳税人增值税起征点提高到15万元，将其增值税征收率由3%降至1%。对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元部分，在现行优惠政策基础上，再减半征收所得税。对先进制造业企业按月全额退还增值税增量留抵税额。继续执行企业研发费用加计扣除75%政策，将制造业企业加计扣除比例提高到100%。对符合条件的金融机构向小微企业发放的小额贷款（指单户授信小于1000万元或者单户贷款合同金额且贷款余额在1000万元以下的贷款）取得的利息收入，免征增值税。
实施企业社保支持政策。在贯彻落实省级出台的相关政策基础上，实施阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策，实施期限延续至2022年4月30日。实施困难企业社会保险费缓缴，对受疫情影响生产经营出现严重困难的企业，可缓缴2021年8月至10月的职工养老保险、失业保险、工伤保险费，缓缴期间免收滞纳金。困难企业的认定，由当地社保经办机构受理、人社部门审核确定。
实施保供物流邮政快递企业补贴政策。对疫情封闭期为制造业企业提供保供服务的本地物流快递企业，按照封闭期物流快递企业发生的实际运费结算发票总额的3%给予补贴；对疫情封闭期在营保供的本地邮政快递企业，按照1元/件的标准予以补贴，每家企业补贴总额不超出20万元，补贴政策不得重复享受。
减免中小微企业房租。对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年8月的租金全免、9月至12月份的租金减半，全年租金减免不少于20%。对租用其他经营用房的，提倡业主（房东）为租户减免租金。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。鼓励受疫情影响较大的地方，结合实际加大租金减免力度。
对在营保供商贸流通企业给予菜篮子限价补贴和核酸检测费用补贴。对纳入市区疫情防控指挥部保供名单企业，在疫情期间按照指挥部确定的18种生活必需品定价销售的，对进销差价及20%的合理利润给于补贴。对中心城区商贸流通企业复工复市4个月内（9月1日至12月31日）发生的用电、用水费用由市财政给于50%的补贴。对保供企业为保供人员（员工）开展的核酸检测费用予以50%补贴。允许中小型商贸企业在不影响正常交通通行秩序情况下，利用门前广场、空地开展各类促销活动。
在促进企业提质增效方面，《措施》要求：
加大创业担保贷款政策力度。降低小微企业申请门槛，小微企业1年内新招用符合创业担保贷款申请条件的人数与企业现有在职职工人数的占比，由20%下调为15%，超过100人的企业下调为8%。对新发放的10万元及以下的个人创业担保贷款免除反担保要求，对个人创业担保贷款实行全额贴息（2021年6月21日至12月21日期间产生的利息）。实施人力资源服务机构推荐就业补贴。对经营性人力资源服务机构推荐劳动力到企业就业，签订1年以上劳动合同、实现就业3个月以上的，按不低于200元/人的标准，给予相关机构一次性推荐就业补贴，具体标准由各地根据实际确定，所需资金由企业所在地财政负担。
加快促进企业技术改造项目的实施。在企业自愿申报等基础上，简化程序，提前预拨部分技改设备补助资金。企业技改项目备案、环评、安全等资料齐全，且符合《荆门市支持新一轮工业企业技术改造政策措施》申报条件，经市经信局、市财政局初审，报市政府同意后，提前预拨技改设备补助资金50%。
支持企业融资纾困。设立荆门市中小微企业纾困专项贷款资金池，对注册地在本市，原本经营正常、征信记录良好、不涉及司法诉讼、资金账户安全，具有真实有效的采购订单及销售合同，受疫情影响流动资金出现困难的工业企业，经帮扶能够实现正常生产、销售的中小微企业，可以申请最高不超过3000万元纾困贷款用于生产经营。经经信部门认定，纳入疫情防控企业名单的中小微企业，对其2021年8月至12月发生的担保费予以减免，减免费用由市财政给予补助。
