从供求关系角度看燕郊楼市的投资价值
01
燕郊距离天安门广场30公里，距离北京市政府4.8公里，独特的地理位置使得燕郊成为过去20年中国城市化发展最快的地方，由一个仅仅几万人口的小镇一跃成为人口百万的中型城市。
2000年后，随着北京城市快速发展，燕郊迎来发展的快车道，当时燕郊楼盘打出的广告是：30分钟到国贸，从燕郊出发，经过通燕高速、京通快速可以方便的到达国贸CBD。因为快捷的交通，大批在北京东三环、东四环工作的人开始置业居住在燕郊。
2016年，北京副中心建设开始加速，副中心的北京行政中心、运河商务区、环球旅游度假区开始快速建设，吸引大批购买力到燕郊买房，燕郊房价在飞速上涨。下面我们从供求关系角度来谈谈燕郊楼市的投资价值。
02
供给侧来说，燕郊现在的二手房数量是30万套左右，这其中大概15%是1980年代2005年建设的多层步梯楼，步梯楼大部分是燕郊30多家央企建设的内部单位房，少部分是开发商建设的商品房。2005年后，燕郊住宅以高层电梯楼为主。燕郊的居住人口密度很高，交房三年以上的小区，入住率是80-90%。就二手房来说，并没有多少供给给后面的居住人群。
新房供给方面：2017年燕郊实行严格的房地产调控后，楼市成交不活跃，住宅用地供给量很少，今年新拍土地可建2000套左右住宅。目前库存可售住宅数量是7500套左右，这其中有一半是开发商不打算短期卖出的。为什么不卖出呢？是因为以前拿地价格低，成本低，开发商觉得现在的价格太低，以后涨价了再卖。资金没有压力，持有就是了。
今年以来，在三道红线的压力下，很多开发商资金压力大，而燕郊的开发商正好相反，没有多少资金压力。燕郊的开发商以本地开发商为主，规模不大，杠杆率低，主要立足本地开发，他们拿地早，成本低，有的是现房销售，不着急出货，慢慢卖就行。
03
说完供给，我们说一下需求。燕郊虽然有4家上市公司，8所大学，30多家央企，有很强的本地需求，可更大的需求还是来自于在北京工作的人，燕郊是北京的睡城，每天有20多万人到北京去工作，这些人居住在燕郊，在北京工作。
以前燕郊人在北京最大的工作地是东三环的国贸CBD，现在，随着北京副中心的建设，新的以燕郊为居住地的就业人群产生了。
副中心运河商务区在快速建设中，运河商务区占地面积20.8平方公里，相当于3个陆家嘴，是世界最大的CBD。运河商务区一期工程674万平米写字楼今年年底完工，今年、明年、后年完成招商工作。以20平米提供一个就业岗位算，674万平米写字楼需要33万多人就业，这些就业人口大部分会在三年内产生。
环球度假区一期工程已经完成，并在今年9月份开业了，环球度假区直接解决就业人口1.2万人，加上周边其他就业人口，新增就业人口1.5万人以上。
这些新增就业人口，都需要住房，他们会住在哪里呢，是燕郊吗？
04
首先来说，通州本地的住宅项目有限，规划的住宅用地不多，目前在售项目6个，2500套房子左右。
如果通州不能解决住房问题，那么这些人就会住在通州两侧，西侧是朝阳区，东侧是燕郊。考虑到在通州工作的白领大部分没有北京户口，也没有北京的购房资格，加上朝阳区的房价较高，因此这些新增就业人口，大部分会到燕郊买房。
从顶层设计来看，副中心和以燕郊为代表的北三县是一体化发展，要打造跨区域的职住平衡。副中心工作，燕郊居住将成为大多数人的选择。
目前朝阳五环外东坝的房价7万多，通州副中心运河附近的房价7万，燕郊的房价2万多。无论是从购房资格来说，还是从住房价格来说，燕郊都是大多数人的选择。
05
交通出行上，从燕郊到副中心，通过通燕高速坐公交或者自驾车25分钟可以到达。
