【买一套房子动不动就一两百万，实际100平的房子造价是多少呢？】#楼市分化#
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？
除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？
除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。
“成也萧何，败也萧何”，这句成语就很好地诠释了韩信的一生。
众所周知，韩信，是西汉著名的开国功臣，拥有独特的领军才能，一生从无败绩。可以说没有韩信，也就没有大汉王朝。
他原本是项羽手下的人，在项羽身边呆了两年，还只是一个侍卫，因得不到重用，转而投靠刘邦，被丞相萧何看中，极力推荐给刘邦，从此他征战沙场，凭功封王，一步登天。
就连刘邦都叹服：“连百万之军，战必胜，攻必取，吾不如韩信！”
在韩信上任大将军之后，第一炮便是“明修栈道，暗度陈仓”。旗开得胜的韩信，此后，更是一发不可收拾了，短短几年之内，便为刘邦打下了半壁江山。
一切来得太过顺利，韩信成了刘邦手下的能将，无人不服，他开始洋洋得意，自以为是。
就在灭齐国时，韩信为贪功，对已经劝降的齐国，仍出其不意地攻占，以胁迫刘邦，封自己为齐王，无可奈何地刘邦只能照做。
此时的韩信，如日中天。更是在刘邦与项羽对战焦灼中，需要韩信支援时，他却只动嘴不动身，明摆着向刘邦讨要封地。
前途似锦的韩信，屡屡做出这种不义之举，一而再，再而三的挑战权威，刘邦心里早已恨透了他，可又忌惮着他的能力，最后还是萧何献计，将韩信斩杀。
本就功高震主的韩信，可谓名誉地位财富应有尽有。可作为臣子，却不懂得收敛自己，回避利益，最终落得一个身处异首，三族皆灭的下场。
《左传》有言：“多行不义必自毙，子姑待之”。
一个人就算你本事再大，如果心无敬畏德行不行，最终都会走向灭亡，只是时间的早晚问题。
古往今来，谁人不想考取功名，建功立业，享受富贵名誉，可这种富贵名誉在无德的人身上，也不是一成不变，永不可破的。
那些功高盖主被斩杀的已不在少数，或是居心叵测想谋权篡位的，到头来，所拥有的一切，最后也会变得一无所有。
而真正有德的人，并不在意个人的成败荣辱，而是急百姓之所急，想百姓之所想，为百姓做实事，最终才会获得成功。得民心者得天下。
众所周知，韩信，是西汉著名的开国功臣，拥有独特的领军才能，一生从无败绩。可以说没有韩信，也就没有大汉王朝。
他原本是项羽手下的人，在项羽身边呆了两年，还只是一个侍卫，因得不到重用，转而投靠刘邦，被丞相萧何看中，极力推荐给刘邦，从此他征战沙场，凭功封王，一步登天。
就连刘邦都叹服：“连百万之军，战必胜，攻必取，吾不如韩信！”
在韩信上任大将军之后，第一炮便是“明修栈道，暗度陈仓”。旗开得胜的韩信，此后，更是一发不可收拾了，短短几年之内，便为刘邦打下了半壁江山。
一切来得太过顺利，韩信成了刘邦手下的能将，无人不服，他开始洋洋得意，自以为是。
就在灭齐国时，韩信为贪功，对已经劝降的齐国，仍出其不意地攻占，以胁迫刘邦，封自己为齐王，无可奈何地刘邦只能照做。
此时的韩信，如日中天。更是在刘邦与项羽对战焦灼中，需要韩信支援时，他却只动嘴不动身，明摆着向刘邦讨要封地。
前途似锦的韩信，屡屡做出这种不义之举，一而再，再而三的挑战权威，刘邦心里早已恨透了他，可又忌惮着他的能力，最后还是萧何献计，将韩信斩杀。
本就功高震主的韩信，可谓名誉地位财富应有尽有。可作为臣子，却不懂得收敛自己，回避利益，最终落得一个身处异首，三族皆灭的下场。
《左传》有言：“多行不义必自毙，子姑待之”。
一个人就算你本事再大，如果心无敬畏德行不行，最终都会走向灭亡，只是时间的早晚问题。
古往今来，谁人不想考取功名，建功立业，享受富贵名誉，可这种富贵名誉在无德的人身上，也不是一成不变，永不可破的。
那些功高盖主被斩杀的已不在少数，或是居心叵测想谋权篡位的，到头来，所拥有的一切，最后也会变得一无所有。
而真正有德的人，并不在意个人的成败荣辱，而是急百姓之所急，想百姓之所想，为百姓做实事，最终才会获得成功。得民心者得天下。
有一个有情怀的品牌叫聚轻研
我中华泱泱大国，地广物盛，“国货”二字已在世界各地成为最佳主力军！21世纪20年代也就是此刻中国的各款国货已在世界的各地成为一个风向标！中华的骄傲！