强化金融支持。阶段性加大金融政策支持力度，重点支持8月1日至10月31日到期的、受疫情影响的民营和小微企业、工业制造企业及符合国家产业政策的企业。引导银行机构向上级行争取倾斜政策，并督促快速实施。对符合条件的企业存量贷款，采取“延、续、降、减”措施，即应延尽延，延期到年底；能续则续，续贷到年底；应降尽降，以50个基点以上的优惠力度降低贷款利率；应减尽减，减免服务收费。对符合条件的企业增量贷款，采取“简、特、快、加”措施，即简化流程，放宽审批权限；特事特办、容缺审批；开辟金融服务绿色通道，快速办理；创新信贷产品，信贷总量增加。
在支持商贸流通和文旅市场复苏方面，《措施》要求：
对接湖北省消费劵发放工作，组织荆门市域范围内商场消费券、超市（便利店）消费券、餐饮消费券发放、承接工作，活动期间，所有在荆人员均可在消费券发放平台抢券，并对应在指定的商场、超市、餐饮店等场所消费，用消费劵在荆门市域范围内消费的，除省级财政补贴外，市级财政予以分担。旅行社组织游客数量达到《关于支持文化旅游产业恢复振兴的实施意见》（荆政办发〔2020〕14号）奖励条件50%的，即可给予奖励。尚未为工会会员办理荆门文旅卡的工会组织，12月30日前使用工会经费为职工办理荆门文旅卡（不超过200元/年）。对防疫医务人员发放荆门文旅卡（3人家庭套卡），所需经费由本级财政承担。荆门文旅卡从激活之日起有效期一年，可以免费游览全市所有A级景区。
荆门市支持经济社会复元重振若干政策措施
一、贯彻落实制度性减税政策。延长小规模纳税人增值税优惠等部分阶段性政策执行期限，将小规模纳税人增值税起征点提高到15万元，将其增值税征收率由3%降至1%。对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元部分，在现行优惠政策基础上，再减半征收所得税。对先进制造业企业按月全额退还增值税增量留抵税额。继续执行企业研发费用加计扣除75%政策，将制造业企业加计扣除比例提高到100%。对符合条件的金融机构向小微企业发放的小额贷款（指单户授信小于1000万元或者单户贷款合同金额且贷款余额在1000万元以下的贷款）取得的利息收入，免征增值税。（责任单位：市税务局）
二、实施企业社保支持政策。在贯彻落实省级出台的相关政策基础上，实施阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策，实施期限延续至2022年4月30日。实施困难企业社会保险费缓缴，对受疫情影响生产经营出现严重困难的企业，可缓缴2021年8月至10月的职工养老保险、失业保险、工伤保险费，缓缴期间免收滞纳金。困难企业的认定，由当地社保经办机构受理、人社部门审核确定。（责任单位:市人社局、各县市区人民政府）
三、加大创业担保贷款政策力度。降低小微企业申请门槛，小微企业1年内新招用符合创业担保贷款申请条件的人数与企业现有在职职工人数的占比，由20%下调为15%，超过100人的企业下调为8%。对新发放的10万元及以下的个人创业担保贷款免除反担保要求，对个人创业担保贷款实行全额贴息（2021年6月21日至12月21日期间产生的利息）。实施人力资源服务机构推荐就业补贴。对经营性人力资源服务机构推荐劳动力到企业就业，签订1年以上劳动合同、实现就业3个月以上的，按不低于200元/人的标准，给予相关机构一次性推荐就业补贴，具体标准由各地根据实际确定，所需资金由企业所在地财政负担。（责任单位:市人社局、各县市区人民政府）
四、实施保供物流邮政快递企业补贴政策。对疫情封闭期为制造业企业提供保供服务的本地物流快递企业，按照封闭期物流快递企业发生的实际运费结算发票总额的3%给予补贴；对疫情封闭期在营保供的本地邮政快递企业，按照1元/件的标准予以补贴，每家企业补贴总额不超出20万元，补贴政策不得重复享受。（责任单位：市发改委、市交通运输局、市邮政管理局、市财政局、各县市区人民政府）
