广州推出“二手住房参考价”,这是全国第12个推出此类调控手段的城市。看到媒体报道,基本上是以1年前的广州二手房价格作为基准,所有楼盘单价全在10万以下。有不少楼盘,市场价格和参考价直接打了对折。比如像珠江新城的名盘凯旋新世界,上半年成交均价12.8万,参考价是8.8万,打了6.9折。
基于深圳经验在前,我们可以说,四大一线城市,市场有趋同性。是以,看广州房地产市场的下一步,看深圳就好了。
深圳在2月8日出台了全国第一份“二手住房参考价”,直接冷冻二手房市场。整个上半年,二手住房成交量2.8万套,环比下跌45%,同比下跌35%,三年新低。8月份的二手房成交,更是第一次跌破了2000套,相比1月的7008套,8个月时间,爆跌了72%。二手房冰冻,也直接带beng了新房市场,去年疯狂打新的热潮已经恍如隔世。
我大概查了一下,除了深圳、广州之外,推出二手住房参考价的城市还有10个,包括东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等。
谈一下我的几点看法。
1)住房参考价将是一个都市圈内普遍推行的价格管制手段。
这个我们之前已经多次讲过了,实在也没有什么好的办法。理论上,我想认同与反对如此价格监管做法的比例,可能平分秋色。但实际上,地价监管了,新房价格监管了,二手房也只能跟着被监管。不监管起来,二手房价格与新房价格,时间越长,倒挂越严重,市场也运行不下去。所以,越是好的城市,越是涨价冲动强劲的城市,推出二手住房参考价的概率越高。至少是在几个优质都市圈内,毫无疑问的会普遍推行。这样做,第一个好处,是可以让大家都看不到房价(因为中介将不得再发布真实价格)。
2)凡是推行住房参考价的城市都会步入显著调整。
住房参考价的本质,是去杠杆。如果不与按揭贷款联动,那么住房参考价毫无意义。银行也好,买卖双方也好,有大量的手段可以规避。但与按揭贷款联动,住房参考价其实就变成了暴力去杠杆,变相提高首付。一套1000万的房子,打6折变成600万,按照600万来计算贷款成数,这个答案不言自明。深圳的做法是这样,广州的做法也会是这样,东莞的做法也不会不一样。
因此,广州楼市的下一步,看深圳就好了。长期我们依然坚定看好深圳、广州的房地产,但是在短期这个时间窗,市场将步入显著调整,二手房的成交量腰斩也都是毫无悬念的事实。
3)刚需能得到多少利好?
这个行业人所共知的事实是:短期楼市,管住信贷就可以了。二手住房参考价,如果单从这个角度讲,要承认是一记大杀器,市场需要阶段性的下跌才能消化这样重大的冲击。但对于政策最想倾斜的刚需人群而言,能从中得到多少好处,是个问号。
最受伤的人群,当然是炒楼客,因为不能用杠杆。但是刚需(包括相当一批改善客)有可能更加买不起质量较好的二手房,因为依照参考价,你必须要储备更多的首付资金。某种程度上讲,刚需的境遇更惨,还是去买新房更好。
基于深圳目前的情况,我们初步认为,市场会花半年到1年的时间来消化首付提高的利空,等待买家重新积攒实力。
这是我们最基本的看法,再重申一遍,这是短期的波动。
但有两个问题,我认为还是要说出来。
第一,市场调整并非是住房参考价的“功劳”。
我之前已经提过这个看法,大部分情况下,我们看到的市场波动,都可以用老巴那句名言所概括:当你听到知更鸟报春的时候,春天已经快结束了。
深圳已经展开的调整也好,广州即将展开的调整也好,请问会是住房参考价或者其它政策导致的吗?这方面的原因有,但是,周期的力量呢?除了这个行内的分析者外,围观的瓜众又有谁去认真的剖析?为什么有时候我们作为观察者并不赞同无休止的政策干预,乃是因为,政策反应的滞后性。简单说,是调控的时候造成过冷,托市的时候又造成过热。市场的运作自有规律,每当市场最为亢奋的时候(标志可以是二手房业主联手哄抬市场),其实也是加速赶顶的时候。只是那个时候,每个人都在恐慌加速入市,没有人会相信转头下跌。政策也往往在那个时候,暴力出场,但恰恰掩盖了市场自身的调整动能。这方面的案例不胜枚举,最为典型是2007年9月次贷危机发生时,我们依然在猛烈加息提高首付,最终不得已又在1年后全面刺激。
今天的情况尤其要注意,我们要看到这一点,住房参考价以及其它的政策都是重拳,但并非是楼市展开调整的唯一原因。
第二,当房价跌破了住房参考价呢?
