#买房小知识# 购买二手房需要注意哪些方面？以下有10个关键点一定要牢记，可以避免很多问题。

第一、合同必须签三份，房产中介与买卖双方各一份。

第二、了解房子是否出租、有无抵押或者纠纷。

第三、了解下房龄多大，因为房龄太大会被拒贷。

第四、原房主签订出售协议，必须夫妻双方在场。

第五、过户费中介费由谁付要写在合同内。

第六、每笔支出都要有收据。

第七、要在合同内附加原房主户口迁出时间。

第八、确定交房时间，以防延期交房。

第九、维权责任要细化，预防维权。

第十、车位（车库）、付房等事项要交接清楚。（via.改巢换贷）

#房产# 买了公寓再买住宅算不算二套房？快来看看专业房产顾问怎么说。

许多年轻人前期会购买公寓作为过渡住所，在有必定经济条件后再买住所，那么买了再买住所算不算二套房呢？毕竟首套和二套贷款额度上差别还是比较大的。很多人比较珍惜首套的资格。

1、假如在买公寓时，业主请求了购房告贷，那再购买住所时，银行会由于购房者有过告贷记载，将此次购房确定为二套房。

2、假如业主购买公寓运用的是全款购房，那再次购买住所的时分，能够依照首套房购买，由于公寓是商业性质的，不在住所限制规模内。

购房套数的确定

1、告贷人本人和配偶无没有还清的个人住所告贷记载，则确定为首套房告贷。

2、告贷人本人和配偶只有一笔没有还清的个人住所告贷记载，则确定为二套房告贷。

3、告贷人本人和配偶有两笔以上(含两笔)没有还清的个人住所告贷记载，则确定为三套房告贷。

另外，个人告贷购买的40年产权或许50年产权的房子，这些房子是否计入“认房”规模，其告贷是否计入“认贷”规模，要看各个城市的方针是如何规定的。

买公寓房的注意事项

1、土地运用年限短：

公寓房和一般的住所房比较，仍是有很大缺点的，公寓房归于商业性质的房子，比较住所性质用地运用年限有70年，公寓房的土地运用年限仅为40至50年不等，而且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才干持续运用。

2、管理费水电费更贵：

公寓性质的房子水电气管理费都要比住所性质的房子高许多，由于公寓房是依照商业水电费的规范来收取的。比方假如住所物业的用水加污水处理费收费规范为2元/立方米，商业物业用水的收费规范就会达到为4元/立方米；住所的用电收费规范为0.5元/度，公寓的用电收费规范就可能会是1元/度。

3、高税费转手买卖难：

二手住所房子买卖时能够免收土地增值税，但是公寓房买卖时是需求缴纳这笔费用的，土地增值税的征收一般按出让土地增值额的凹凸实施四级超率累进税率，即按增值额的凹凸，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，公寓房买卖时还需按物业买卖总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业买卖总价的10%至14%。

4、不能入户没有学位：

对于购买公寓房的购房者来说，是不能处理入户的，因此就算附近有名校，家里的小孩子不能处理入户也是不能入读该校园的，这对一贯以名校学位优势备受商场宠爱的城区来说，其后期增值潜力将大打折扣。

5、房贷利率高年限短：

告贷购买公寓房的首付也要比一般住所高，公寓房由于是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的告贷，而且不能请求利率较低的公积金房贷。现在，商用项目告贷利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住所告贷利率多是上浮1.1倍。#买房者说#

#法律小知识#【签完合同突遇房价上涨18万，房东却反悔不卖了！法院这样判】

房子，永远都是老百姓最关注的话题。尤其是二手房买卖，手续多，周期长，有时房子还没过户，房价却已涨了不少。

一旦房东不讲信用反悔，只能对薄公堂……

合同签了、定金交了，房东反悔了

日前，据山东高法消息，2019年，家住衢州的纪先生出于刚需，想要置换一套大一点的房子。在将自己原有房屋卖出后，纪先生经房产中介介绍看中了刘先生的房子。一番你来我往后，最终敲定纪先生以220万元的价格购买刘先生的房子。签订《二手房买卖合同》的当天，纪先生便支付了5万元定金。

两个月后，纪先生终于办齐了各项手续，而双方约定办理房产过户手续的时间也如期而至。谁曾想此时，刘先生却提出因为房屋价格上涨，要至少加价5万元才卖，不然双方就解除合同。 白纸黑字的合同签了，定金交了，房款也准备好了，就差“临门一脚”，卖方却违约了，这个变故让纪先生措手不及。

无奈又愤怒的纪先生将刘先生诉至衢州市柯城区人民法院，要求解除双方签订的合同，同时要求对方双倍返还定金10万元并赔偿房屋差价损失25万元，合计35万元。

拒绝履行显属违约，法院判了

庭审中，刘先生认为案涉房屋是自己与妻子蓝某的共有财产，自己签订《二手房买卖合同》时未取得蓝某同意，现蓝某不同意出售房屋，两人签订的买卖合同无效，自然无法履行合同，仅同意返还纪先生5万元定金。

因本案的案涉房产价格确有波动，依纪先生申请，柯城法院委托资产评估公司对双方约定办理房屋转让手续时案涉房产的价格进行评估。经评估，该时间案涉房产价格为238万元，比合同约定的成交价高出18万元。

法院经审理认为，纪先生与刘先生签订的《房地产转让合同》系双方真实意思，双方均应严格按照合同约定履行义务。纪先生依约向刘先生支付定金后，刘先生未在约定期限内履行房屋过户手续，显属违约。因刘先生明确表示拒绝履行合同，现纪先生诉请解除双方签订的《房地产转让合同》，具有事实与法律依据。因刘先生不履行合同义务，纪先生变卖原有房产后，未能实现重新购置房产的目的，现由于房价变化等因素，增加纪先生今后购房成本，造成纪先生损失18万元。

最终，法院判决解除双方签订的买卖合同；被告刘先生返还原告纪先生定金5万元并赔偿纪先生损失18万元，共计23万元。目前，该判决已生效。

法官表示，购房是生活中的大事，无论是买方还是卖方都要对交易过程中的风险有所防范。

买卖双方要选择社会信誉高、提供中介服务有保障的中介机构，买方对房屋是否属于夫妻共同财产、是否存在其他共有人要核实准确，如属于共有财产的，要求夫妻双方或者其他所有权人共同在合同上签字。同时，房屋买卖合同系买卖双方在自愿、平等基础上达成的契约，一旦达成，各方均应严格遵守。如达成协议后，买卖双方有反悔造成违约的，均应承担相应的违约责任。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据民法典规定，定金罚则和违约金不能同时适用。本案中，根据合同中双方双倍返还定金的约定与鉴定机构鉴定产生的实际损失，法院酌定按鉴定机构所鉴定损失确定违约责任，判决被告赔偿原告损失18万元，同时返还原告预交的5万元定金。

法条链接：《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。