未来厂通桥建成后，从燕郊到副中心CBD 约20分钟可以到达。
京滨城际建成通车后，从燕郊到副中心CBD约10分钟可以到达。
地铁22号线建成通车后，从燕郊到副中心CBD约8分钟可以到达。
一个规律：如果在30分钟车程内出现大量高端就业岗位，那么附近的房价就会快速上涨，这个现象在很多城市都出现过，从来没有意外。
06
一边是巨大的需求，一边是有限的供给。未来房价怎么走？不难判断。机会偏爱有准备的人，可不是每个人都有耐心去准备，都有一双慧眼发现机会。#v光计划#
01
燕郊距离天安门广场30公里，距离北京市政府4.8公里，独特的地理位置使得燕郊成为过去20年中国城市化发展最快的地方，由一个仅仅几万人口的小镇一跃成为人口百万的中型城市。
2000年后，随着北京城市快速发展，燕郊迎来发展的快车道，当时燕郊楼盘打出的广告是：30分钟到国贸，从燕郊出发，经过通燕高速、京通快速可以方便的到达国贸CBD。因为快捷的交通，大批在北京东三环、东四环工作的人开始置业居住在燕郊。
2016年，北京副中心建设开始加速，副中心的北京行政中心、运河商务区、环球旅游度假区开始快速建设，吸引大批购买力到燕郊买房，燕郊房价在飞速上涨。下面我们从供求关系角度来谈谈燕郊楼市的投资价值。
02
供给侧来说，燕郊现在的二手房数量是30万套左右，这其中大概15%是1980年代2005年建设的多层步梯楼，步梯楼大部分是燕郊30多家央企建设的内部单位房，少部分是开发商建设的商品房。2005年后，燕郊住宅以高层电梯楼为主。燕郊的居住人口密度很高，交房三年以上的小区，入住率是80-90%。就二手房来说，并没有多少供给给后面的居住人群。
新房供给方面：2017年燕郊实行严格的房地产调控后，楼市成交不活跃，住宅用地供给量很少，今年新拍土地可建2000套左右住宅。目前库存可售住宅数量是7500套左右，这其中有一半是开发商不打算短期卖出的。为什么不卖出呢？是因为以前拿地价格低，成本低，开发商觉得现在的价格太低，以后涨价了再卖。资金没有压力，持有就是了。
今年以来，在三道红线的压力下，很多开发商资金压力大，而燕郊的开发商正好相反，没有多少资金压力。燕郊的开发商以本地开发商为主，规模不大，杠杆率低，主要立足本地开发，他们拿地早，成本低，有的是现房销售，不着急出货，慢慢卖就行。
03
说完供给，我们说一下需求。燕郊虽然有4家上市公司，8所大学，30多家央企，有很强的本地需求，可更大的需求还是来自于在北京工作的人，燕郊是北京的睡城，每天有20多万人到北京去工作，这些人居住在燕郊，在北京工作。
以前燕郊人在北京最大的工作地是东三环的国贸CBD，现在，随着北京副中心的建设，新的以燕郊为居住地的就业人群产生了。
副中心运河商务区在快速建设中，运河商务区占地面积20.8平方公里，相当于3个陆家嘴，是世界最大的CBD。运河商务区一期工程674万平米写字楼今年年底完工，今年、明年、后年完成招商工作。以20平米提供一个就业岗位算，674万平米写字楼需要33万多人就业，这些就业人口大部分会在三年内产生。
环球度假区一期工程已经完成，并在今年9月份开业了，环球度假区直接解决就业人口1.2万人，加上周边其他就业人口，新增就业人口1.5万人以上。
这些新增就业人口，都需要住房，他们会住在哪里呢，是燕郊吗？
04
首先来说，通州本地的住宅项目有限，规划的住宅用地不多，目前在售项目6个，2500套房子左右。
