高手有哪些与领导沟通的技巧？
工作效果怎么样，主要看沟通的到位不到位。
在职场，要想干好工作，首要的是学会沟通。
通过沟通，来领受领导的指示、表达自己的意思、与他人共享信息，从而增进彼此间的关系，进而达到自己的目的。
在各类沟通中，与领导的沟通最为重要、也最难，需要我们向上管理、主动争取，毕竟，领导是不会无缘无故主动来了解我们的。
那么，有哪些技巧可以促进沟通？
1、抓住机会多露脸。
要想让领导知道你、记住你，平时没事就要去领导面前走一走。抓住机会多露脸、多请示，而不是害怕、顾虑跟领导见面。比如，某项重大工作完成到一定阶段，可以跟领导当面汇报进度。远远看到大领导向你走来，那就不要躲开了，大大方方迎过去，并跟他打招呼。
2、把领导的意思弄清楚。
跟人沟通的前提是，能捕捉对方的思想、意图。
要想和领导沟通好，首先得把他的意思弄清楚。
怎样才能达到这一目的？
这就要求沟通时要做到耳到、手到、眼到、心到。比如，去领导办公室汇报工作，要带好本子、笔或者录音笔，及时记录领导的最新指示，以便后续工作开展。因为，你不能太相信自己的记性，也不能太相信他的逻辑。
再比如，领导向你布置完任务后，为了防止理解错误，要记得复述、确认一下。
3、增加沟通的覆盖面。
沟通不能囿于一两件固定的事，要学会自己找事，增加沟通的覆盖面、提升沟通效率。
比如，借汇报工作之机，顺便给领导打扫打扫办公室卫生、端茶倒水。
再比如，你负责帮领导写理论文章，那就要用心用力写好，尽量争取刊发在核心期刊上，让领导很有面子的同时，也促进了彼此间的沟通。
4、沟通时想深想细点。
所谓“想领导之所想”，即“会来事”。
指善于察言观色，做事能做到关键处，说出的话正好是领导想要表达却不好表达的。
这样的人，因为一举一动让人欢心，往往能赢得领导赏识，让领导对其产生依赖。这个被依赖的过程，是跟领导增进沟通增进关系的过程。
5、用好各类沟通途径。
当今职场，人与人间沟通的途径多样，比如有面对面交流、邮件、微信、会议等。
若能用好这些沟通途径，且保持适当的沟通频率，必然会有利于增进彼此关系。
6、提高对领导的关注度。
领导动态、单位工作要闻等，要常关注、常浏览。
这个过程，是主动获取信息、了解领导的过程。
此外，要保持对领导身边人的熟悉度。
如果你知道领导每天的动态、心情，能为增进彼此沟通助力不少。
7、多展示自己。
要在领导关注，或能为单位带来荣誉、利益的事情上多努力，多去展示自己。
当你“一鸣惊人”时.自然能入领导视野.赢来关注。
8、让领导沟通舒畅。
沟通是双向、互利的。
让领导沟通舒畅的同时.有利于自身好印象的形成。
操作层面，要想让领导沟通舒畅，你得及时进行积极的沟通反馈。
比如，微信群内领导布置了工作任务，看到后要第一时间回复“收到”“收到，马上落实”，并通过工作落实有力的行动来反馈。
受到了委屈，也不能对领导口无遮拦、横冲直撞，该给的面子还是要给足他。
9、把自己的意思表达清楚。
比如，汇报工作，先说事项，再说结果，最后说过程，且要语言精练、重点突出。
这就要求，与领导沟通前，要对言语进行充分斟酌，知道领导想听什么、自己该如何表达。
10、要有用户思维。
与领导沟通时，我们要有用户思维，多想想领导想要怎样的沟通表达方式。
比如，正式汇报尽量用书面表达。
沟通前自己一定要充分思考酝酿，至少带着两个以上解决方案来跟领导沟通。
尽量让领导做选择题，而不是让其做填空题。
11、学会借力。
跟领导沟通，若能学会借力，必能事半功倍。
怎么借力？
比如，你被借调到上级机关工作，这期间，代表的是整个单位的形象，同时也代表着领导的脸面。
因此.你要发奋工作.以工作成绩赢得上级机关的认可.被认可的过程.也是你为原单位赢得面子的过程
面子就是权威.自然有利于你跟原单位领导的沟通。