我们推出住房参考价,显然主要是来应付房价上涨的,但如果房价跌破了住房参考价,怎么办?
会不会出现这种情况?
当然会。并且深圳已经出现了(快不快?)
下午看到中介小姐姐发来的信息得知,罗湖莲塘的一个楼盘已经跌破了住房参考价,有一套150多平米的房子,楼层较低,住房参考价是858万,之前的成交价是1050万——比参考价高了20%,现在报价变成了839万,跌破了参考价,最大跌幅更是达到了20%。
那么问题来了,先前当一个楼盘的市价高过住房参考价的时候,会有一些买家到住建部门投诉要求按照参考价卖楼,那么现在,价格跌破了住房参考价,卖家如果要求卖家按照参考价买房子住建部门能支持吗?这会让政策陷入道德困境。
但我想说的不是这个,而是说,房价和其它价格一样,都是随市况随时波动的。上涨与下跌,波动都可以很大,涨起来、跌起来,谁都扛不住,涨起来的时候慌死人,跌起来的时候也可以吓死人。尽管现在大数据可以很发达,尽管管理部门可以每隔半年就展开一次参考价的修正,但那也并不意味着这个价格真正的具有“指导性”。实际上,放眼全球,长期价格管制鲜少成功。
对于后台已经买房以及即将买房的读者而言,并不需要慌乱,这时候真正需要的是静观,等待政策出尽。如果说中国数十年的房地产周期告诉了我们很多至简大道理的话,那么,其中一定有一句是:房价是会跌的。这句话一是告诉我们,在市场亢奋时期,要学会冷静。二是告诉我们,在市场萧条时期,也要冷静。
可惜往往在涨的时候,很多人会忘记。在跌的时候,很多人也会忘记。
原创/朱罗纪 #天价学区房两月内直降200万##广州业主降价百万卖房#
基于深圳经验在前,我们可以说,四大一线城市,市场有趋同性。是以,看广州房地产市场的下一步,看深圳就好了。
深圳在2月8日出台了全国第一份“二手住房参考价”,直接冷冻二手房市场。整个上半年,二手住房成交量2.8万套,环比下跌45%,同比下跌35%,三年新低。8月份的二手房成交,更是第一次跌破了2000套,相比1月的7008套,8个月时间,爆跌了72%。二手房冰冻,也直接带beng了新房市场,去年疯狂打新的热潮已经恍如隔世。
我大概查了一下,除了深圳、广州之外,推出二手住房参考价的城市还有10个,包括东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等。
谈一下我的几点看法。
1)住房参考价将是一个都市圈内普遍推行的价格管制手段。
这个我们之前已经多次讲过了,实在也没有什么好的办法。理论上,我想认同与反对如此价格监管做法的比例,可能平分秋色。但实际上,地价监管了,新房价格监管了,二手房也只能跟着被监管。不监管起来,二手房价格与新房价格,时间越长,倒挂越严重,市场也运行不下去。所以,越是好的城市,越是涨价冲动强劲的城市,推出二手住房参考价的概率越高。至少是在几个优质都市圈内,毫无疑问的会普遍推行。这样做,第一个好处,是可以让大家都看不到房价(因为中介将不得再发布真实价格)。
2)凡是推行住房参考价的城市都会步入显著调整。
住房参考价的本质,是去杠杆。如果不与按揭贷款联动,那么住房参考价毫无意义。银行也好,买卖双方也好,有大量的手段可以规避。但与按揭贷款联动,住房参考价其实就变成了暴力去杠杆,变相提高首付。一套1000万的房子,打6折变成600万,按照600万来计算贷款成数,这个答案不言自明。深圳的做法是这样,广州的做法也会是这样,东莞的做法也不会不一样。
因此,广州楼市的下一步,看深圳就好了。长期我们依然坚定看好深圳、广州的房地产,但是在短期这个时间窗,市场将步入显著调整,二手房的成交量腰斩也都是毫无悬念的事实。
3)刚需能得到多少利好?