如果通州不能解决住房问题，那么这些人就会住在通州两侧，西侧是朝阳区，东侧是燕郊。考虑到在通州工作的白领大部分没有北京户口，也没有北京的购房资格，加上朝阳区的房价较高，因此这些新增就业人口，大部分会到燕郊买房。
从顶层设计来看，副中心和以燕郊为代表的北三县是一体化发展，要打造跨区域的职住平衡。副中心工作，燕郊居住将成为大多数人的选择。
目前朝阳五环外东坝的房价7万多，通州副中心运河附近的房价7万，燕郊的房价2万多。无论是从购房资格来说，还是从住房价格来说，燕郊都是大多数人的选择。
05
交通出行上，从燕郊到副中心，通过通燕高速坐公交或者自驾车25分钟可以到达。
未来厂通桥建成后，从燕郊到副中心CBD 约20分钟可以到达。
京滨城际建成通车后，从燕郊到副中心CBD约10分钟可以到达。
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一个规律：如果在30分钟车程内出现大量高端就业岗位，那么附近的房价就会快速上涨，这个现象在很多城市都出现过，从来没有意外。
06
一边是巨大的需求，一边是有限的供给。未来房价怎么走？不难判断。机会偏爱有准备的人，可不是每个人都有耐心去准备，都有一双慧眼发现机会。#v光计划#
在玛吉阿米的故乡，如果热情好客的你在拉萨街头遇见我刘哥，那么我恳请你能对他好一点。他人到中年，几次创业失败，负债百万。下有一双儿女，上有年迈双亲需要照料，更有无数债主盼望他东山再起。我和兄弟们只希望他能平安归来！！！首次用微博，希望看到的大家能帮我多多转发，希望好心的拉萨市民能看到，谢谢！！！ https://t.cn/R2WxkFw
8.18记
Sacai灰白，150个国内现货。按目前市值算，超过60W人民币，卖的也差不多了。普通款式这两天到货合计50多万左右，也要被人包了。这个月，今天18号，已经卖了2000多双鞋了，按照一双1000算，200W也有了。换谁谁不膨胀呢，我记得，19年同样也在那五月遇到这种大几百万流水，但是那些货压根看不到，被骗了也正常，这次呢，实物还能翻车吗。一个月能挣六位数真的真的很知足了对我来说，自己才大三，开学大四，做成这样谁不开心呢，一路走来真的不容易，坑又特别多，主要是在后来路上我懂的坦诚公开处理每件事，一旦一次隐瞒，后面就会有更多，这也是为什么同行最后都愿意和我做生意，无论对方大与小，你找我买东西，进货，调货，我必须感谢，必须尊重，就是这么简单的事，真是精彩的八月，上半年精彩，下半年更精彩，另外在充满未知的前方继续努力，要加油。 https://t.cn/R5KSoeu
Sacai灰白，150个国内现货。按目前市值算，超过60W人民币，卖的也差不多了。普通款式这两天到货合计50多万左右，也要被人包了。这个月，今天18号，已经卖了2000多双鞋了，按照一双1000算，200W也有了。换谁谁不膨胀呢，我记得，19年同样也在那五月遇到这种大几百万流水，但是那些货压根看不到，被骗了也正常，这次呢，实物还能翻车吗。一个月能挣六位数真的真的很知足了对我来说，自己才大三，开学大四，做成这样谁不开心呢，一路走来真的不容易，坑又特别多，主要是在后来路上我懂的坦诚公开处理每件事，一旦一次隐瞒，后面就会有更多，这也是为什么同行最后都愿意和我做生意，无论对方大与小，你找我买东西，进货，调货，我必须感谢，必须尊重，就是这么简单的事，真是精彩的八月，上半年精彩，下半年更精彩，另外在充满未知的前方继续努力，要加油。 https://t.cn/R5KSoeu
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