12、要注意时机。
有时候，沟通时机比方法更重要。
在合适的时机，即使方法不对，顶多领导不满意，有效沟通难以实现。
但如果时机不对，哪怕你方法再好，也会让人厌恶，这样的沟通从一开始就是失败的。
比如，领导正和其他单位同僚闲聊，你走进办公室汇报说你对领导的某一做法不满意。
这种情况，我相信任何人都不能接受，不能接受自己的下属当众让自己下不来台。
这样的沟通，是需要极力规避的。
13、主动点。
跟领导沟通，切忌单相思。
当有情绪有看法、有诉求有愿望时，要学会向上管理，及时沟通汇报，让领导知晓。
毕竟，会哭的孩子有奶喝，很多事情，你不去说，是没人知道的。
比如，你想这次提拔晋升中领导能为你考虑考虑，那就要抓住时机跟他去沟通去汇报。
14、留意间接沟通。
很多时候，我们跟领导的沟通是间接的、被动的。
比如.有人总会在背后嚼舌根.说领导坏话.但很快.这些话就会传到领导耳朵里.进而影响他们的职业。
毕竟，天下没有不透风的强。
因此，一定要谨记，永远不要背后说领导坏话。
不然，要么被同事卖了，要么被领导无意中听到了，总之会败的很难看。
15、摆正位置。
跟领导沟通时，无论什么时候，无论说什么，都要摆正自己的位置。
这就要求，有些话，跟同事、朋友能说，却千万不能跟领导去说，不然只能自取其辱、自食其果。
毕竟，老虎的屁股摸不得。
因为，在领导眼里，你永远只是个下属。
不清楚自身定位，作出挑战领导权威的事情，只会让你们间的沟通止步不前。
这跟“很多人忌讳职位比自己低、资历比自己浅的小白直呼自己名字”，是同样的道理。
总之.在职场上.跟领导沟通时.我们要学会照顾其情绪、理解其指示要求、合理有效表达自己的观点。
不逾矩、不挑战权威，把握好方法与时机，因势利导、借势借力。
让自己有用、被依赖，这样才能收到想要的沟通效果，增进彼此关系，进入领导视野。
工作效果怎么样，主要看沟通的到位不到位。
在职场，要想干好工作，首要的是学会沟通。
通过沟通，来领受领导的指示、表达自己的意思、与他人共享信息，从而增进彼此间的关系，进而达到自己的目的。
在各类沟通中，与领导的沟通最为重要、也最难，需要我们向上管理、主动争取，毕竟，领导是不会无缘无故主动来了解我们的。
那么，有哪些技巧可以促进沟通？
1、抓住机会多露脸。
要想让领导知道你、记住你，平时没事就要去领导面前走一走。抓住机会多露脸、多请示，而不是害怕、顾虑跟领导见面。比如，某项重大工作完成到一定阶段，可以跟领导当面汇报进度。远远看到大领导向你走来，那就不要躲开了，大大方方迎过去，并跟他打招呼。
2、把领导的意思弄清楚。
跟人沟通的前提是，能捕捉对方的思想、意图。
要想和领导沟通好，首先得把他的意思弄清楚。
怎样才能达到这一目的？
这就要求沟通时要做到耳到、手到、眼到、心到。比如，去领导办公室汇报工作，要带好本子、笔或者录音笔，及时记录领导的最新指示，以便后续工作开展。因为，你不能太相信自己的记性，也不能太相信他的逻辑。
再比如，领导向你布置完任务后，为了防止理解错误，要记得复述、确认一下。
3、增加沟通的覆盖面。
沟通不能囿于一两件固定的事，要学会自己找事，增加沟通的覆盖面、提升沟通效率。
比如，借汇报工作之机，顺便给领导打扫打扫办公室卫生、端茶倒水。
再比如，你负责帮领导写理论文章，那就要用心用力写好，尽量争取刊发在核心期刊上，让领导很有面子的同时，也促进了彼此间的沟通。
4、沟通时想深想细点。
所谓“想领导之所想”，即“会来事”。
指善于察言观色，做事能做到关键处，说出的话正好是领导想要表达却不好表达的。
这样的人，因为一举一动让人欢心，往往能赢得领导赏识，让领导对其产生依赖。这个被依赖的过程，是跟领导增进沟通增进关系的过程。
5、用好各类沟通途径。