中国的美食闻名世界各地
中国的中医享誉全球。
俗话说，民以食为天，中国是一个有饮食文化的民族，饮食也是一切文明的基础，当我们不断回味着那些生活中的酸甜苦辣，更为留恋的其实是吃东西时的一种意境和心绪。那些萦绕于心头的滋味，隐匿着属于自己的甘香或苦涩，人世间是无法买到的。
无论古今中外，美食和文化一次次的艳遇，成为了饮食文化得以发扬光大的强心剂。
中医文化历史悠久，独具特色。一碗药汤，一根银针，常常能起到立竿见影的效果，因而，中医一直被认为是世界上最神秘的医学之一。”中医药能生生不息数千年，至今还能够存在并不断发展，其最重要的原因是临床有效。中医药能受到广大患者欢迎，也是因为其临床有效。
外国人对中国的“食文化”赞叹不已，惊叹中国人精湛的厨房十八般武艺，对于中医学，老外瞪大眼睛，翘起大拇指：中医三指在手腕上一搭，病情枝枝蔓蔓一清二楚；细细银针轻轻一扎，腰酸背痛无影无踪；司空见惯的茎叶花果，妙手熬出一碗本酽酽药汁，悠悠苦香中痼疾即去。
中国的滋补养生
众所周知。中国有三宝：海参、鱼胶、燕窝
在顶级滋补品里海参无疑是排名第一的
海八珍之首，其性温补，足敌人参，海洋之心。
海参肉质软嫩，营养丰富，是典型的高蛋白、低脂肪食物，滋味腴美，风味高雅，是久负盛名的名馔佳肴，在大雅之堂上往往扮演着“压台轴”的角色，被视作为中餐的灵魂之一。
我国海域出产的可以食用的海参有20多种，其中刺参营养价值最高。
关于中国海参极品—辽参
海参属于无脊椎动物、棘皮动物门、海参纲。全球有900多种，我国约140种。
我国海参分为冷海区与热海区，再北纬39度，在这一神秘区域，是中国的冷海区海洋牧场，这里的海参以成型慢、生长时间长、长成营养成分极高为著名
海参具多种中医特指的补益养生功能。近半个世纪以来，国内外学者对40多种海参化学成分的研究表明海参体内不但富含氨基酸、维生素和各种元素等人体所需的50多种营养成分，还含有多种生物活性物质如酸性粘多糖、皂苷和胶原蛋白等，而且海参活性物质的药理活性十分广泛
说到海参我们就不得不说到一位举足轻重的中国工程院院士了，她的一生都在致力于对海参研究
朱蓓薇，女，1957年3月23日出生于陕西省咸阳市，食品工程专家，中国工程院院士，大连工业大学食品学院教授、博士生导师、院长，国家海洋食品工程技术研究中心主任，山西农业大学（山西省农业科学院）学术院长。
朱蓓薇长期致力于水产品及农产品精深加工的基础理论和应用研究，主持国家973计划前期研究专项、“十一五”科技支撑计划、“十二五”863计划项目、“十三五”重点研发计划专项、国际合作重大项目、国家农转资金计划项目、国家自然科学基金项目等项目30余项。解决了多项食品加工领域的技术难题，创造了显著的社会效益和经济效益。在海洋食品的深加工技术方面取得了一系列创新性成果。
1994年开始，朱蓓薇把海参作为科研的重点对象，通过访企业、下车间、走城市乡村，最终解决了海参加工过程中存在的瓶颈问题，从理论上揭示了海参自溶的本质。2006年，主持的项目“海参自溶酶技术及其应用”获得国家技术发明奖二等奖，利用其技术开发的“海参肽”、“即食海参”已经成为大连的标志性产品。
作为海参里的佼佼者—辽参里的首次突破—液态辽参活性肽—聚轻研
作为全新的一款高端滋补品类，聚轻研以最高效的用户反映度、最强悍的研究成果、最好的辽参、双有机的诞生迅速风靡全国很多地区
聚轻研39°参
一瓶可以喝的海参
以优质辽刺参为原料，经现代生物酶解技术（专利保护）分离、提纯，将大分子海参转换成功能性更强，可以透过血管壁直达血液的小分子海参活性肽。更利于人体吸收！
聚轻研39度参是一款精选北纬39°的纯种辽参，采用现代生物科技技术提取获得海参肽为主要原材料的食品级饮品。
含有四肽（海参低聚肽、鱼胶原蛋白肽、大豆糖肽、鲣鱼弹性蛋白肽）及多果（山楂、草莓、洛神果、石榴、综合莓）原料。
“零”脂低热量，“零”添加蔗糖，健康无“腹”担。
为什么说一瓶聚轻研的营养吸收量＝3⃣️根海参
1.聚轻研产品中 海参肽平均分子量小于 1000Da（单位:道尔顿），吸收速度是氨基酸的十几倍，吸收率为 100%；
2.能夹带钙锌等矿物质，促进吸收；
3.能直接被利用，而且具有很多生理活性，包括降血压、降血糖、提高免疫力、美肤、抗衰老等.。