这个行业人所共知的事实是:短期楼市,管住信贷就可以了。二手住房参考价,如果单从这个角度讲,要承认是一记大杀器,市场需要阶段性的下跌才能消化这样重大的冲击。但对于政策最想倾斜的刚需人群而言,能从中得到多少好处,是个问号。
最受伤的人群,当然是炒楼客,因为不能用杠杆。但是刚需(包括相当一批改善客)有可能更加买不起质量较好的二手房,因为依照参考价,你必须要储备更多的首付资金。某种程度上讲,刚需的境遇更惨,还是去买新房更好。
基于深圳目前的情况,我们初步认为,市场会花半年到1年的时间来消化首付提高的利空,等待买家重新积攒实力。
这是我们最基本的看法,再重申一遍,这是短期的波动。
但有两个问题,我认为还是要说出来。
第一,市场调整并非是住房参考价的“功劳”。
我之前已经提过这个看法,大部分情况下,我们看到的市场波动,都可以用老巴那句名言所概括:当你听到知更鸟报春的时候,春天已经快结束了。
深圳已经展开的调整也好,广州即将展开的调整也好,请问会是住房参考价或者其它政策导致的吗?这方面的原因有,但是,周期的力量呢?除了这个行内的分析者外,围观的瓜众又有谁去认真的剖析?为什么有时候我们作为观察者并不赞同无休止的政策干预,乃是因为,政策反应的滞后性。简单说,是调控的时候造成过冷,托市的时候又造成过热。市场的运作自有规律,每当市场最为亢奋的时候(标志可以是二手房业主联手哄抬市场),其实也是加速赶顶的时候。只是那个时候,每个人都在恐慌加速入市,没有人会相信转头下跌。政策也往往在那个时候,暴力出场,但恰恰掩盖了市场自身的调整动能。这方面的案例不胜枚举,最为典型是2007年9月次贷危机发生时,我们依然在猛烈加息提高首付,最终不得已又在1年后全面刺激。
今天的情况尤其要注意,我们要看到这一点,住房参考价以及其它的政策都是重拳,但并非是楼市展开调整的唯一原因。
第二,当房价跌破了住房参考价呢?
我们推出住房参考价,显然主要是来应付房价上涨的,但如果房价跌破了住房参考价,怎么办?
会不会出现这种情况?
当然会。并且深圳已经出现了(快不快?)
下午看到中介小姐姐发来的信息得知,罗湖莲塘的一个楼盘已经跌破了住房参考价,有一套150多平米的房子,楼层较低,住房参考价是858万,之前的成交价是1050万——比参考价高了20%,现在报价变成了839万,跌破了参考价,最大跌幅更是达到了20%。
那么问题来了,先前当一个楼盘的市价高过住房参考价的时候,会有一些买家到住建部门投诉要求按照参考价卖楼,那么现在,价格跌破了住房参考价,卖家如果要求卖家按照参考价买房子住建部门能支持吗?这会让政策陷入道德困境。
但我想说的不是这个,而是说,房价和其它价格一样,都是随市况随时波动的。上涨与下跌,波动都可以很大,涨起来、跌起来,谁都扛不住,涨起来的时候慌死人,跌起来的时候也可以吓死人。尽管现在大数据可以很发达,尽管管理部门可以每隔半年就展开一次参考价的修正,但那也并不意味着这个价格真正的具有“指导性”。实际上,放眼全球,长期价格管制鲜少成功。
对于后台已经买房以及即将买房的读者而言,并不需要慌乱,这时候真正需要的是静观,等待政策出尽。如果说中国数十年的房地产周期告诉了我们很多至简大道理的话,那么,其中一定有一句是:房价是会跌的。这句话一是告诉我们,在市场亢奋时期,要学会冷静。二是告诉我们,在市场萧条时期,也要冷静。
可惜往往在涨的时候,很多人会忘记。在跌的时候,很多人也会忘记。
原创/朱罗纪 #天价学区房两月内直降200万##广州业主降价百万卖房#
#表达性写作# 很多时候,表面上并没有发生什么,好像生活仍然在继续,但是,内心却早已风起云涌。起心动念之间,早已下定决心……
之前,我描摹未来的生活画卷时,总会出现我的父母。我希望自己有一套带花园的小房子,有小游泳池,有小图书馆,还有一个紫藤花的秋千架,房子是两层,楼梯是螺旋转的……最关键的是,我会跟父母一起住。
现在,我脑海中的生活画卷是,我希望有个宽广一点的房子,卧室可以做心理活动,里面会放很多经典的书,画,每个周末,我会组织活动,譬如像家排那样的形式,或线下心态疗愈,或萨提亚工作坊,每个人都可以参加,在我的房间里,有故事,有欢乐……重点是没有父母,没有亲人。