当今职场，人与人间沟通的途径多样，比如有面对面交流、邮件、微信、会议等。
若能用好这些沟通途径，且保持适当的沟通频率，必然会有利于增进彼此关系。
6、提高对领导的关注度。
领导动态、单位工作要闻等，要常关注、常浏览。
这个过程，是主动获取信息、了解领导的过程。
此外，要保持对领导身边人的熟悉度。
如果你知道领导每天的动态、心情，能为增进彼此沟通助力不少。
7、多展示自己。
要在领导关注，或能为单位带来荣誉、利益的事情上多努力，多去展示自己。
当你“一鸣惊人”时.自然能入领导视野.赢来关注。
8、让领导沟通舒畅。
沟通是双向、互利的。
让领导沟通舒畅的同时.有利于自身好印象的形成。
操作层面，要想让领导沟通舒畅，你得及时进行积极的沟通反馈。
比如，微信群内领导布置了工作任务，看到后要第一时间回复“收到”“收到，马上落实”，并通过工作落实有力的行动来反馈。
受到了委屈，也不能对领导口无遮拦、横冲直撞，该给的面子还是要给足他。
9、把自己的意思表达清楚。
比如，汇报工作，先说事项，再说结果，最后说过程，且要语言精练、重点突出。
这就要求，与领导沟通前，要对言语进行充分斟酌，知道领导想听什么、自己该如何表达。
10、要有用户思维。
与领导沟通时，我们要有用户思维，多想想领导想要怎样的沟通表达方式。
比如，正式汇报尽量用书面表达。
沟通前自己一定要充分思考酝酿，至少带着两个以上解决方案来跟领导沟通。
尽量让领导做选择题，而不是让其做填空题。
11、学会借力。
跟领导沟通，若能学会借力，必能事半功倍。
怎么借力？
比如，你被借调到上级机关工作，这期间，代表的是整个单位的形象，同时也代表着领导的脸面。
因此.你要发奋工作.以工作成绩赢得上级机关的认可.被认可的过程.也是你为原单位赢得面子的过程
面子就是权威.自然有利于你跟原单位领导的沟通。
12、要注意时机。
有时候，沟通时机比方法更重要。
在合适的时机，即使方法不对，顶多领导不满意，有效沟通难以实现。
但如果时机不对，哪怕你方法再好，也会让人厌恶，这样的沟通从一开始就是失败的。
比如，领导正和其他单位同僚闲聊，你走进办公室汇报说你对领导的某一做法不满意。
这种情况，我相信任何人都不能接受，不能接受自己的下属当众让自己下不来台。
这样的沟通，是需要极力规避的。
13、主动点。
跟领导沟通，切忌单相思。
当有情绪有看法、有诉求有愿望时，要学会向上管理，及时沟通汇报，让领导知晓。
毕竟，会哭的孩子有奶喝，很多事情，你不去说，是没人知道的。
比如，你想这次提拔晋升中领导能为你考虑考虑，那就要抓住时机跟他去沟通去汇报。
14、留意间接沟通。
很多时候，我们跟领导的沟通是间接的、被动的。
比如.有人总会在背后嚼舌根.说领导坏话.但很快.这些话就会传到领导耳朵里.进而影响他们的职业。
毕竟，天下没有不透风的强。
因此，一定要谨记，永远不要背后说领导坏话。
不然，要么被同事卖了，要么被领导无意中听到了，总之会败的很难看。
15、摆正位置。
跟领导沟通时，无论什么时候，无论说什么，都要摆正自己的位置。
这就要求，有些话，跟同事、朋友能说，却千万不能跟领导去说，不然只能自取其辱、自食其果。
毕竟，老虎的屁股摸不得。
因为，在领导眼里，你永远只是个下属。
不清楚自身定位，作出挑战领导权威的事情，只会让你们间的沟通止步不前。
这跟“很多人忌讳职位比自己低、资历比自己浅的小白直呼自己名字”，是同样的道理。
总之.在职场上.跟领导沟通时.我们要学会照顾其情绪、理解其指示要求、合理有效表达自己的观点。
不逾矩、不挑战权威，把握好方法与时机，因势利导、借势借力。
让自己有用、被依赖，这样才能收到想要的沟通效果，增进彼此关系，进入领导视野。
恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
古人观星（三）
黄道和白道
【黄道】以地球为观测点（古代是地心说），星空为背景，随着地球公转，会看到太阳一年的时间中在群星间缓缓穿行，其穿行路线就是“黄道”（不仅是太阳，月亮、太阳系的行星，差不多都是走这条路线）。因为太阳一年中沿着这条路线，在天空走一圈，人们便可观察太阳所处星空位置，去判断季节的变换（这就是最早的占星术做的事情）。//古巴比伦人把这条路线划分为12个区域，就是“黄道十二宫”；12宫分别以太阳运行处的（视觉上的）临近星座来命名，这就是“十二星座”的由来（你出生那天，太阳在恒星天对应的星座就是你的太阳星座）。//
【白道】以地球为观测点，月球穿行星空的轨迹叫做“白道”，白道的周期为1个月。把白道分成四个区域，分别对应 东西南北 四个方位，用四种神兽（青龙、白虎、朱雀、玄武）表示，也叫四象，每一象又分为七小段叫做七曜，形成“二十八星宿”。除了白道带的二十八星宿，还有北半天球的三个同心圆——三垣（yuán）：上垣太微垣、中垣紫薇垣、下垣天市垣。这就是我国古人对天空的基本划分，即 三垣二十八星宿。南半天球看不见，所以古代就没有划分……
【节气与星座】我国古人利用黄道，来记录气候时节，把黄道分成二十四份，形成“二十四节气”。上半年的节气在大概6号、21号，下半年在8号、23号，最多相差一两天。这就可以和十二星座的划分对应起来，比如水瓶座（1.20～2.18）对应到二十四节气的最后一个节气“大寒”（1.20或1.21）和第一个节气“立春”（2.4或2.5）。这便是古代东西方，对于（地球视角的）太阳运行轨迹的观察与划分的异同……
通过太阳黄道定制的历法——阳历
通过月亮白道定制的历法——阴历
通过黄道白道定制的历法——农历（传由黄帝制）
#世界文化知识##社会、地理、历史#
黄道和白道
【黄道】以地球为观测点（古代是地心说），星空为背景，随着地球公转，会看到太阳一年的时间中在群星间缓缓穿行，其穿行路线就是“黄道”（不仅是太阳，月亮、太阳系的行星，差不多都是走这条路线）。因为太阳一年中沿着这条路线，在天空走一圈，人们便可观察太阳所处星空位置，去判断季节的变换（这就是最早的占星术做的事情）。//古巴比伦人把这条路线划分为12个区域，就是“黄道十二宫”；12宫分别以太阳运行处的（视觉上的）临近星座来命名，这就是“十二星座”的由来（你出生那天，太阳在恒星天对应的星座就是你的太阳星座）。//
【白道】以地球为观测点，月球穿行星空的轨迹叫做“白道”，白道的周期为1个月。把白道分成四个区域，分别对应 东西南北 四个方位，用四种神兽（青龙、白虎、朱雀、玄武）表示，也叫四象，每一象又分为七小段叫做七曜，形成“二十八星宿”。除了白道带的二十八星宿，还有北半天球的三个同心圆——三垣（yuán）：上垣太微垣、中垣紫薇垣、下垣天市垣。这就是我国古人对天空的基本划分，即 三垣二十八星宿。南半天球看不见，所以古代就没有划分……
【节气与星座】我国古人利用黄道，来记录气候时节，把黄道分成二十四份，形成“二十四节气”。上半年的节气在大概6号、21号，下半年在8号、23号，最多相差一两天。这就可以和十二星座的划分对应起来，比如水瓶座（1.20～2.18）对应到二十四节气的最后一个节气“大寒”（1.20或1.21）和第一个节气“立春”（2.4或2.5）。这便是古代东西方，对于（地球视角的）太阳运行轨迹的观察与划分的异同……
通过太阳黄道定制的历法——阳历
通过月亮白道定制的历法——阴历
通过黄道白道定制的历法——农历（传由黄帝制）
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