4.直接被小肠吸收，不需要再次消化，更不会增加消化道的负担，尤其是不会造成肠胃功能的额外负担。
聚轻研在坚持本我的基础上更是一家有情怀的品牌，聚轻研创始团队的信念：做一款顶尖国货聚轻研，让世界知道中国辽参！
欢迎优秀的你加入聚轻研！
2021年最具爆发力的项目！
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中医文化历史悠久，独具特色。一碗药汤，一根银针，常常能起到立竿见影的效果，因而，中医一直被认为是世界上最神秘的医学之一。”中医药能生生不息数千年，至今还能够存在并不断发展，其最重要的原因是临床有效。中医药能受到广大患者欢迎，也是因为其临床有效。
外国人对中国的“食文化”赞叹不已，惊叹中国人精湛的厨房十八般武艺，对于中医学，老外瞪大眼睛，翘起大拇指：中医三指在手腕上一搭，病情枝枝蔓蔓一清二楚；细细银针轻轻一扎，腰酸背痛无影无踪；司空见惯的茎叶花果，妙手熬出一碗本酽酽药汁，悠悠苦香中痼疾即去。
中国的滋补养生
众所周知。中国有三宝：海参、鱼胶、燕窝
在顶级滋补品里海参无疑是排名第一的
海八珍之首，其性温补，足敌人参，海洋之心。
海参肉质软嫩，营养丰富，是典型的高蛋白、低脂肪食物，滋味腴美，风味高雅，是久负盛名的名馔佳肴，在大雅之堂上往往扮演着“压台轴”的角色，被视作为中餐的灵魂之一。
我国海域出产的可以食用的海参有20多种，其中刺参营养价值最高。
关于中国海参极品—辽参
海参属于无脊椎动物、棘皮动物门、海参纲。全球有900多种，我国约140种。
我国海参分为冷海区与热海区，再北纬39度，在这一神秘区域，是中国的冷海区海洋牧场，这里的海参以成型慢、生长时间长、长成营养成分极高为著名
海参具多种中医特指的补益养生功能。近半个世纪以来，国内外学者对40多种海参化学成分的研究表明海参体内不但富含氨基酸、维生素和各种元素等人体所需的50多种营养成分，还含有多种生物活性物质如酸性粘多糖、皂苷和胶原蛋白等，而且海参活性物质的药理活性十分广泛
说到海参我们就不得不说到一位举足轻重的中国工程院院士了，她的一生都在致力于对海参研究
朱蓓薇，女，1957年3月23日出生于陕西省咸阳市，食品工程专家，中国工程院院士，大连工业大学食品学院教授、博士生导师、院长，国家海洋食品工程技术研究中心主任，山西农业大学（山西省农业科学院）学术院长。
朱蓓薇长期致力于水产品及农产品精深加工的基础理论和应用研究，主持国家973计划前期研究专项、“十一五”科技支撑计划、“十二五”863计划项目、“十三五”重点研发计划专项、国际合作重大项目、国家农转资金计划项目、国家自然科学基金项目等项目30余项。解决了多项食品加工领域的技术难题，创造了显著的社会效益和经济效益。在海洋食品的深加工技术方面取得了一系列创新性成果。
1994年开始，朱蓓薇把海参作为科研的重点对象，通过访企业、下车间、走城市乡村，最终解决了海参加工过程中存在的瓶颈问题，从理论上揭示了海参自溶的本质。2006年，主持的项目“海参自溶酶技术及其应用”获得国家技术发明奖二等奖，利用其技术开发的“海参肽”、“即食海参”已经成为大连的标志性产品。
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聚轻研39°参
一瓶可以喝的海参
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聚轻研39度参是一款精选北纬39°的纯种辽参，采用现代生物科技技术提取获得海参肽为主要原材料的食品级饮品。
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为什么说一瓶聚轻研的营养吸收量＝3⃣️根海参
1.聚轻研产品中 海参肽平均分子量小于 1000Da（单位:道尔顿），吸收速度是氨基酸的十几倍，吸收率为 100%；
2.能夹带钙锌等矿物质，促进吸收；
3.能直接被利用，而且具有很多生理活性，包括降血压、降血糖、提高免疫力、美肤、抗衰老等.。
4.直接被小肠吸收，不需要再次消化，更不会增加消化道的负担，尤其是不会造成肠胃功能的额外负担。
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