今天上午咨询了两位从深圳过来买房的客户，总价1200-1400万，投资偏多。

在咨询过程中了解到他们自己来广州找中介看了几次房。说中介带他们去看海珠西，荔湾，还有金融城鱼珠。

给他们推的房子价格很高。

他们的落脚点最后在“笋盘”。

其实他们是没有买房逻辑和清晰的认知的。

买房首先要知道自己的认知边界（也就是巴菲特说的在自己能力圈里面投资）。

对于房产你要了解宏观经济，中观区域或者城市的发展脉络及趋势，最后才是落在房源上面。这样才能保证不会买错。

对于笋盘，你是要做好前期准备才能大概率抢到笋盘。不然有笋盘给你，你也接不住。

做任何一件事都是一个思维闭环的过程，不然就会引发很多的不确定因素。

买房有捷径吗？有高效的方法吗？

当然有且唯一，把“锤哥看楼市”的公众号全部看一遍，你对房地产的认知至少有了5成的功力。

然后跟我们美宅买房，安全、高效、不迷茫。

当你的视野从局部图变成鸟瞰图。

你就长大了！
#广州房产##房地产#

#广州房产# 今年8-9月，广州整体供应已超万宗，一再创下年内新纪录。数据显示，今年“十一”假期广州一手住宅实际开盘、加推约4049套，较去年同期上涨16.9%。海量推货加之房企花式促销，带来了广州一手房价格的明显下降。10月20日，国家统计局公布9月份70个大中城市的新房销售价格数据。在四大一线城市中，9月份广州新房售价环比下跌1%，是唯一下跌的一线城市。这也是广州新房售价继8月止涨、首跌后的第二次下跌。

市场的冷淡情绪，在二手市场也体现得淋漓尽致。受指导价调控、增值税2改5、信贷环境收紧等多重调控的影响，二手房市场急转直下。2021年9月，广州市二手住宅成交量为6198宗，环比8月同期（8535宗）下降27.4%，同比腰斩56.0%，创近年来成交最低位。价格方面，二手房售价在连涨16个月后迎来了首次下跌，环比降幅达到0.4%。二手房售价的首次止涨，也标志着广州市场迎来一二手房的全面降价。#广州买房#

#广州房产# 【江南新苑】看完富力千禧，当然就要看看马路对面的江南新苑，原址为1953年的广州机床厂，楼龄为2004年的电梯次新盘。

楼盘的优点是舒适的居住环境，有湖有亭有大榕树，老邝认真想了一下，海珠区内部有湖的楼盘也没几个了。2002-2009年的时间跨度，即使是第一期也有亮点（低密度小高层），别看它三面临主干道，但小区内部的房源非常安静。江南新苑地处地铁L8双地铁上盖，但因为都在一条线路其实意义不大，但可以稍微期待在建L10。

江南新苑的缺点在于不要买入北面v.s西面，有噪音和粉尘污染的户型，除非你能接受长年关窗生活。其次非省一级小学对于在乎学位的家长，吸引力不够大，最后中大创新谷以布匹为主，批发业产业较多流动人口需留意。#广州踩盘#

老邝给它7.0分，临马路户型扣0.5分。 https://t.cn/z8A0xBy