是的,今年开始,我内心发生很多变化。在和某些朋友的接触中,我发现,那些自我价值感高的人,他们不会通过一些外在的东西证明自己多么厉害。他们身上表现出来的自信让我羡慕,他们很少戴首饰,但是,内在却特别丰盈。
我发现,线下活动带给人的触动比线上活动大,线上活动给人的感觉比较单薄,片面,像点,而线下活动给人的感觉更生动,活泼,就像一副活色生香的画;我发现,自己不知不觉中跟原生家庭的连接早已断裂,我不再感受父母的感受,而是更分化,父母的情绪是他们的,他们需要负责;我发现,我尝试着为自己而活,让自己成为本源的动力。
我曾经对自己说,郑立寒,我一定会让你过上好日子的。这是对自己的承诺与爱。 #郑立寒聊心理#
之前,我描摹未来的生活画卷时,总会出现我的父母。我希望自己有一套带花园的小房子,有小游泳池,有小图书馆,还有一个紫藤花的秋千架,房子是两层,楼梯是螺旋转的……最关键的是,我会跟父母一起住。
现在,我脑海中的生活画卷是,我希望有个宽广一点的房子,卧室可以做心理活动,里面会放很多经典的书,画,每个周末,我会组织活动,譬如像家排那样的形式,或线下心态疗愈,或萨提亚工作坊,每个人都可以参加,在我的房间里,有故事,有欢乐……重点是没有父母,没有亲人。
是的,今年开始,我内心发生很多变化。在和某些朋友的接触中,我发现,那些自我价值感高的人,他们不会通过一些外在的东西证明自己多么厉害。他们身上表现出来的自信让我羡慕,他们很少戴首饰,但是,内在却特别丰盈。
我发现,线下活动带给人的触动比线上活动大,线上活动给人的感觉比较单薄,片面,像点,而线下活动给人的感觉更生动,活泼,就像一副活色生香的画;我发现,自己不知不觉中跟原生家庭的连接早已断裂,我不再感受父母的感受,而是更分化,父母的情绪是他们的,他们需要负责;我发现,我尝试着为自己而活,让自己成为本源的动力。
我曾经对自己说,郑立寒,我一定会让你过上好日子的。这是对自己的承诺与爱。 #郑立寒聊心理#
#假如不考虑钱你会买什么房子装修#
假如真的很有钱的话,理想的家应该是这个样子,希望有一套带院子的小洋房,一景一色皆可入画,一年四季皆可成诗。留住四季,慢读时光,造一个荫花琼阁,在斜阳余晖中漫步,去追寻和塑造我们能拥有的独特的情感体验。
空间、生活,美好故事的碎片……
晨起喝茶赏花,夜晚看星纳凉,遇到周末时分,喊上三五好友,来一场露天烧烤,一起品尝独特手法给味觉带来的新体验。陪伴孩子在院子里玩些小游戏,兴许还能在院子里种上花草......
客厅区域隔院借景,将阳台与户外的转换区纳入室内,通过三方玻璃的透视,把院落景观引入到客厅来。高挑的空间将视线延伸,石膏线的勾勒显得优雅大方。
设计用白、灰、蓝、黄等色彩诠释生活的情绪
当日光释放进敞朗居所内自由穿梭,温馨浪漫氤氲全室,坐在窗前的单人沙发上,手握一本书,悠然自得的生活与阳光般明媚的心情结伴而来。
餐厅与厨房空间是家庭中营造温暖浪漫气氛的核心,雾面白瓷餐桌,凝聚环境温馨淡雅的线条手笔,将高贵而不流于繁丽的日常一一诉尽。
假如真的很有钱的话,理想的家应该是这个样子,希望有一套带院子的小洋房,一景一色皆可入画,一年四季皆可成诗。留住四季,慢读时光,造一个荫花琼阁,在斜阳余晖中漫步,去追寻和塑造我们能拥有的独特的情感体验。
空间、生活,美好故事的碎片……
晨起喝茶赏花,夜晚看星纳凉,遇到周末时分,喊上三五好友,来一场露天烧烤,一起品尝独特手法给味觉带来的新体验。陪伴孩子在院子里玩些小游戏,兴许还能在院子里种上花草......
客厅区域隔院借景,将阳台与户外的转换区纳入室内,通过三方玻璃的透视,把院落景观引入到客厅来。高挑的空间将视线延伸,石膏线的勾勒显得优雅大方。
设计用白、灰、蓝、黄等色彩诠释生活的情绪
当日光释放进敞朗居所内自由穿梭,温馨浪漫氤氲全室,坐在窗前的单人沙发上,手握一本书,悠然自得的生活与阳光般明媚的心情结伴而来。
餐厅与厨房空间是家庭中营造温暖浪漫气氛的核心,雾面白瓷餐桌,凝聚环境温馨淡雅的线条手笔,将高贵而不流于繁丽的日常一一诉尽。
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