五、减免中小微企业房租。对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年8月的租金全免、9月至12月份的租金减半，全年租金减免不少于20%。对租用其他经营用房的，提倡业主（房东）为租户减免租金。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。鼓励受疫情影响较大的地方，结合实际加大租金减免力度。（责任单位：市政府国资委、市财政局、市税务局、各县市区人民政府）
六、加快促进企业技术改造项目的实施。在企业自愿申报等基础上，简化程序，提前预拨部分技改设备补助资金。企业技改项目备案、环评、安全等资料齐全，且符合《荆门市支持新一轮工业企业技术改造政策措施》申报条件，经市经信局、市财政局初审，报市政府同意后，提前预拨技改设备补助资金50%。（责任单位：市经信局、市财政局）
七、支持企业融资纾困。设立荆门市中小微企业纾困专项贷款资金池，对注册地在本市，原本经营正常、征信记录良好、不涉及司法诉讼、资金账户安全，具有真实有效的采购订单及销售合同，受疫情影响流动资金出现困难的工业企业，经帮扶能够实现正常生产、销售的中小微企业，可以申请最高不超过3000万元纾困贷款用于生产经营。经经信部门认定，纳入疫情防控企业名单的中小微企业，对其2021年8月至12月发生的担保费予以减免，减免费用由市财政给予补助。（责任单位：市经信局、市财政局、市地方金融局、荆门银保监分局、人行市中心支行、各县市区人民政府）
八、对在营保供商贸流通企业给予菜篮子限价补贴和核酸检测费用补贴。对纳入市区疫情防控指挥部保供名单企业，在疫情期间按照指挥部确定的18种生活必需品定价销售的，对进销差价及20%的合理利润给于补贴。对中心城区商贸流通企业复工复市4个月内（9月1日至12月31日）发生的用电、用水费用由市财政给于50%的补贴。对保供企业为保供人员（员工）开展的核酸检测费用予以50%补贴。允许中小型商贸企业在不影响正常交通通行秩序情况下，利用门前广场、空地开展各类促销活动。（责任单位：市商务局、市市场监管局、市供销社、市发改委、市住建局、市财政局、各县市区人民政府）
九、支持商贸流通和文旅市场复苏。对接湖北省消费劵发展工作，组织荆门市域范围内商场消费券、超市（便利店）消费券、餐饮消费券发放、承接工作，活动期间，所有在荆人员均可在消费券发放平台抢券，并对应在指定的商场、超市、餐饮店等场所消费，用消费劵在荆门市域范围内消费的，除省级财政补贴外，市级财政予以分担。旅行社组织游客数量达到《关于支持文化旅游产业恢复振兴的实施意见》（荆政办发〔2020〕14号）奖励条件50%的，即可给予奖励。尚未为工会会员办理荆门文旅卡的工会组织，12月30日前使用工会经费为职工办理荆门文旅卡（不超过200元/年）。对防疫医务人员发放荆门文旅卡（3人家庭套卡），所需经费由本级财政承担。荆门文旅卡从激活之日起有效期一年，可以免费游览全市所有A级景区。（责任单位：市商务局、市文旅局、市直相关部门、各县市区人民政府）
十、强化金融支持。阶段性加大金融政策支持力度，重点支持8月1日至10月31日到期的、受疫情影响的民营和小微企业、工业制造企业及符合国家产业政策的企业。引导银行机构向上级行争取倾斜政策，并督促快速实施。对符合条件的企业存量贷款，采取“延、续、降、减”措施，即应延尽延，延期到年底；能续则续，续贷到年底；应降尽降，以50个基点以上的优惠力度降低贷款利率；应减尽减，减免服务收费。对符合条件的企业增量贷款，采取“简、特、快、加”措施，即简化流程，放宽审批权限；特事特办、容缺审批；开辟金融服务绿色通道，快速办理；创新信贷产品，信贷总量增加。（责任单位：荆门银保监分局、人行市中心支行、市地方金融局，各银行业金融机构）
以上支持措施，涉及中心城区的，由相关市级政策主管部门审核并报市政府审批后落实，奖补资金按现行财政体制分担。鼓励各县市区参照本支持措施，结合本地疫情防控和复元重振实际，出台本地区支持政策。
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